Решение № 7 от 03.01.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№7 гр. София, 03.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-16 СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Маврова при участието на секретаря Антоанета Н. С.ова като разгледа докладваното от Елена Маврова Гражданско дело № 20211100115045 по описа за 2021 година

Ищецът Д. В. твърди в исковата молба, че отдал под наем на ответника „В. ТВ /ВТВ/“ АД, по силата на договор за наем от 28.06.2015 г., следния собствен апартамент, а именно: мезонет № 1 (по съдебно решение), който е идентичен със самостоятелен обект с идентификатор № *** с площ от 240 кв.м., разположен на два етажа, находящ се в многофамилна жилищна сграда, гр. София, район „Лозенец“, ж.к. „Витоша“, ул. „ВЕЦ-СИМЕОНОВО“.

Поддържа, че срокът на договора за наем е бил първоначално фиксиран на 3 години, като се е отнасял за два апартамента, собственост на ищеца – апартаменти №№ 18 и 19, съответстващи на мезонети с № 1 и № 2, със идентификатори *** и ***. Наемната цена, според чл. 3 от договора, е определена като сбор за двата апартамента, както следва: 1800 евро за първата година, 1900 евро за втората година и 2100 евро за третата година. (наемна цена през 2017 г.) Впоследствие, в средата на 2017 г. страните договарят, че договорът за наем ще продължи действие само по отношение на мезонет № 1, като вследствие на това наемната цена е намалена на 1100 евро. (сумата е без дължимия данък.) След изтичане на 3 - годишния срок на договора, на 01.04.2018 г., при условията на чл. 8./1/ от договора и по взаимно съгласие по смисъла на чл. 236 ЗЗД, той е бил автоматично удължен за неопределено време.

В исковата молба се поддържа, че процесният мезонет продължава да се ползва 1 от наемателя, но наем не се заплаща от януари 2019 г. В апартамента са се складирали и продължават да се държат чужди вещи, които представляват телевизионно оборудване, мебели и друга техника. Изпращани са покани за заплащане на наемната цена и освобождаване на имота, което не е сторено.

В желанието си за разрешаване на ситуацията, ищецът сочи, че е изпратил нотариална покана за доброволно изпълнение, която е получена от „В. ТВ /ВТВ/“ АД при условията на чл.

45, ал. 5 от ГПК на 26.10.2021 г.

Ищецът поддържа, че след изпращане на нотариалната покана, ищецът е узнал, че разположените му в имота вещи са заложени от „В. ТВ“ АД в полза на ЗК „Надежда“ АД чрез споразумение от 03.05.2017 г., като по силата на това споразумение вещите се прехвърлят срещу дълг от „ВТВ“ АД в полза на ЗК „Надежда“ АД. Ето защо, счита че вторият ответник дължи обезщетение в размер на определения наем от 1100 евро за времето, през което ЗК „Надежда“ АД е ползвала процесния имот за складиране на вещите си, считано от януари 2019 г. до деня на продажбата му, т.е. да 27.10.2021 г. Ищецът сочи, че наемателят „В. ТВ /ВТВ/“ АД не е имал право да преотдава имота или части от него на трети лица, съгласно уговореното в чл. 7, ал. 5 от договора за наем.

Ето защо, Д. В. моли съда, на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, да бъде осъден ответника „В. ТВ /ВТВ/“ АД да му заплати сумата от 75 299,45 лв., за неизплатен наем за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021 г., изчислен като дължими 35 месечни наема по 1100 евро (впоследствие е оттеглен втория иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за сумата 4900 лв. – разходи за опаковане на вещите в имота с цел тяхното последващо изнасяне).

Претендира се и законна лихва от датата на постъпване на исковата молба. При условията на евентуалност, ищецът моли на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД втория ответник ЗК „Надежда“ АД да бъде осъден да му заплати обезщетение в размер на 75 299,45 лв. за използването на наетия имот – складиране на имущество в него и препятстване ползването му, за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021 г., изчислено на база на наемните вноски за същия период.

Ответникът „В. ТВ /ВТВ/“ АД оспорва исковата молба, като бланкетно оспорва всички твърдения на ищеца, като сочи, че оспорва факта, че е наемател на процесния имот и че използва същия по какъвто и да е начин. Твърди, че Д. В. не е собственик на имота и не е притежавал ограничено вещно право, даващо му възможност да сключи договор за наем за него.

Релевира възражение за изтекла погасителна давност за процесните вземания за наем, за които сочи, че се прилага кратката тригодишна давност. Поддържа, че вземанията не са ликвидни и изискуеми, защото ответникът не е надлежно уведомен, като оспорва надлежното връчване на нотариалната покана, приложена към исковата молба.

2

Ответникът ЗК „Надежда“ АД оспорва исковата молба, като сочи, че между страните не съществува договорно правоотношение и не са представени доказателства, че ползва имота на ищеца, което да обуславя заплащането на обезщетение срещу него.

Сочи, че имуществото по споразумението от 03.05.2017 г. се ползва от „В. ТВ /ВТВ/“ АД.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:

Видно от договор за отдаване под наем на недвижим имот от 28.06.2015 г., сключен между „В. ТВ /ВТВ/“ АД, в качеството на наемател и Д. В., в качеството на наемодател, наемодателя отдава за временно възмездно ползване следните собствени имоти: мезонет № 18, с площ от 240 кв.м. и мезонет № 19, с площ от 220 кв.м., находящи на шестия етаж, се в жилищна сграда в гр. София, кв. „Витоша ВЕЦ – ****.

Договорът е сключен за срок от три години, съгласно чл. 2 от него, като влиза в сила на 01.04.2015 г. След изтичане на срока на договора, при условията на чл. 236 ЗЗД, същият е продължен за неопределен срок.

Размерът и начина на плащане на наемната цена е уговорен в чл. 3 от договора за наем, като след третата година дължимата месечна наемна цена е 2100 евро, платима авансово между 25 и 30 число на предходния месец по посочена банкова сметка с титуляр Н.К.. Следователно, неоснователно е възражението, че процесните парични вземания за наемната цена не са изискуеми, защото същите са дължими месечно и падежът им е настъпил. Съгласно чл. 84, ал. 1 от ЗЗД, когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му, като покана до длъжника е необходима в хипотезата на чл. 84, ал. 2 ЗЗД, когато няма определен ден за изпълнение.

Отделно от това, по делото е представена нотариална покана рег. № 24104, том VIII, № 33 от 03.09.2021г. на нотариус И.Д., от Д. В. до ответника „ВТВ“ АД, връчена при условията на чл. 47, ал. 5 ГПК на 26.10.2021 г., в която е обективирано искане за заплащане на наемната цена по процесния договор за наем.

Неоснователно е възражението на ответника „В. ТВ /ВТВ/“ АД, че ищецът не е надлежно материално легитимиран да сключи договор за наем, защото не е собственик, защото не е необходимо страна по облигационното правоотношение да е собственика на имота. Видно от разпоредбата на чл. 228 на ЗЗД, с договора за наем, наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване.

За пълнота, следва да се отбележи, че ищецът се легитимира като собственик на 3 процесния мезонет № 1, по силата на решение № 28 от 01.07.2011 г.на ВКС, II Т.О., постановено по т.д. № 207/2010 г., в производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. По делото не са ангажирани доказателства от ответниците за наличие на хипотезата на чл. 362, ал. 2 ГПК.

Представено е споразумение от 03.05.2017 г. между ЗК „Надежда“ АД и „В. ТВ /ВТВ/ АД, заедно с опис на техника, електронна кореспонденция между страните, нотификации за извършени банкови плащания по договора за наем, справка от Агенцията по вписванията.

От заключението на приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза, неоспорена от страните, се установява, че считано от 01.04.2015 г. (когато влиза в сила договора за наем от 28.06.2015 г.) от наемателя „В. ТВ /ВТВ/ АД са заплащани на ищеца Д. В. по посочената банкова сметка в договора, дължимата месечна цена, която от 01.07.2017 г. е в размер на 1100 евро. Последната месечна наемна сума от 1100 евро е заплатена на 20.12.2018 г. за периода от 01.12.2018 г. до 31.12.2018 г. Сметката на първия ответник в „УниКредит Булбанк“ от която са извършвани плащанията, е закрита на 08.03.2021 г.

Неоснователно е възражението, че вземанията са погасени по давност, защото исковата молба е депозирана на 16.12.2021 г., т.е. погасени са наемите за периода преди 16.12.2018 г., по аргумент от чл. 111, б. „в“ ЗЗД,, а искът касае вземания за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021 г.

Въз основа на изложеното, настоящият състав приема, че между ищеца и първия ответник е налице валидно сключен договор за наем, като ответникът „В. ТВ /ВТВ/ АД не е заплати дължимата наемна цена за наетия имот за периода му заплати сумата от 75 299,45 лв., за неизплатен наем за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021 г., в размер на 75 299,45 лв. Следователно иска по чл. 232, ал. 1 ЗЗД, ал. 2 ЗЗД, за неизплатен наем за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021 г., изчислен като дължими 35 месечни наема по 1100 евро, е изцяло основателен и следва да бъде уважен изцяло.

В тази хипотеза, съдът не следва да разглежда евентуалния иск срещу втория ответник ЗК „Надежда“ АД, предявен по реда на чл. 59, ал. 1 ЗЗД.

Относно разноските

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца Д. В. следва да бъдат присъдени сторените разноски за държавна такса в размер на 3 207,98 лв., сумата от 2935,98 лв. – разноски за особен представител по чл. 29, ал. 2 ГПК, сума в размер на 4 900 лв. за разноски за адвокат (възнаграждението не е прекомерно с оглед материалния интерес и извършените процесуални действия по делото) и сумата от 250 лв. за депозит за счетоводна експертиза.

4

На втория ответник ЗК „Надежда“ АД разноски не следва да се присъждат, с оглед произнасянето по главния иск.

Мотивиран от горното, Софийски градски съд

РЕШИ:

ОСЪЖДА „В. ТВ /ВТВ/“ АД, ЕИ К 20****7, гр. София, ж.к. „Витоша“, бул.

„ВЕЦ - ****, представлявано от адв. К. С., гр. София, 1000 пл. ****, кантора 10 да заплати на Д. В., гражданин на Израел, с израелски паспорт № ****, издаден на **** г. в Херзлия, Израел, представляван от адв. Е. К., гр. София ****, ул. ****, основание чл.

232, ал. 2 о т ЗЗД сума в размер на 75 299,45 лв., за неизплатен наем за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021 г., изчислен като дължими 35 месечни наема по 1100 евро, по договор за отдаване под наем на недвижим имот от 28.06.2015 г., ведно със законна лихва върху главницата от датата на депозиране на исковата молба – 16.12.2021 г. до окончателното плащане.

ОСЪЖДА „В. ТВ /ВТВ/“ АД, ЕИК ****, гр. София, ж.к. „Витоша“, бул. „ВЕЦ ****, да заплати на Д. В., гражданин на Израел, с израелски паспорт № ****, издаден на **** г. в Херзлия, Израел, представляван от адв. Е. К., гр. София ****, ул. ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 3 207,98 лв. за държавна такса, сумата от 2 935,98 лв. – разноски за особен представител по чл. 29, ал. 2 ГПК, сумата от 4 900 лв. за разноски за адвокат и сумата от 250 лв. за депозит за счетоводна експертиза.

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ евентуалния иск, предявен от Д. В., гражданин на Израел, с израелски паспорт № ****, издаден на **** г. в Херзлия, Израел, представляван от адв. Е. К., гр. София ****, ул. **** срещу ЗК „Надежда“ АД, ЕИК ****, представлявано от адв. С. М., гр. София ****, ул. ****, с правно основание 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на обезщетение в размер на 75 299,45 лв. за използването на наетия имот по договора за наем от 28.06.2015 г. – складиране на имущество в него и препятстване ползването му, за периода 01.01.2019 г. – 27.10.2021г., изчислено на база на наемните вноски за същия период, ведно със законна лихва върху главницата от датата на депозиране на исковата молба – 16.12.2021 г. до окончателното плащане.

5

Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________

6