Решение № 951 от 28.06.2022, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 951 гр. София, 28.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на четиринадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Елизабет Петрова

Членове:

Катерина Рачева

Мария Райкинска при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова като разгледа докладваното от Елизабет Петрова Въззивно гражданско дело № 20211000503261 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Г. М. Ц. обжалва решение № 264387 от 01.07.2021 г., постановено по гр.д. № 10429/2019 г. на Софийски градски съд, с което са отхвърлени предявените от него срещу „Бумекс“ ЕООД искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателни на предварителни договори за продажба на недвижими имоти от 16.10.2017 г. и от 18.09.2018 г., сключени между „Бумекс“ ЕООД като продавач и ищеца Г.Ц. като купувач: апартамент № Б5 от 126,35 кв.м. на 2-ри етаж, с идентификатор ***; подземно паркомясто № 20 от 12,51 кв.м. в подземен етаж на кота -2,95 м. с идентификатор ***; подземно паркомясто № 42 от 12,51 кв.м. на ниво -2 на кота -5,59 м. с идентификатор ***, изградени в поземлен имот с идентификатор ***.

Ищецът твърди, че решението е неправилно и необосновано, постановено в противоречие на материалния закон.

1. Оспорва извода, че договорът е развален по взаимно съгласие като отрича да е приемал развалянето с конклудентни действия. Заявява, че ответникът не се е позовавал на такива обстоятелства, а съдът се е произнесъл по ненаведено 1 възражение. Сочи, че многократно е настоявал пред продавача за сключването на окончателен договор, изразявайки готовност да плати цялата дължима цена.

Изричните заявления за изпълнение на договора изключвали конклудентно приемане на развалянето или прекратяване на договора по взаимно съгласие.

Изразява несъгласие с извода, че бил освободил имота от личните си вещи, което следвало да се тълкува като приемане на развалянето.Оспорва както фактическата констатация на съда, така и извода, направен от нея.

2. Оспорва извода за наличие на основание за продавача да развали договора без да дава срок за изпълнение. Оспорва да е бил неизправна страна, неизпълнила задължението си за плащане на третата вноска по договора. Сочи, че по силата на сключено споразумение от 20.05.2019 г. не е дължал плащане преди сключването на окончателния договор. Заедно с това предвид липсата на надлежно уведомяване за снабдяването с акт образец 15 третата вноска не била дължима.

3. Оспорва наличието на основание за разваляне на предварителния договор от страна на „Бумекс“ ООД. Съгласно клаузите на чл.19 вр. чл.23 от договора, правото на разваляне възниквало след изпращане на писмена покана с подходящ срок за изпълнение – на адреса на купувача. Такава покана не била изпратена, а и не било доказано възникването на задължение за плащане на третата вноска, следователно липсвала забава на купувача като предпоставка за развалянето.

4. Оспорва извода, че е изпаднал в забава, тъй като продавачът не е отговорил на искането му от юли 2019 г. да посочи банкова сметка, по която да преведе върнатата сума. Оспорва констатацията, че е изпратил поканата от 26.06.2019 г. след като е получил върнатата по сметка на М. Ц. вноска. Твърди, че уговорката за сключване на окончателен договор до 30.06.2019 г. е направена още на 14.06.19 г. и датата 28.06.19 г. (последният работен ден на месеца) не е била изненада за продавача.

Иска се отмяната на обжалваното решение и постановяване на решение, с което да се уважи предявения иск.

Въззиваемото дружество оспорва жалбата и моли същата да бъде оставена без уважение, първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Сочи, че третата вноска по предварителния договор от 2017 г. е била дължима при приемане на Акт 15, за издаването на който ищецът е бил уведомен на 22.04.209 г. по електронната поща.

Втората и четвъртата вноска са били дължими преди сключване на окончателния договор, съгласно чл.5 от предварителния договор. Тези свои задължения ищецът не бил изпълнил, поради което бил неизправна страна по договора. Това дало основание на ответника да развали договора с уведомление от 25.06.2019 г. до адв.К.. Платената от ищеца вноска е върната на 26.06.2019 г., срещу което той не възразил. Дори и след получаването на уведомленията за разваляне на 25.06.19 г. и 28.06.19 г. и връщането на първата вноска ищецът отново не изпълнил задължението си да заплати цялата 2 продажна цена. Едва месец и половина след като получил уведомленията за прекратяване и върнатата първа вноска, след като изнесъл вещите си от апартамента, ищецът предявил иск за обявяване на предварителните договори за окончателни. Към тази дата договорът е бил прекратен. Въззиваемият отрича довода, че на 27.06.2019 г. ищецът е поискал банкова сметка, по която да преведе цената на продавача, а освен това в получения превод на сумата 117337,49 лева се виждала сметката, от която преводът е извършен. Решението било правилно и поради приетото обстоятелство, че имотът не е собственост на ответника, а по отношение на втория договор – поради това, че негов предмет не бил самостоятелен обект на право на собственост.

В о.с.з. страните се представляват.

Ищецът Г.Ц. се представлява от адв. Д., която поддържа въззивната жалба.

Моли решението на СГС да бъде отменено, а предявените искове- уважени.

Претендира разноски съобразно списък по чл.80 от ГПК, който представя.

В депозирана писмена защита ищецът , представляван от адв. Д., размима съображения , че по делото няма твърдения и доказателства за постигнато взаимно съгласие за разваляне на договора между страните, както и че са налице основанията по чл.19 от ЗЗД за уважаване на предявените искове.

Ответникът Бумекс ООД, представляван от адв. А. оспорва исковете. Моли решението на СГС да бъда потвърдено. Претендира адвокатско възнаграждение.

Оветникът депозира писмена защита, в която поддържа, че въззивната жалба е неоснователна, че договорът между страните е развален по вина на ищеца и няма основание за обявяване на предварителните договори за окончателни.

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съгласно чл. 235 от ГПК във връзка с въведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира следното:

Въззивната жалба е допустима – подадена е в срока по чл. 259 от ГПК, от активно легитимирана страна – ищец по делото, срещу валиден и допустим съдебен акт.

Постановеното решение е валидно и допустимо. С него искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е отхвърлен, като съдът е приел, че предварителният договор от 2017 г е развален по взаимно съгласие – връщането от продавача на заплатената вноска е прието от купувача, който с получаване на уведомлението за разваляне изнесъл вещите си от апартамента. Посоченото представлявало „конклудентни действия“, чрез които купувачът изразил съгласието си за разваляне на договора. Вторият договор бил с невъзможен предмет, тъй като паркомястото, обещано да се продаде, не представлявало самостоятелен обект на право на собственост.

Предявеният от ищеца конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 от 3

ЗЗД е за обявяване за окончателни на предварителни договори за продажба на жилище и паркоместа, сключени от ищеца като купувач и ответното дружество като продавач .

Не се спори между страните по сключването на предварителни договори от 16.10.2017 г. и от 18.09.2018 г. и постигнатото в тях съгласие за прехвърляне правото на собственост след построяване на сградата върху конкретни обекти за цена 131379 евро по договора от 2017 г., платима на вноски, от които първата в размер 73151 евро платена при подписване на договора; втората вноска в размер 37000 евро– при издаване на акт 14 за сградата; третата вноска в размер 5661 евро – при издаване на акт 15 за сградата, и четвъртата вноска от 15567 евро – при извършване на прехвърлянето по нотариален ред и издаване на удостоверение за ползване. Уговорено е прехвърлянето да се извърши до 01.01.2019 г. и при заплащане на 100% от цената.

Срокът за плащане на втората вноска от 37000 евро е изменен с анекс от 29.11.2017 г. на три работни дни от уведомяването за снабдяване на сградата с протокол образец 16. Сключено е споразумение, че за периода от 27.10.2017 г. до заплащането на вноската от 37000 евро купувачът дължи годишна лихва в размер 6% върху сумата. По договора от 2018 г. договорената цена на паркомястото е 5400 евро, платима на две вноски: 540 евро са платени при сключване на договора; 4860 евро се дължат при нотариалното прехвърляне на обекта и удостоверение за ползване на сградата. Ищецът е заплатил 143070,92 лева по първия договор и 6364,15 лева по втория договор.

С две споразумения от 20.05.2019 г., сключени във връзка с развалянето от страна на „Бумекс“ ЕООД на договора за строителство, сключен с „Билтрейд груп“ ООД, ищецът и ответникът са се съгласили купувачът да избере датата на прехвърляне на собствеността като заплати остатъка от продажната цена по посочена от „Бумекс“ ЕООД банкова сметка в деня на нотариалната сделка. Неоснователно е възражението на ответното дружество, че ищецът не го е уведомил, че приема споразуменията като не е върнал същите подписани на продавача. Когато формата за действителност на договора е писмена и едната страна е положила първа подписа си под текста, договорът е сключен в момента, когато другата страна положи на свой ред подписа си върху него. В този смисъл е и решение № 485 от 9.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1451/2009 г., III г. о., ГК. Споразуменията са подписани и от двете страни по тях, а писмената форма доказва постигнатото съгласие. Дали и кога продавачът е узнал за подписване на споразуменията от купувача е без значение за възникване на валидната облигационна връзка. Без значение е също и обстоятелството, че такива споразумения са били предложени и на останалите купувачи на обекти в сградата. Със споразуменията страните са уговорили, че купувачът ще избере датата на нотариалното прехвърляне на собствеността, а плащането на остатъка от продажната цена ще бъде извършено в деня на нотариалното изповядване по посочена от продавача банкова сметка.

4

Ответникът оспорва исковете с правоизключващото възражение, че е развалил валидно предварителния договор от 2017 г. на основание чл.87, ал.1 и чл.19,ал.2 от договора (забава на купувача на задължението му да плати дължимите вноски повече от 30 дни след като предостави подходящ срок за изпълнение).

Твърдението на ответника в тази връзка е за осъществена забава повече от два месеца към 25.06.2019 г. на задължението за плащане на третата вноска, което възникнало от 22.04.2019 г. – датата, на която ищецът е уведомен за издаването на Акт 15 за сградата.

Това възражение е неоснователно, доколкото правото на продавача на разваляне е обусловено от предоставянето на подходящ срок за изпълнение, какъвто не се спори, че не е предоставен.

След изтичане на срока за отговор на исковата молба, в първото съдебно заседание ответникът допълва, че е налице основание за разваляне на предварителния договор без покана (чл.87, ал.2 от ЗЗД). Независимо, че възражението е преклудирано, за пълнота следва да се посочи, че то е неоснователно, доколкото не е налице нито едната от хипотезите, при които възниква право на разваляне на предварителния договор без покана, конкретно хипотезата на „фикс-сделка“, на която се позовава ответникът. По правило предварителният договор за продажба на недвижим имот не е фикс-сделка /сделка, по която задължението трябва да се изпълни непременно в уговореното време/, освен ако страните не са му предали характер на такъв договор. От клаузите на договора от 2017 г. не може да се направи извод за фикс-сделка, напротив – с оглед клаузата на чл.19, ал.2 и след забава повече от 30 дни на изпълнението на купувача договорът обвързва страните.

Не се спори между страните, че окончателни договори за прехвърляне правото на собственост върху обектите, предмет на процесните предварителни договори, не са сключени. Ответникът е отправил до ищеца уведомление за прекратяване на договора от 2017 г. поради неплащане на вноската, дължима при издаване на акт 15, повече от два месеца. Уведомлението е връчено на ищеца на 28.06.2019 г. Въпреки отправените от ищеца покани до ответника за представяне на банкова сметка, по която ищецът да извърши окончателното плащане по предварителните договори и за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, ответникът не сторил това, позовавайки се на развалянето. На 26.06.2019 г. той върнал част от заплатената от ищеца цена в размер 117377,19 лева. Обстоятелството, че върнатата вноска е приета от ищеца, който и след получаване на уведомлението за разваляне не изпълнил задължението си по двата договора, а изнесъл вещите си от апартамента, не обосновава извод за приемане на развалянето от страна на ищеца, каквито доводи са наведени от ответника, или за разваляне на договорите по взаимно съгласие, каквито доводи не са сочени от ответника, поради което е основателно оплакването във въззивната жалба за произнасяне по ненаведени възражения. Ищецът 5 изрично е заявил в покана 17.07.2019 г. желание да му бъде предоставена банкова сметка, по която да преведе дължимите суми, както и желание за сключване на окончателните договори за прехвърляне правото на собственост на имотите. С непосочване на банкова сметка, по която ищецът купувач да изпълни, продавачът кредитор се е поставил в забава, последица от което е освобождаването на длъжника от последиците на неговата забава.