Решение № 772 от 06.12.2022, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 772 гр. София, 05.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Даниела Дончева

Членове:

Красимир Маринов

Капка Павлова при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Капка Павлова Въззивно търговско дело № 20221001000586 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК

С решение № 260259 от 11.04.2022г. ,постановено по т.д.№405/2021г. по описа на СГС „ОТП Факторинг България“ ЕАД е осъдено да заплати на “Ти Би Си Пропъртис Енд Сървисиз“ ЕООД сумата от 62 586,55лв., представляваща уговорено възнаграждение,дължимо на ищцовото дружество от ответника по договор за посредничество, сключен на 18.056.2020г., видно със законната лихва върху сумата, считано от 05.03.2021г. до окончателното й изплащане. Присъдени са разноски.

Против това решение е подадена въззивна жалба от „ОТП Факторинг България“ ЕАД, с която се моли същото да бъде отменено и съдът да постанови друго такова, с което да отхвърли предявения иск. Правят се оплаквания за допуснати от първоинстанционния съд процесуални нарушения, необоснованост и нарушение на материалния закон.

По-конкретно се твърди, че при действието на договора за посредничество от 18.06.2020г. няма изпълнение на задълженията на посредника по същия. През времето, през което между страните е бил в сила договор за посредничество, подписан през 2018г. били водени преговори между „ОТП Факторинг България“ ЕАД и „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД, но те не се увенчали с успех- сделка не била сключена. От представените доказателства по делото се установявало, че през 2019г. купувачът на имота е заявил, че вече няма интерес от закупуването му. Ето защо от ищеца не били извършени каквито и да било действия в изпълнение на задълженията му по чл.2 от Договор за посредничество от 18.06.2020г.

Жалбоподателят счита, че направените от СГС изводи са изцяло в противоречие със събрания по делото доказателствен материал. На следващо място се прави оплакване, че съдът е придал на клаузата на чл. 9,раздел V от договора съдържание,което не съответства на волята на страните и по този начин е нарушил чл.20 от ЗЗД. Изводите на съда били в противоречие с изричните писмени уговорки между страните. Неправилен бил изводът на съда, че посредническо възнаграждение се дължи само и единствено поради факта,че е осъществена сделка между „ОТП Факторинг България“ ЕАД и „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД. Направен анализ и на останалите клаузи в договора за посредничество като страната е изложила своето виждане относно смисъла, 1 вложен в тях. Изразено е становище относно тежестта на събраните доказателства и установените с тях факти.

На последно място се подчертава, че сключената сделка между „ОТП Факторинг България“ ЕАД и „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД била с параметри, които се различавали от тези, характерни за сделката, уговаряна през 2018г. и е сключена след провеждане на търг с явно наддаване.

Ответната по жалбата страна е подала писмен отговор, с който оспорва същата. Изложени са подробни доводи в подкрепа на становището,че е налице изпълнение на задълженията на ищеца по договора за посредничество и се моли обжалваното решение да бъде потвърдено.

В съдебно заседание страните поддържат изразените становища. Депозирани са писмени защити, в които са изложени подробни съображения в подкрепа на същите.

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба оплаквания , намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. При проверката на правилността на първоинстанционното решение същият е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощие да провери само спазването на императивните материалноправни разпоредби, приложими към процесното правоотношение.

В случая обжалваното решение е валидно и допустимо,тъй като съдът се е произнесъл в рамките на своите правомощия и по индивидуализираното в исковата молба чрез твърдените от ищеца факти и обстоятелства право.

Предявеният иск е с правно основание,чл.79, ал.1от ЗЗД,вр. с чл.51 от ТЗ.

С исковата молба се излагат твърдения, че между страните е имало търговски отношения датиращи от 2014г. като ищцовото дружество е осъществявало посредничество при покупкопродажба на недвижими имоти,активи и при всякакви други сделки. През този период / до 2020г./ между страните били сключвани няколко договора за посредничество като в периодите,когато не е имало действащ такъв договор работата по казусите продължавала до сключването на нов такъв договор, както и след това.

По отношение на недвижим имот, апротиран от ответника в капитала на дружеството „Проектна компания комплекс ***“ ЕООД били сключени два договора за посредничество , които обхващали периода от 2018г. до подаване на исковата молба. Първият от тях бил сключен на 15.10.2018г., а вторият –на 18.06.2020г. Със тези договори „ОТП Факторинг България“ ЕАД възложило на ищцовото дружество да посредничи при продажбата на имота, посочено по-горе.

Същият представлявал поземлен имот 087001 от кв.87 по картата на землището на с.***, Община Разлог, с площ от 27 685 кв.м., ведно с изградени на етап „груб строеж“ „курортновъзстановителен център и ваканционно селище“ с РЗП от общо 19147 кв.м./ съгласно удостоверение изх.№146 и изх.№148 от 17.05.2012г. на Общинска администрация гр.Разлог, включващ следните подобекти: 1.Хотел с обща застроена площ /със сутерена/ от 6895 кв.м.;

2.ваканционно селище - апартаментни жилищни сгради- сграда „Б1“ с 21 апартамента и 21 пракоместа с обща РЗП от 2094,89 кв.м.; 3. Ваканционно селище- апартаментни жилищни сградистрада „Б2“-„Б5“ с обща РЗП от 6 227,20 кв.м.; 4.Ваканционно селище- единични фамилни сгради „Е“- 7 броя с обща РЗП от 1459,85 кв.м.; 5.Ваканционно селище- двойни фамилни сгради „Д“- 6 броя, с обща РЗП от 2470,01 кв.м./ Комплекс ***/, ведно с находящите в Комплекс *** движими вещи /оборудване и инвентар/, както и търговската марка BANYA SPA &WELLNESS RESORT , вписана в държавния регистър на марките при Патентно ведомство на Република България под № 62014.

Ищцовото дружество имало задължението да предложи структура на сделката, да представя на възложителя потенциални купувачи на имота, да организира огледи с потенциални купувачи и срещи, да предоставя на възложителя идентифициране на потенциални купувачи, както и да му съдейства за постигане на споразумение с купувача и прехвърлянето на имота. В изпълнение на тези свои задължения ищцовото страна свързала „ОТП Факторинг България“ ЕАД с „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД. Това обстоятелство било удостоверено с в подписания без дата и в срока на действие на първия от посочените посреднически договори протокол -Приложение № 3, с което недвусмислено било потвърдено, че е осъществено такова свързване.

2

С течение на времето интензитетът на преговорите спаднал и посредникът останал с впечатлението,че сделка с този купувач няма да се осъществи. Междувременно посредникът продължавал да води нови потенциални купувачи на имота и между него и ответника бил сключен нов посреднически договор с дата 18.06.2020г.

В началото на 2021г. ищецът изрично запитал ответника дали е осъществена продажба на имота на нейния клиент „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД или свързани с него лица, но получил отговор, че имотът е продаден на други лица. При извършената справка в търговския регистър ищцовото дружество установило, че на 20.11.2020г. е била вписан продажбата на 100% от капитала на „Проектна компания Комплекс ***“ ЕООД, в което дружество е апортиран недвижимият имот. По този начин на практика е била извършена и продажба на имота като цената е в размер на 1 600 000 евро. Тази продажба била осъществена без знанието на посредника.

Ищецът претендира заплащане на уговореното в посредническия договор от 18.06.2020г. възнаграждение в размер на 3% от стойността на договора, а именно 32 000 евро,което в левова равностойност е 62 586,55лв.

В опит за доброволно уреждане на отношенията бил изпратена нотариална покана до „ОТП Факторинг България“ ЕАД,с която е поискано дължимото възнаграждение да бъде заплатено. С отговор на тази покана ответното дружество не оспорило факта, че именно “Ти Би Си Пропъртис Енд Сървисиз“ ЕООД е свързало страните по сделката, но заявило ,че то не е участвало в преговорите , осъществени през 2020г. при действието на втория посреднически договор.

С подадения отговор на исковата молба ответното дружество е оспорило исковете. Същото не оспорва твърденията, че между страните е имало сключени два договора за посредничество, което имало за цел да бъде осигурен купувач на имота , апортиран в капитала на „Проектна компания Комплекс ***“ ЕООД. Не се оспорва и обстоятелството, че при действието на първия от договорите „ОТП Факторинг България“ ЕАД е предложило за купувач „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД. Ответникът счита обаче ,че дължи възнаграждение само ако прехвърлянето бъде извършено в срока на валидност на договора между страните или до 3 месеца след неговото изтичане, каквато е изричната уговорка в чл. 8 от договора. В този срок обаче сделка не била сключена.

Процесната сделка била осъществена повече от 10 месеца след като договорът бил изтекъл.

Това станало възможно след като повече от година след като са били водени преговори с участието на посредника, „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД се обърнали самостоятелно към „ОТП Факторинг България“ ЕАД и след няколкомесечна интензивна работа сделката била осъществена. Подчертава се, че ищецът очевидно не е запознат с обстоятелствата около нейното сключване, тъй като твърди, че няма сключен предварителен договор и няма предоставен депозит,което не отговаряло на истината. Освен това параметрите на сделката били различни от тези, за които било преговаряно през 2018г. Различен били начинът на плащане на покупната цена- в първия случай това щяла да стане разсрочено,а реално сделката била осъществена чрез плащане при сключване на договора. Различни били договорните ангажименти между страните и др.

Изтъква се, че за да възникне правото на възнаграждение на посредника е необходимо той не само да е свързал страните, но и да ги е подпомогнал при сключване на сделката.

Вторият посреднически договор бил подписан поради това, че ищцовото дружество имало нов потенциален купувач на имота. Организирани били няколко огледа, но интересът от другия потенциален купувач не бил потвърден. Междувременно “Ти Би Си Пропъртис Енд Сървисиз“ ЕООД се дезинтересирало от сделката за продажбата на имота и от последвалата процедура за това. Последната била състезателна такава – проведена е чрез търг с явно наддаване като преди това били изпратени покани до седем потенциални кандидат-купувачи,заявили интерес към имота. Само три от тях потвърдили своя интерес и сред тях било и дружеството „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД, а посредникът не участвал по никакъв начин.

Съгласно клаузите на договора от 2020г. възнаграждение било дължимо при прехвърляне на имота от купувач, предложен от посредника. Представеното от ищеца Приложение №3, в което било вписвано името на „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД като предложен купувач в този му вид никога не било подписано от продавача. Подписана била празна бланка като представителя на дружеството считал, че така се утвърждава образец на това приложение. Освен това се 3 подчертава, че посредникът не притежава ексклузивни права върху продажбата на имота, а напротив- в договора изрично било предвидено, че Възложителят има право да рекламира и предлага за продажба имота самостоятелно или чрез друга агенция, професионален посредник или трето лице.

На следващо място се подчертава, че имотът за първи път е бил представен на лицата П. Д. и М. З., които управлявали свързани с купувача дружества от „Фортън“ АД през 2014г. Имотът бил придобит шест години по-късно от свързаното с тези лица дружество „Гранд хотелс мениджмънт“ ЕООД.