Решение № 432 от 21.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 432 гр. София, 21.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Г. Шейтанова

Членове:

Йоанна Н. Станева

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Мария Г. Шейтанова Въззивно гражданско дело № 20241100508523 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С решение № 4661/15.03.2024 г. по гр.д. № 32 265/2022 г. по описа на СРС, 167 състав по предявения от А. К. К. и И. З. К. срещу Х. Г. Т., Г. В. Л. и Г. С. Л. конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС са отменени всички решения от т. 1 до т. 6 включително от дневния ред, обективирани в Протокол № 1, от проведено на 19.05.2022 г. Общо събрание на собствениците на индивидуални обекти в жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. София, ул.

„********.

Също така по предявения от първоначалните ответници Х. Г. Т., Г. В. Л. и Г. С. Л. срещу А. К. К. и И. З. К. инцидентен установителен иск с правно основание чл. 40, ал. 2 ЗС е признато за установено, че дяловете на всички съсобственици в общите части на сградата, находяща се в гр. София, ул. „******** № 15, са в определено процентно изражение от общите части на сградата, както следва:

1 . з а гараж с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ул.

„********“ № 15, разположен в югозападната половина на сутерена от западната реална част на къщата – близнак, в гр. София, на ул. „********“ № 15 и № 15А, с площ по декларирани данни на гаража 20 кв.м., при съседи: от изток – гараж за втория етаж, от юг – двор, от запад – двор и от север – избено помещение за третия етаж – 4,62% ид.ч. от общите части на сградата;

2. за гараж с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ул.

„********“ № 15 – 4,62% ид.ч. от общите части на сградата;

3. за жилище с идентификатор ***, находящо се в гр. София, ул.

1

„********“ № 15, ет. 1, заемащо първия жилищен етаж от западната реална част на къщата близнак, в гр. София, на ул. „********“ № 15 и № 15А, със застроена площ от 93 кв.м., при съседи: от изток – калкан, от запад – двор, от юг – двор, от север – двор, от долу – гаражи и мазета, и от горе – жилище на втори етаж – 31,60% ид.ч. от общите части на сградата;

4. за жилище с идентификатор ***, находящо се в гр. София, ул.

„******** № ********, заемащо втория жилищен етаж от западната реална част на къщата близнак, в гр. София, на ул. „********“ № 15 и № 15А, със застроена площ от 104 кв.м. – 30,10% ид.ч. от общите части на сградата;

5. за жилище с идентификатор ***, находящо се в гр. София, ул.

„******** № 15, заемащо третия жилищен етаж от западната реална част на къщатаблизнак, в гр. София, на ул. „********“ № 15 и № 15А, със застроена площ от 104 кв.м., при съседи: от изток – калкан, от запад – двор, от юг – двор, от север – двор, от долу – жилище на втори етаж, и от горе – тавански етаж – 29,05% ид.ч. от общите части на сградата.

Решението не е обжалвано и е влязло в сила в частта относно иска по чл. 40 ЗУЕС.

Постъпила е въззивна жалба вх. № 134821/23.04.2024 г. от Х. Г. Т., Г. В. Л. и Г. С.

Л. /първоначални ответници и ищци по инцидентния установителен иск/ срещу решението в частта относно инцидентния установителен иск с правно основание чл.

40, ал. 2 ЗС. Излагат в жалбата, че съдът неправилно е определил дяловете на всички собственици в общите части на сградата съгласно таблица № 9 от СОЕ.

Считат, че съдът е следвало да постанови решението си съгласно таблица 11, вариант 2 от СОЕ. Молят решението в тази част да бъде отменено и искът да бъде уважен при процентите съгласно таблица 11, вариант 2 от СОЕ, като отчете всички сделки и наследственото приемство.

Въззивниците ищци по исковете не спорят, че дяловете на собствениците от общите части е следвало да бъдат определени към момента на завършването на строежа – 1971 г. Възприемат се и изводите на СРС, че едното от таванските помещения не принадлежи към жилището на трети етаж, собственост на А. К. К. и И.

З. К., а е собственост на собственика на жилището на първи етаж Г. С. Л. по сделка от 21.09.2016 г.

Сочат обаче, че неправилно са определени дяловете на всички собственици в общите части на сградата по таблица № 9 от експертизата, а е следвало да бъдат определени съгласно таблица 11, вариант 2, понеже:

Не са отчетени следващите надстрояването от 1971 г. сделки – заключението по таблица № 9 не отчита обстоятелството, че на А. К. К. и И. З. К. - собственици на жилището на трети етаж, не е продадено таванско помещение, а то е прехвърлено на собственика на жилището на етаж първи Г. С. Л.;

Две от таванските помещения са преустроени в жилище;

Сборът на ид. части от общите части съгласно решението е 99,99 процента, а не 100 процента – възражение по заключението в частта му по таблица № 9, но не и относно таблица 11, вариант 2;

Постъпил е отговор на въззивната жалба от А. К. К. и И. З. К.. Молят решението в сочената част да бъде потвърдено. Излагат, че през 1971 г. сградата е надстроена с два етажа и правилно вещото лице е взело предвид това обстоятелство.

Сочат, че таблица № 7 от заключението отразява квадратурата на всички помещения и 2 тяхната стойност, като тази таблица е основа на изводите на вещото лице във всички варианти на експертизата – както таблица 11, вариант 2, така и таблица № 9. Не спорят, че не притежават таванско помещение, а само складово помещение – мазе. Не спорят и че собствениците на жилищата на първи и втори етаж освен мазе притежават и таванско помещение.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба и отговора приема следното.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо.

Решението в частта относно конститутивния иск по чл. 40 ЗУЕС е влязло в сила.

Вярно е, че този конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС и установителният иск по чл. 40, ал. 2 ЗС за определяне на дяловете на всички собственици в общите части на сградата са разгледани от СРС в едно производство. Едно от възраженията на ищците по иска по чл. 40 ЗУЕС е, че не е достигнато необходимото мнозинство поради неопределеност на дяловете на собствениците от общите части. Поради влизане в сила на решението по конститутивния иск обаче предмет на въззивно обжалване е единствено решението в частта относно установителния иск по чл. 40, ал. 2 ЗС.

Решението в частта относно този иск е допустимо - между страните съществува спор относно дяловете на всички собственици в общите части на сградата във връзка с надстрояване от 1971 г. Разпоредбата на ч л . 40 от Закона за собствеността дава възможност във всеки един случай да се изчислят съответните идеални части от общите части на сградата в режим на етажна собственост. Това касае и случаите, в които има последващо надстрояване - чл. 40, ал. 2 ЗС, а така също и прехвърляне на части от самостоятелните обекти в сградата на нови собственици – чл. 40, ал. 3 ЗС.

Считано до 2016 г. собственици на индивидуални обекти в сградата на три етажа са били лица, които са роднини, а по силата на сделка от 21.09.2016 г. жилището на трети етаж става собственост на А. К. К. и И. З. К., с което възниква спор относно дяловете от общите части.

Следва да се отбележи и че в производството по иска по чл. 40 ЗС са участвали всички собственици на индивидуални обекти, които са задължителни необходими другари. Това са А. К. К. и И. З. К. - собственици на жилище с идентификатор *** на третия етаж от сградата по силата на сделка от 24.08.2015 г., Х.

Г. Т. – собственик на жилище с идентификатор *** на втория етаж от сградата по силата на договор за дарение от 05.04.2006 г., и Г. В. Л. и Г. С. Л. собственици на жилище с идентификатор *** на първия етаж от сградата по силата на наследствено приемство и договор за покупко-продажба от 21.09.2016 г.

С исковата молба ищците А. К. К. и И. З. К. - собственици на жилище с идентификатор *** на третия етаж от сградата в режим на етажна собственост, са предявили против останалите собственици иск по чл. 40 ЗУЕС. С него се атакуват всички решения по Протокол № 1 от проведено на 19.05.2022 г. ОС на ЕС вкл. по доводи за неспазване на процедурата по взимане на решение поради неопределеност на притежаваните ид. части поради това, че не са установени дяловете на всички собственици на индивидуални обекти от общите части на сградата.

3

Оспорва се с иска по чл. 40 ЗУЕС и решението по т. 2 от Протокол № 1 от проведено на 19.05.2022 г. ОС на ЕС, с което решение етажните собственици по см. на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС определят проценти ид. части от общите части.

С отговора на исковата молба ответниците Х. Г. Т., Г. В. Л. и Г. С. Л. оспорват иска. Сочат, че ищците не притежават никое от съществуващите четири тавански помещения, понеже към обекта им е придадено складово помещение – мазе, а по силата на договора от 24.08.2015 г. не им е прехвърлено правото на собственост върху таванското помещение, което преди 2015 г. е било придадено към жилището на третия етаж. Това таванско помещение било собственост на Г. В. Л. и Г. С. Л. по силата на нот. акт от 21.09.2016 г., с който наследниците на Б. Л. прехвърлят на Г. С. Л. /техен чичо/ таванско помещение с площ 28,11 кв.м., което се придава наред с таванско помещение с площ 28,74 кв.м. към обекта на етаж първи.

С отговора на исковата молба се прави оспорване относно площообразуването на сградата. Съгласно уточнителни молби от 10.10.2022 г. и от 08.11.2022 г. ответниците по иска по чл. 40 ЗУЕС Х. Г. Т., Г. В. Л. и Г. С. Л. предявяват иск по чл. 40 ЗС.

По почин на СРС тези два иска – конститутивен за оспорване на решения на ОС на ЕС вкл. поради липса на необходимо мнозинство за приемане на решенията, и установителен иск по чл. 40 ЗС, са разгледани в едно производство. Предмет на въззивната жалба е единствено решението в частта относно иска по чл. 40 ЗС, а в останалата част решението е влязло в сила.

По иска по чл. 40 ЗС са събрани писмени доказателства – нот. актове на л. 10 – л. 18 и л. 156, и е изслушано и прието заключение на СТЕ относно регулационен статут на поземления имот и момент на заснемане на сградата след учредяване правото на строеж през 1969 г. /л. 175/, както и съдебно –техническа експертиза, която след оглед на имота е определила колко на брой и какви са складовите помещения в сградата и какви по размер са припадащите се ид.ч. от общите части, в няколоко варианта /л. 189 и сл./.

По делото са представени за сведение и решения по иск по чл. 109 ЗС, предявен от А. К. К. и И. З. К. против Х. Г. Т. и Г. С. Л. за осъждане на ответниците да преустановят действията, с които ограничават ползването и достъпа на ищците до общото таванско помещение /различно от трите други такива, придадени след 1971 г. към трите жилища в сградата/, разположено в юго-западния край на таванския етаж с площ 21,60 кв.м.

С решение от 08.07.2022 г. по гр.д. № 43534/2021 г. по описа на СРС /л. 93/ искът е уважен при приемане, че това помещение съставлява обща част по предназначение, с достатъчно обем и достъп по стълба, и се ползва от всички собственици на обекти в сградата.

С решение от 12.06.2023 г. по в.гр.д. № 10143/2022 г. по описа на СГС /л. 146/ решението на СРС е отменено, а искът отхвърлен, при приемане, че по предвиждане от инвестиционния проект от 1969 г. това помещение не е обща част, а се притежава в съсобственост от С. Л., Г. С. Л. и Б. Л..

С определение № 191/17.01.2025 г. по к.д. № 650/2024 г. по описа на ВКС, Трето ГО /л. 43 настоящо дело/ въззивното решение не е допуснато до касационно обжалване.

Съгласно постановките на Тълкувателно решение № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2015 г. исковите молби с правна квалификация чл. 109 ЗС не подлежат 4 на вписване, тъй като решенията по тези искове нито учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват, нито признават право на собственост върху недвижими имоти или друго вещно право върху такива имоти. Поради това влязлото в сила решение по иск по чл. 109 ЗС не е формирало сила на пресъдено нещо относно статута и принадлежността на общото таванско помещение, разположено в юго-западния край на таванския етаж с площ 21,60 кв.м., по който въпрос съдът по настоящото дело се произнася във връзка с предявения иск по чл. 40 ЗС. Решението, на което част от страните се позовават, не обвързва съда по см. на чл. 298 ГПК.