Решение № 5 от 03.01.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№5 гр. София, 03.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Маргарита Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20241100107968 по описа за 2024 година

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 51 вр. с чл. 6 ал.1 т.10 от ЗУЕС за сумата от 36 960, 42 лв. и с правно основание чл.

50 ал.2 вр. с чл. 6 ал.1 т.9 от ЗУЕС за сумата от 4 620 лв.

Ищецът Етажна собственост на жилищен комплекс „ЕМБАСИ СУИТС София“, с адрес гр.София, район Триадица, бул. „България" №111, бл.А, излага в исковата молба, че ответникът „СОФИЯБИЛД" АД, ЕИК 131263395 е собственик на обекти в жилищния комплекс, а именно офис №4, офис №5, офис №6 и офис №8 и дължи заплащане на съответните разходи за управлението и поддържането на общите части на сградата, платими до десето число на следващия месец, съгласно договор от 01.10.2020г. , сключен между домоуправителя и етажната собственост.

С решение на ЕС от 22.02.2022г. на сграда А разходите за управление и поддръжка се разпределят между собствениците на обекти съобразно чл.51 от ЗУЕС спрямо броя заявени обитатели за обект, като размерът им се променя в зависимост от разходите и броя заявени обитатели, които за ответното дружество са 9 броя. На 09.03.2022г. е изпратена покана до ответника от Етажната собственост за заплащане на натрупаните задължения. На 16.05.2023г. на ответното дружество е връчена втора покана чрез ЧСИ Б.Б.а с рег.№856, с която „София Билд" АД изрично е поканено да заплати своите 1 задължения за периода от 02.2022г. до 04.2023 г. Въпреки това не последвал нито отговор на отправената покана, нито действия с които да бъде постигнато споразумение за доброволно уреждане на спора.

Изложени са фактически твърдения, че незаплатени разходи към ЕС за управление и поддръжка на същата за периода м. 02.2022 г. – м. 04.2023 г., са следните: сумата от 36 960, 42 лв. – разходи за управление и поддръжка на ЕС, съобразно взето решение на ОС на същата, сумата от 562, 80 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за ап. 4, 546 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за ап. 5, 562, 80 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за ап. 6, 562, 80 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за ап. 8, 369, 60 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за паркомясто 1, 386, 40 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за паркомясто 2, 386, 40 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за паркомясто 3, 411,60 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за паркомясто 20, 420 лв. – дължими вноски във фонд „Ремонт и обновления“ за паркомясто 22, които не са платени към датата на исковата молба.

Към настоящия момент общият размер на натрупаните задължения на ответника за периода от месец 02.2022г. до месец 04.2023г. е 41 580,42лева, които не са платени към датата на исковата молба.

Ответникът „София Билд” АД, ЕИК 131263395 в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Не оспорва, че е собственик на описаните в исковата молба самостоятелни обекти. Счита процесните вземания за недоказани по вид и размер. Твърди, че в чл. 4.1 от Договор от 01.07.2023 г. на Етажната собственост и „МГ Фасилити и Пропърти Мениджмънт“ ООД е посочена обща цена за пакетна услуга, включително средства за покриване на режийни разходи и фонд „Ремонт и обновяване“, в размер на 9 799,50 лева. Съгласно чл. 4.4 от посочената в чл.

4.1 месечна цена се изважда дължимата за фонд „Ремонт и обновяване“ месечна вноска, след което остатъкът от дължимата сума се разпределя поравно между броя живущи/ обитатели. Според ответника по делото и от претенцията на ищеца не става ясно, респективно - не е доказан, размерът на посочените от него дължими вноски, тъй като няма данни, сумите за ФРО, да са изведени от общо дължимата сума, както е посочено в договора и няма 2 данни и на какъв брой обитатели е разделен остатъкът. В тази връзка счита, че сумата от 4 620 лв. (ФРО за периода) следва да бъде извадена от 36 960,42 лв., а не - събрана, като общото задължение за периода да бъде в размер не повече от 32 340, 42 лв., а не както е претендирано от ищеца.Твърди, че на 09.09.24 г. е преведена сума в общ размер на 9 442,25 лева.

Предвид горното, възразява за претенцията на ищеца за размера над 32 340, 42 лева и то при условие, че ищецът докаже броя обитатели, на които е разделил общо дължимата сума. От посочената сума следва да се приспаднат и платените в хода на заведеното дело - 9 442, 25 лева.

В молба, представена в първото открито съдебно заседание, във връзка с възраженията на ответника в писмения отговор, относно начинът на формиране на претенцията, ищецът уточнява, че разходите са изчислени съобразно представени справки за начина на разпределение на разходите за управление и поддръжка на сградата по обекти, както и разходите по обекти за ФРО, за периода м.01.2022 г. - м.04.2023 г., в които разходите за „София Билд"АД са изчислени съобразно заявения брой обитатели, а именно 13 бр., които фигурират и в документите на предишното дружество управлявало Етажната собственост-Планекс Билд ООД. След решение на общото събрание на Етажната собственост от 22.02.2022 г., разходите в сградата се разпределят в съответствие с чл. 51 от ЗУЕС, като в случаите когато обектът се ползва за търговски цели, разходите се дължат в трикратен размер. Към датата на решението, чл.51 от ЗУЕС сочи, че разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, като в съответствие с чл.51, ал.5 от ЗУЕС, Етажната собственост е взела решение търговците да заплащат дължимите разходи в трикратен размер.

В представените справки, броят обитатели на „София Билд"АД е посочен 39, тъй като софтуерът на дружеството не позволява таксата да бъде определена в трикратен размер. Поради тази причина вместо да се отбелязва трикратния размер на дължимите месечни разходи за даден обект, се определя дължимата сума за един собственик, ползвател или обитател, след което тази сума се умножава по трикратния размер на броя обитатели. (13 обитатели X 3 = 39 бр.)

3

Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно Чл. 51, ал.1 от ЗУЕС разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.

Между страните не спорно, че ответникът е собственик на посочените в исковата молба самостоятелни обекти в етажната собственост на жилищен комплекс „ЕМБАСИ СУИТС София“, с адрес гр.София, район Триадица, бул.

„България" №111, бл.А, както и че взето решение на общото събрание на Етажната собственост от 22.02.2022 г., разходите в сградата да се разпределят в съответствие с чл. 51 от ЗУЕС, като в случаите когато обектът се ползва за търговски цели, разходите да се дължат в трикратен размер.

От представената книга на етажната собственост се установява, че ответното дружество е заявило за ползване на самостоятелните му обекти в етажната собственост от 9 ползватели, но в справките за изчисление на разходите от предишно дружество , управлявало етажната собственост, е установено, че ответното дружество е заявило самостоятелните му обекти да се ползват от 13 ползватели, което е послужило за база при определяне броя обитатели и съответно дължимите суми.

Не е спорно, че ответното дружество ползва собствените си самостоятелни обекти за търговски цели, поради което намира приложение чл.51, ал.5 от ЗУЕС, според който собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с мотивирано решение на общото събрание. От представените доказателства се установява, че е взето решение от ОС за заплащане на такса в трикратен размер.

Не е спорно, че в хода на делото на 09.09.2024г. ответното дружество е заплатило сума в размер на 9442,25лева по сметка на ищеца на 09.09.2024г., както и на 16.09.2025г. са платени 1 598,38 лв. с основание режиини разходи 06-07.2022г. и на стойност 4 114,66 лв. с основание профактури 2022г. или в 4 хода на делото са платени общо 15 155,29 лв.

От заключението на вещото лице по основната е съдебно-счетоводна експертиза, която съдът кредитира като обективна и обоснована се установява, че разходите на Етажната собственост са общо 151 387,39 лв., от които 49 138,36 лв. за ФРО и 102 249,03 лв за управление и поддръжка.

Според вещото лице разходите за управление и поддръжка и ФРО за собствените на ответното дружество обекти офис № 4, офис № 5, офис № 6 и офис № 8 и паркоместа по месеци за периода м.02.2022 г. д о м. 04. 2023 г., изчислени в съответствие с решението на Общото сьбрание на Етажната собственост от 22.02.2022г., а именно разходите да бъдат разпределени съобразно чл. 51 от ЗУЕС, като в случайте, когато се касае за търговци разходите да бъдат дължими в трикратен размер са в размер на 40 672,89лева , от които 4620,00лева разходи за ФРО и 36 007,89лева за управление и поддръжка.

Приета е допълнителна съдебно-счетоводна експертиза, в която вещото лице коригира направена грешка в изчисленията на дължимите месечно вноски за февруари, май, юни и декември 2022г., тъй като за апартамент № 12 не са изчистени обявените живущи бройки, през тези месеци, тъй като офисите не са ползвани през съответните месеци поради COVID. След преработка вещото лице прави заключение, че преизчислените разходи за управление и подръжка на обектите на ответника са в размер на 41 549,44 лв., от които за ФРО 4620,00лева и 36 929,44 лв. разходи за управление и поддръжка.

При определяне размера на дължимите от ответника суми вещото лице взема предвид извършените в хода на делото плащания на 09.09.2024 г. сума в размер на 2 920,27лв. основание режиини 03-06.2022г. и сума в размер на 6 521,98 лв. с основание профактури 2022г. Взети са предвид представени в съдебно заседание от 29.09.2025г. две платежни нареждания от името на „ София Билд" от 16.09.2025 г. на стойност 1 598,38 лв. с основание режиини разходи 06-07.2022г. и на стойност 4 114,66 лв. с основание профактури 2022 г.

Общо платени суми: 15 155,29 лв.

Според вещото лице след приспадане на посочените суми размерът на задължението на ответното дружество е 26 394, 25лева.

Съдът кредитира заключението на вещото лице и въз основа на него и 5 събраните доказателства приема за основателен предявения иск за сумата от 26 394,25лева, за която искът следва да се уважи и да се отхвърли до пълния предявен размер поради извършено в хода на делото частично плащане.

При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът дължи на ищеца направените по делото разноски. Съдът приема, че следва да се присъдят направените разноски в пълен размер, тъй като ищецът доказа дължимостта на процесната сума в пълния предявен размер, но поради извършено в хода на делото частично плащане, което е взето предвид, искът е отхвърлен частично. Представени са доказателства за направени разноски в размер на 7283,22лева, които следва да се присъдят изцяло.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „София Билд” АД, ЕИК 131263395 да заплати на Етажна собственост на жилищен комплекс „ЕМБАСИ СУИТС София“, с адрес гр.София, район Триадица, бул. „България" №111, бл.А, представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС Г.В. на основнаие чл. 51 вр. с чл. 6 ал.1 т.10 от ЗУЕС чл. 50 ал.2 вр. с чл. 6 ал.1 т.9 от ЗУЕС сума в размер на 26 394, 25лева- 13 495,16евро, предсталяваща неплатени разходи за фонд „Ремонт и обновления“ и за управление и поддръжка на етажната собственост за периода от месец 02.2022г. до месец 04.2023г., какато и на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в размер на 7283,22лева3723,85евро, КАТО ОТХВЪРЛЯ исковете до пълния размер от 26394,25 лева13495,16евро до 41 580,42лева-21259,73евро.