Решение № 4970 от 16.03.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4970 гр. С. 16.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: А.И.И при участието на секретаря К.Д.Н. като разгледа докладваното от А.И.И Гражданско дело № 20251110113589 по описа за 2025 година

А. Е. И. и К. К. Н. са предявили срещу *“ ЕООД активно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД за заплащане на сумата от 10 990 лв., представляваща обезщетение за неточно изпълнение в темпорално отношение на задължението на ответника по чл. 8 от предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж от 24.04.2023 г. да предаде в срок на ищците описания в договора недвижим имот, ведно със законната лихва от 10.03.2025 г. до окончателното плащане.

Ищците твърдят, че на 24.04.2023 г. сключили с ответника предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж, находящ се в гр. С. район „И.“, ул. К.“, * както и анекс № 1, неразделна част от предварителния договор, по силата на който страните постигнали съгласие относно сроковете и условията, при които следва да бъде изплатена продажната цена на апартамента. По силата на чл. 8 от предварителния договор ответното дружество се задължило да предаде на ищците недвижимия имот заедно с удостоверение за въвеждането му в експлоатация в срок до 26 месеца, считано от датата на издаване на протокол за откриване на строителна площадка. Протокол за строителна площадка бил издаден на 14.10.2021 г., съответно ответникът следвало да предаде на ищците апартамента в срок до 14.12.2023 г. В исковата молба се посочва, че на 18.05.2023 г. между страните бил сключен окончателен договор за покупко-продажба. Ищците твърдят, че коректно и своевременно са изпълнявали всички поети от тях задължения по предварителния и окончателния договор за покупко-продажба. Излагат, че ответното дружество не е изпълнило своевременно задължението си да предаде на ищците в посочения в клаузата на чл. 8 срок закупения от тях апартамент. Поддържат, че в нито един момент не са били уведомявани за наличие на обективни причини, които да доведат до отпадане отговорността 1 на ответника по смисъла на клаузата на чл. 14 от предварителния договор. Твърдят, че за периода от датата на сключване на окончателния договор до датата, на която е следвало да им бъде предаден имотът, не е било налице нито едно от изброените в клаузата на чл. 14 обстоятелства, изключващи отговорността на ответника. Считат, че поради наличието на неточно изпълнение в темпорално отношение от страна на ответника на поетото от него задължение да им предаде процесния имот в посочения в договора срок са претърпели имуществени вреди под формата на претърпени загуби. Посочват, че нанесените им имуществени вреди се съизмеряват със стойността на заплатените от ищците месечни наемни вноски, всяка в размер на 785 лв., за период от 14 месеца, считано от датата, на която е следвало да им бъде предаден недвижимият имот – 14.12.2023 г., до датата на подаване на исковата молба в съда – 10.03.2025 г., които наемни вноски са дължими по сключен от ищците договор за наем на недвижим имот. Поради тази причина считат, че ответникът им дължи сумата в общ размер на 10990 лв., представляваща сбор от заплатените от ищците 14 наемни вноски по сключения договор за наем.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва исковете като неоснователни. Не оспорва наличието на облигационно правоотношение между страните, възникнало по силата на предварителен договор за покупко-продажба от 24.04.2023 г., ведно със сключения към него анекс № 1. Не оспорва сключването на окончателен договор за покупко-продажба на 18.05.2023 г. Твърди, че към настоящия момент строителството на жилищната сграда, вкл. на намиращия се в нея закупен от ищците апартамент, е завършено в съответствие с уговореното в предварителния договор.

Релевира възражение, че е налице обективна невъзможност да въведе сградата в експлоатация и да предаде на ищците процесния имот в уговорения срок, изразяваща се в неизпълнение от страна на * на задължението си да изгради инфраструктурата, включваща електро, топло, газо и водоснабдяване, както и връзка с канализационната система за отвеждане на отпадните води от жилищната сграда. Посочва, че е предприел действия по изпълнение на задълженията на * за изграждане на нов уличен водопровод и канализация, но * не одобрила проектите за проводи на техническата инфраструктура и постановила отказ за издаване на разрешение за строеж. Наложило се ответното дружество да предприеме действия по започване на нова процедура по изместване на съществуващ уличен водопровод по ул. К.“. Цялата проектна документация била внесена в * за сключване на нов договор за поръчка, който до настоящия момент все още не е подписан от страна на *. С тези съображения счита, че не е изпаднало в забава да предаде на ищците недвижимия имот в уговорения срок по чл. 8 от договора.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

С предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж от 24.04.2023 г. *“ ЕООД се задължава да продаде на А. Е. И. и К. К. Н. ап. 8 в гр. С. местност „*“ – поземлен имот с идентификатор ***. Съгласно чл. 8 продавачът се задължава да построи и 2 предаде имота с разрешение за ползване в срок от 26 месеца, считано от датата на издаване на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и нИ..

В чл. 14 е договорено, че продавачът не носи отговорност за неизпълнение и за настъпилите в резултат на това вреди, ако изпълнението е станало невъзможно поради събития и факти, настъпването на които не зависи от неговата воля.

Анекс № 1 от 24.04.2023 г. регламентира извършването на плащанията.

С нотариален акт № * г. *“ ЕООД продава на А. Е. И. и К. К. Н. недвижим имот в гр.

С. район „И.“, ул. К.“, изграден до степен на груб строеж.

Представен е Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и нИ. на строежа от 14.10.2021 г. Издадено е разрешение за строеж от * г.

Представен е Анекс към договор за наем от 17.05.2023 г., сключен между * и А. Е. И., с който се продължава действието на договор за наем, сключен на 18.05.2015 г., за периода 18.05.2023 г. – 18.05.2025 г., като дължимата месечна наемна сума е 400 евро.

Представени са договори за дарение на поземлен имот, отреден за улица, от 16.04.2021 г., с които собственици даряват на * части от имотите си, които попадат съгласно действащия план за регулация в улица между о.т.17 и о.т.24.

Със становище от 12.10.2021 г. „*“ АД не съгласува инвестиционен проект на ответника. С писмо от * от 11.05.2021 г. се дават указания за разработване на технически проект. Представени са Договори за поръчка за изграждане на инфраструктурни обети от 11.08.2021 г. и 08.06.2021 г. С писмо от * от 07.04.2020 г. се дават указания във връзка с ВиК мрежата. С писмо от * от 06.06.2021 г. не се съгласува проект за улична канализация. С писмо от * от 07.09.2021 г. се дават указания във връзка с изместването на съществуващ водопровод.

Събрани са гласни доказателства чрез разпита на св. *, бивш служител на ответника, осъществявала голяма част от дейността по издаване на документи и съгласуване на проекти, свързани с издаване на разрешението за строеж на процесната сграда. Сочи, че за това се изискват изходни данни за присъединяване от различни дружества, които били надлежно приложени към техническия проект на сградата за издаване на разрешение за строеж. След това се започнало извършването на действия от името на * за проектиране и одобряване на проекти по външни връзки, тъй като по улицата пред блока нямало никаква инфраструктура, освен стар водопровод. Трябвало да се направи проект за изграждане, в който да се съберат в улицата всички външни връзки, но същата се оказала недостатъчна и част от имотите от двете страни на улицата трябвало да се отчуждят, за да може да се разшири обхвата. * не съдействала част з отчуждаването на част от имотите, поради което се наложило проектиране и изграждане на улица в два етапа на строителство. Всеки от изготвените проекти бил съгласуван с множество институции, но получили отказ от „*“ и „Т*“, поради което се наложило да се търсят варианти за отчуждаване на част от имотите, което довело до забавяне на процедурата. Всяко следващо проектиране в опит за прекарване на съоръженията за захранване на сградата, преминавало през сключване на анекс към 3 договора за изграждане на инфраструктура със Столична голяма община, който отнемал около 1 година. Така било и с изграждането на трафопоста – било предписано да бъде изпълнен нов, заедно с изтегляне на кабели до сградата, като * отново не съдействала, което също забавило въвеждането в експлоатация на сградата. Сградата била напълно завършена, но изпълнението на външните връзки и инфраструктури обективно забавено. Проектиран бил топлопровод. Появил се и проблем, че инвеститор на съседен имот направил проект и за промени на нивелетния план на улицата, което означавало промяна в нивата и височината на улицата спрямо сградата и кота нула и така всички съгласувани проекти за външни връзки щели да станат неизпълними, но проектът бил обжалван и заповедта отменена. Излага, че * във всеки един от проектите за външни връзки поставяла за изпълнение на съответните съображения и без тяхно съдействие нямало как да бъде изпълнено. Счита, че съдействието от * не е предвидим фактор.

Прието е заключение съдебно-счетоводна експертиза, според което изчислената наемна цена по данни от представения по делото Анекс към договор за наем на имот за периода 14.12.2023 г. – 10.03.2025 г. е в размер на 11698,96 лева. В съдебно заседание вещото лице уточнява, че не може да вземе отношение дали тези суми са били заплатени, доколкото не се е запознало с платежни документи, относими към самите плащания.

По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД в тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно доказване наличието на валидно облигационно правоотношение между страните, възникнало въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на имот в строеж с твърдяното съдържание; твърдяната форма на неизпълнение на задължението на ответника; настъпване на реални имуществени вреди за ищците, изразяващи се в претърпени загуби, които да са определени по вид и размер и да е било достатъчно сигурно тяхното задържане в патримониума на ищците; пряка причинна връзка между вредите и неизпълнението от страна на ответника; стойността на вредите. При установяване на горепосочените обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже, че е погасил съдебно предявеното вземане, както и възраженията, от които черпи изгодни за себе си правни последици, в т.ч. наличието на обективна невъзможност, изключваща отговорността му.

Не се спори, че между страните е налице валидно облигационно правоотношение, възникнало въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на имот в строеж с твърдяното съдържание, както и сключването на окончателен договор за покупко-продажба на 18.05.2023 г.

Съгласно чл. 79, ал. 1, пр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска обезщетение за неизпълнение, което обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Доколкото изпълнението на задължение за предаване на имота с разрешение за ползване е срочно, то кредиторът (ищците) има право да получи изпълнение след 14.12.2023 г. Доколкото ответникът твърди наличие на обективна невъзможност да изпълни 4 задължението си в определения срок, поради неизпълнение на * да изгради инфраструктурата, то същият следва да докаже наличие на обстоятелства, които са били извън неговия контрол и които са му попречили да въведе сградата в експлоатация в уговорения срок. От представените документи, изхождащи от *, се установява, че всички указания и откази за съгласуване на инвестиционни проекти датират много преди датата на подписване на предварителния договор, т.е. ответникът е можел да предвиди настъпилите забавяния, свързани с въвеждане на сградата в експлоатация, към момента на подписване на предварителния договор, Действително са били налице обструкции от страна на *, за които говори свид. *а, но от доказателствата по делото се установява, че са били налице още през 2021 г., т.е. не може да се приеме, че забавянето на ответника е обективно, доколкото същият е бил наясно с възникналото забавяне още преди подписване на предварителния договор.