Решение № 4848 от 13.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4848 гр. София, 13.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петър Люб. Сантиров

Членове:

Ивета Антонова

Дамян Ив. Х. при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Ивета Антонова Въззивно гражданско дело № 20251100511953 по описа за 2025 година

Образувано по въззивна жалба подадена от Т. С. Н. срещу решение № 10197/01.06.2025г. постановено по гр.д. № 18442/2024г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 32 състав, с което:

-на основание чл. 87 ал. 3 ЗЗД е развален договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.01.2024 г., обективиран в нотариален акт с № 73, том I, дело № 68 по описа за 2024 г., по описа на Нотариус И.Д., вписан в НК под № 039, в частта с която К. К. В. и Г. К. Г. са прехвърлили на Т. С.

Н., притежаваната от всеки от тях по 1/4 ид.ч. от недвижим имот, представляващ апартамент № 41, с идентификатор *** по КККР на гр. София, стар идентификатор

***, находящ се в гр. София, район „Надежда“, ж.к. „******** (преди ж.к.

„******** етаж, с обща квадратура по одобрения план 75,31 квадратни метра, състоящ се от: две стаи, хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, Б.И.М., север - двор, изтокН.И С.С., юг - двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия етаж ***, ***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно със зимнично помещение, с площ по декларирани данни от 5 квадратни метра, при съседи: коридор, север - коридор, изток - С.И Т.Р., юг- двор, заедно с 2,200 % (две цяло и двеста хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавна земя;

-на основание чл.108 от ЗС е признато за установено по отношение на ответника Т. С. Н., че К. К. В. и Г. К. Г. са съсобственици при равни квоти от по 1/4 ид. ч. на гореописания недвижим имот и е осъден да предаде владението му на ищците;

- Т. С. Н. е осъден да заплати направените по делото разноски.

В жалбата се твърди, че е решението е постановено при допуснати съществени процесуални нарушения във връзка с изготвяне и съобщаване на доклада по делото и предоставяне на възможност на страните да ангажират доказателства, така и при събиране и обсъждане на доказателствата, поради което съдът е достигнал до грешни фактически и правни изводи. Моли решението да бъде отменено като незаконосъобразно и неправилно и постановено друго, с което 1 исковете се отхвърлят. Претендира разноски.

В срок по чл.263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от насрещната по нея страна - К. К. В. и Г. К. В., в който се изразява становище за правилност и законосъобразност на обжалваното решение. Поддържа се, че първоинстанционният съд не е допуснал процесуални нарушения и правилно е приложил материалния закон. Твърди се, че първоинстанционният съд е изготвил правилен доклад по делото, който е бил съобщен на страните, като именно по разпределената правилно доказателствена тежест са допуснати само относими доказателства, обсъдени всестранно и въз основа на които съдът е достигнал до правилни фактически и правни изводи.Молят решението да бъде потвърдено. Претендират разноски.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, а по правилността на решението - само по наведените оплаквания в жалбата.

Първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

Относно наведените доводи за неговата неправилност, настоящият въззивен състав, счита следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с обективно и кумулативно съединени искове:

-по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор от 23.01.2024г., обективиран в нотариален акт № 73, том I, рег. № 1549, дело № 68/2024г. по описа на нотариус И.Д., рег. № 039 на НК, в частта, в която продавачите К. К. В. и Г. К. Г. са прехвърлили на Т. С. Н. притежаваната от всеки от тях по 1/4 ид.ч. от правото на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент № 41, идентификатор по КККР ***, подробно описан в акта за собственост, и -по чл.108 от ЗС за признаване за установено по отношение на ответника, че ищците са съсобственици при равни квоти от по 1/4 ид.ч. на гореописания недвижим имот и за осъждането на ответника да предаде владението му на ищците.

С оглед гореизложеното и разпоредбата на чл.269 изр.2 от ГПК, съгласно която въззивният съд се произнася по правилността на фактическите и правни констатации само въз основа на въведените във въззивната жалба оплаквания, съответно проверява законосъобразността само на посочените процесуални действия и обосноваността само на посочените фактически констатации на първоинстанционния съд, а относно правилността на първоинстанционното решение той е обвързан от посочените в жалбата пороци.

Не е предмет на оспорване през въззивната инстанция фактическата обстановка по делото, установена от първоинстанционния съд въз основа на събраните писмени и гласни доказателства, а именно:

-между страните е сключен на 23.01.2024 г. договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 73, том I, рег. № 1549, дело № 68/2024 г., - договорената в нотариалния акт продажна цена е 108 000 евро, като за всеки от ищците е уговорено плащане в размер на 27 000 евро по банков път,

-всеки от ищците е бил собственик на по 1/4 ид.ч. от процесния недвижим имот към момента на сключване на договора за покупко-продажба с ответника от 23.01.2024г., - на 25.01.2024 г. ответникът е заплатил на К. В. сумата от 4 079,55 евро, а на 26.01.2024 г. е заплатил на Г. Г. сумата 4 083,71 евро,

2

- ответникът упражнява фактическа власт върху процесния имот.

По конкретно наведените във въззивната жалба оплаквания, които определят предмета на проверка от въззивния съд, настоящият състав на съда намира следното.

С оглед разпоредбата на чл. 269, изр. 2 ГПК спорни между страните във въззивното производство са: дали в първоинстанционното производство са допуснати съществени процесуални нарушения, които да са обусловили погрешни изводи на съда относно доказването на възражението на ответника за симулативност на клаузата в договора за продажната цена и прикриване на действителна уговорка за по-ниска цена; дали е налице надлежно изпълнение на задължението за заплащане на продажната цена, включително чрез плащане на трето лице, респективно дали са възникнали предпоставките за разваляне на договора по чл. 87 ал. 3 ЗЗД и уважаване на ревандикационния иск по чл. 108 ЗС.

Относно иска с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД

Съгласно разпоредбата на чл.87 ал.3 от ЗЗД развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред.

За да възникне в правната сфера на една от страните по договора правото да развали договора на основание чл.87 ал.2 от ЗЗД е необходимо кумулативното наличие на следните материални предпоставки /осъществени юридически факти/: е наличието на валиден договор, с който се прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху недвижим имот /в случая за покупко-продажба на недвижим имот/; неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора, като неизпълнението може да е във всяка една от формите му – лошо, неточно, забавено, частично; неизпълнението да се дължи на причина, за която насрещната страна отговоря; неизпълнената част да не е незначителна с оглед интереса на кредитора.

При договорите за покупко-продажба неизпълнението на купувача се свежда до неплащане на цената за прехвърляне на правото на собственост. Ищецът трябва да е изправна страна по договора, т.е. да е изпълнил своите задължения или да е бил готов да ги изпълни. Неизпълнението трябва да е съществено с оглед интереса на кредитора.

Искът е конститутивен и упражнява потестативно право, което се поражда само чрез съдебно решение. Решението, с което се уважава искът по чл.87, ал.3 от ЗЗД, има конститутивен характер и ретроактивно действие между страните /чл.88 ал.1 от ЗЗД/. Това означава, че договорът се счита за развален от момента на сключването му, а страните дължат връщане на даденото по него.

По въпросите за частично изпълнение на задължението за плащането на цената по договора за покупко-продажба на недвижим имот следва да се съобрази във всеки конкретен случай дали частичното неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес, се решава съобразно конкретно установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на договора и дължимите по него престации. /В този смисъл Решение № 139/17.07.2019 г. по гр.д. № 4375/2018 г. на ВКС, III г.о., Решение № 267/19.02.2003 г. по гр.д. № 1325/2002 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 318/27.06.2012 г. по гр.д. № 273/2012 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 318/27.06.2012 г. по гр.д. № 273/2012 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 210/27.07.2015 г. по гр.д. № 5600/2014 г. на ВКС, IV г.о. и др./ В случая, на първо място следва да бъдат обсъдени наведените във въззивната жалба оплаквания за допуснати съществени процесуални нарушения при изготвяне на доклада по делото и разпределяне на доказателствената тежест, тъй като същите са поставени от въззивника като основание за невъзможността му да установи направените възражения за нищожност и симулативност на процесния договор.

Настоящият съдебен състав не споделя тези доводи. Още при извършената проверка по реда на чл.267 от ГПК въззивният съд е приел, че първоинстанционният съд е изпълнил в пълен обем задълженията си по чл.146 от ГПК, като е изготвил подробен доклад по делото, очертал е релевантните за спора факти и правилно е разпределил доказателствената тежест между страните както относно предпоставките за уважаване на предявения иск по чл.87 ал.3 от ЗЗД, така и по 3 отношение на въведените от ответника правоизключващи възражения, включително възражението по чл.17 от ЗЗД за привидност на уговорката относно продажната цена. В проведеното първо открито съдебно заседание докладът е бил допълнен именно в тази част, като съдът изрично е указал, че доказването на твърдяната симулация следва да бъде пълно и главно. Правилно първоинстанционният съд не е дал други указания по чл.146 ал.2 от ГПК, доколкото ответникът е ангажирал доказателства в подкрепа на възраженията си. Задължението на съда по тази разпоредба възниква само когато страната не е посочила никакви доказателства относно релевантния факт, но не и когато посочените доказателства са процесуално недопустими, неотносими към предмета на доказване или се явяват недостатъчни да установят твърдените обстоятелства.

Ето защо липсват допуснати процесуални нарушения при разпределяне на доказателствената тежест, а обстоятелството, че ответникът не е успял да установи наведените от него възражения, не е резултат от неправилни указания на съда, а от липсата на годни и относими доказателства.

По отношение на възраженията за симулативност на договора и за действителна уговорка за различна продажна цена следва да се отбележи, че същите останаха недоказани в хода на производството.

Значителна част от направените от ответника доказателствени искания са били насочени към събиране на доказателства, които са процесуално недопустими или неотносими към предмета на настоящия спор. Така, с искането за разпит на свидетели ответникът е целял установяване на изпълнение на паричното си задължение по договора чрез плащане на продажната цена. Подобно доказване е недопустимо с оглед изричната забрана на чл. 164 ал. 1 т. 4 ГПК, съгласно която не се допускат свидетелски показания за погасяване на установени с писмен акт парични задължения. По делото липсва и съгласие на насрещната страна по смисъла на чл.164 ал.2 от ГПК, което да обоснове допустимостта на подобно доказване. Неотносими към предмета на делото се явяват и исканията за назначаване на съдебно-графическа експертиза относно авторството на подпис върху предварителен договор, тъй като дори подобно обстоятелство да бъде установено, то не би имало значение за разрешаване на спора относно неизпълнението на задължението за плащане на продажната цена по окончателния договор, нито за доказване на наведеното възражение за симулативност. По същите съображения правилно не са били приобщени и материалите от наказателното производство, съдържащи свидетелски показания и експертни заключения по различен предмет на доказване, както и изложените във въззивната жалба доводи относно друго гражданско производство между различни страни, които не могат да обвържат настоящия съд нито относно установените в него факти, нито относно направените правни изводи. Недоказани останаха и твърденията на ответника за съществувало между страните мандатно правоотношение или гестия, доколкото същите не се подкрепят от никакви доказателства по делото и представляват единствено твърдения на страна, неподкрепени с доказателства.