Определение № 9024 от 27.02.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 9024 гр. София, 27.02.2024 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 55 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: КАМЕЛИЯ ПЛ. КОЛЕВА като разгледа докладваното от КАМЕЛИЯ ПЛ. КОЛЕВА Гражданско дело № 20231110115537 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 140 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Заведена е искова молба с вх. № 83120/27.03.2023г., уточнена с молба с вх. № 59627/22.02.2024г., с която е предявен осъдителен иск от „И. Сярова“ ЕООД срещу „Софармаси 10” ЕООД с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. второ от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 7086.60 лева с ДДС, представляваща незаплатени разходи за поддръжка, подробно описани в уточнителна молба от 22,02,2024г., свързани с ползването на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“, ***, по договор за наем от 11.10.2019г., обективиран в акт № 196, том I, peг. № 6268/2019г. по описа на нотариус Любка Сотирова, рег. № 400 в НК, за което са издадени фактури №№ 0000000137 от 30.04.2022г., 0000000142 от 31.05.2022г., 0000000148 от 30.06.2022г., 0000000158 от 08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г. въз основа на чл. 7, ал. 1 от договор за наем от 11.10.2019г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 27.03.2023г., до окончателното изплащане.

Ищецът твърди, че между страните бил сключен договор за наем от 11.10.2019г., обективиран в акт № 196, том I, peг. № 6268/19г. по описа на нотариус Любка Сотирова, рег.

№ 400 в НК, вписан с Агенция по вписванията с акт № 183, том XII, вх. № 66324/11.10.2019г., за собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к.

„Младост“, ***, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, срещу наемна цена, определена в договора. В чл. 7, ал.

1 от договора за наем било предвидено задължение за ответника да заплаща и всички разходи, свързани с ползването на имота - разходи по поддръжка на прилежащите части на сградата, разходите за електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, интернет и други, както и в чл. 7, ал. 3 от договора било уговорено, че таксата за битови отпадъци за имота е за сметка на наемателя. Поддръжката на прилежащите части на сградата, се извършвало от наемодателя. На 26.03.2022г. било взето решение на общо събрание на „И. Сярова“ ЕООД, въз основа на което били променени цените за дейностите по поддръжка на прилежащи части на сградата, в която се намирал наетият от ищеца обект по процесния договор за наем, за което на 29.03.2022 г. и на 30.03.2022г. до ответника били изпратени писма на посочения 1 в договора електронен адрес за кореспонденция. Ответникът заплатил стойността на режийните разходи по приетите с решението на общото събрание цени за м.03.2022г. по издадена от ищеца фактура № 0000000131/31.03.2022г. За периода от м.04.2022г. до м.09.2022г. ответникът не изпълнил задълженията си за заплащане на стойността на режийните разходи за наетия обект в общ размер от 7086.60 лева с ДДС по издадени от ищеца фактури №№ 0000000137 от 30.04.2022г., 0000000142 от 31.05.2022г., 0000000148 от 30.06.2022г., 0000000158 от 08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г., в които били обективирани всички, извършени от ищеца, дейности по поддръжка на прилежащите части през съответния месец, за който се отнасят. В кореспонденция по електронна поща на посочен в договора електронен адрес ищецът уведомил ответника за допуснатата забава в плащанията на дължимите разходи за ползване на имота, като изпращал своевременно на последния и издаваните за процесния период фактури. Поддържа, че ответникът, като наемател по договора, не изпълнил насрещното си задължение да заплати цената на разходите по посочените фактурите, поради което изпаднал в забава с изтичане на срока за плащане. Ответникът не изпълнил и договорното си задължение да уведоми ищеца за смяната на управителя на ответното дружество и не актуализирал телефон за контакт с последното, като ищецът разбрал това обстоятелство на 03.05.2022г. от писмо относно индексикацията на наемната цена за имота. С оглед изложеното, предявява искова претенция за дължимата главница, ведно със законната лихва от образуване на делото до окончателното плащане. Представя доказателства и прави искане за допускане на съдебно-счетоводна експертиза. Претендира разноски.

Ответникът е депозирал в срока по чл. 131 ГПК писмен отговор на исковата молба, с който оспорва исковете по основание и размер. Не оспорва наличието на валиден договор за наем от 11.10.2019г., по който ищецът му е предоставил фактическа власт по отношение на имота, като пояснява, че ползването на обекта не включва идеалните или прилежащи части на сградата, в която се намира. Твърди, че в чл. 24, т. 1 и т. 2 от договора било предвидено задължение на наемателя да заплаща единствено наемната цена, всички разходи, свързани с ползването на имота, и такса битови отпадъци, като в договора липсвало изрична уговорка за заплащане на разходи, свързани с поддръжката на прилежащите части от сградата. В този смисъл посочва, че обектът, предмет на договора, е отдаден под наем самостоятелно, без към него да се включват съответните прилежащи части от сградата. По изложените доводи моли за отхвърляне на исковата претенция. Представя доказателства и прави искане за събиране на гласни доказателствени средства.

В отговора на исковата молба ответникът предявява насрещен иск срещу ищеца „И.

Сярова“ ЕООД с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД с искане последното дружество да бъде осъдено да му заплати сумата от 3474.24 лева, представляваща платени без основание от „Софармаси 10“ ЕООД на „И. Сярова“ ЕООД суми за услуги по поддръжка на прилежащите към отдадения под наем имот общи части за периода от 07.02.2020г. до 31.03.2022г., за които били издадени следните фактури № 0000000028/01.02.2020г., № **********/21.04.2020г., № 0000000059/01.10.2020г., № 0000000076/01.02.2021г., № 0000000091/11.06.2021г., № 0000000105/04.10.2021г., № 0000000120/01.02.2022г., № 0000000125/28.02.2022г., № 0000000131/31.03.2022г., ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба – 30.06.2023г., до окончателното плащане, както и иск по чл. 86 ЗЗД за заплащане на мораторна лихва в размер на 701.24 лева върху всяко едно от вземанията, включени в общата сума от 4173.48 лева /вероятно поради техническа грешка посочено като общ размер от 4175.48 лева/, и считано от датата на плащането им, описана в молба-уточнение, до 30.06.2023г., а при условията на евентуалност – иск по чл. 59 ЗЗД за същите суми. Ищецът по насрещния иск твърди, че по силата на договор за наем от 11.10.2019г. му било предоставено от „И. Сярова“ ЕООД ползването под наем на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“, ул.

„Методи Андонов“, № 6, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 2

***, срещу наемна цена, определена в договора. Твърди, че по силата на този договор ползването на обекта не включвало идеалните или прилежащи части на сградата, в която се намира. Твърди, че в договора не се съдържала клауза, по силата на която дължал на „И. Сярова“ ЕООД заплащането на разходи, свързани с поддръжката на прилежащите части от сградата. Твърди, че в периода от 07.02.2020г. до 31.03.2022г. платил на „И. Сярова“ ЕООД разходите, свързани с поддръжката на прилежащите части от сградата, възлизащи в общ размер на 3474.24 лева, което било сторено без основание, поради което иска връщането им.

По насрещния иск е постъпил отговор от „И. Сярова“ ЕООД, с който насрещните искове се оспорват като неоснователни. Твърди, че страните валидно са обвързани от действащ договор за наем, по силата на който са постигнали уговорка разходите, свързани с ползването на вещта, да се плащат на наемателя, като в тях се включвали и разходите по поддръжка на общите части, иначе изрично щели да бъдат изключени. Заявява, че не е нужно в договора за наем имотът да е описан с общите части, за да бъдат те предмет на договора, и сочи, че ползването на същия включва и ползването на общите части като неделими от него. Релевира, че на основание споразумение от 28.10.2019г., сключено между „И. Сярова“ ЕООД и И. Сярова като физическо лице, дружеството е поело задължението да извършва и е извършвало почистването и поддържането на прилежащите общи части към сградата, като споразумението било сключено в качеството им на собственици на повече от 70% от общите части на сградата, като приложими били разпоредбите на ЗС и ЗУТ с оглед обстоятелството, че сградата била с търговска дейност, а не жилищна.

Съдът, след като извърши проверката по реда на чл. 140, ал. 3 ГПК, намира следното:

На основание чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 79 ЗЗД е да докаже, че между страните е налице валидно облигационно отношение по договор за наем, по силата на който ответникът е предоставил за временно и възмездно ползване определен обект на ищеца- недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“, ул.

„Методи Андонов“, № 6, при уговорено между страните задължение разходите за поддръжка, свързани с ползването на недвижимия имот и общите части, включително разходи по поддръжка на прилежащите части на сградата, разходите за електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, интернет, да бъдат заплащани от наемателя; че са осъществени твърдените действия по поддържане на общите части от ищеца, размер на претендираните разходи за поддръжка, както и неговата изискуемост.

В тежест на ответника, при доказване на горните факти, е да докаже положителния факт на погасяване на дълга, респ. наличие на основание за незаплащане на претендираната от ищеца сума поради това, че между страните е налице уговорка претендираните от наемодателя суми да бъдат заплащани от него. В тежест на ответника е също да докаже обстоятелствата, на които основава правоизключващите си възражения, в това число.

С оглед твърденията на страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване са следните обстоятелства: че между страните на 11.10.2019г. бил сключен договор за наем за недвижим имот, находящ се в гр.

София, ж.к. „Младост“, ***, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, обективиран в акт № 196, том I, peг. № 6268/2019г. по описа на нотариус Любка Сотирова, рег. № 400 в НК, в изпълнение на задълженията си по който ищецът, в качеството си на наемодател, предал фактическата власт по отношение на наетия обект на ответника, който бил наемател по договора, и понастоящем договорът между страните е действащ и наемателят продължава да е във фактическа власт на имота; че за периода от датата на сключване на договора до м.03.2022г., включително, ответникът е заплащал в полза на ищеца консумативните разходи, свързани с ползването на имота; че ищецът е изпращал издаваните в процесния период от м.04.2022г. до м.09.2022г. фактури на ответника по посочен в договора адрес за кореспонденция, както 3 и че същите са получени от ответника преди сезиране на съда.

Приложените писмени документи са допустими, относими и необходими за правилното решаване на делото, поради което същите следва да бъдат приети.

Следва да бъде допуснато събирането на гласни доказателства чрез разпит на по един свидетел при режим на довеждане на ищеца в следващото открито съдебно заседание за установяване на сочените от ищеца обстоятелства относно изпълнението на дейностите по поддръжка на прилежащите части /един за исковата молба и един за насрещната искова молба/ от сградата от страна на ищеца, като на основание чл. 159, ал. 2 ГПК искането за разпит на втори свидетел за същите обстоятелства следва да бъде отхвърлено.

В отговора на исковата молба е направено искане за допускане до разпит на един свидетел за установяване на смисъла на съществуващите уговорки между страните, както и за насрещно доказване по осъществяване поддръжката на общите части. Искането за разпит на свидетел за това обстоятелство е допустимо, тъй като ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК, изключващо свидетелски показания за установяване на договори на стойност, поголяма от 5000 лева, не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, включително за наличието на съгласие, а за смисъла на постигнатите договорености. В този случай, когато страните спорят за съществуването на отделни уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била действителната обща воля на страните. Ето защо искането следва да се уважи. Свидетелят не следва да се допуска за обстоятелствата по размера и начина на плащане на разходите като ненеобходимо.