Решение № 261802 от 17.03.2021, Софийски градски съд

Р Е Ш

Е Н И Е

№……… гр. София,

17.03.2021 г.

В И М Е Т О Н А

Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на седемнадесети февруари две хиляди двадесет и първа година, в състав:

СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА

ЗИСОВА при секретаря Панайотова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. №7147/2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от Н.Т.Т., с която е предявен срещу Г.Н.Н. иск с правно основание чл.45 ЗЗД за сумата от 29680 лв., представляваща обезщетение от непозволено увреждане – пропусна приход от наем в размер на 29120 лв. за периода от 01.06.2014 до 30.09.2018 г., и 560 лв. – осъществена загуба от заплатена неустойка поради прекратяване на договор за наем от 25.02.2014 г., поради противоправни действия на ответника, изразяващи се в препятстване на ремонтни дейности за корекция на водопреносната инсталация, снабдяваща с вода имота на ищеца и на ответника в периода от 2011 г. до 2018 г. и преустановяване от ответника на водоподаването към имота на ищеца през 2014 г.

Ищецът твърди, че е собственик на втория етаж от къща, находяща се в с. Бусманци, ул. „*********, а ответникът и съпругата му притежават първия етаж и дворното място, върху което е построена къщата. След придобиването на етажа ищецът решил да извърши ремонтни работи, за да го отдава под наем. Не успял да открие индивидуална партида на свое име за имота си, тъй като проверка на „Софийска вода“ АД установила, че водопреносната мрежа на къщата не отговаря на законовите изисквания за брой водомери. Твърди, че в дворното място – собственост на ответника, имало изградена водопроводна шахта с два водомера, като ответникът отказал да предостави достъп, за да се извършат нужните ремонтни дейности по коригиране на водомерите. На 25.02.2014 г. ищецът сключил договор за наем с К.Я.С.за втория етаж от къщата, като срокът на договора бил 5 години, а наемната цена – 560 лв. на месец. Няколко дни след като С. се нанесъл, ответникът спрял подаването на вода до втория етаж на къщата. Опитите на ищеца да убеди ответника да пусне водата се оказали неуспешни и поради невъзможност имотът да бъде ползван по предназначение, договорът за наем бил прекратен и ищецът е заплатил неустойка на наемателя в размер на 560 лв. В началото на октомври 2018 г. ответникът позволил да се направи ремонт на водопроводната система, като подаването на вода било възстановено на 30.09.2018 г.

Ответникът оспорва иска. Признава, че ищецът е собственик на втория етаж от къщата, но оспорва всички останали твърдения от исковата молба. Оспорва К.Я.С.да е влизал в процесния имот или да го обитавал, твърди, че договорът за наем е фиктивен. Отрича да е спирал водата към втория етаж от къщата. Твърди, че ищецът винаги е имал достъп до водопроводната шахта.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

Между страните не е спорно, а и се установява и от приетите писмени доказателства, че ответникът е собственик на първия етаж от къща, находяща се в с. Бусманци, ул.

„*********, както и на дворното място, в което е построена, а ищецът притежава втория етаж от къщата.

Няма спор между страните, че до 2018 г. водопреносната инсталация на имота не е била съобразена с изискванията на нормативната уредба и за първия и втория етаж не са съществували отделни партиди за всеки собственик във водоснабдителното дружество „Софийска вода“ АД. Причина за това е неправилно поставяне на водомерите – не в съответствие с установените правина в Наредба № 4 от 14.09.2004 г. за условията и реда за присъединяване на потребителите и за ползване на водоснабдителните и канализационните системи. Установява се от приетата по делото техническа експертиза и контролните листа, издадени от „Софийска вода“ АД, че през 2016 г. и 2018 г. ищецът е подавал заявления в „Софийска вода“ АД за откриване на индивидуална партида на негово име. Установява се от Контролен лист № ЕНВ 44490, че на 01.10.2010 г. от „Софийска вода“ АД са издали предписание да се преработи водомерния възел на процесната къща, така че да остане само един приходен водомер. Установено е, че къщата разполага с един общ приходен водомер и още един приходен водомер за втория етаж от къщата. Това несъответствие на инсталацията с установените правила препятства откриване на индивидуална партида за имота на ищеца, представляващ втори етаж, до изпълнение на даденото предписание. Със Заповед № 355 от 05.04.2012 г. кметът на район „Искър“ на Столична община е наредил собствениците на процесния имот да осигурят свободен достъп за период от един месец за извършване на предписаните от „Софийска вода“ АД ремонтни дейности. С Контролен лист от 04.11.2016 г. е удостоверено, че ответникът отказва да се открие индивидуална партида за имота.

С Контролен лист от 09.05.2018 г. служителите на „Софийска вода“ АД удостоверяват, че ответникът не осигурява достъп за проверка. От Контролен лист № 0243068 се установява, че към 25.10.2018 г. има монтиран един общ водомер за къщата, т.е. предписанията към този момент не са били изпълнение. От Контролни листа №0243068/25.10.2018 г. и 0244733/03.01.2019 г. се установява, че дадените предписания са изпълнени и считано от 03.01.2019 г. ищецът има открита индивидуална партида на свое има за имота си, представляващ втория етаж от къщата. Тези факти безпротиворечиво се установяват от приетата по делото техническа експертиза и писмените доказателства – документи, съставени от контролните органи на „Софийска вода“ АД. Препятстването от страна на ответника на изпълнение на дадените указания за преработване на водомерния възел се признава и от самия ответник - в съдебно заседание от 24.06.2020 г. ответникът е дал обяснения пред съда, че е знаел за предписанието на „Софийска вода“ АД: „Аз не се съгласих от Софийска вода да му открият партида, защото младежът ми беше завел няколко дела“. От изложеното съдът приема, че в период след 2010 г. до 2018 г. ответникът с свои фактически и юридически действия и бездействия е препятствал преработване на водомерния възел на къщата за изпълнение на дадените от „Софийска вода“ АД предписание, което е довело до невъзможност на откриване на индивидуална партида за имота на ищеца за водоснабдяването му отделно от общото ца останалата част от къщата.

Установява се от Договор за наем, сключен на 25.02.2014 г. между ищеца като наемодател, и К.Я.С.като наемател, че ищецът се е задължил да предостави на наемателя С. ползването на имота си, представляващ апартамент №2 /втори етаж от къща/ (така според описанието, посочено в договора – чл.1), а наемателят С. се е задължил да плаща наемана цена в размер на 560 лв. месечно (чл.4). Договорът е сключен за срок от 5 години, считано от 01.03.2014 г. (чл.2). Съгласно т. 3.3 от договора, в случай че наемателят е възпрепятстван да използва имота по предназначение поради обстоятелства, които не зависят от него, той може да прекрати договора едностранно без писмено предизвестие. Съгласно т. 5.6 в случаите на т. 3.3. наемодателят дължи на наемателя обезщетение в размер на един месечен наем. От представената квитанция от 25.02.2014 г. (л. 43) ищецът е заплатил на „В.Е.“ ЕООД комисион за договор за наем от 25.02.2014 г. в размер на 280 лв. От квитанции от 25.02.2014 г. (л.42) се установява, че наемателят С. е заплатил на ищеца депозит в размер на 560 лв. и наем за м. март в размер на 560 лв.

Наемателят К.

С. е разпитан като свидетел по делото. От показанията му се установява, че се е запознал с ищеца чрез посредническа агенция през 2014 г., когато е търсил да наеме имот в околностите на гр. София. Съгласил се е да наеме апартамента, въпреки че вътре трябвало „да се фиксират разни неща“ – осветителни тела, контакти, като е планирал сам да извърши довършителните ремонтни работи и ходел там след работа. Наемателят пренесъл свои вещи в апартамента, ходел да „стяга неща“, като само веднъж преспал там. В един от дните установил, че в имота няма вода. Обадил се на ищеца, а на следващия ден ищецът е говорил със свой роднина, водата била спряна, но проблемът ще бъде решен. Няколко дена след това водата отново биля спряна. След разговор с ищеца, двамата отишли заедно в имота, за да покаже ищецът на наемателя къде се намира шахтата, ако се наложи сам да си пуска водата, тъй като ищецът имал проблеми с роднина. От ищеца разбрал, че водата е спряна от негов роднина /на ищеца/. Според г-н С. ищецът няколко пъти пускал водата от водопроводната шахта, но по-късно тя отново била спирана. Последвало третото спиране на водата. След като извикал отново ищеца, свидетелят присъствал на спор между ищеца и ответника, като разговорът се водел на висок тон и ищецът искал ответникът да не му спира водата. След тези събития свидетелят пуснал предизвестие за прекратяване на договора за наем и получил от ищеца обратно парите си.

От показанията на свидетеля Б.И., втори братовчед на ищеца и ответника, се потвърждава, двамата имат дългогодишните спорове относно имота. Ответникът е спирал водата от водопроводната шахта с аргумент, че последната се намирала в негова собственост, както и се опитвал да ограничи достъпа до шахтата чрез поставяне на ограда. И. лично е виждал наемателя на ищеца в имота.

Показанията на двамата свидетели на ищците не се опровергават от свидетелите на ответника.

Свидетелката А. Я. посещава имота веднъж на месец или на два месеца.

Свидетелката сочи, че никога не е виждала свидетеля С. в имота. С оглед рядкото присъствие на свидетелката в имота обаче това не може да опровергае посещенията на наемателя за срока на действие на договора от 25.02.2014 г. до 11.03.2014 г.

Освен това свидетелката е посещавала съпругата на ответника, която живеела на първия етаж, не е посещавала втория етаж, нито може да опише състоянието на втоприе етаж от имота – сочи само, че от съпругата на ответника знае, че вторият етаж на къщата не е годен за обитаване, защото предстои ремонт.

Свидетелят Н.Н.

– син на ответника и първи братовчед на ищеца, сочи, че през февруари 2014 г. на вторият етаж се извършвал ремонт и нямало как някой да живее там. Това не противоречи на показанията на свидетеля С., който също разказа, че е наел имота в недовършено състояние и сам е започнал довършителните работи. Свидетелят Н. лично не е виждал имота, а за протичащия ремонт съдел от наличието на строителни материали и шум от втория етаж.

Съдът кредитира показанията на свидетелите, като по основаните факти, предмет на доказване съществени противоречия не се установяват. Следва да се отбележи, че показанията на свидетелите на ответника имат ниско доказателствено значение – свидетелката Я. е посещавала имота рядко, лично не е възприела никакви факти от значение за делото, а за значимите факти (наличие на наемател, протичащи ремонтни дейности и т.н.) препредава сведения, получени от ответника и съпругата му, а не лично възприети от нея. Свидетеля Н. също няма лични впечатления върху състоянието на втория етаж на имота. Твърди, че живее „по пътищата и у нас“, като обитава първия етаж от къщата. Признава за конфликта между баща си и братовчед си относно водомерната шахта, като сочи, че „ищецът искаше с негов приятел да влезе да си прави водомера“, признава, че ищецът е бил в имота с още един мъж, когото обаче сочи за приятел на ищеца.

Изказва мнение, че поради ремонтните работи вторият етаж не е годен за обитаване. Съдът приема, че показанията на Н. също не са годни да опровергаят фактите, на които се позовава ищеца – свидетелят признава за присъствие на друг мъж в имота, макар да го счита за приятел на ищеца, а негодността на втория етаж за обитаване представлява мнение на свидетеля, което не се основава на лични възприятия, тъй не е посещавал втория етаж.

Установява се от заявление от 11.03.2014 г. (л. 44), че наемателят К.Я.С.уведомява ищеца, че поради спиране на водата не може да използва наетия имот по предназначение, поради което прекратява сключения договор без предизвестие. От квитанция от 14.03.2014 г. (л.43) се установява, че ищецът е платил на С. неустойка по договор за наем в размер на 560 лв.