Решение № 1765 от 17.03.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1765 гр. София, 17.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Дора З. Илиева при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Силвана Гълъбова Въззивно гражданско дело № 20251100507218 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ответника „Кота Нула Строй“ ЕООД срещу решение от 15.02.2025 г. по гр.д. №70706/2023 г. на Софийския районен съд, 34 състав, в частта, в която жалбоподателят е осъден на основание чл.79 ал.1 пр.2 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД да заплати на ищеца Т. К. К. сумата от 1955,83 лв., представляваща обезщетение за претърпени от ищеца имуществени вреди, произтичащи от неизпълнение в срок на договорно задължение за снабдяване на сградата с удостоверение за ползване /Акт образец 16/ до 30.04.2023 г., поето с тристранно споразумение от 07.09.2022 г. и свързания с него предварителен договор от 09.11.2021 г., изразяващи се в суми за заплащане на месечен наем за периода от м.05.2023 г. до м.06.2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 22.12.2023 г. до окончателното изплащане на вземането, както и разноски в производството.

В жалбата се твърди, че решението на СРС е неправилно, необосновано и незаконосъобразно. Твърди, че било нарушено диспозитивното начало, като първоинстанционния съд недопустимо е преформулирал петитума на ищеца и е дал правната квалификация на иска. Сочи, че по делото не е установено да е поемал задължение за снабдяване сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация в уговорения срок, като се е задължил единствено да предприеме всички правни и фактически действия по снабдяването, изпълнението на което било несъмнено установено по делото. Последното изключвало виновно неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника, като в тази част в мотивите на обжалваното решение не били обсъдени възраженията на ответника.

Поддържа, че ищецът не е доказал причинно-следствената връзка между търпените от него вреди и поведението на ответника, доказателство за което е времето на сключване на договора за наем, предхождащо сключването на окончателния договор. Изложил е съображения, че въвеждането на сградата в експлоатация предполага предприети и 1 извършени действия от експлоатационни дружества, бездействието на които не може да му се вмени във вина, както и че съгласно предварителния договор, по който последният не е страна, задължението да въведе сградата в експлоатация е на трето лице-помагач „Брего Констракшън“ ЕООД. Предвид изложеното, жалбоподателят моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да отхвърли изцяло предявения иск. Претендира разноски.

Въззиваемата страна Т. К. К. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбата и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.

Претендира разноски.

Третото лице-помагач „Брего Констракшън” ЕООД в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК не взема становище по въззивната жалба.

Решението не е обжалвано от ищеца в частта, в която предявеният осъдителен иск е отхвърлен за разликата над посочения по-горе размер, поради което е влязло в законна сила в тази му част.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Възражението, че същото е недопустимо поради нарушаване на принципа на диспозитивното начало е неоснователно. При изложени от ищеца твърдения за факти, съдът е този, който дава правната квалификация, което и в случая е сторено. С постановеното по делото решение първоинстанционният съд е уважил частично предявения осъдителен иск, като посочената правна квалификация е по чл.79 ал.1 пр.1 вр. чл.82 ЗЗД, която разпоредба е приложима в настоящата хипотеза. Не е нарушен принципът на диспозитивното начало в гражданския процес - решаващият съд се е произнесъл в рамките на определения от страните по спора предмет на делото и обхвата на търсената от ищеца защита.

Решението е и правилно по следните съображения:

Предявеният иск е за заплащане на обезщетение на вредите, следствие на неизпълнено задължение за въвеждането на сграда в експлоатация.

Съгласно разпоредбата на чл.79 ал.1 ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска обезщетение за неизпълнение, което съгласно нормата на чл.82 ЗЗД обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Длъжникът обаче не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина, съгласно разпоредбата на чл.81 ал.1 ЗЗД.

В тежест на ищеца е да установи възникването на облигационно отношение между него и ответника, чрез което ответното дружество е поело задължение да въведе сградата в експлоатация и да снабди ответника с удостоверение за въвеждане в експлоатация до 30.04.2023 г., виновно неизпълнение на договорното задължение от страна на ответника, претърпените от ищеца имуществени вреди, размера на имуществените вреди, както и причинната връзка между неизпълнението на задължението на ответника и настъпилите вреди.

2

В тежест на ответника е да докаже положителния факт на плащането.

От представения по делото нот. акт за учредяване на вещно право на строеж №116, т.I, н.д. №102 от 10.07.2017 г., се установява, че „Брего Констракшън“ ЕООД е прехвърлил на „Кота нула строй“ ЕООД безсрочно право на строеж за изграждане на жилищна сграда с гаражи и със застроена площ от 141,50 кв. м. и РЗП от 474 кв. м., срещу задължението за „Кота нула строй“ ЕООД да изгради изцяло и въведе в експлоатация по предвидения в закона ред, за своя сметка и за свой риск, със свои средства и организация жилищната сграда.

Представен е по делото предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.11.2021 г., сключен между ищеца като купувач и „Брего Констракшън“ ЕООД, като продавач. Съгласно чл.1.01 от договора, продавачът се е задължил да продаде на купувача недвижим имот, изграден в степен на завършеност „груб строеж“, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес: гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. ****, находящ се на ет.1 в сграда с идентификатор ***. Съгласно чл.2.01, купувачът се е задължил да заплати продажна цена по уговорените между страните начин на плащане и срокове. Видно от клаузите, съдържащи се в раздел 3 от договора, продавачът е поел задължението да въведе в експлоатация сградата съответно да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация не по-късно от 31.03.2022 г.

От представения нот. акт за продажба на недвижим имот №173, т.VI, н.д. №1011 от 07.09.2022 г., е видно, че „Брего Констракшън“ ЕООД е продало на Т. К. К. и Ж.П.П. - К.а самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес: гр. София, кв.

„Драгалевци“, ул. ****, находящ се на ет.1 в сграда с идентификатор ***.

По делото е представено тристранно споразумение от 07.09.2022 г., сключено между „Брего Констракшън“ ЕООД, „Кота нула строй“ ЕООД и Т. К. К., съгласно което ответното дружество се е задължило да предприеме всички правни и фактически действия по завършване на сградата и снабдяване на ищеца с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 30.04.2023 г. – чл.2. Спорният между страните въпрос е именно дали ответникът е изпълнил задължението си, поето с чл.2 от тристранното споразумение за въвеждането на новата сграда в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 30.04.2023 г. и дължи ли в тази връзка на ищеца обезщетение за неизпълнение на поетото задължение в срок.

По делото не е спорно и е установено, че процесната сграда не е въведена в експлоатация, защото не е издадено разрешение за ползване по чл.177 ЗУТ от органите на ДНСК. Този фактическа констатация е достатъчна, за да се приеме, че ответникът в качеството на изпълнител по тристранното споразумение е неизправна страна, която не е извършила дължимата престация в уговорения обем. Цитираната разпоредба предвижда, след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато те са необходими, възложителят да регистрира пред органа, издал разрешението за строеж, въвеждането на обекта в експлоатация. За целта подава заявление, към което представя окончателния доклад по чл.168 ал.6 ЗУТ, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура и документ от АГКК, че е изпълнено изискването по чл.175 ал.5 ЗУТ. В Наредба №3 от 31.07.2003 г. са регламентирани правилата за съставяне на актове и протоколи по време на строителство.

Съгласно чл.7 ал.3, констативният акт - обр.15 установява годността за приемане на строежа, и се съставя по време на строителството, а ал.1 гласи, че условията и редът за съставяне на необходимите актове и протоколи за установяване на обстоятелствата при подготовката, започването и изпълнението на строителството са обвързани с необходимия за изпълнението на всеки строеж технологичен порядък. Констативният акт – обр.15 към чл.7 ал.3 т.15 Наредбата удостоверява следните обстоятелства: на първо място, изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа, изискванията за носимоспособност, 3 устойчивост, дълготрайност, пожарна безопасност, безопасно ползване, опазване здравето и живота на хората и т.н., на второ място, съответствие с условията на сключения договор за строителство, на трето място, че строежът е годен за приемане и предаване от строителя на възложителя, което предполага строежът да е свързан с външно ел. захранване, водоснабдяване и канализация. Инициатор на процедурата по издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация може да бъде лице от посочените в разпоредбата на чл.161 ЗУТ собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.

При тълкуване клаузата на чл.2 от сключеното между страните и описано по-горе тристранно споразумение по правилата на чл.20 ЗЗД следва изводът, че ответникът е поел задължение да осигури въвеждането на новоизградената сграда в експлоатация в срок до 30.04.2023 г. Неоснователни в тази връзка са възраженията, че задължението било в тежест на „Брего Констракшън“ ЕООД, както и че не трябвало да въведе сградата в експлоатация, а единствено да организира въвеждането на сградата в експлоатация. С подписването от ответника на тристранното споразумение, последният е поел задължението за снабдяване на собственика с удостоверение за въвеждане в експлоатация, независимо в чия тежест е било задължението към този момент.

Настоящият въззивен състав намира, че по делото е установено, че неизпълнението на задължението дружеството-ответник за осигуряване на разрешение за ползване на процесната сграда в срок е по причини, за които отговаря. Действително въвеждането в експлоатация на сграда изисква изпълнението на последователни нормативно установени действия и представяне на документи, включително договорите, сключени с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, към които спада и договора за присъединяване на сградата към ВиК мрежата, сключен със съответното ВиК дружество след изграждане на ВиК отклонение, осигуряващо захранването на сградата. Предприетите действия от страна на ответното дружество по присъединяване на сградата към ВиК мрежата не може да се приеме, че са своевременно извършени. Процедурата по изграждане на водопровода е започнала първоначално на 28.09.2018 г. и е прекратена на 20.11.2018 г., видно от подадени от „Кота Нула Строй“ ЕООД писма, в които е посочено, че е налице промяна в проектната документация. Прекратяването е по причина в поведението на ответното дружество изготвен в несъответствие със законовите и техническите изисквания проект и възникнала необходимост от неговата преработка. Разрешение за строеж на водопровода в полза на Столична община е издадено на 17.05.2021 г., като и към настоящия момент не е налице информация такъв да е изграден. Отправените запитвания към Столична община за състоянието на водопровода и за дата на окончателното му изграждане, предхождат сключването както на окончателния договор, така и тристранното споразумение, поради което и към момента на поемане на задължението от ответното дружество, същото е било наясно, че водопровод не е изграден. Отговорността на ответника е завишена и той следва при извършване на своите работи, и в правоотношенията с други лица, да полага грижата на добрия търговец /строител/, което означава коректно и в срок да изпълнява поетите с договора ангажименти, в т.ч. по въвеждане на сградата в експлоатация. В настоящия случай, твърдените от ответника обстоятелства не са от естество да обосноват наличие на непреодолими трудности пред строителя за изпълнение на поетото задължение - чл.306 ТЗ.