Решение № 1467 от 10.12.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1467 гр. София, 10.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Георгиева

Членове:

Валентин Д. Бойкинов

Асен Воденичаров при участието на секретаря Т. Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело № 20251000501837 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 1949 от 01.04.2025 год., постановено по гр.д.№ 13908/2023 год. по описа на СГС, I-7 състав, Т. Д. Н. и Ц. Д. П. са осъдени на правно основание чл.93, ал.2, предл. последно ЗЗД, вр. чл.60, ал.1 от ЗН да заплатят на Т. Л. К. и И. Т. К. сумата от по 12 685.79 лева на всеки от тях, представляваща двоен размер на платен по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 27.07.2023 г. задатък, ведно със законната лихва върху главниците, считано от 10.08.2024 год. до окончателното изплащане, като исковете са отхвърлени до пълните размери от по 12 740 лева за всеки от тях. С решението са разпределени и разноските по делото.

Решението е обжалвано от ответниците Т. Н. Н. и Ц. Д. П. с доводи за недопустимост, неправилност и незаконосъобразност. Жалбоподателите излагат доводи, че решението е недопустимо, тъй като въпреки, че съдът задължил ищците да конкретизират исковата си молба, както и да посочат банкова сметка или друг начин, по който да бъде извършено плащането, това не било направено от тях. Твърди се неправилност на решението, тъй като съдът кредитирал събраните гласни доказателства едностранно и по този начин е достигнал до погрешни изводи относно дължимостта на исковите суми. Твърди се още, че не е налице валидно сключен между страните договор, чието изпълнение да е обезпечено с даване на задатък /капаро/, тъй като договорът не бил съставен в два еднообразни екземпляра, като приложеният от ответниците такъв е без положени имена и подпис от Д. Н., като такъв бил 1 положен само в долния ляв ъгъл на някои от страниците, а подписът бил с очевидно разкривена форма. Отделно от това се поддържа, че договора е нищожен поради невъзможен предмет и поради липса на съгласие. Не е налице виновно неизпълнение от страната, която е получила задатъка, тъй като сключването на окончателна сделка било явно и обективно невъзможно, с оглед липсата на документи, касаещи строителния процес или търпимост на строежа, включително разрешение за строеж, Акт образец 14 и Разрешение за използването му. Твърди се, че не е налице разваляне на договора от страната, дала задатъка, като излага доводи, че наследниците на продавача са се отказали от същия към 02.10.2023 г. и не е налице уговорена неустойка между страните по договора. Молят съда да отмени решението и да постанови ново, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени. Претендират разноските по делото.

Въззиваемие Т. Л. К. и И. Т. К., чрез процесуален представител, оспорват жалбите, като твърдят, че решението е правилно и като такова следва да бъде потвърдено. Претендират разноски.

Жалбите са депозирани в законоустановения срок, от надлежни страни в производството и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което са процесуално допустими.

Разгледани по същество са неоснователна.

Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира решението в обжалваната част за валидно и допустимо. В тази връзка приема за неоснователни доводите на въззивниците за недопустимост, тъй като първоинстанционният съд в действителност е дал указания на ищците за отстраняване нередовности на исковата молба, изразяващи се в конкретизиране дали двамата ответници дължат претендираните суми солидарно или разделно, съответно при какви части, както и да посочат банкова сметка или друг начин, по който да бъде извършено плащането, съгласно чл. 127, ал. 4 ГПК, като им е указано че при неизпълнение в срок исковата молба ще бъде върната, а производството по делото прекратено. Установява се, че в първото по делото открито съдебно заседание ищците, чрез процесуалния им представител, са уточнили разделност по отношение задълженията за претендираните суми, както и банкова сметка, по която същите могат да бъдат заплатени. Но само по себе си твърдените обстоятелства не биха обусловили недопустимост на решението, тъй като разделността на задължението може да бъде изведена от фактите и обстоятелствата, посочени в исковата молба, а именно че се касае за наследствен дълг, а непосочването на банкова сметка не е недостатък по смисъла на чл.127, ал.1 от ГПК.

Преценявайки основателността на жалбата съобразно изложените оплаквания, касаещи обстоятелството налице ли е валидно сключен предварителен договор, виновно неизпълнение на страната, получила задатъка и разваляне на договора от страната, дала задатъка, съдът намира следното:

Производството пред първоинстанционният съд е образувано по искова молба на Т. Л. К. и И. Т. К. против Т. Д. Н. и Ц. Д. П. с която са предявени субективно съединени искове с правно основание чл.93, ал.2, предл. последно ЗЗД, във връзка с чл.60, ал.1 от ЗН, за 2 осъждане на ответниците, в качеството на наследници на Д. Н. Н., да заплатят на ищците сумата от 25 480 лева, представляваща разликата до пълния двоен размер на заплатения от ищците задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.07.2023 г., дължима разделно и по равно от всеки ответник /по 12 740 лева/, ведно със законната лихва от 10.08.2024 г. до окончателното изплащане. Твърди се, че на 27.07.2023 г. между ищците в качеството им на купувачи и Д. Н. Н., в качеството на продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 687кв.м., заедно с построената в него жилищна сграда, находящ се с. Чепинци, за продажна цена в размер на 140 000 евро, която да бъде заплатена от ищците по следния начин: сума, представляваща задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД, в размер на 13 000 евро платими с лични средства до един работен ден считано от подписването на предварителния договор /чл. 2.1.1/, а остатъкът от 127 000 евро платими с лични средства и/или банков кредит до 5 работни дни след вписването на нотариалния акт за сделката, първа по ред ипотека в полза на кредитираща банка върху закупувания имот и издаването на удостоверение от СВ, от което да е видно така извършеното вписване и липсата на други тежести /чл. 2.1.2/. В чл. 2.3 страните са договорили всички плащания към продавача да се извършват с банков превод по посочената там негова сметка. По чл. 5.1 е определен срок за сключване на окончателен договор до 29.09.2023 г. при нотариус посочен от кредитиращата банка, като в чл. 5.2 са договорили краен срок за сключването му на 02.10.2023 г. в 10.00 часа в кантората на Нотариус № *** на НК, при условията: нотариалния акт да не е сключен по-рано и страните да не са договорили допълнително нотариуса, деня и часа на сделката. Поддържат, че веднага след подписване на предварителния договор, превели по банкова сметка на продавача сумата от 13 000 евро като задатък. Поддържат още, че на 29.08.2023 г. продавачът по предварителния договор Д.

Н. Н. починал, като е оставил за свои законни наследниците двамата ответници, които след проведена между страните среща, заявили, че не им било известно и не са запознати с извършваната от баща им продажба на имота. Твърди се, че въпреки наследеното договорно задължение, ответниците бездействали по изпълнението му, като вследствие на това, с нотариална покана били поканени да представят документите, необходими за сделката, с оглед получаване на кредит. Ответниците представили единствено удостоверение за наследници на починалия продавач и техен наследодател. Ищците предложили да удължат срока за сключването на окончателен договор, но ответниците отказали, като връчили на ищците предварително изготвено едностранно изявление за прекратяване на предварителния договор от тяхна страна позовавайки се на чл.3.2.2 от него подписано от тях. Твърди се, че продавача лично е подписал и изписал саморъчно имена си на екземпляра от договора, който е предал на ищците, а до кончината си им е съдействал за реализирането на сделката с набавянето на документи. Считат, че не са налице кумулативните предпоставки предвидени в чл. 3.2.2 и договорът не е прекратен с едностранното изявление на ответниците връчено на 02.10.2023 г. В исковата молба ищците обективират изявление до ответниците, че поради неизпълнение от тяхна страна и продължаваща забава за изпълнение на задължението им за прехвърляне на собствеността върху обещания имот, развалят 3 предварителния договор. На основание чл.93, ал.2 от ЗЗД ищците претендират връщане на уговорения задатък в двоен размер. Поддържат, че на 02.10.2023 г. по сметката на ищцата Т.

К. е била върната от ответниците сума в размер на 25 480 лева. С предявения иск ищците претендират заплащането на сумата 25 480 лева, представляваща разликата до двойния размер на заплатения от тях задатък.

Ответниците оспорват исковата претенция, като излагат доводи, че сключването на предварителния договор е станало без тяхно знание, като към момента на неговото сключване баща им бил с влошено зравословно състояние. Оспорват твърдението, че не са изпълнили задължението си да се снабдят с необходимите документи за сключване на окончателния договор, като в тази връзка считат, че изпълнението на договора е обективно невъзможно, тъй като имал невъзможен предмет. Молят за отхвърляне на исковете.

Фактическата обстановка по делото е правилно изяснена от първоинстанционния съд въз основа на анализ на приетите доказателства, като по нея не се и спори между страните.

Не е спорно по делото, а това се установява и от събраните доказателства, че на 27.07.2023 г. между ищците Т. Л. К. и И. Т. К., в качеството им на купувачи и Д. Н. Н., в качеството на продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 687кв.м., заедно с построената в него жилищна сграда, находящ се с. Чепинци, за продажна цена в размер на 140 000 евро, която да бъде заплатена от ищците по следния начин: сума в размер на 13 000 евро, представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД, платими с лични средства до един работен ден считано от подписването на предварителния договор /чл.

2.1.1/, а остатъкът от 127 000 евро платими с лични средства и/или банков кредит до 5 работни дни след изпълнение на определени обстоятелства. В чл. 5.1 е определен срок за сключване на окончателен договор - до 29.09.2023 г. при нотариус посочен от кредитиращата банка. По чл. 6.1 от договора, страните уговорили при виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на продавача, включително при неоснователно неявяване на продавача в уговорения ден и час за сключване на нотариалния акт за продажбата на Имота и/или ако декларациите и гаранциите се окажат неверни и/или ако окончателният договор не бъде сключен по вина на продавача, купувачът има право да се откаже от сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт и да развали едностранно предварителния договор, като даде на продавача допълнителен срок за изпълнение от минимум десет дни с предупреждението, че при липса на изпълнение в посочения срок, с изтичането му договора ще се счита за развален. Уговорено е, че в случай на разваляне на предварителния договор продавачът връща на купувача заплатения от него задатък, съгласно чл. 2.1.1, в двоен размер, в срок от десет дни, считано от датата на развалянето на договора.

Не е спорно и че в деня на подписване на договора ищцата - купувач е превела капаро в размер на 25 480 лева по сметка на продавача, както и че Д. Н. Н. е починал на 29.08.2023 г. и е оставил за свои законни наследници деца – ответниците по делото.

Установява се, че с нотариална покана от 11.09.2023 г., връчена на 19.09.2023 год., ищците са 4 уведомили ответниците, като наследници на продавача за сключения от наследодателя им предварителен договор, както и за обстоятелството, че купувачите са изпълнили изцяло до момента задълженията си по него, като екземпляр от договора е пратен по ел. поща на Ц. П..