Решение № 260147 от 01.03.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ ..... гр. София, 01.03.2024г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, I ГО, I-18 състав, в открито заседание на 08.02.2024г., в състав:

Председател: ПЕТЪР

БОСНЕШКИ

Секретар: Надежда Масова като разгледа докладваното от съдията гр.д. №8740 по описа на съда за 2020г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена „М.К.“ ЕООД против „И.2.“ ООД, с която са предявени обективно съединени искове както следва:

-с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността, с който да бъде признато за установено спрямо ответника, че ищецът притежава правото на собственост върху следния недвижим имот: Апартамент № 13 А, находящ се на пети жилищен етаж, с площ от 190 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна с трапезария, кухненски бокс, две спални, тераси към дневната и двете спални, два санитарни възела, склад, при съседи: коридор, стълбище, апартамент № 13, ул. „Позитано“, калкан, вътрешен двор, апартамент № 13, заедно с със съответните припадащи се на апартамента идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху УПИ, представляващ имот си идентификатор *** по КККР, като ответниците бъдат осъдени да предадат на ищеца владението върху горепосочения имот.

-иск с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на ответника да се въздържа от извършване на СМР, да опразни имота от строителни материали и отпадъци, и да премахне извършените СМР, които могат да бъдат премахнати без съществени разрушения.

-иск с правно основание 59 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2700лв., представляваща обезщетение за наемоподобен доход за лишаване на ищеца от възможността да използва имота по неговото предназначение, включително и да получава приходи от него под формата на наемна цена, за периода от 01.07.2019г. до 22.05.2020г., като този иск е предявен като частичен/.

Ищецът твърди, че е собственик на недвижимия имот по силата на Решение № 1803/01.12.2014г., постановено по гр.д. № 2729/2013г. по описа на СГС, в сила от 01.07.2019г., с което е обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 07.08.2012г. Твърди, че имотът не е предаден от ответника, а в него трето лице извършва строително-ремонтни дейности.

Ищецът твърди, че е лишен от ответника да ползва имота по неговото предназначение и да извлича доходи от него под формата на наем за периода от 01.07.2019г. до 22.05.2020г.

Твърди, че месечната наемна цена е около 750лв., като иска точното и определяне да стане с експертиза.

В законоустановения срок е постъпил отговор от ответника „И.2.“ ООД, с който се оспорва предявения иск, като поддържа, че не съществува апартамент № 13А, както и че такъв апартамент не се намира на петия етаж на изградената сграда. Твърди, че в строителните книжа такъв апартамент не съществува и следователно не е самостоятелен обект на собственост. Процесният апартамент не бил идентичен и с нито един от апартаментите в сградата, нито по площ нито по съседи, нито по разположение на помещенията, нито по етаж. Твърди, че ответникът не е имал учредено право на строеж върху такъв обект, поради което и той не е изграден и не може да бъде предадено владението върху него.

С влязло в сила протоколно определение, постановено в о.с.з. на СГС от 17.11.2022г., производството по делото е прекратено спрямо ответника „И.2.“ ООД, поради оттегляне на иска.

С протоколно определение, постановено в о.с.з. на СГС от 09.12.2021г., като ответници по делото са конституирани М.Д.П., с ЕГН:**********, и Н.Д.Г., с ЕГН:**********.

В законоустановения срок ответникът М.Д.П. е подала отговор, с който се иска отхвърлянето като неоснователни на така предявените искове.

Ответникът твърди, че другият ответник Н.Д.Г., са сключили предварителен договор от 18.03.2013г. с втория ответник „И.2.“ ООД за покупко- продажба на процесния апартамент за сумата от 80000евро. Окончателният договор е следвало да бъде сключен до 13.10.2015г., като е заплатено капаро от 9200лв. При наближаване крайния срок за сключване на окончателния договор е извършена справка, с която е установено, че има вписана искова молба по чл.19, ал.3 ЗЗД, въз основа на която е образувано гр.д. № 2729/2013г. по описа на СГС. При осъществен контакт с „И.2.“ ООД било установено, че делото е поради финансови проблеми на дружеството, които ще бъдат уредени, поради което и с анекс от 01.10.2015г. крайният срок за сключване на окончателен договор бил удължен до 06.01.2017г., като купувачът по предварителния договор Н.Г. е бил заменен от представляваното от него дружество „Д и Н Г.“ ЕООД, с ЕИК:******.

Оспорва пасивната материалнонравна легитимация на ответниците, доколкото още считано от 01.10.2015г., когато е подписан Анекс № 1 към Предварителния договор за покупко-продажба, владението върху имота е предадено на „Д и Н Г.“, което и до ден днешен използва процесния имот за офис.

С Анекс №2 от

21.12.2016г. крайният срок за сключване на окончателен договор бил удължен до 06.01.2019г. Към този момент ответникът бил ремонтирал процесния апартамент и бил вложил значителни средства.

На

01.07.2019г. било постановено решение на ВКС по гр.д. № 2729/2013г. по описа на СГС, с което ищецът „М.К.“ ЕООД е признат за собственик на процесния апартамент. От този момент „И.2.“ ООД не отговаря на обаждания на този ответник.

С решение на

Арбитражен съд към „Професионално сдружение за извънсъдебно решаване на споровете“ „И.2.“ ООД е осъдено да заплати на „Д и Н Г.“ ЕООД сумата от 123 666,85лв. за извършени подобрения в процесния апартамент.

Ответникът оспорва като симулативен съдебния процес по гр.д. №

2729/2013г. по описа на СГС, като иска съдът да не зачита правното му действие.

Излага подробни аргументи в подкрепа на възражението си за симулиран процес, чието действие не може да се противопостави на ответниците.

Ответникът прави възражение за нищожност на предварителния договор от 07.08.2012г., като сключен да обезпечи паричен заем, поради нарушаване императивната разпоредба на чл. 152 ЗЗД. Твърди, че за да бъде сигурен купувачът, че ще успее да получи собствеността върху апартамента без да заплаща продажна цена, са издадени няколко записа на заповед, както следва : запис на заповед от 11.07.2012г. за сумата в размер на 10 000евро ; запис на заповед за сумата в размер на 74 000 евро издаден на дата 07.08.2012г. - същата дата, на които с подписан предварителния договор за сьщата сума, каквато с продажната цена ; запис на заповед за сумата в размер на 40 000 евро издаден на дата 24.10.2012г. Общата сума по записите на заповед, за които „И.2.“ ООД се е задължило в полза на „М.К.“ ЕООД е в размер на 122 000 евро. Твърди, че целта на разписването на записите на заповед и предварителния договор е било да се предостави предварително обезпечение на кредитора.

Ответникът Н.Д.Г. е подал отговор, чрез назначения му особен представител адв. И.Н., с който е посочил, че не може да изрази становище доколко няма връзка с доверителя си. Твърди, че доверителят му има право.

С протоколно определение, постановено в о.с.з. на СГС от 02.06.2022г., като ответник по делото е конституиран „Д и Н Г.“ ЕООД, с ЕИК:******, представляван от управителя Н.Д.Г.. Същото дружество не е подало в срок отговор на исковата молба, не е изразило становище по делото, нито е изпратил представител по същото.

В открито съдебно заседание на СГС от 06.07.2023г. ищецът е заявил, че поддържа така предявените три обективно съединени иска, но претендира осъждане на новоконституираните трима ответници, вместо първоначалния ответник.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, Софийски градски съд приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По допустимостта:

Съдът намира, че така предявените искове са допустими, поради което и следва да се произнесе по съществото на делото.

По иска с правно основание чл.108 ЗС:

Съгласно приетото в т. 2А на ТР № 4 от 14.03.2016 г. на ВКС по т. д. № 4/2014г., ОСГК, искът по чл. 108 ЗС съдържа в себе си две искания: да бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот, както и искане да бъде осъден ответникът да му предаде владението върху имота. За да бъде решен предявеният с иска по чл. 108 ЗС гражданскоправен спор, на тези две искания следва да се даде отговор в диспозитива на съдебното решение

Съгласно постоянната съдебна практика за да се уважи иск за ревандикация на недвижим имот, в производството по чл. 108 ЗС е необходимо да се установи по безспорен начин, че ищецът е собственик на спорния недвижим имот, че ответникът го владее или държи, т.е. упражнява фактическа власт върху вещта, като ищецът следва да докаже правото си на собственост и упражняването на фактическа власт върху вещта от страна на ответника, а последният следва да докаже основанието си да упражнява фактическата власт върху имота, при което ищецът не е длъжен да доказва по какъв начин и защо ответникът е установил владението или държането на имота.

Безспорно се установява, че с Определение

№423/01.07.2019г. по т.д.№2562/2018г. на ВКС, IIт.о., не е допуснато до касационно обжалване Решение №933/18.04.2018г. по в.т.д.№6300/2017г. на САС, с което е потвърдено Решение №1803/01.12.2014г. по т.д.№2729/2013г. на СГС, ТО, с което е обявен за окончателен сключеният на 07.08.2012г. между „М.К.“ ЕООД, с ЕИК:*********, от една страна като купувач, и „И.2.“ ООД, с ЕИК:******, от друга страна като продавач, Предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, находящ се в жилищната сграда, построена в гр. София, УПИ 1-1, кв. 232, м. „Зона Б- 19”, р-н „Възраждане” СО, ул. „******, въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-05/780 от 27.07.2011 г. на ДНСК, а именно: апартамент №13А ( тринадесет А), находящ се на пети жилищен етаж, с площ от 190 (сто е деветдесет) кв.м., състоящ се от: входно антре, дневна с трапезария, кухненски бокс, две спални, тераси към дневната и двете спални, два санитарни възела, склад, при съседи: коридор, стълбище, апартамент № 13 ( тринадесет), ул.”Позитано”, калкан, вътрешен двор, апартамент №13, заедно със съответните припадащи се на апартамента идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху описания по-горе урегулиран поземлен имот в предвидената за изграждане монолитна жилищна сграда, съгласно одобрено градоустройствено решение № РД-5-720 / 25.07.1995г.на ДАГ.

Горепосоченият имот представлява Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-32/ 01.04.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота : гр.София, ул.“******, намиращ се на етаж 6 в сграда с идентификатор ***, предназначението на самостоятелния обект е Жилище, апартамент, брой нива -1, при съседи на самостоятелния обект в сградата: на същия етаж:

***, ***, ***, над обекта :

***, съгласно Схема-проект № 15-1162065-20.12.2019 г., издадена от АГКК, СГКК-София.

Горепосоченото решение е отбелязано в Службата по вписванията като Акт № 46, том LX, дело № 1880, вх. рег. № 88112 от 20.12.2019г.

Видно от допълнителното заключение по СТЕ на в.л.Й. П. при направената проверка на приложените по делото архитектурни разпределения и огледа на място, са установени минимални разлики във вътрешното разпределение на процесния имот.

Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Решение № 35 от 27.05.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3133/2019 г., I г. о., ГК, решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като всяко съдебно решение поражда сила на пресъдено нещо между страните по спора и частните им правоприемници, придобили права в хода на производството, но тъй като е конститутивно и изменя вещни права, то легитимира купувача по предварителният договор за собственик така както и купувачът по сделка.

Съгласно постоянната съдебна практика решението на съда по чл. 19, ал. 3 ЗЗД замества липсващото съгласие за сключване на окончателния договор и изискуемата в чл. 18 ЗЗД нотариална форма за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти. Когато предварителният договор е обявен за окончателен с решение на съда, основанието за придобиване на собствеността остава договорно и за правните последици са приложими разпоредбите на ЗЗД. Решението, с което този иск се уважава поражда направо правните последици на обещания окончателен договор и има вещнопрехвърлителен ефект от момента на влизането му в сила. Адресати на конститутивното действие на решението са само тези лица, между които важи потестативното право и чиито граждански правоотношения се променят чрез конститутивното действие, в случая страните по предварителния договор. Конститутивното действие на решението спрямо неговите адресати се отличава от зачитането му от третите лица, което се състои в задължението на третото лице да третира конститутивното действие като настъпило между страните.