Определение № 620 от 26.02.2026, Апелативен съд - София

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 620 гр. София, 26.02.2026 г.

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в закрито заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петя Алексиева

Членове:

Пепа Маринова-Тонева

Иванка Иванова като разгледа докладваното от Петя Алексиева Въззивно частно гражданско дело № 20261000500420 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.274-чл.279 от ГПК.

Образувано е по частна въззивна жалба вх.№ 155113/23.12.2025 г. на Й.

И. Ц. против определение № 4615/14.11.2025 г., постановено по търг. дело № 1943/2025 г. по описа на Софийски градски съд, ТО, VІ-21 състав, в частта, с която е върната исковата молба на Й. И. Ц. в частта, с която се предявяват искове за относителна недействителност на молба за вписване на законна ипотека върху апартамент № 63 и № 69 и паркомясто № 96 и № 95.

Частната жалба е подадена в срока по чл.275, ал.1 от ГПК (препис от обжалвания съдебен акт е връчен редовно на 15.12.2025 г., а частната жалба е подадена чрез ЕПЕП на 22.12.2025 г.) чрез процесуален представител – адвокат К. с надлежно учредена представителна власт по делото, съобразно пълномощно приложено на л.20 от първоинстанционното дело.

Дължимата държавна такса е внесена с вносен документ от 09.02.2026 г., представен по делото с молба вх.№ 17591/09.02.2026 г.

С оглед на горното съдът е сезиран с редовна и процесуално допустима частна жалба.

Частният жалбоподател поддържа, че вписването на ипотека върху имот, към който има претенции неминуемо представлява обременяване на имота.

Законната ипотека не прави изключение. Тя също представлява тежест върху имота и предоставя съответните права на лицето, в чиято полза е учредена.

1

Твърди се, че тъй като ипотекарният длъжник не изпълнява задължението си за доплащане на остатъка от 90% на продажната цена, то това би дало право на „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД да насочи принудително изпълнение върху имотите, за които ищецът е предявил искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. Поддържа се, че дори това да не стане, то само наличието на вписана законна ипотека върху имотите ги обременява и създава пречки при каквито и да е последващи разпоредителни действия от страна на ищеца при последваща продажба, учредяване на последваща договорна ипотека с цел предоставяне на финансиране. Счита, че вписването представлява увреждащо действие по отношение на което ищецът има интерес да води отменителен иск. Поддържа се, че в случай, че исковете по чл.19, ал.3 от ЗЗД бъдат уважени, то ищецът ще придобие имотите с вписана тежест.

Моли съда да отмени определението и да върне делото на първоинстанционния съд за продължаване на съдопроизводствените действия по него.

Препис от частната жалба не е изпращан на ответните страни, доколкото към момента все още няма конституирани ответници.

Съдът като взе предвид твърденията на жалбоподателя и като съобрази писмените доказателства, намиращи се в приложеното търг. дело № 1943/2025 г. по описа на Софийски градски съд, ТО, VІ-21 състав намира следното:

От фактическа страна:

Софийски градски съд е сезиран с обективно кумулативно и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл.135, ал.1 от ЗЗД, предявени от Й. И. Ц. срещу „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД и „Резидиа Груп“ АД за обявяване на относителна недействителност на сключените между ответниците договори за продажба на недвижими имоти, за обявяване на относителната недействителност на учредените върху същите имоти, предмет на договорите за продажба законни ипотеки, съединени с искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателни на предварителните договори сключени между ищеца и първия ответник.

С Разпореждане № 7743/06.10.2025 г. първоинстанционният съд е дал възможност на ищеца и по отношение на искането за обявяване на относителна недействителност на учредени законни ипотеки да посочи коя 2 сделка /изявление/действие и на кое лице са атакува, тъй като вписването е акт на държавен орган или да формулира допустим петитум на тези искове, съответен на твърденията му, респ.да посочи какъв е правния му интерес от посочените искове, като съобрази, че не биха довели до заличаване на ипотеките, респ. биха намалили имуществото на длъжника му - продавача по предварителния договор, тъй като обезпечават негови вземания.

С уточнителна молба вх.№ 135186/12.11.2025 г. ищецът е посочил, че с предявените искове се претендира прогласяване на относителна недействителност на действията на „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД и поконкретно на подаването на молба за вписване на законна ипотека. Твърди се, че заявявайки за вписване законни ипотеки върху двата апартамента, първият ответник е извършил увреждащо действие спрямо ищеца защото законната ипотека се явява тежест върху имота. Интересът на ищеца е обоснован с обстоятелството, че в случай на уважаване на главните искове, той ще придобие двата апартамента и двете парко места с вписана тежест.

При така твърдените факти и с обжалваното определение първоинстанционният съд е приел във връзка с дадените указания относно исковете за относителна недействителност на вписани законни ипотеки върху обектите, които са предмет на предварителния договор, че исковата молба следва да бъде върната, тъй като по отношение на тези действия ищецът не е изложил никакви твърдения за относителна недействителност, а същата не следва нито логически, нито законово от атакуване на разпоредителните сделки с искове за относителна недействителност, нито провеждането на искова защита с подобен петитум би довела до заличаването на ипотеките, какъвто е целеният от ищеца резултат, поради което и освен неизпълнение на указанията липсва и правен интерес от търсената защита.

При така установените факти, съдът приема следното от правна страна:

Частната жалба е подадена в срока по чл. 275 ал.1 ГПК, от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване.

По същество жалбата е неоснователна по следните съображения:

При преценката за допустимост на предявените искове следва да бъде съобразен видът на действията, които ищецът сочи като увреждащи.

3

Съобразно уточнителна молба на ищеца, увреждащото според него действие е волеизявлението на ответника „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД за вписване на законни ипотеки върху имотите, предмет на сключените между ищеца и този ответник предварителни договори.

Безспорно е, че законната ипотека, съответно ипотечното право възниква при настъпването на определени в закона юридически факти. За учредяването й обаче е необходимо вписване. Вписването се извършва по молба на кредитора, т.е. по негово едностранно изявление, което има характера на такова по чл. 44 от ЗЗД. В полза на кредитора е уредено преобразуващо право, тъй като едностранното му упражняване води до засягане на чужда правна сфера. Безспорно е също така, че правото на кредитора се упражнява по реда на охранителното производство за вписване на ипотеката.

Следователно като действие на ипотекарния кредитор - длъжник в производството чл. 135 от ЗЗД може да се разглежда искането за вписване на законна ипотека, което съставлява както е посочено по-горе негово едностранно волеизявление, което има характера на такова по чл. 44 от ЗЗД.

Според настоящия въззивен състав за ищеца не е налице правен интерес от прогласяване за недействителни спрямо него волеизявленията на „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД, обективирани в четири броя молби за вписване на законни ипотеки върху ап.№ 63, ап.№ 69, паркомясто № 96 и паркомясто № 95.

Принципно тези изявления могат да се разглеждат като увреждащи действия, защото с тях се учредява тежест върху недвижимите имоти, които ищецът ще придобие при евентуално уважаване на исковете му по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Искането за вписване на тези ипотеки е извършено от ипотекарния кредитор - длъжник в производството чл. 135 от ЗЗД, при наличието на валидни и действащи предварителни договори за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти.

Последиците обаче от уважаването на иска по чл. 135 от ЗЗД за обявяване на относителна недействителност по отношение на ищеца на договорите за покупко-продажба, сключени между двамата ответници за недвижими имоти, предмет на сключените между ищеца и първия ответник предварителни договори, се изразяват в това, че атакуваното действие 4 увреждащата сделка - остава действителна за страните по нея /прехвърлител и приобретател/, но се счита за недействителна /т.е. за нестанала/ по отношение на кредитора – ищец.

Безспорно е също така, че и учредените законни ипотеки, предвид акцесорния им характер не могат да бъдат противопоставени на ищеца от ипотекарния кредитор, в случай че искът му по чл.135 от ЗЗД бъде уважен по отношение на процесните покупко-продажби.

Въз основа на постановеното по делото решение по иска по чл.135 от ЗЗД, ищецът не би могъл да заличи вписването на тези ипотеки, защото вписаното заличаване не може да се счита за несъществуващо /неосъществено/ само по отношение на кредитора.

По горните съображения и поради съвпадане на изводите на двете инстанции, частната жалба следва да бъде оставена без уважение като неоснователна.

Така мотивиран Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ като неоснователна частна въззивна жалба вх.№ 155113/23.12.2025 г. на Й. И. Ц. против определение № 4615/14.11.2025 г., постановено по търг. дело № 1943/2025 г. по описа на Софийски градски съд, ТО, VІ-21 състав, в частта, с която е върната исковата молба на Й. И. Ц. в частта, с която се предявяват искове за относителна недействителност на молба за вписване на законна ипотека върху апартамент № 63 и № 69 и паркомясто № 96 и № 95.

Определението подлежи на обжалване от жалбоподателя пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок, считано от получаване на препис от същото, при условията на чл.274, ал.3 от ГПК.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

5

2. _______________________

6