Решение № 4722 от 30.12.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4722 гр. Варна, 30.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Румяна Христова при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело № 20233110116462 по описа за 2023 година за да се произнесе, съобрази следното:

Иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД.

Ищецът „Г.Х." ЕООД ЕИК **, със седалище и адрес на управление в **, представлявано от Д. М. Е., чрез адв. И. Т. И. - ВАК, със съдебен адрес:

**,претендира от съда да постанови решение, с което да осъди ответника Е. Д.

Р. ЕГН **********, с адрес ** да заплати на ищеца, сумата от 8025 евро, равняваща се на 15695.5 лева, представляваща неустойка по чл. 7.1 от Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2023 г., в размер на 5 % от посочената в т. II от същия договор цена от 160500 евро, ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на настоящата искова молба до пълното изплащане на задължението.

Моли за присъждане на всички сторени в производството разноски, в.т.ч. и адвокатско възнаграждение.

Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право:

1

Между Е. Д. Р. и „Г. х." ЕООД е сключен Договор за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2023 г., със срок до 30.11.2023 г. с който Дружеството-Посредник е приело да посредничи за продажбата на следния недвижим имот, собственост на ответника, а именно:

ЖИЛИЩЕ/АПАРТАМЕНТ в гр. Варна, обл. Варна, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ** по кадастралната карта и регистри, одобрени със заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с административен адрес: **, със застроена площ 102.65 /сто и два цяло и шестдесет и пет стотни/ кв.м., състоящ се от: хол, две спални, кухня, антре, столова, два дрешника, перално помещение, баня, тоалет, два балкона към ул.**, два балкона към ул. „**", при съседи съгласно схема: на същия етаж: **, под обекта - няма. над обекта: **, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ Лг2 1 -2 /първо римско - две/, с полезна площ 6.77 /шест цяло и седемдесет и седем стотни/ кв.м.. при съседи: изба11-2, коридор, както и 0.7634% /нула цяло седем хиляди шестстотин тридесет и четири десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж- върху мястото.

Веднага след сключването на договора, в изпълнение на поетите задължения, в договора, дружеството-посредник е стартирало посредническа дейност, с цел продажбата на гореописания имот, и е започнало да осъществява реклама на имота за продажба като го е публикувал в различни сайтове, в социалните мрежи, на свои клиенти търсещи имот в съответния район, както и пред различни вътрешни канали на агенции за недвижими имоти.

Освен това имотът е предложен на потенциален купувач, който е заявил желание за закупуване на имота, тъй като познава района и търсил имот с подобни характеристики, както и на други клиенти на „Г. Х." ЕООД, от регистрите на „чакащи клиенти" на дружеството, които имат предпочитание и търсят имоти с идентични параметри на описания по-горе, в конкретния район. Извършването на описаните действия са коствали на дружеството различни разходи, в това число за реклама и трудови възнаграждения на служителите, ангажирани с продажбата на имота. За описаните по-горе действия осъществени от ищовото дружество ще потвърди, чрез свидетелски показания на един свидетел.

Между страните е осъществена кореспонденцията, която се е водила 2 между ответницата и управителя на дружеството посредник, който лично се е ангажирал с продажбата на имота. В изпълнение на договора, дружеството е предприело действия по организиране на огледи и кореспонденция с потенциални купувачи, в резултат на което, чрез посредничеството на дружеството, редица потенциални купувачи проявявали интерес за оглед и евентуална покупка на имота. На посочените от „Г. Х.“ ЕООД телефони за контакт са постъпили множество обаждания от лица , които се интересували от закупуването на процесния имот.

Между страните е постигнато съгласие обективирано в чл. 5.2. от процесния Договор за посредничество, с което ответницата, в качеството си на продавач, се е задължила да се въздържа от всякакво действие, бездействие и/или поведение, което възпрепятства „Г. Х." ЕООД да осъществи целта на договора, включително, но не само рекламиране на имота самостоятелно или чрез друг посредник, осъществяване на преки контакти с лица/брокери, агенти, собственици на имоти, купувачи или наематели и/или други/, които са участвали в огледи или преговори, организирани от „Г. Х." ЕООД, сключване на сделки с тези или други лица по отношение на имота, без посредничеството на „Г. Х." ЕООД, както и необоснован отказ от действие (включително, но не само явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за изпълняване на целта на договора. Всяко нарушаване на което и да е от изброените задължения по чл. 5.2. се приравнява на пълно неизпълнение.

В нарушение на договорените между страните задължения, продавачът ответник е спрял да отговаря на телефонните обаждания на брокера и управителя на дружеството посредник, които са се ангажирали с продажбата на имота, не е съдействали за осигуряване на достъп до имота за извършване на огледи от потенциални купувачи, водени от „Г. Х." ЕООД с което е възпрепятствала работата му. Тези обстоятелства ще докаже, чрез свидетелски показания и писмени съобщения, чрез мобилно приложение „Вайбър".

Нещо повече, в срока на Договора за посредничество при покупкопродажба на недвижим имот от 24.10.2023 г. и в нарушение на същия, докато дружеството-посредник изпълнявало задълженията си по него. ответникът се е разпоредила с имота чрез договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № **. том *, peг. № *. дело № *от *г. от 10.11.2023 г., по описа на нотариус Ю. К. К., с peг. № НК *, вписан в Службата по вписванията гр.

3

Варна с Акт № *, том № *,. дело № *от 13.11.2023 г.. приложен като доказателство към настоящата искова молба.

В горецитирания Нотариален акт е видно, че процесният недвижим имот е продаден за цена от 73 034 евро, равняваща се на 142 842.09 лева, която цена е в пъти по ниска от тази, посочена в Договора за посредничество, въпреки че „Г. Х." ЕООД, чрез своето посредничество, е намерило купувачи, които биха закупили имота на много по-високата цена, определена от ответницата в т. II от процесния Договора за посредничество при покупкопродажба на недвижим имот от 24.10.2023 г.. с оглед на което ответницата е в пълно неизпълнение на задълженията си по процесния Договор за посредничество, по смисъла на чл. 5.2 от Договора за посредичество.

Съгласно уговореното в чл. 5.2 от процесния Договор за посредничество, страните са приравнили на пълно неизпълнение редица конкретни действия/бездействия или поведение, което възпрепятства посредника да осъществи предмета на договора, като ответникът е нарушил задължението си да се въздържа от действия, които възпрепятстват посредника да изпълни предмета на договора, каквото действие представлява продажбата на гореописания недвижим имот.

В чл. 7.1. от Договорът за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2023 г., между страните е уговорена неустойка за пълно неизпълнение по смисъла на чл. 5.2., която ответникът дължи на дружеството, според която: „В случай на пълно неизпълнение на Договора, неизправната страна се задължава незабавно да изплати на изправната страна неустойка в размер на 5 % от цената no т. II от Договора." С оглед гореизложеното и предвид това, че ответницата е в пълно неизпълнение на сключения с „Г. Х.'" ЕООД Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот 24.10.2023 г. по смисъла на чл. 5.2. от него, дружеството има правен интерес да предяви осъдителен иск по чл. 92 от ЗЗД срещу Е. Д. Р. за сумата от 8025 евро, равняваща се на 15695.5 лева, представляваща договорената в т. 7.1. от Договора за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2023 г. неустойка, в размер на 5 % от посочената в т. II от същия договор цена от 160 500 Евро.

В срока за отговор по чл. 131 ГПК, ответникът Е. Д. Р., ЕГН **********, с постоянен адрес: **, действаща чрез пълномощника си адв. Г.

4

Я. – АК - Варна, със съдебен адрес: **, с рег.№ **, тел.**********,депозира отговор.

С писмения отговор изразява становище за допустимост неоснователност на иска. Заявява ,че оспорва основателността на иска. и

Безспорни факти:

Ищцовото дружество е заявило претенцията си в качеството на търговски посредник по смисъла на чл.49, ал.1 от Търговския закон. Няма спор, че на 24.10.2023г. ищецът, чрез неговия едноличен собственик, представител и управител Д. М. Е. е сключил договор за посредничество при продажба на недвижим имот, представляващ апартамент, с административен адрес: **.

Не оспорва факта, че още същия ден собствениците на имота са договорили с друго лице - купувач сключването на договор за покупкопродажба и на 10.11.2023г. са сключили окончателен договор, оформен с нотариален акт № *, том * рег.№*, дело *от 10.11.2023г. на нотариус Ю. К. К., с рег.№* и район на действие - Варненски районен съд, като договорът за продажба е сключен без посредничеството на ищеца „Г. Х." ЕООД, ЕИК *.

По неоснователността на иска:

1.Няма спор, че процесният договор представлява договор за търговско посредничество по смисъла на чл.49 от Търговския закон, така както е записано и в самия документ, в който смисъл е и трайно установената съдебна практика. Посредническата дейност е изрично регламентирана в Търговския закон, като посредническата услуга се извършва от посредник, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Договорът за посредничество е абсолютна търговска сдЕ. по смисъла на чл.1, ал.1, т.4, предл. 2 ТЗ като се касае за дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки от гражданския оборот.

Основно задължение на посредника е да свърже продавача с другата страна по евентуален договор за покупко-продажба на недвижим имот т.е. основното задължение за посредника е за резултат, а не за поведение.

Занятието на търговския посредник изисква същия да притежава нужната квалификация. Най - малкото при сключването на договор с продавача, следва да установи това му качество - на собственик на имота, 5 който желае да го продаде. От представения с исковата молба нотариален акт № *, том *, рег.№*, дело *от 10.11.2023г. на нотариус Ю. К.-К. е видно, че освен възложителя Е. Д. Р., съсобственици на имота са В. В. М., ЕГН ********** и М. В. М., ЕГН **********. Следователно съсобственици на процесния недвижим имот са три лица, а не само ответника Е. Д. Р., като търговският посредник или не е положил нужната грижа да установи дали лицето, с което договаря има качеството на възложител, или макар да извършва дейността по занятие, няма нужната компетентност или умишлено е въвел ответника в заблуждение, знаейки, че той няма да може да изпълни поето задължение, тъй като не е в неговото правомощие да продаде целия имот. Така посредникът ще получи уговорената неустойка. На практика търговският посредник е сключил договор с трето лице за продажба на чужд имот, доколкото продавачът може да продаде само това, което има, а то е 1/3 ид.ч. от имота и не може да поеме задължение да продаде целия имот, а доколкото се касае за продажба на съсобствен имот, то той не би могъл да продаде и собствената си 1/3 ид.ч., ако останалите съсобственици откажат това.

2.Няма спор и в теорията и в практиката, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по бъдещата сдЕ. (в този смисъл определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., Решение № 1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС). Възнаграждение се дължи по сдЕ.та дори и когато тя е сключена след прекратяване на посредническия договор, ако се установи, че посредникът е свързал страните и те са сключили същата, за която е извършено посредничество.