Определение № 9919 от 21.05.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 9919 гр. София, 21.05.2025 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-II-Д, в закрито заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Боян Г. Бояджиев като разгледа докладваното от Боян Г. Бояджиев Въззивно частно гражданско дело № 20251100505508 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 577 вр. чл. 274 и следв. ГПК.

Образувано е по частна жалба на нотариус С. Н. с рег. № 786 на НК с район на действие - района на СРС срещу Определение № 493 от 30.04.2025 г., постановено от Съдия по вписванията при Служба по вписванията гр.София, с което е постановен отказ по заявление с вх. № 35010/30.04.2025 г. за вписване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот изготвен от помощник-нотариус по заместване - Г.П., изведен в общия регистър под акт № 198, том II, рег. № 5267, дело № 369 по описа на нотариалните дела за 2025 г. Жалбоподателят излага, че преди изповядването на нотариалния акт била извършена проверка в регистъра „Единство“ на НАП, открити били публични задължения на продавача в размер на 424 528,55 лв., поради което страните по сделката се договорили продажната цена от 30 000 лв. да бъде преведена по сметка на НАП за частично погасяване на тези задължения. Нотариусът отразил в акта съгласието на продавача, а купувачът е представил платежно нареждане за превода. Съвместно тълкуване на чл. 264, ал. 1 и 264, ал. 4 ДОПК допуска частично погасяване със сумата по сделката, без изискване за пълно погасяване, и защитава интересите на държавата и фиска, тъй като дължимите суми са внесени в бюджетната сметка. Счита, че всички законови изисквания са спазени и държавата не е ощетена.

Предвид изложеното моли съда да отмени отказа на съдията по вписванията и да разпореди вписване на нотариален акт за покупко-продажба от 30.04.2025 г.

С атакуваното определение съдията по вписванията при Служба по вписванията гр.

София е отказал вписване на представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот с мотив за отказа - неизпълнение на изискванията на чл. 264, ал.4 ДОПК, доколкото в случая продажната цена на имота в размер на 30 000 лв. е недостатъчна да погаси съществуващите публични задължения на прехвърлителя длъжник.

Софийски градски съд, след като се запозна с жалбата и с материалите по делото, намира, че частната жалба е подадена от легитимирано лице в срока по чл. 275, ал.1 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е допустима. Разгледана по същество същата е основателна:

Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ВКС по тълк. дело № 7/2012 г., ОСГТК, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ, относно това дали представеният за 1 вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материално-правните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона - вписването /като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване/ е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове. Съответно съдът, пред който е обжалван отказ на съдията по вписванията, разполага със същите правомощия - проверява редовността на представения за вписване акт от външна страна и не може да разглежда спор за материални права. При обхвата на тази проверка следва да бъде съобразена цитираната практика, която ограничава съдията по вписвания до констатации само относно формалните изисквания по редовност на искането от външна страна, а при изрично установената от закона проверка, само до спазването на предвидените с нормата условия. С оглед тези разрешения, дадени със задължителна тълкувателна практика, следва да се приеме, че е налице хипотеза на изрично предвидена от закона проверка, възложена на съдията по вписванията с разпоредбата на чл. 264, ал. 1 ДОПК.

Настоящата редакция на разпоредбата, публикувана в ДВ, бр. 66 от 2023 г., в сила от 3.05.2024 г., задължава съдията по вписванията, наред с други длъжностни лица, да извършва проверка по електронен път в Националната агенция за приходите и ако установи непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения на прехвърлителя, да откаже вписване на договора, освен ако публичните задължения не бъдат заплатени или длъжникът не декларира съгласие същите да бъдат погасени от сумата по договора и купувачът не внесе дължимата сума в съответния бюджет - чл. 264, ал. 4 ДОПК.

Целта на тази проверка е не само да удостовери отсъствието на непогасени публични задължения на прехвърлителя на недвижим имот, но и да препятства вписването на договора до заплащането им – арг. чл. 264, ал. 4 ДОПК. Нормите на чл. 264, ал. 1 и, ал. 4 ДОПК изискват разпореждането с недвижими имоти да се извършва след заплащане на дължимите от собственика публични задължения. Целта на закона не е да се пречи на участниците в сделки, ако са длъжници на НАП, да участват в гражданския оборот, а да се предотврати намаляването на имуществото на длъжниците с цел гарантиране събирането на подлежащи на принудително изпълнение публични задължения.

Изискването по чл. 264 ДОПК е установено с цел обезпечаване събираемостта на публичните държавни вземания, тъй като след прехвърлянето на собствеността върху приобретателя принудително събиране на непогасените данъчни задължения на прехвърлителя не може да бъде реализирано. За осъществяване целта на проверката по чл.

264, ал. 1 ДОПК съдията по вписванията може да постанови отказ при наличие на установени от него непогасени задължения към фиска. Нормите са императивни и се прилагат без изключение, независимо дали прехвърлянето на собствеността се извършва чрез сделка или по силата на съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В случая е направено искане до съдията по вписвания да разпореди вписването на съставен нотариален акт за продажба на недвижим имот, разположен в гр. София, като е установено при извършената справка, че продавачът „ПРЕМИУМ ТАУЪРС“ ЕООД има публични задължения в размер на 394 528,55 лева. Същевременно по реда на чл. 264, ал. 4, пр. 2 ДОПК продавачът е декларирал съгласие публичните задължения да бъдат погасени от сумата по договора - продажна цена в размер на 30 000 лв. и купувачът е внесъл изцяло продажната цена по сделката в полза на НАП.

Видно от правилото на чл. 264, ал. 4 ДОПК, вписването се допуска само при реално внасяне на цялата уговорена продажна цена за погасяване на публичните задължения на прехвърлителя по сделката, независимо от уговорения със сделката начин на плащане- на части или изцяло. В разглежданият случай законния представител на дружеството-продавач към момента на изповядване на сделката е декларирал по надлежния ред в ДОПК съгласието 2 публичните му държавни и общински задължения да бъдат погасени от сумата, съставляваща продажна цена за продажбата на недвижимия имот, собственост на дружеството, която купувачът по сделката е внесъл по съответния бюджет.

За вписване на описания нотариален акт са приложени: 7 броя нотариални актове, кадастрална схема, удостоверение за данъчна оценка, справка извършена от Нотариуса, чрез регистър „Единство“ в електронния портал на НАП, платежно нареждане за заплатени по банкова сметка на НАП суми в размер на 30 000 лв. Заявлението за вписване на нотариалния акт е входирано в СВ при АВ гр. София под вх. рег. № 35010/30.04.2025 г.

Поради изложеното, съдът намира че са достатъчни по обем доказателства относно това, че уговорената продажна цена за придобиване на недвижим имот на територията на гр.София изцяло е била платена на НАП с цел погасяване на публични задължения на продавача.

Във връзка с изпълнение на изискванията на чл. 264, ал. 4 ДОПК и дали плащането на цялата продажна цена трябва да е такова, което успешно да погаси пълния размер на натрупания публичен дълг от продавача е налице произнасяне по постановените от ВКС определения със задължителен характер, които следва да бъдат съобразени от настоящия състав. В същите е предвидено, че при наличие на хипотезата на чл. 264, ал. 4, пр. 2 ДОПК е необходимо цялата продажна цена да бъде внесена от купувача в полза на съответния бюджет към който са формирани публичните задължения на прехвърлителя. В този смисъл Определение № 100 от 13.01.2025 г. по ч. гр. д. № 4352/2024 г., г. к., II г. о. на ВКС, Определение № 613/13.12.2013 г. по ч. гр. д. № 7348/2013 г. на ВКС, I г. о. и определение № 127/05.07.2017 г. по ч. гр. д. № 2342/2017 г. на ВКС, I г. о., определение от 15.05.2020 г. постановено по ч.гр. д. № 577/2020 г. ВКС, ГК, Второ ГО. В същите се приема, че в ДОПК няма категорична забрана за продажба на недвижим имот /сделки с недвижими имоти/ при непредставяне удостоверение за размера на публични задължения, а смисъла на подаваните декларации е, че следва да се погасяват и от получени средства от продажба на имущество, т.е. законът предвижда, че може да се извършват сделки при наличие на публични задължения при положение, че цялата продажна цена се преведе за изплащането им.

Въпросът на продажната цена е предмет на други спорове като чл. 87, ал. 6 ДОПК е неотносима към вписването на сделката. Прието е, че без релевантност за приложението на чл. 264, ал. 4 ДОПК се явява обстоятелството, дали след превеждането на продажната цена за погасяване на публични задължения, продавачът продължава да има и други непогасени публични задължения. Да се приеме противното би означавало да се счете, че е налице абсолютна забрана за разпореждане с имущество при наличие на непогасени публични задължения, каквото ограничение законът не установява. Превеждането на цялата договорена цена след подаване на декларация-съгласие е основание нотариусът и съдията по вписванията да счетат за изпълнени законовите изисквания на чл. 264 ДОПК като изповядат, съответно впишат сделката.

По изказаните съображения съдът приема, че обжалвания отказ на съдията по вписванията се явява незаконосъобразен и следва да бъде отменен, като се уважи искането за вписване на издаденият нотариален акт, като за тази цел преписката се върне на съдията по вписванията за фактическото извършване на действията по вписването му.

Воден от гореизложеното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение № 493 от 30.04.2025 г., постановено от Съдия по вписванията при Служба по вписванията гр.София, с което е постановен отказ по заявление с вх. № 35010/30.04.2025 г. за вписване на нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот 3 изготвен от помощник-нотариус по заместване - Г.П. при нотариус С. Н. с рег. № 786 на НК на РБ с район на действие - района на СРС, изведен в общия регистър под акт № 198, том II, рег. № 5267, дело № 369 по описа на нотариалните дела на нотариус С. Н. с рег. № 786 на НК на РБ с район на действие - района на СРС за 2025 г.

ДА СЕ ВПИШЕ Нотариален акт за продажба на недвижим имот изготвен от помощник-нотариус по заместване - Г.П. при нотариус С. Н. с рег. № 786 на НК на РБ с район на действие – района на СРС, изведен в общия регистър под акт № 198, том II, рег. № 5267, дело № 369, по описа на нотариалните дела на нотариус С. Н. с рег. № 786 на НК на РБ с район на действие - района на СРС за 2025 г., с който продавача „ПРЕМИУМ ТАУЪРС“ ЕООД, дружеството вписано в ТРРЮЛНЦ при АВ с ЕИК 203816669, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н „Възраждане“, ул. *********, продава на купувача Я.И.Й. следния собствен на дружеството недвижим имот, находящ се в СГРАДА - ВЕДОМСТВЕНО ОБЩЕЖИТИЕ - разположен в СГРАДА 1 („А"), състояща се от две тела - на 17 (седемнадесет) и 18 (осемнадесет) етажа, функционално свързани, със сутерен и общ асансьор, монолитна конструкция, представляваща обособена част от Общежитие „Банишора“, находяща се в София, община „Столична“, район „Сердика“, бул. „********* (сто деветдесет и три), която е изградена съобразно Архитектурен проект, съгласуван на 14.06.1968 г. и пресъгласуван на 14.01.1972 г. от СГНС, Дирекция „Архитектура и градоустройство“, представляващ законен строеж по смисъла на § 21 от ЗР на ЗУТ/Писмо изх. МАО-3168-08-609/02.12.2010 г. на ДНСК-МРРБ/, с обща застроена площ па 17 (седемнадесет) етажното тяло от 223.13 кв.м (двеста двадесет и три цяло и тринадесет стотни квадратни метра) и разгъната застроена площ от 3793.13 кв.м (три хиляди седемстотин деветдесет и три цяло и тринадесет стотни квадратни метра), и със застроена площ на 18 (осемнадесет) етажното тяло от 197.44 кв.м (сто деветдесет и седем цяло и четиридесет и четири стотни квадратни метра) и разгъната застроена площ от 3553.85 I кв.м (три хиляди петстотин петдесет и три цяло и осемдесет и пет стотни квадратни метра), с обща застроена площ на двете тела по доказателствен акт за собственост от 423 кв.м 1 (четиристотин двадесет и три квадратни метра), а по експертно заснемане на място от 420.56 | кв.м (четиристотин и двадесет цяло и петдесет и шест стотни квадратни метра), която СГРАДА 1 („А“) представлява СГРАДА, с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, петстотин и дванадесет, точка, сто седемдесет и две. точка, едно/, с функционално предназначение на Сградата: Общежитие, заедно с прилежащите на цялата сграда идеални части от правото на строеж върху урегулиран поземлен имот, в който сградата е изградена, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка петстотин и дванадесет, точка, сто седемдесет и две) по кадастралната карта и I кадастралните регистри на гр. София, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка петстотин и дванадесет, точка, сто седемдесет и две, точка, едно, точка, четиридесет и шест по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на Изпълнителния директор I на АГКК, с адрес на самостоятелния обект, съгласно приложена кадастрална схема: град София, район Сердика, бул. „********* (сто деветдесет и три), етаж 4 (четири), Апартамент № 408 (четиристотин и осем), който самостоятелен обект се намира на етаж 4 (четири) в сграда с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, петстотин и дванадесет, точка, сто седемдесет и две, точка, едно) с предназначение на сградата: Общежитие, разположена в поземлен имот с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, петстотин и дванадесет, точка, сто седемдесет и две), с предназначение на самостоятелния жилище, апартамент — в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1 (едно), с площ на самостоятелния обект от 32.20 кв.м (тридесет и две цяло и двадесет стотни квадратни метра), предишен идентификатор: няма, при съседни самостоятелни обекти в сградата, съгласно приложена кадастрална схема: на същия етаж - ***, под обекта - ***, над обекта - ***, заедно с 0.53240 % (нула цяло и 4 петдесет и три хиляди двеста и четиридесет стохилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.10 кв.м (девет цяло и десет стотни квадратни метра), или общата площ на апартамента с включени идеалните части от общите части на сградата е 41.30 кв.м (четиридесет и едно цяло и тридесет стотни квадратни метра), както и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, за продажна цена в размер на 30 000 (тридесет хиляди лева), която сума Продавачът „ПРЕМИУМ ТАУЪРС“ ЕООД, представлявано от Управителя В.Л.Д. заявява, че е съгласен да бъде заплатена по банкова сметка на НАП с цел частично погасяване на публични задължения на продавачите, което плащане на задължението се счита за изпълнено за плащане цената на имота.