Решение № 70 от 01.10.2024, Районен съд - Тополовград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 70 гр. Тополовград, 01.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТОПОЛОВГРАД, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Иван Хр. Христов при участието на секретаря А.В.А. като разгледа докладваното от Иван Хр. Христов Гражданско дело № 20232320100315 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по редовна и допустима искова молба от С. Н. Г. с ЕГН ********** от град Т., ул.*********** против „********“ ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: град Т., ул.**********, представлявано от управителя Н.А.Д..

Ищцата твърди, че съгласно договор за дарение на идеални части от недвижим имот и нотариален акт за продажба на идеална част и двата от 08.09.2022 г. е станала съсобственик на ½ идеална част от недвижими имоти, находящи се в землището на село Чукарово, общ.Т., които са подробно описани в исковата молба. Твърди, че въз основа на многогодишен договор за наем С. П., в качеството му на съсобственик на тези земи ги е отдал на „********“ на 16.04.2021 г. Така ответникът в настоящото производството, според ищцата е придобил качеството на наемател на процесните земеделски земи.

На 08.09.2022 г. датата, на която са изповядани прехвърлителните сделки синът на продавача на имотите – К. Х. А. при лична среща с ответника го е уведомил, че земеделските земи ще бъдат прехвърлени на ищцата и тя ще е собственик на ½ идеална част от същите.

1

Ищцата твърди, че в края на стопанската 2021/2022 г. не е имала претенции за изплащане на наемната цена. През юли 2023 г. ищцата е предявила на служител на ответното дружество, който раздава рентите, въз основа на които се е легитимирала като собственик на ½ идеална част от имотите и е поискала да й бъде заплатена дължимата наемна цена за половината от земеделските земи, като ищцата твърди, че е получила отказ да й се изплати наемната цена.

Ищцата твърди, че с нотариална покана ответникът е бил уведомен, че тя претендира плащане на наемната цена относно процесните имоти за стопанската 2023 г. Поканата е била връчена на 18.10.2023 г., но въпреки това към момента на завеждане на исковата молба и към настоящият момент ищцата твърди, че не е получила наемната цена за нейната част от земеделските земи.

Поради което моли съда да бъде осъдено ответното дружество да й заплати сумата от 740,00 лева, представляваща неплатена наемна цена за стопанската 2022/2023 г., ведно със законната лихва от деня на входиране на исковата молба в съда, до окончателно изплащане на сумата, както и й бъдат изплатени направените разноски по делото.

Препис от исковата молба и приложенията към нея са редовно връчени на ответника на 27.11.2023 г. В законоустановения срок същият е подал отговор, в който се оспорва иска като недопустим и неоснователен, като с отговора ответникът направи искане да бъде привлечен като трето лице – помагач на ответника С. Е. П., който е другият съсобственик на земята и е получил целия наем за стопанската 2022/2023 г.

Съдът конституира третото лице – помагач, тъй като същият е получил цялата наемна цена, в това число и частта претендирана от ищцата, тъй като ако П. е получил без правно основание и частта от наема на ищцата, и по този начин и на него би могло да бъде налице неоснователно обогатяване и за ответника би бил налице правен интерес за предявяване на иск срещу П. за претендираната сума от 740 лева. По този начин, с оглед на неблагоприятен изход от делото, третото лице ще бъде обвързано спрямо подпомагана страна и от силата на мотивите.

Ищцата – редовно призована, явява се лично, заедно с процесуалния си представител адв.М. от АК – Я..

2

За ответното дружество се явява управителя Н.А.Д., заедно с процесуалния си представител адв.К. от АК – Я..

От събраните по делото писмени и гласни доказателства съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно договор за дарение на идеални части от недвижим имот № 152, том втори, рег.№ 2753, дело № 314 от 08.09.2022 г. и нотариален акт за продажба на идеална част от недвижим имот № 153, том втори, рег.№ 2768, дело № 315 и двата от 08.09.2022 г. ищцата е станала собственик на ½ идеална част от следните недвижими имоти, находящи се в землището на село Чукарово, общ.Т., както следва:

- Поземлен имот с № *** местност „Кошови чеири“, целият с площ от 1492 кв.м.

- Поземлен имот с № *** местност „Палям бей“ целият с площ от 4300 кв.м.

- Поземлен имот с № *** местност „Старо село“ целият с площ от 10353 кв.м.

- Поземлен имот с № *** местност „Горен герен“ целият с площ от 5999 кв.м.

- Поземлен имот с № *** местност „Горен герен“, целият с площ от 2000 кв.м.

- Поземлен имот с № *** местност „Горен герен“, целият с площ от 5999 кв.м.

- Поземлен имот с № *** местност „Герджито“, целият с площ от 4500 кв.м.

Въз основа на петгодишен договор за наем третото лице С. Е. П., като съсобственик на тези земеделски имоти ги е отдал под наем, цялата им площ на „********“ ООД на 16.04.2021 г. Така ответникът в настоящото производство е придобил качеството на наемател на земеделските земи и предвид вписването на наемния договор на имотния регистър, към датата на сключване на договорите за дарение и покупко-продажба, ищцата е знаела, че съществува наемно отношение и е придобила имота с тази тежест. На 08.09.2022 г., денят на изповядване на сделката, св. К. А. при лична среща с ответника го е уведомил, че майка му продава земята на ищцата, като 3 управителят на ответното дружество – Н.Д. е предложил определена сума, но е казал, че ще плати след три месеца и това не устройвало продавача, и са продали земята на ищцата С. Г.. Това се потвърждава и от обясненията на ответника, като същият заявява, че К. е отишъл при него и му е предложил земята.

Видно от показанията на св.Е. С. – служител на ответното дружество, които се потвърждават и от обясненията на ищцата, през месец август ищцата е отишла със съпруга си – св.А.С. в офиса на „***“ и са й заявили, че искат наем, като са й представили нотариалните актове и С. е заявила, че ще предаде на Д., но не е сторила това, което е видно от показания на св.А.С. – съпруг на ищцата. След това С. е дала телефонния си номер и той се е обадил около 2 дни, но С. е заявила, че не е казала на управителя Н.Д. за търсената рента от ищцата. След около месец ищцата е звъняла на св.С. за да пита за рентата и С. е казала, че ще даде рентата на старите собственици, по указание на управителя.

Видно от показанията на св.С. П., същият получил от ответника наем за цялата земя в размер на 1504 лева, като това включва неговия дял и дела на сестра му, като същият е получил сумата срещу касов ордер № 1 от 28.08.2023 г.

Видно от нотариална покана с разписка към нея от 18.10.2023 г. управителят на ответното дружество е бил уведомен да плати в седемдневен срок дължимото арендно плащане на ищцата С. Г. в размер на 1019,57 лева.

Видно от показанията на С. и от обясненията на Д., при връчването на поканата между ответника и нотариус Цанева е възникнал скандал.

Видно от назначената по делото съдебно-счетоводна експертиза, средномесечния пазарен наем за стопанската 2022/2023 г. е 28 лева на декар и на С. П. е била изплатена рента в размер на 1504 лева над този средномесечен пазарен наем и тази сума е редовно изплатена чрез първичен счетоводен документ – разходен касов орден № 1 от 28.08.2023 г., където са положени всички подписи: на съставител, главен счетоводител, ръководител, касиер и на получателя на сумата. Плащането е било отразено в албума на първичните счетоводни сметки и е разнесено по счетоводна сметка 602 – разходи за външни услуги.

След съвкупна преценка на събраните по делото писмени 4 доказателства, които съдът кредитира изцяло, тъй като са документи издадени в съответната форма и ред и гласните доказателства, като съдът подробно обясни коя част кредитира от свидетелските показания, съдът достигна до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл.228, вр.чл.79 от ЗЗД, а то е че кредитора има право да иска обезщетение за неизпълнение на договорно задължение, което в случая произтича от договор за наем на земеделски земи.

Съдът приема тази квалификация на иска, а не по чл.59 ЗЗД - за неоснователно обогатяване, поради следните съображения:

В настоящият случай искането на ищцата се основава на неизпълнение на договорно задължение, а не на неоснователно обогатяване, тъй като в случая няма нищо получено без основание. Ответникът на валидно правно основание – договор за наем на земеделски земи, който е бил вписан. Този договор е бил известен на ищцата още с придобиването на собствеността на процесните земеделски имоти. В случая, не може да се говори за обогатяване без основание, тъй като между ответника и третото лице е имало договор за наем на земята, т.е. правата и задълженията на страните възникват по силата на самия договор.

Съдът не се произнесе с изрично определение, относно квалификация на иска, тъй като окончателната квалификация се дава от съда с решението и мнението на страната, относно квалификацията на иска не е задължително за съда, още повече, че иска първоначално бе предявен по приетата от съда квалификация. Искът е допустим, тъй като е подаден от лице имащо правен интерес от това и са спазени всички законови изисквания за неговото разглеждане.

Разгледан по същество, същият се явява неоснователен и недоказан, и следва да бъде отхвърлен като такъв, поради следните съображения:

По делото е безспорно, че ищцата е собственик на ½ идеална част от земите, за които претендира наем. Безспорно е, че останалата ½ идеална част на третото лице – помагач и то е сключило договор за наем на 16.04.2021 г., който е вписан и е бил известен. Нито тя, нито праводателите й по отношение на собствеността на земята са предприемали някакви действия спрямо договора за наем. Може да се каже, че между ищцата и ответника няма отношения, които да са породили права и задължения. Между двете страни по 5 делото няма сключен наемен договор и ответникът няма неизпълнени задължения спрямо ищцата. Сключеният договор е между ответника и третото лице и те са страните имащи отношения по повод този договор, и права и задължения по него. Обстоятелството, че ищцата е собственик на някаква част от земята не поражда автоматично права за нея, изхождайки от факта, че ответникът е арендовал процесните земи. С цел да се стимулира пазара на земя и ползването на земеделски земи, законодателят е придвижил с разпоредбата на чл.4а, ал.1 и 2 от ЗСПЗЗ възможността, при която и без да е налице съгласие на всички собственици, земята да бъде отдадена под наем.

При това положение отношенията между съсобствениците на самата земя се урежда съобразно чл.30 ал.3 от ЗС и не е допустимо съсобственик, който не е страна по наемния договор да претендира от наемателя съответния наем.

Когато наемния договор е противопоставим на съсобственика, който не е подписал наемния договор, това което той може да направи, от съсобственика отдал земята под наем, да раздели с него ползите, съобразно дяловете им.

Законовата постановка с посочената разпоредба на чл.4а, ал.1 и 2 от ЗСПЗЗ се състои в това, че един от съсобствениците на земята може да отдаде под наем земята, да получава всичкия договорен наем и да разделя същия с останалите съсобственици, съобразно дяловете им. Останалите съсобственици нямат правно основание някакви суми от наемателя, тъй като законът изрично е уредил начина, по който те да бъдат възмездени за ползването на собствеността им – съобразно дяловете им и по този начин е изключил възможността съсобственикът, който не е страна по наемния договор да предявява претенция, въз основа на него. В този смисъл, след като праводателят на ищцата не е бил страна по наемния договор, той няма какви права да прехвърли и в тази насока, ищцата не е встъпила в права по наемния договор. Тя е само един собственик на отдаден под наем имот и може на основание чл.30 ал.5 от ЗС да търси уреждане на отношенията си с наемодателя на земята й. Още повече, че ответникът е платил дължимия наем за земята, което се вижда от приложения като доказателство РКО № 1 от 28.08.2023 г., установяващ получаване на наемната цена от наемодателя за стопанската 2022/2023 г.