Решение № 5740 от 09.09.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5740 гр. София, 09.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-А СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ваня Н. Иванова

Членове:

Полина Люб. Амбарева

Стоян Ст. Петров при участието на секретаря Мария Б. Тошева като разгледа докладваното от Ваня Н. Иванова Въззивно гражданско дело № 20251100507538 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 7524 от 28.04.2025 г. по гр. д. № 66789/2024 г. на Софийски районен съд е признато за установено на основание чл. 124 от ГПК, че „Вигалекс“ ООД не дължи на „Естера 2018“ ЕАД сума в размер на 2100 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на самостоятелни обекти в сграда, изградена в гр. София, район „Триадица“, бул.

********, а именно: Ателие № 1, Паркомясто № 137, Апартамент № 2, Склад В2-11 и Паркомясто № 138, заедно със съответните общи части на сградата, за периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2024 г., по фактура № 209/12.07.2024 г., по Договор за поддръжка и управление, сключен между ищеца и ответника на 05.06.2023 г., като е отхвърлен иска за горницата над сумата 2100 лв. до предявения размер от 5290,45 лв. Всяка от страните е осъдена да заплати на другата разноски съразмерно на уважената/отхвърлената част от иска.

Решението в отхвърлителната му част е обжалвано от ищеца „Вигалекс“ ЕООД като неправилно, с искане същото да бъде отменено и постановено друго, с което се признае за установено, че не дължи на ответника исковата сума, представляваща 77% от таксата за управление и поддръжка за периода от м. юли 2023 г. до м. септември 2024 г., съгласно издадена фактура № 209/12.07.2024 г. Излага се възражение, че поради неправилна преценка на събраните доказателства първоинстанционният съд не е определил размера на неизпълнението на ответника по процесния договор за управление и поддръжка. Поддържа се, че изводът на съда относно изпълнението на задълженията на ответника за почистване на сградата не кореспондират със събраните доказателства. Съгласно сключения договор 1 задължението за поддръжка на чистотата на сградата включвало освен почистването на общите части в сградата над ниво партер, също и ежемесечно почистване с водоструйка общите части на подземен паркинг. Такова почистване не се извършвало ежемесечно, а то било реализирано само веднъж за срок повече от една година, който факт бил доказан от свидетелските показания, но на бил отчетен от съда. Излага се възражение срещу извода на съда, че с наемането на подизпълнител „Естера 2018“ ЕАД е изпълнило своите задължения за предоставяне на услугата по почистване на етажната собственост. Изтъква се в тази връзка, че сключване на договор с трето лице за изпълнение на част от дейностите по управление на сградата не освобождава последния от задължението му. Посоченият от ответника свидетел потвърдил в показанията си, че е имало проблем с качеството на изпълнение на услугата, което наложило да се смени почистващото дружество, като този факт не бил обсъден в решението на съда. Навежда се довод, че когато работата е възложена на трето лице, възложителят в лицето на „Естера 2018“ ЕАД отговаря пред своите възложители – етажните собственици, за нейното качество, а за „Естера 2018“ ЕАД остава възможността да търси обезщетение от своя подизпълнител. Изтъква се също, че заключението на съда, че е изпълнено задължението по осигуряване на система за видеонаблюдение и контрол, не кореспондира с обективната действителност. Безспорно било установено, че са инсталирани камери в общите части на етажната собственост, но също така се установило, че се използват услугите на „жива охрана“, защото системата за контрол не е въведена в сградата. Този проблем продължавал да съществува и към настоящия момент. „Естера 2018“ ЕАД не било изпълнило в цялост това свое задължение – живата охрана на входа, макар и да е посочена като „допълнителни дейности, извън обхвата на бюджета“, красноречиво сочела, че това дружество не е в състояние за осигури функциониране на системата за контрол в обекта.

Ответникът „Естера 2018“ ЕАД е подал въззивна жалба срещу решението в частта му, с която искът е уважен за сумата 2100 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на сградата в режим на етажна собственост за периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2024 г., като неправилно, незаконосъобразно, постановено в противоречие с материалния и процесуалния закон. Излага се възражение, че от решението не става ясно по какъв начин съдът е достигнал до извода, че сумата от 2100 лв. е сумата, която не се дължи от ищеца, как е формирана същата, и защо приема, че не са изпълнени описаните в решението задължения по договора за управление и поддръжка на сградата по реда на чл. 2 от ЗУЕС. Съдът не бил съобразил характера на договорните отношения между страните и характера на определената вноска. Сключеният договор по реда на чл. 2 от ЗУЕС на практика се препокривал с договора по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Таксите за управление и поддръжка били предварително определени, като разпоредбите на ЗУЕС изключвали възможността етажен собственик да бъде освободен от заплащането на дължимите такси за управление и поддръжка на общите части, както и задължителните вноски за фонд ФРО, тъй като същите са задължителни и твърдо определени съобразно площта на обектите на всеки собственик, и те се дължат от всички етажни собственици независимо от това какви да дейностите, предвидени за управлението и поддръжката на сградата. Сочи се, че съдът не е взел предвид 2 наведеното от ответника основно възражение, че липсва събираемост на таксите за управление и поддръжка в ЕС, поради което поради липсата на средства, управляващото дружество е покривало за своя сметка основните разходи за функционирането на сградата.

Не бил взет предвид също и фактът, че именно ищецът е един от собствениците, който за целия релевантен период не е заплащал суми, и едва след изпратена покана за доброволно изпълнение същият е заплатил частично задълженията си – непосредствено преди завеждане на делото. Съдът не бил обсъдил и възраженията на ответника за това, че претендираните такси за управление и поддръжка не представляват възнаграждение за инвеститора, предвид характера на договора. Отделно от това, сключеният между страните договор за управление и поддръжка имал силата на закон по смисъла на чл. 20а от ЗЗД, който наред с другите права, обезпечавал законовото задължение на всеки етажен собственик да заплаща дължимите такси за управление и поддръжка по смисъла на чл. 6, т. 10 от ЗУЕС. Как ще бъдат разпределени тези разходи било управленско решение на инвеститора. Излага се и оплакване, че решението е немотивирано в частта, в която съдът приема, че неизпълнените задължения от страна на ответника се оценяват именно на 2100 лв. - липсвало правно или договорно основание да се приеме, че приетото от съда неизпълнение има стойностно изражение именно в размер на 2100 лв., като изводите на съда в тази насока били основани на предположения. Сочи се, че в договора за управление и поддръжка са изброени дейностите, които ще бъдат покрити от събраната такса, но те са примерни и имат за цел да разграничат разходите по т. 2.3, ал.1 от договора, според която всички допълнителни услуги ще се покриват от набраните средства във фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“. С оглед на това жалбоподателят счита, че не са налице доказателства за неизпълнение на задълженията му да поддържа и управлява етажната собственост. Излагат се и възражения срещу изводите на съда, че ответникът не е изпълнил задълженията си за: организиране и провеждане на ОС за първата календарна година след въвеждането на сградата експлоатация; за поддръжка на спринклерната система; за изготвяне на книга на етажната собственост. Изтъква се, че „Естера 2018“ ЕАД е положило усилия да изпълнява всички свои задължения.

Всяка от страните оспорва жалбата на насрещната страна.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

„Вигалекс“ ООД е предявило срещу „Естера 2018“ ЕАД иск за признаване за установено, че не дължи на „Естера 2018“ ЕАД сумата 5290,45 лв., представляваща 77% от таксата за управление и поддръжка по сключен между страните договор за управление и поддръжка на недвижим имот от 05.06.2023 г. за периода от м. юли 2023 г. до м. септември 2024 г., съгласно издадена фактура № 209/12.07.2024 г.

Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелни обекти в сграда, находяща се в гр.

София, бул. ********, в поземлен имот с идентификатор № ***, а именно:

Ателие № 1, Паркомясто № 137, Апартамент № 23, Склад В2-11, Паркомясто № 138, описани в исковата молба. Тези имоти ищецът придобил от ответника с договор за покупкопродажба, сключен с нотариален акт № 103, т. ІV, рег. № 6179, дело № 60/2023 г. и 3 нотариален акт № 140, т. V, рег. № 7783, дело № 820/2023 г. на нотариус И.Н.. Твърди се, че на основание чл. 2 от ЗУЕС между страните бил подписан договор за управление и поддръжка на посочените имоти. Съгласно чл. 2.2 от договора, сключен с всеки собственик на самостоятелен обект в сградата, управляващото дружество се задължавало да извършва следните услуги и дейности по отношение на общите части на сградата: ежемесечно почистване на общите части на сградите; ежемесечно почистване на подземен паркинг /без затворените гаражни клетки и паркоместа/; снегопочистване на общите части, включително рампа/подход към гараж – до два дни след спиране на снеговалежа; поддръжка зелени площи /сумите, необходими за осигуряване на нов посадъчен материал, торове и препарати против паразити се заплащат допълнително от собствениците или са за сметка на фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“ на ЕС; обща техническа поддръжка на общите системи и инсталации в сградата и общите части в сградата; обща поддръжка на асансьорна уредба /извънгаранционните ремонти се заплащат допълнително от собствениците или са за сметка на фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“ на ЕС/; осигуряване на контрол на достъпа в района на сградата с помощта на технически средства и 24 часа видеонаблюдение; покриване на комунални разходи за общите части за ток и вода; изпълнение на всички правомощия на управител на ЕС по смисъла на ЗУЕС, включително свикване на ОС на ЕС и представителство в ЕС пред трети лица в съдебни процедури; администриране на сградата, обхващаща следните дейности: организация и провеждане на общи събрания на ЕС, изготвяне на дневен ред, покани за ОС, протоколиране на ОС, съобщаване за изготвени протоколи от ОС и др., водене на книга на етажните собственици, контрол по спазването на вътрешния ред в сградата съгласно приетия на ОС на ЕС Правилник за вътрешния ред и действащото законодателство. За тези дейности и услуги всеки от собствениците се задължавал да заплаща такса.

Ищецът твърди, че от придобиването на описаните обекти до днешна дата ответното дружество не предоставяло услугите по управление и поддръжка на общите части на сградата в пълен обем.

Многократно били отправяни писмени и устни уведомявания за недостатъци и проблеми с управлението на сградата, но не били предприети действия от страна на управляващото дружество. Същото не изпълнявало съществена част от своите задължения. До м. юли 2024 г. все още не било свикано общо събрание на ЕС. Едва на 29.08.2024 г. било проведено ОС, свикано по инициатива на част от собствениците на самостоятелни обекти, на което ответникът предоставил на вниманието на собствениците бюджет за такса поддръжка и управление – повече от година и половина след въвеждане на сградата в експлоатация.

Съгласно този бюджет общата стойност на поддръжката на сградата за месец е в размер на 30064,36 лв. В тази сума се включвала „жива охрана“, остойностена на 7200 лв., но услугата по жива охрана не била договорена с подписаните договори за управление и поддръжка, включително с договора на ищеца, поради което ищецът счита, че тази сума не следва да се включва в изчисленията по поддръжка и управление на сградата. Сочи се, че включените в бюджета дейности – свикване на ОС, водене на книга на ЕС, представяне на отчети, финансови разчети и т.н., за които в бюджета е предвидена сума от 6400 лв., не са били извършени от ответника от закупуването на имотите до края на м. август. Не били 4 извършвани и дейностите, посочени в т. 2.1 и т. 2.2. от представения бюджет. Реално до края на месец август единият асансьор не работел и не била осъществявана никаква поддръжка и профилактика, поради което сумите по тези две точки не следвало да се заплащат в този размер. Реалният разход да поддръжка на единия работещ асансьор не надхвърлял 200 лв. на месец – спрямо средните пазарни цени за подобен вид услуга, което е около 10 лв. на спирка на месец. Ищецът твърди, че са били извършвани само дейностите по осигуряване на представител за засичане на контролните измервателни уреди за общи нужди, за които цената е не повече от 100 лв. на тримесечие, базирана на пазарните цени за наемане на работник на почасова работа. По отношение на предвидения в т. 3 разход за почистване на общите части /в посочен размер от 2845,20 лв. на месец/, ищецът изтъква, че почистването на сградата от м. юли 2023 г. до м. август 2024 г. било изключително лошо, въпреки многократните отправяни забележки. Сочи също, че почистване на общите части на подземния паркинг с водоструйка е било извършено само веднъж от въвеждане на сградата в експлоатация до м. август 2024 г., а в т. 3.2 е посочено ежемесечно такова почистване. В т.