Решение № 283 от 19.08.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 283 гр. гр.Несебър, 19.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Петър Сл. П. при участието на секретаря Р.Г.М. като разгледа докладваното от Петър Сл. П. Гражданско дело №

20212150101204 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищeцът ДЖ. ОГ. М., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България: град ***, твърди в исковата си молба, че по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт, вписан в Службата по вписванията – Несебър с Акт № 191, том 17, дело 3096, вх. рег.№ 5873 от 30.07.2015г., е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с предназначение Апарамент, находящ се в сграда № 3, адрес на имота: град ***, както и че на 16.08.2021г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекс “С.Д.”. Самият протокол от събранието е бил залепен на табла в етажната собственост, като на ищцата е неизвестно кога е сторено това действие. Твърди, че събранието е незаконно проведено и свикано, поради което взетите на него решения и обективирани в протокола от събранието, са незаконосъобразни. Комплексът се състои от две отделни сгради, всяка от които е с по три входа. Всяка една от сградите формира отделна етажна собственост, поради което следва да се свикват и провеждат отделни събрания на собствениците на всяка една от сградите или съвместно общо събрание на двете сгради. Вместо това събранието е свикано за двете сгради с идентификатори №№ *** и *** с уведомяването и участието на собственици на самостоятелни обекти и от двете сгради, като неправилно е посочено, че Етажната собственост е за една сграда, а събранието не е проведено по реда на чл.18 от ЗУЕС. На събранието са взети рещшения, с които са избрани органи на управление общо на двете 1 сгради, т.е. за двете Етажни собствености.

Оспорва се начина на изчисляване процента на представените идеални части от общите части на сградата по отношение на отделните участници, а доколкото в документите за собственост прилежащите към съответния самостоятелен обект части са посочени в квадратни метри, остава неясен механизма на изчисляване на прилежащите части в проценти и е невъзможно да се определи дали техния сбор е равен на 100 процента или не. В тази връзка оспорва посочения в протокола от събранието кворум от 21,27% и счита, че той не е бил налице, на са били налице и предпоставките за провеждане на събранието в хипотезата на чл.15, ал.3 от ЗУЕС. На събранието са били допуснати до участие лица, които не са имали пълномощни, съответно без представителна власт, което от своя страна се е отразило и на кворума, при който са взети отделните решения. Моли решенията, взети на процесното Общо събрание на ЕС от 16-17 август 2021г., да бъдат отменени като незаконосъобразни. Претендира разноски.

В отговора на исковата молба ответникът – Етажната собственост на комплекс “С.Д.”, к.к. Слънчев бряг, ПИ ***, представлявана от Председателя на УС на ЕС П.Т. Й.-Б., се изразява становище за допустимост на предявения иск, както и че същият се явява неоснователен. Твърди, че протоколът от проведеното на 17.08.2021г. ОС на ЕС е изготвен на 24.08.2021г. в срока по чл.16, ал.6 от ЗУЕС, на три езика, на същата дата – 24.08.2021г., е поставено съобщение за изготвянето му, за което действие е съставен протокол съгласно изискванията на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, а на етажните собсвеници, на които са били известни емейл адресите, протоколът е бил връчен по електронната поща. За комплекса, състоящ се от двете сгради, е регистрирана една Етажна собственост, за която е съставено площообразуване, съответно събранието не е свикано на основание чл.18 от ЗУЕС.

Събранието е редовно свикано, като поканата е поставена на видни места на двете сгради на 08.08.2021г. в 17:00 часа, в която се съдържа дневния ред, а за поставянето на поканата е съставен протокол, по който начин етажните собственици са били надлежно уведомени за свикването. Правилно е изчислен процента на представените идеални части от общите части на двете сгради, а тези идеални части към всеки самостоятелен обект от двете сгради е равен на 100%. Отрича да липсват списък на лицата, присъствали на събранието, и пълномощни, като отрича на събранието да са присъствали лица като пълномощници без представителна власт. Излага съображения за целесъобразността на решенията на събранието, с които са избрани управителен съвет и контролен съвет. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан и в полза на Етажната собственост да бъдат присъдени разноски.

Ищецът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата молба и моли същият да бъде уважен като основателен и доказан, като отчита, че решенията, взети на проведено през 2019г. Общо събрание на Етажната собственост на комплекса, са били отменени с влязъл в сила съдебен акт по съображения, че събранието е било проведено за двете жилищни сгради, образуващи комплекса.

2

В съдебно заседание ответникът – Етажната собственост, се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа доводите, изложени в отговора на исковата молба, като отбелязва, че до 30.09.2021г. Етажната собственост е регистрирана като една за целия комплекс, включваща двете отделни жилищни сгради, а впоследствие въз основа на проведени Общи събрания през месец ноември 2021г. са регистрирани две отделни етажни собствености за всяка от двете сгради в комплекса, и на които събрания „В.М.“ ЕООД е избран за техен управител, като освен това на това дружество е възложено да извършва дейностите по управлението и поддръжката в комплекса, включително и да събира дължимите от етажните собственици в комплекса такси и вноски. По този начин намира, че се увреждат интересите на етажните собственици. Счита, че решенията, взети на процесното Общо събрание на ЕС, са законосъобразни, поради което моли искът за тяхната отмяна да бъде отхвърлен, а в полза на ответника да бъдат присъдени направените по делото разноски за платено адвокатско възнаграждение. В представените писмени бележки обсъжда доказателствата по делото и предлага въз основа на тях да се направи извод, че Общото събрание на ЕС следва и е необходимо да се провежда за двете сгради, а съдът в предходно решение, на което ищцовата страна се позовава, не е отрекъл двете сгради да образуват една Етажната собственост.

Тъй като в хода на процеса са ангажирани доказателства, че „В.М.“ ООД е сключил договори за наем, по които той е наемател, а оттам претендира да е придобил качеството на ползвател на два самостоятелни обекта, намиращи се в двете отделни сгради в комплекса, както и че през месец ноември 2021г. са проведени отделни Общи събрания на Етажната собственост за всяка от двете сгради в комплекса, на които събрания е избран за управител и на двете Етажни собствености и е заявил това свое качество пред общинските органи, съдът е дал възможност на това дружество на самостоятелно участие в процеса на позицията му на ответник. В съдебно заседание това дружество се представлява от законния си представител, както и от упълномощен адвокат, който заявява, че признава иска.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Ищецът ДЖ. ОГ. М. е собственик, по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.07.2015г., обективиран в нотариален акт № 93, том IV, рег.№ 5415, дело № 680/2015г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор ищецът е имал качеството на купувач, на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ***, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния дширектор на АК, адрес на имота: град Несебър, С.Д. № 1, етаж 6, ап.В26А, намиращ се в сграда № 3, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; площ 39 кв.м. и 4,87 кв.м. идеални части от общите части на сградата.

По делото е представено удостоверение от Община Несебър, от която е видно, че Общи събрания на Етажната собственост са се провеждали от 2009-а година, като са 3 посочени и лицата, които са били избирани за управител или Председател на УС на ЕС, и в което е отразено, че събранията са провеждани общо за целия комплекс „С.Д.“ в к.к.

Слънчев бряг, образуващ ПИ ***, включващ двете жилищни сгради с идентификатори *** и ***, и които събрания на Етажната собственост са се провеждали до 14.09.2021г. включително.

На 22.07.2021г. е било проведено едно от тези Общи събрания на Етажната собственост на сгради с идентификатор *** и идентификатор ***, представляващи комплекс „С.Д.“, с адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, изградени в поземлен имот с идентификатор *** в град Несебър. То е било свикано от етажен собственик в хипотеза на чл.12, ал.5 от ЗУЕС. От съдържанието на този протокол се установява, че дотогава управител на Етажната собственост, образувана от двете жилищни сгради, е бил А.Г., докато действията по управлението и поддръжката на общите части са били предоставени и са се извършвали от „В.М.“ ЕООД по силата на договор с етажната собственост. На това събрание за управител на Етажната собственост е избрана П.Т. Й.-Б., като с друго решение Общото събрание на ЕС е възложило дейностите по поддържане и управление на общите части в комплекса пак на „В.М.“, но по силата на договор, който да бъде сключен след като условията по договора бъдат утвърдени от страна управителя на ЕС. Общото събрание на ЕС е приело решение да бъде проведено друго такова през месец август 2021г.

На 08.08.2021г. управителят на ЕС е изготвил на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС Покана за свикване на Общо събрание на ЕС на комплекс „С.Д.“, к.к. Слънчев бряг – запад, ПИ ***, което да се проведе на 16.08.2021г. от 11:00 часа в ресторанта на комплекса, при следния дневен ред: 1. Избор и гласуване за брой, членове и мандат на Управител/Управителен съвет с председател, 2. Избор и гласуване за брой, членове и мандат на Контролен съвет, 3. Приемане на оферти с включен проекто-бюджет за управление и поддръжка на комплекса от физически и юридически лица за 2022/2023г., 4. Избор за дата на следващо редовно общо събрание на собствениците на комплекс „С.Д.“ за избиране на физическо или юридическо лица за управление и поддръжка от подадените оферти, което да се проведе не по-късно от двумесечен срок от провеждане на това ОС. Поканата е подписана от управителя на ЕС, свикващ събранието.

Поканата за свикване на събранието е била поставена на входове А, В, С, D, E, F на блокове 1 и 2, на таблото на всички входни врати в комплекса, на 08.08.2021г. в 17:00 часа, за което действие е съставен протокол, подписан от управителя П. Б. и от един свидетел – етажен собственик, като протоколът е подписан и от етажния собственик А.Г., който е бил управител на ЕС до 22.07.2021г. Поканата е била изпратена по електронната поща на тези етажни собственици, чийто е-мейл адреси са били известни.

Процесното ОС на ЕС е било проведено на 16.08.2021г., като от протокола на събранието се установява, че в предварително обявените с поканата дата и час са били представени 21,90% идеални части от общите части на ЕС, поради което събранието е било отложено с един час на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС. Но в 12:40 часа също не е бил налице необходимият кворум от поне 33 на сто идеални части от общите части на ЕС, поради което 4 на основание чл.15, ал.3 от ЗУЕС, събранието е било отложено на 17.08.2021г. от 11:00 часа, когато е бил обявен кворум от 21,27% идеални части.

Кворумът е бил обявен на основание протокола за регистрация, в който са посочени номерът на съответния обект в етажната собственост, както и вида му, ако е различен от апартамент, имената (фирмите) на собствениците, които са присъствали на събранието или са били представлявани от пълномощник, имената на съответните пълномощници, площта на всеки самостоятелен обект, както и прилежащите идеални части към отделните самостоятелни обекти от общите части в ЕС в проценти по начин, щото сборът от всички прилежащи идеални части за двете сгради да е равен на 100. Протоколът за регистрацията съдържа и подписите на участниците на събранието (собствениците или техни пълномощници).