Решение № 3 от 14.01.2022, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№3 гр. Поморие, 14.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, III СЪСТАВ, в публично заседание на десети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Димитър М. Димитров при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова като разгледа докладваното от Димитър М. Димитров Гражданско дело № 20212160100330 по описа за 2021 година взе предвид следното.

Производството е образувано по искова молба от „Зора Феникс” ЕООД гр.Несебър, против Л.Д., гражданка на Руската Федерация, с адрес по регистър БУЛСТАТ в гр.Поморие.

Ищецът твърди, че ответницата е собственик на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект на собственост с идентификатор ***...., по КККР, находящ се в гр.Свети Влас, м. „Козлука“, апартаментен комплекс „Астория 3“, с площ 50.42 кв.м., ведно с 8.66 кв.м. (1.735%) идеални части от общите части на сградата.

Твърди, че на 16.05.2015 г., между ответницата, от една страна, в качеството й на собственик на горепосочения имот, като възложител и ищеца, от друга страна, като изпълнител, е сключен договор за управление, поддръжка и обслужване на площите и съоръженията за общо ползване в комплекса, по силата на който, изпълнителят се задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и обектите за общо ползване в комплекса, а ответницата и възложител се задължила да заплаща на възложителя годишна такса в размер 567 евро, с начислен ДДС.

Сочи, че по силата на договора, в случай, че възложителят се забави с плащането на годишната такса след първи юни на текущата година, същият дължи неустойка в размер на 0.5% за всеки ден забава, но не повече от 30% от размера на дължимата такса.

Ищецът твърди, че до 18.06.2018 г., дейностите по поддръжката на комплекса се осъществявали от него, а след тази дата, по силата на договор за възлагане, от „Астория мениджмънт“ ООД.

Сочи, че въпреки изпълнението на задълженията му по договора ответницата не изпълнила 1 насрещното си задължение да заплати уговорената по договора такса за 2017, 2018 г. и 2019 г., поради което ищецът подал заявление по чл.417 ГПК, въз основа на което било образувано ч.гр.дело № 818/2019 г., по описа на РС – Поморие и издадена заповед за незабавно изпълнение № 361/08.11.2019 г., за вземане на ищеца и заявител в размер 1 701 евро, представляващо общият размер на дължимите за 2017 г., 2018 г. и 2019 г., такси за поддържка по договор от 16.05.2015 г., в размер 567 годишно, както и за вземане в размер 510.30 евро, представлявано общия размер на дължимата по договора неустойка, в размер на 30% от годишния размер на таксата за процесния период.

Ответницата/длъжник подала възражение против заповедта, поради което и с оглед указанията на заповедния съд, ищецът предявява настоящия иск за установяване на вземанията си, който е с правно основание чл.124, ал.1, вр.с чл.422, вр.с чл.415, ал.1 ГПК и е допустим.

Претендират се от ищеца и разноските по делото, както и тези по заповедното производство.

Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея връчен на ответницата, чрез пълномощник, който е депозирал отговор, с който оспорва иска като неоснователен и недоказан, моли като такъв съдът да го отхвърли.

Твърди, че процесният договор е такъв по чл.2 от Закона за управление на етажната собственост и е нищожен, поради противоречието му със закона, невъзможен предмет и липса на основание за сключването му, тъй като ищецът не е инвеститор по смисъла на посочената законова разпоредба, както и поради това, че процесния комплекс не е затворен такъв по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС.

Твърди също така, че договорът е нищожен като сключен в противоречие с императивни разпоредби на Закона за защита на потребителите.

Прави и възражение за нищожност на клаузата за неустойка, поради накърняване на добрите нрави, както и възражение за неизпълнение от ищеца на задълженията му по договора.

В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно упълномощен процесуален представител адвокат, който поддържа исковата претенция и моли същата да бъде уважена изцяло.

В съдебно заседание ответницата се явява лично и се представлява от пълномощника си адвокат, който поддържа изложено в отговора становище за неоснователност и недоказаност на претенцията.

За да разреши спора съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие от фактическа страна следното:

Страните не спорят, а и се установява се от представения по делото препис от справка за имот в СВ – Несебър и нотариален акт за продажба на недвижим имот № 105/06.11.2015 г., нот.дело № 1091/2015 г., на нотариус Л.Ч., че ответницата е собственик на недвижим имот с идентификатор ***...., находящ се в гр.Свети Влас, м. „Козлука“, апартаментен 2 хотел „Астория 3“, с площ 50.42 кв.м., ведно с 8.66 кв.м. (1.735%) идеални части от общите части на сградата, като неин праводател е „Дрийм пропъртис инвестмънт“ ЕООД.

По делото е представен е препис от договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 06.11.2015 г., сключен между ответницата, от една страна, като възложител и ищеца, от друга страна, като изпълнител, съгласно чл.1 от който, възложителят е възложил, а изпълнителят и приел и се е задължил да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и обектите за общо ползване, находящи се в недвижимия имот, върху който е изградена сградата, в която се намира обекта на собственост на ответницата, като съгласно чл.2 от договора, управлението, поддръжката и обслужването обхваща: обслужване и техническа поддръжка на съоръженията на инженерната инфраструктура, вт.ч. поддръжка на техническите и комуникационни трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и канализационпи инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони, и други) и отстраняване на евентуални повреди по тях; поддръжка на вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи, места за паркиране, тротоарни и пешеходни алеи, и извършване на евентуални ремонти по тях; обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове инсталации, находящи се в сградата, и централните им уредби; поддържане на хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и и коридорите в сградата (без задължения за сметосъбиране и сметоизвозване, което е задължение на общинските фирми за чистота); управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения (басейните и др.), находящи се в комплекса; поддържане на парковите места, зелените площи и дървесната растителност в имота; организиране и управление на външната и вътрешната охрана на имота и сградата, в т.ч. организиране на пропускателен режим, осъществяване на външна целогодишна охрана, осъществявапе на охраната и реда по отношение ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в комплекса и други; организиране и управление на плащанията, свързани с ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота (в т.ч. външно алейно и градинско осветление, поддръжка и хигиенизиране на външните водни съоръжения, поддръжка и осветление па детските и спортните площадки и игрища, вода за поливане на зелените площи, и други) и общите части в сградата (осветление за стълбища и коридори).

Съгласно чл.4 от договора, възложителят се е задължил за извършване на дейностите по управление, поддръжка и обслужване, да заплаща на изпълнителя годишна такса в размер 9.60 евро за квадратен метър обща площ, а именно 567 евро, като по силата на чл.5 от договора, уговорената между страните такса се заплаща ежегодно, считано от 06.11.2016 г.

Съгласно чл.14 от договора, ако възложителят се забави с плащането на годишната такса първи юни на текущата година, същият дължи неустойка в размер на 0.5% за всеки ден забава, по не повече от 30% от размера па дължимата такса.

Договорът е сключен за неопределен срок (чл.3 от договора), в писмена форма с нотариална 3 заверка на подписите на страните рег. № 8 900/06.11.2015 г., на нотариус Л.Ч. и е вписан в АВ с вх. рег. № 8929/09.11.2015 г.

Установява се от представения договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Астория 3“ от 18.06.2018 г., че със същия ищецът е възложил извършването на тези дейности на „Астория мениджмънт“ ООД гр.Варна.

По делото са изслушани показанията на св. А.П.Н., който сочи, че се занимава с отдаване на апартаменти под наем в комплекс „Астория 1“ и управление на комплекси на инвеститор, който е такъв и в процесния комплекс. Сочи, че комплекс „Вила Астория 3“ се намира в местността „Елените“, гр.Свети Влас, ограден е, разполага с басейн и зелени площи. Твърди, че достъпът в комплекса се осъществява с електронен чип, както и има видеонаблюдение.

Заявява, че през 2017 г. и до средата на 2018 г., дейностите по поддръжката на комплекса са се осъществявали от ищеца, който имал работници за поддръжка на сградата и на зелените площи, за охрана, както и управител. Дейностите, осъществявни от ищеца срещу заплащане по договор, се изразявали в почистване, поддържане на външните зелените площи, поддържане на басейна, поддържане на асансьори, заплащане на ток и вода и всички останали дейности, необходими за поддръжката на комплекса от поддръжка. Свидетелят твърди, че през процесния период басейнът на комплекса е работел, извършвали са се необходимите действия за нормалното му функциониране, имало е шезлонги и се е почиствало. Твърди, че при изграждането на комплекса, през 2013 г. -2014 г., отпадните води са се отвеждали в септична яма, като извозването на тези води се е организирало от ищеца, а понастоящем комплекса е свързан с Вик мрежата.

Изслушани са и показанията на св.Г.И.А., която твърди, че е собственик на апартамент в процесния комплекс, в който от 2018 г., пребивава всяка седмица през почивните дни събота и неделя. Свидетелката утвърждава, че в комплекса няма охрана, вратата е отворена, няма и осветление. Заявява, че в определен период, който не може да конкретизира, е имало охрана, а впоследствие устройства с електронен чип за достъп. Твърди, че през 2018 г. в комплекса е нямало канализация, имало неприятна миризма. В апартаментите на горните етажи имало течове от покрива, а на долните етажи падала мазилката от таваните, вследствие на течовете. Твърди, че шезлонгите на басейна не са подменяни от поставянето ми, същите били счупени, чадърите също били стари, изпочупени, зелените площи не се поддържали правилно, изсъхвала дървесната растителност, имало треви и се събирали боклуци. Заявява становище, че тъй като постоянно се сменяли компаниите, поддържащ и комплекса, поддръжката ме не била достатъчна, извършвало се почистване, но не достатъчно добре, тревата се косяла, но не навреме. Случвало се по няколко дена да няма вода. Басейнът се пълнел с вода късно, в средата на месец юни и не се поддържал от началото на септември.

Твърди, че за процесния период поддръжката на комплекса се извършвала от ищеца и дружеството „Астория мениджмънт”, като задълженията за ток и вода за общите части, поддръжка на асансьор и зелени площи се заплащали от управляващата компания. Твърди, че тя самата не е заплащала средства за поддръжка на общите части, поради задължения на 4 строителя към нея. Заявява, че доколкото и е известно ремонтните дейности в комплекса са задължение на управляващата компания, но не е виждала извършване на такива ремонтни дейности в комплекса. Твърди, че не и е известно да са се случвали кражби в комплекса.

По делото е изслушано и прието заключението на вещите лица по извършената комплексна съдебно-техническа и икономическа експертиза, съгласно което ищецът е инвеститор на комплекс „Астория 1“, „ПР Холдинг“ ЕООД е инвеститор на комплекс „Астория 2“, а „Дрийм пропъртис инвестмънт“ ЕООД е инвеститор на комплекс „Астория 3“.