Решение № 63 от 23.09.2026, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 63 гр. Бургас, 23.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на трети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Илияна Т. Балтова

Членове:

Радостина К. Калиманова

Янко Н. Новаков при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова като разгледа докладваното от Янко Н. Новаков Въззивно търговско дело № 20262001000107 по описа за 2026 година

Производството е по чл. 258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.

С Решение № 260000 от 20.03.2026 г. по търговско дело № 475/2016 г. Окръжен съд – Бургас е отхвърлил иск на „Хилс Клуб и Ризорт“ ЕООД с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление гр. Свети Влас, ул.

„Русалка“ № 128 по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД за обявяване на относителната недействителност на договор за продажба, сключен с Нотариален акт № 176 от 29.07.2016г., том VII, рег. № 9382, нот. дело № 1282/2016г. на нотариус рег.

№ 208 с район на действие РС – Несебър, в частта, с която ответникът „Уктам България“ ЕООД - в ликвидация, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Възраждане“, *** прехвърлил на ответника „Холидей Вилидж Аква Невис“ АД с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Лозенец“, *** 1/10 идеална част от поземлен имот с кадастрален идентификатор *** – урбанизирана територия с площ 45253 кв. м., с адрес гр. Несебър, м. „Юрта-Балкана“.

В производството участва и „Уникредит Булбанк“ АД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, пл. „Света Неделя“ № 7, конституирано като трето лице – помагач на втория ответник.

1

Ищецът „Хилс Клуб и Ризорт“ ЕООД е подал въззивна жалба, с която моли за отмяната на решението като неправилно поради противоречие с материалния и процесуалния закон.

Погрешни били изводите на първоинстанционния съд, че ищецът „Хилс Клуб и Ризорт“ ЕООД не се легитимирал като кредитор на ответника „Уктам България“ ЕООД с вземане за подобрения в имота, представляващ хотелски комплекс. Не било вярно, че правата на ищеца били отречени с влязло в сила решение по гражданско дело № 9851/2017г. на СГС. В това производство било прието само, че ищецът не можел да бъде приравнен на добросъвестен владелец.

Постигнато било съглашение от 08.07.2015г. с характеристиките на предварителен договор за продажба, макар и оформено като договор за наем, въз основа на което ищецът изпълнил редица СМР, довели до увеличаване на стойността на имота. Не било необходимо паричното вземане за подобрения да е установено със сила на пресъдено нещо.

От друга страна първоинстанционният съд не съобразил, че легитимацията на ищеца по чл. 135 от ЗЗД произтичала и от потестативното му право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен. Реализирането на тази възможност било осуетено от извършената на 29.07.2016 г. продажбена сделка между ответниците. Затова тя имала увреждащ характер.

Първоинстанционният съд игнорирал доказателствата, че приобретателят не само е знаел за увреждането, но и е бил в сговор с праводателя си. Сделката била извършена само 10 дни след като ищецът връчил на първия ответник нотариална покана за заплащане на стойността на подобренията. Последните били калкулирани в цената по атакуваната продажба.

Ответниците „Уктам България“ ЕООД и „Холидей Вилидж Аква Невис“ АД са оспорили жалбата с нарочни писмени отговори, в които са изложили съображения в подкрепа на обжалваното решение.

Правилно било прието, че ищецът не разполага с материалноправна легитимация. По приключилия преюдициален спор по гражданско дело № 9851/2017г. на СГС с влязло в сила решение било установено, че тази страна няма вземания за подобрения. Произнасянето било по частични претенции по чл. 72 и чл. 59 от ЗЗД, но преклузията обхващала пълните размери на вземанията. Вече било установено, че между страните бил сключен договор за 2 наем, а не предварителен договор за продажба. В настоящия процес спорът не можел да бъде пререшаван. Освен това ищецът се домогвал по недопустим начин да измени основанието на вземанията си едва пред настоящата инстанция.

Помагачът „Уникредит Булбанк“ АД не е изразил становище.

Всички главни страни претендират деловодни разноски.

Бургаският апелативен съд се е произнесъл по допустимостта на жалбата с определение от 21.07.2026 г.

По същество:

Ищецът „Хилс Клуб и Ризорт“ ЕООД е изложил твърдения, че като приобретател по сключен с ответника „Уктам България“ ЕООД предварителен договор от 2015 г. за продажба на хотелски комплекс в землището на гр.

Несебър (поземлен имот с кадастрален идентификатор *** – урбанизирана територия с площ 45253 кв. м., с адрес гр. Несебър, м. „ЮртаБалкана“ ведно със подробно описани сгради) направил разходи за подобрения на обща стойност 1826354 лева, които не му били заплатени. Освен това той имал правото да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването на договора за окончателен. През 2016 г. обаче ответникът „Уктам България“ ЕООД продал хотелския комплекс на ответника „Холидей Вилидж Аква Невис“ АД.

Извършената разпоредителна сделка увреждала ищеца, защото затруднявала реализирането на правата му, поради което трябвало да бъде обявена за недействителна спрямо него на основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД относно 1/10 идеална част от поземления имот.

По гр. дело № 9851/2017 г.на СГС ищецът е предявил вземането си за подобрения против първия ответник чрез съединени при условията на евентуалност частични искове по чл. 72 вр. чл. 70, ал. 3 от ЗС и по чл. 59 от ЗЗД, самостоятелно обосновавайки две качества – на приобретател по предварителен договор за покупко-продажба с права на добросъвестен владелец (по главната претенция) и на държател въз основа на договор за наем (по евентуалната).

Исковете са отхвърлени с решение на въззивната инстанция, недопуснато до касационно обжалване с Определение № 4269 от 24.09.2025г. по гр.д. № 4643/2024г. на ВКС, І гр. отд. (л. 762-776 от делото на ОС). Прието е, че през 2015 г. ответникът „Уктам България“ ЕООД (дружество за управление на лоши кредити на „Уникредит Булбанк“ АД) предоставило на ищеца „Хилс Клуб и Ризорт“ ЕООД за възмездно ползване хотелския 3 комплекс. Дружеството на ищеца било учредено нарочно специално за тази цел с капитал 100 лева и очевидно е трябвало да разчита на кредитиране.

По силата на сключения между тези страни договор от 08.07.2015 г.

(л. 13-31 от делото на ОС - Бургас) възникнало наемно правоотношение за срок от 4 години. Договорът съдържал и характеристиките на лицензия за използване на наименованието на комплекса като търговска марка, а също на изработка, тъй като ищецът поел задължението за извърши инвестиции под формата на подробно описани СМР – чл. 8. В раздел Х (чл. 15 - 20) е било предвидено, че от 2016 г. нататък наемателят можел да закупи имота срещу опредЕ. цена. Това право обаче не било упражнено надлежно - чрез отправяне на нарочно заявление до наемодателя съгл. чл. 17 от договора.

Искът по чл. 72 вр. чл. 70, ал. 3 от ЗС е отхвърлен по съображения, че ищецът няма качеството на приобретател по предварителен договор за продажба, тъй като не упражнил правата си по предвидения в чл. 17 от договора ред.

Претенцията по чл. 59 от ЗЗД е отхвърлена, тъй като извършените от ищеца - наемател подобрения по Фактура № 14 от 28.03.2016 г. на стойност от 1837697,37 лева с ДДС (л. 564 от делото на ОС- Бургас) били прихванати срещу дължимата наемна цена за 2015 г. в размер на 1994946,60 лева с ДДС.

През 2016 г. договорът бил прекратен.

Настоящото дело е било спряно от първоинстанционния съд до приключването на производството по цитираното гр. дело № 9851/2017 г.на СГС.

Изходът от коментирания преюдициален спор следва да бъде зачетен.

Притезателните права на ищеца са били отречени изцяло, независимо от частичния характер на исковете - ТР № 3/2016 на ОСГТК на ВКС.

В настоящия процес следва да се подчертае още веднъж, че ищецът не е отправил надлежно изявление до първия ответник с позоваване на възможността за закупуване на имота съгласно уговореното в чл. 17. Няма и данни ищцовата страна да е имала готовност да плати уговорената цена. Не е бил предявен и иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

При така изяснената обстановка следва да се приеме, че ищецът не разполага с вземане за подобрения против първия ответник. С преустановяване на действието на договора между двете страни е отпаднала и възможността за закупуване на имота по реда на чл. 19 от ЗЗД.

4

Следователно тази страна не разполага с материалноправна легитимация по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД. При това положение не може да се говори за увреждащ характер на извършената между ответниците разпоредителна сделка от обективна страна. Затова е безпредметно изследването на субективните елементи от състава на цитираната законова разпоредба.

До същия краен извод е достигнал и първоинстанционният съд.

Поради това решението му за отхвърляне на претенцията по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД следва да се потвърди.

Няма данни за сторени от въззиваемите ответници разноски пред настоящата инстанция, поради което такива не се присъждат.

Мотивиран от горното, Бургаският апелативен съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260000 от 20.03.2026 г. по търговско дело № 475/2016 г. на Окръжен съд – Бургас.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5