Решение № 4822 от 14.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4822 гр. София, 14.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Галя Вълкова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело № 20221100104197 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявен от „Т.-П.“ ЕООД срещу „К.Б.Д.” ЕООД, М. Г. Д., И. К. Д., К. Й. П., В. И. Х. и Т. Г. Ц. иск с правно основание чл. 135 ЗЗД.

Ищецът твърди, че през месец юни 2017 г. е сключил с М. Г. Д., В.

Стойкова П., В. И. Х. и А.Ю.Р. предварителен договор с нотариална заверка на подписите, с който ответниците са се задължили да учредят право на строеж върху поземлен имот в полза на ищеца, а последният е поел задължението да построи жилищна сграда и да прехвърли в полза на учредителите на правото на строеж върху 25% от постигнатото РЗП в сградата, запазвайки за себе си 75% от правото на строеж и идеалните части от земята. Сочи, че ответниците М. Д. и В. Х. са сключили предварителния договор лично с ищеца, ответникът И. Д. е съпруг на М. Д., като бракът им е в режим на СИО. Ответникът К. П. е наследник на В. П., а Т. Ц. е придобил притежаваните от А.Р. ид.ч. от имота по дарение, като встъпил в правата на последната по предварителния договор.

Ищецът се ангажирал да предприеме действия по въвеждане на имота в регулация с цел изготвяне и одобряване на необходимата проектна и строителна документация и извършване на строителството. В последната фаза – преди влизане в сила на ПУП, ответниците физически лица продали недвижимия имот на „К.Б.Д.” ЕООД чрез два договора, както следва:

1. нотариален акт № 33/13.12.2021г. том VII, рег. № 14534, н. д. № 1097/2021г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК, въз основа на който ответните М. Д., И. Д. и К. П. са прехвърлили на ответника „К.Б.Д.“ ЕООД общо ¾ ид. части от поземлен имот, находящ се в гр. София, район „Искър“, ж.к. „Дружба 1“, целият с площ от 2280 кв. м., съставляващ 1 поземлен имот с планоснимачен номер № 701 от квартал 88 по плана на гр. София, местност ж.к. „Дружба 1“, както и

2. нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, рег. № 14535, н.д. № 1098/2021 г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК, въз основа на който ответниците В. Х. и Т. Ц. са прехвърлили на „К.Б.Д.“ ЕООД общо ¼ ид. части от поземлен имот, находящ се в гр. София, район „Искър“, ж. к.

„Дружба 1“, целият с площ от 2280 кв. м., съставляващ поземлен имот с планоснимачен номер 701 от квартал 88 по плана на гр. София, местност ж. к. „Дружба 1“.

Ищецът твърди, че тези прехвърлителни сделки водят до невъзможност прехвърлителите по предварителния договор да изпълнят поетото задължение и да сключат окончателен договор. Двете сделки са увреждащи интересите на ищеца по смисъла на чл. 135, ал. 1 ЗЗД. Сочи, че провежданата процедура по въвеждане на имота в регулация е отразена в Заповед № РА50-347/25.04.2019 г. на главния архитект на гр. София, която заповед е публикувана на страницата на Столична община, като в заповедта е отразено, че за процесния ПИ има сключен предварителен договор от 2017 г. между ищеца и ответниците. Като строител и занимаващ се с покупко-продажба на недвижими имоти „К.Б.Д.” ЕООД е знаело чрез своя управител за правата на ищеца по предварителния договор и процедурата по въвеждане в регулация.

Публично огласен е и протокол ЕС-Г-71/09.11.2021 г. от заседание на Общински експертен съвет по устройство на територията, отразяващ започнатата от ищеца процедура. За завършване на административната процедура реална част от имота била дарена на Столична община за обособяване на улица, като упълномощени били посочени от ищеца лица – Г.М.П. и Г.Д.М.. Знание за висящата процедура се извличало и от стойността на сделката, многократно надвишаваща цената за кв. м. неурегулиран имот. По изложените съображения ищецът „Т.-П.” ЕООД моли да бъдат прогласени за недействителни на основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД спрямо него сделките, обективирани в Нотариален акт № 33/13.12.2021г. том VII, рег. № 14534, н. д.

№ 1097/2021 г. и Нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, рег. № 14535, н.д. № 1098/2021 г., двата на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК. Претендира разноски.

Предявен е и иск за обявяване на окончателен на процесния предварителен договор от месец юни 2017 г. с нотариална заверка на подписите № 1573/21.06.2017 г., № 1622/23.06.2017 г., № 1683/27.06.2017 г. на нотариус А. Г. с peг. № 031 на НК, допълнен със споразумение № 2 от 18.01.2021 г. с нотариална заверка на подписите № 100/18.01.2021 г. па нотариус Г. сключен между „Т.-П.“ ЕООД и ответниците физически лица. С Разпореждане № 7594 от 17.05.202 г. производството по исковете е разделено и по претенцията с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е образувано гр.д. № 5121/2022 г. по описа на СГС, I-15 състав, спряно на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК в съответствие с т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 09.07.2019 г. по тълк. д. № 2/2017 г., ОСГТК на ВКС. Така предмет на настоящото производство е искът с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД.

В отговор на исковата молба ответникът „К.Б.Д.” ЕООД оспорва 2 предявения иск. Не оспорва сключения предварителен договор, но посочва, че в него е включена клауза, съгласно която, ако дружеството ищец не извърши необходимите действия по уреждане на сметки по регулация на процесния имот в 12-месечен срок от подписването на договора, то същият се прекратява, освен ако двете страни не заявят изрично, че желаят същият да бъде продължен, сключвайки допълнително споразумение. Към 13.12.2021 г., когато ответното дружество сключило договорите за продажба с ответниците физически лица, предварителният договор бил прекратен поради неизпълнение на посоченото задължение от страна на „Т.-П.“ ЕООД.

Липсвало и споразумение за продължаване на срока и действието на предварителния договор. Ответниците не дължали да искат изпълнение, тъй като липсвала валидна облигационна връзка поради това, че договорът бил прекратен автоматично с несбъдването на предвиденото условие в уговорения срок. Ответникът счита процесния предварителен договор за развален. Тъй като представлява фикс-сделка, след изтичането на уговорения дванадесетмесечен срок изпълнението намира за безполезно. Евентуално поддържа, че с прехвърлянето на правото на собственост на процесния имот в патримониума на ответното дружество, предварителният договор е развален по право, тъй като изпълнението по него вече било невъзможно. Оттук ищецът нямал качеството кредитор. По отношение на твърденията за знание ответникът оспорва същите. Твърди, че нямал задължение и възможност да извърши проверка за сключен предварителен договор, същите не се вписвали в нарочен регистър и информацията за тях не била публична. В споменатите заповеди предварителният договор не бил индивидуализиран и бил изброен сред редица други документи. Ответникът не бил адресат на заповедите като индивидуални административни актове и не знаел за същите. Знанието следвало да е налице към момента на увреждащата сделка. При сключването на процесните договори за продажба продавачите декларирали, че с прехвърлянето на собствеността не увреждат правата на кредитори по чл. 135 ЗЗД и имотът не е предмет на предварителни договори. Не се доказвало и намерението ищецът да бъде увреден. По изложените съображения моли съда да отхвърли иска като неоснователен и недоказан. Счита, че дори положително решение в полза на ищеца би било непротивопоставимо на ответното дружество. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.

В депозираните по делото отговори на исковата молба ответниците М. Д. и И. Д. оспорват предявените искове. Не оспорват сключването на предварителния договор, но посочват, че окончателен договор е следвало да се сключи в едногодишен срок след приключване на процедурата по регулация и уреждане на сметките. Последното е станало на 07.12.2021 г. – след изтичане на договорения срок. Действието на предварителния договор е прекратено автоматично през м. юни 2018 г. с изтичането на този срок, т.е. три години преди сключването на атакуваната с отменителния иск сделка за покупко-продажба на имота /13.12.2021 г./. Оспорват качеството кредитор на ищеца. Оспорват и ответното дружество да е знаело за увреждането и да е действало недобросъвестно. Ответникът Й. Д. твърди, че искът е недопустим 3 поради отсъствие на абсолютна процесуална предпоставка – процесуална легитимация на ищеца спрямо него. Посочва, че не е учредител по предварителния договор и не е носител на правно задължение за сключване на окончателен договор. Качеството му на съпруг на обещателя по предварителния договор не го правело страна по сделката, нито го обвързвало с поетите от съпругата му задължения по договора, респективно същият не е длъжник на ищцовото дружество. За последното липсвал правен интерес да води отменителния иск по чл. 135 ЗЗД, тъй като успешното му провеждане нямало да породи желания конститутивен ефект.

В подадения в законоустановения срок писмен отговор ответниците В.

Х. и Т. Ц. не оспорват сключването на предварителния договор. Договорът бил сключен с оглед личността на управителя на ищцовото дружество Г.Ш..

Поддържат, че ищецът няма качеството кредитор. Твърдят, че облигационната връзка по предварителния договор е прекратена на 23.06.2018 г. поради несбъдване на посоченото условие в предвидения в договора срок.

Задължението за изпълнение в уговорения срок било довело до безполезно за ответниците изпълнение впоследствие. Следвало да се приеме, че договорът е развален поради неизпълнение, а при условията на евентуалност – по право поради настъпила невъзможност за изпълнение с прехвърлянето на имота на „К.Б.Д.“ ЕООД. Поддържат, че и към момента на предявяването на иска ищецът все още не е изпълнил задължението си за уреждане на сметките по регулация на имота, като управителят на „Т.-П.“ ЕООД многократно заявявал, че не може да изпълни това си задължение и ответниците могат свободно да се разпореждат с имота си. Излагат се твърдения, че по-този начин било потвърдено прекратяването на предварителния договор. Навеждат се твърдения и за нищожност на предварителния договор поради невъзможен предмет, тъй като липсвала точна индивидуализация на обектите, съответстващи на 25 % от РЗП за ответниците и на 75 % от РЗП за ищеца.

Оспорват твърдяното знание за увреждането. Излагат се съображения, че положително за ищеца съдебно решение ще бъде непротивопоставимо на ответниците, в частност на дружеството приобретател, с оглед момента на вписване на исковата молба. Молят съда да отхвърли предявения иск.

Претендират разноски и правят възражение за намаляване поради прекомерност на адвокатския хонорар на насрещната страна.

В хода на производството на 07.01.2023 г. е настъпило правоприемство по наследяване на страната на ответника вследствие на смъртта на К. Й. П.. С определение на съда № 12205 от 16.10.2023 г. на основание чл. 227 ГПК като правоприемници на К. П. са конституирани наследниците му по закон Т. С. П.

/съпруга/, Й. К. П. /дъщеря/, С. К. П. /син/ и В. К. П. /дъщеря/.

Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК, във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД.

От фактическа страна:

По делото е приложен Предварителен договор за учредяване право на 4 строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда от месец 06.2017 г. /том 1, л. 10-16/, с който собствениците, а именно М. Д., В. П., В. Х. и А.Р., се задължават да учредят на ищеца „Т.-П.“ ЕООД право на строеж върху собствения си имот, представляващ поземлен имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Дружба 1“, целият с площ от 2 280 кв.м., съставляващ поземлен имот с планоснимачен № 701 от квартал 88 по плана на гр. София, местност ж.к.

„Дружба 1“, при граници: от две страни улици, ПИ с пл. № 363, ПИ с пл. № 477, срещу задължението на строителя /„Т.-П.“ ЕООД/ да извърши инвестиране и изграждане на жилищна сграда, с разгърната застроена площ съгласно одобрен от компетентните инстанции и от собствениците работен проект, като собствениците ще си запазят правото на строеж върху определени обекти от сградата в размер на 25 % от постигнатата разгърната застроена площ /РЗП/, които ще получат от строителя безвъзмездно и във вид, съгласно условията на договора. Договорът е сключен с нотариална заверка от 21.06.2017 г. на подписа, положен от Г. И.ов Ш. – управител на „Т.-П.“ ЕООД.