Решение № 133 от 09.05.2024, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 133 гр. Бургас, 09.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Иво В. Добрев при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Търговско дело №

20232100900430 по описа за 2023 година

Производството е образувано след изпращане на делото по подсъдност от Районен съд гр.Несебър. Предявена е искова претенция /заявена като насрещен иск пред районния съд/ от Н. Т. К., ЕГН **********, с адрес ********, чрез процесуален представител адвокат Павлина Темелкова и съдебен адрес гр.Бургас, пл.“Баба Ганка“№8 срещу „Булшоп05“ЕООД, ЕИК131385449, със седалище и адрес на управление гр.София, ул.“Пчела“ №3а за осъждане на ответника да заплати следните суми:

1.сумата от 32000 лева-главница, представляваща сбора на дължимия от последното дружество наем за период от 4 години-по 8000 лева годишно, начиная от 01.01.2019г. до 13.01.2023г., ведно с мораторната лихва върху посочената сума в размер на 2648.52 лева, считано от 13.01.2023г./датата на получаване на ключ от имота/ до предявяване на иска18.09.2023г.

2.сумата от 7000 лева, представляваща частичен иск от сумата от 24 900 левадоговорена неустойка за забава на наемателя, съгласно чл.9 от договора за наем, сключен на 26.04.2018г. между страните, изчислена в размер на по 0.3% върху наемната цена за всеки ден забава, считано от 01.06.2019г. до 13.01.2023г.

3.сумата от 1000 лева, представляваща неустойка по чл.11 от договора за наем във връзка със състоянието, в което ищецът намерил имота, свидетелстващо за нарушение на поетото от наемателя задължение по чл.7 ал.4 от договора- да ползва помещението с грижата на добър стопанин.

4.сумата от 427.87 лева-платени от ищеца такси, лихви и такса на ЕВН за включване на имота

5.сумата от 9800 лева дължим на ищеца наем за първата година по сключен през 1

2023г. договор с нов наемател, който следвало да извърши ремонт на процесния обект срещу приспадане на посочена наемна цена, ведно със законната лихва върху горните суми, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане.

Ищецът сочи, че действително с ответното дружество са сключили договор за наем на 26.04.2018г. с нотариална заверка от 11.05.2018г. по силата на който и в качеството си на наемодател предоставил на “Булшоп-05“ЕООД за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, представляващ първи етаж от сграда/заведение за хранене/ със застроена площ от 150 кв.м., втори етаж от сграда с площ от 180 кв.м., открита тераса със застроена площ от 180 кв.м., изградени в УПИ II в кв.28 с площ 899.25кв. по плана на с.Равда, общ.Несебър, с административен адрес с.Равда, ул.“Македония“№2. По време на сключване на договора в имота имало друг наемател и ресторанта работил. Страните уточнили договорът да влезе в сила от 01.01.2019г. след съставяне на двустранен приемопредавателен протокол. Наемателят обаче след като получил достъп до помещенията през есента на 2018г. веднага започнал преустройства и така и не потърсил ищеца за съставяне на протокол. Подобренията и ремонтите следвало да са за сметка на наемателя, каквато воля страните заявили в чл.6 ал.2 и чл.8 ал.4 от договора. Ремонтът продължил повече от две години, а ответникът не заплащал наем, уверявайки ищеца че ще му се издължи с лихвите, веднага след като заведението заработи. През 2022г. обектът така и не заработил, ремонтните работи останали недовършени. Дължимият наем за последната година отново не бил заплатен, а комуникацията с управителя на дружеството станала затруднена.

Последният се оправдавал за неизпълнението с личните си проблеми. В края на 2022г. заявил на съпруга на ищеца, че не е в състояние да експлоатира имота и иска прекратяване на договора. На 13.01.2023г. К. и съпругът и на място констатирали, че обектът е с множество разрушения- липсващи врати, изтръгнати кабели, разбити плотове, премахнато ел.табло, липсващи тоалетни, струпани строителни материали и отпадъци. Ищцата настояла да и бъде върнат ключа за имота като на място се съставила разписка, в която тези констатации били отразени. Направила 18 броя цветни снимки, от които се виждало състоянието на обекта. През месец март 2023г. успели да се свържат с представляващия ответника, който поискал да вземе свои вещи от помещението, но така и не изпълнил ангажимента си за заплащане на наем. Ищцата изготвила нотариална покана до дружеството, в която заявила претенциите си във връзка с неизпълнението на договорните задължения от страна на “Булшоп-05“ЕООД. Реакция така и не последвала от ответника, който вместо това предявил претенции срещу ищцата, изпращайки и от своя страна покана за доброволно изпълнение. Плащането на търсените суми за наем било дължимо по банков път, а банковата сметка на К. била известна на търговеца-наемател. Във връзка с изложеното са заявени процесните искове за осъждане на ответника да заплати посочените по-горе суми на ищцата.

В постъпилия отговор на ответника се заявява становище за неоснователност на заявените искове. Оспорва се първата претенция за заплащане на сумата от 32 000 лева, като в тази връзка се сочи, че наемната цена за претендирания период е заплащана на съпруга на 2 ищцата в брой, като това обстоятелство може да се потвърди от управителя на ответника, който заявявал готовност да даде обяснения по реда на чл.176 ал.1 ГПК. Не ставало ясно, също така как е изчислен размера на търсената мораторна лихва, която се дублирала с неустойката за забава по чл.9 от договора. Същото е изложено и по повод на претенцията за заплащане на неустойка в размер на 7000 лева. Твърди се, освен това, че наемателят не е нарушил нито едно от задълженията си по договора, още по-малко това да ползва имота с грижата на добрия стопанин, тъй като предприел своевременно всички необходими действия за опазването му. Сумата от 427.87 лева за изразходвана ел. енергия и такса включване също била недължима, защото се касаело за период след датата на отнемане достъпа на ответника до имота. Липсвало законно основание за търсене на обезщетение от 9800 лева, тъй като ответникът не можел да носи отговорност за уговорките между ищеца и трети лица.

С допълнителна искова молба заявените претенции се поддържат. Уточнява се, че договорената наемна цена е била в годишен размер, дължима в срок от 01.05. до 01.06. за всяка календарна година по банков път. Действително банковата сметка не била посочена в договора, но на управителя на ответника е предаден банков документ от Булбанк, в който същата е отразена. Оспорва се твърдението, че суми са предавани в брой на съпруга на ищцата. Претендираната мораторна лихва представлявала законната лихва върху сбора от дължимия наем в общ размер на 32000 лева за периода от 13.01.2023г. до датата на завеждане на делото. Независимо от горното се поддържа и претенцията за заплащане неустойка за забава по чл.9 от договора, заявена като частичен иск в размер на 7000 лева от общата сума от 24 900 лева. Във връзка с установяване размера на иска се моли да бъде допусната съдебно-счетоводна експертиза, която да определи стойността на неустойката за забава. Поддържат се и останалите претенции. Оспорва се твърдението на ответната страна за наличие на противоправно поведение от ищеца, изразяващо се в предсрочно прекратяване на договора, тъй като имотът при нанесените му сериозни щети в резултат на започнатия и недовършен ремонт не можел да се ползва по предназначение, като същевременно наемателят не изпълнявал задължението си за заплащане на наемна цена в продължение на години. Състоянието на имота било описано в разписка, подписана от представител на ответника без възражения. Формулирано е искане за допускане на гласни доказателства, съдебно-счетоводна експертиза, както и за приемане като доказателства на 18 броя цветни снимки.

Предявена е и насрещна искова претенция. В молбата се излагат съображения, че К. на 13.01.2023г. едностранно, предсрочно и без предизвестие е прекратила процесния договор за наем. С това си действие нарушила задължението си, определено в чл.5 т.2 от договора да осигури безпрепятствено и несмущавано ползване на имота от наемателя. По тази причина и съгласно чл.11 от договора неизправната страна следвало да заплати неустойка в размер на 1000 лева. Освен това в случай на предсрочно прекратяване на договора по силата на чл.11 от същия, наемодателят дължал на наемателя обезщетение в размер на 80% от стойността на извършените от наемателя ремонти и подобрения в имота, 3 определена на база на представени от последния фактури. В тази връзка са приложени фактури и касови бележки, свидетелстващи за извършени ремонти и подобрения от „Булшоп-05“ЕООД в процесния имот на обща стойност 31 985.66 лева. При съобразяване на казаното за последното дружество възниквал правен интерес от предявяване на претенция за обезщетяването за сумата от 25 588.53 лева, представляваща 80% от стойността на направените подобрения в заведението. Търсените суми за обезщетение и неустойка от 25 588.53 лева и 1000 лева се претендират заедно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковете.

В постъпилия отговор на насрещния иск претенциите се оспорват по основание и размер, включително представените от ищеца фактури за извършени ремонти и подобрения.

Излага се, че преди сключването на договора, имотът е бил завършен и годен за ползване по предназначение като заведение. Страните се съгласили изрично, че извършените ремонти и подобрения остават за сметка на наемателя. На 13.01.2023г. нямало и следа от започнати и довършени ремонти. Напротив заведението било разбито и в ужасен вид, без електрозахранване, поради неплатени сметки. Това обстоятелство почти разколебало новия наемател да сключи договор с К., но предвид добрата локация на имота последният се съгласил, разбира се с уговорката, че срещу приспадане на наема за първата година ще приведе ресторанта във вид, годен за ползването му по предназначение.

Нищо в имота при извършване на оглед на място на 13.01.2023г. не подсказвало извършвани в него ремонти. Уточнява се също така, че управителят на наемателя сам заявил, че не желае да се занимава повече с имота, като съзнателно в случая се пропускал факта на неизпълнение от страна на търговеца на ангажимента му за заплащане на наема.

При това положение последният не следвало да черпи права от собственото си противоправно поведение, което дало повод на К. да прекрати едностранно договора.

Представена е допълнителна искова молба по насрещния иск, в която подробно са описани извършените от „Булшоп-05“ЕООД ремонтни дейности за осъществяване, на които са издадени представените от дружеството фактури и касови бележки.

В допълнителния отговор на допълнителната искова молба по насрещния иск се поддържат направените с първоначалния такъв възражения. Описва се състоянието, в което помещението е заварено при предаване на ключовете, като за част от ремонтните дейности не се спори да са осъществени. В тази връзка обаче се заявява, че съгласно клаузите на чл.6 ал.2 и чл.8 ал.2 от договора подобренията и ремонтите, извършени по време на ползването, остават за сметка на наемателя, след като договорът е развален поради неизпълнение от негова страна. Дори да се приемело, че последният не е знаел банковата сметка на К., нищо не е пречило да я разбере впоследствие, което пък навеждало на мисълта, че изначално търговецът не е имал намерение да изпълни ангажимента си, при изрично записана договорка плащането на наем да става именно по този начин.

С протоколно определение от 10.04.2024г. е допуснато увеличение размера на предявения насрещен иск за заплащане на обезщетение съгласно чл.12 от договора за наем до сумата от 48 451.81 лева.

4

След съвкупна преценка на събраните доказателства съдът прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори по делото, че на 26.04.2018г. е сключен договор за наем с нотариална заверка от 11.05.2018г. по силата, на който Н. К. предоставила на “Булшоп-05“ЕООД за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, представляващ първи етаж от сграда/заведение за хранене/ със застроена площ от 150 кв.м., втори етаж от сграда с площ от 180 кв.м., открита тереса със застроена площ от 180 кв.м., изградени в УПИ II в кв.28 с площ 899.25кв. по плана на с.Равда, общ.Несебър, с административен адрес с.Равда, ул.“Македония“№2. Страните уточнили в същия документ, че обектът ще се ползва и функционира като ресторант, а договорът влиза в сила от 01.01.2019г. и има действие за срок от десет години. Ответникът получил достъп до помещенията още през есента на 2018г., започвайки веднага преустройства. Наемната цена в размер на 8000 лева- годишно следвало да се заплаща от дружеството по банков път в срок от 01.05. до 01.06. всяка календарна година. Правата и задълженията на наемодателя и наемателя били изрично уредени и намерили своето отражение в клаузите на договора, като отделно внимание се отделяло на отговорността при неизпълнение и начина на прекратяване на облигационната връзка. Не са налице различни позиции и досежно въведеното в исковата молба твърдение, че заведението е работило един сезон- лятото на 2021г., а през другото време не е функционирало, както и относно факта на предаване владението на имота на 13.01.2023г. и съставянето на разписка, свидетелстваща за състоянието, в което се намира същия, подписана и от представител на ответника. Липсват също така разногласия и относно фактическото прекратяване на облигационната обвързаност между страните по инициатива на наемодателя.