Решение № 500 от 20.04.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 500 гр. София, 20.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20251000502883 по описа за 2025 година э

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК.

С Решение № 286 от 18.01.2023г. постановено по гр.д.№ 14095/2021 г., по описа на СГС, ГО 20 състав, е уважен главния иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, като Д. Е. Б. е осъден да заплати в полза на Ю. А. М. сумата от 50 851.58 лв., представляваща двойния размер на дадения от ищцата задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.07.2019 г., останал неизпълнен по вина на продавача, ведно със законната лихва, считано от 23.11.2021 г. до окончателното плащане, както и сумата от 4563.67 лева направени разноски по делото.

Със същото решение е отхвърлен иска по чл. 86 ЗЗД за заплащане на сумата от 240.15 лв. обезщетение за забава в размер на законната лихва, върху главница от 50 851.58 лв., за периода от 07.11.2021 г. до 23.11.2021 г., като неоснователен.

Решението е постановено при участието на П. С. Д., трето лице – помагач на страната на ответника.

Със същото решение е уважен и обратният иск като П. С. Д. е осъден да заплати на Д. Е. Б., на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, сумата от 25 425.79 лв. непогасен остатък от договорената продажна цена по договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.10.2019 г., както и сумата от 630 лева - разноски по делото, като в останалата му част е отхвърлен иска за разликата над 25 425.79 лева до пълния предявен размер от 50 851.58 лева, като 1 неоснователен.

Присъдени са разноски, като Д. Е. Б. е осъден да заплати на П. С. Д. на основание чл.78 ал.3 ГПК, сумата от 1027.50 лева - разноски по делото.

С въззивно решение № 598/20.05.2024 г., постановено по възз. гр. д. № 2004/2023г. по описа на САС, ГО, 4 състав, е отменено решение № 286 от 18.01.2023 г. на СГС, постановено по гр. д. № 4095/2021 г., в частта, с която Д. Е. Б. е осъден на основание чл.93, ал.2 ЗЗД да заплати на Ю. А. М. разликата над 25425,79 лева до 50851,58 лева, както и разноски над 2281,83 лева и вместо това е отхвърлен предявения от Ю. А. М. срещу Д. Е. Б. иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.1 ЗЗД за заплащане на сумата 25 425,79 лева, представляваща двойния размер на вече платено по договор от 31.07.2019г. капаро. Едновременно е потвърдено решението в останалите обжалвани части, с които Д. Б. е осъден да заплати на Ю. М. сумата 25425,79 лева – дадено от нея капаро по прекратен предварителен договор от 31.07.2019 г., на основание чл.55, ал.1 ЗЗД, ведно със законната лихва от 23.11.2021г.; в частта, с която П. Д. е осъден по предявения обратен иск с правно основание чл.79, изр.1, предл.1 вр. чл.200 ЗЗД да заплати на Д. Б. сумата 25425,79 лева и в частта, с която обратният иск е отхвърлен за разликата до пълния предявен размер.

С решение от 22.10.2025г. постановено по гр.д.№ 3671/24г. по описа на ВКС, ІІІ ГО, е обезсилено въззивно решение № 598/20.05.2024г., постановено по възз. гр. д. № 2004/2023 г. по описа на САС, в частта, с която е потвърдено решението № 286/18.01.2023 г. по гр.д.

№ 4095/2021 г. на СГС, т.е. в частта с която Д. Е. Б. е осъден да заплати на Ю. А. М. сумата 25425,79 лв. - дадено от нея капаро по прекратен предварителен договор от 31.07.2019 г., на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, ведно със законната лихва от 23.11.2021 г.; и в частта, с която П.

С. Д. е осъден по предявения обратен иск с правно основание чл. 79, изр. 1, предл. 1 вр. чл.

200 ЗЗД да заплати на продавача сумата 25425,79 лв. В отхвърлителната част решението на САС е влязло в сила, тъй като е обжалвано само от третото лице-помагач в осъдителната му част.

Предмет на второ въззивно обжалване към момента е единствено осъдителната част на постановеното решение.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението са депозирани две жалби от ответника по първоначалния иск и от третото лице-помагач - ответник по депозираният в условие на евентуалност обратен иск.

Жалбоподателят-ответник Д. Е. Б. оспорва решението и моли съда да го отмени, като отхвърли изцяло предявените искове. Твърди, че съдът е отделил като безспорен факта, че на 10.10.2019 г. въззиваемата стана М. се е явила в уречените ден и час в кантората на нотариус Д. Ж. за изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижимите имоти предмет на предварителния договор и е присъствала при изповядване на сделката. Изводите на съда, колкото и семпли да са, са в пълен разрез с правната и житейска логика на поведението на М.. В правен и житейски аспект е напълно ясно, че ако страна по предварителен договор присъства физически в кантората на нотариуса в уречените ден и час 2 за сключване на окончателен договор, то няма друга причина да бъде в там освен да изпълни задължението си да придобие имота или да откаже да изпълни същото това договорно задължение. Съдът не е анализирал резултата и причинно-следствената връзка между присъствието на М. при нот. Ж. и последвалото го неизпълнение на задължението й да придобие имотите. Резултатът от присъствието й там е, че М. не е изпълнила задължението си да придобие имотите. В разрез с установените факти по делото и с правната и житейска логика СГС е приел точно обратното - че Б. не е изпълнил задължението си да продаде имотите на М.. За изпълнение на задължението на въззивника Б. да прехвърли правото си на собственост върху имотите на М. и на Д. е било необходимо присъствието и съдействието и на двамата купувачи, Д. ги е оказал, но въззиваемата страна не. Била е в канцеларията на нотариуса при изповядване на сделката, но не е изпълнила задължението си да придобие имотите. Б. не може насила до прехвърли имотите на М., ако същата, при условие че е била в канцеларията на нот. Ж., не е изразила желание и готовност да ги придобие. Твърди, че непридобиването на идеална част от имотите от страна на М. е резултат от нейно лично решение и е довело до неизпълнение нейното задължение да придобие имотите. Ищцата е изпаднала в неизпълнение на задълженията си по предварителния договор, като не е изпълнила задължението си да придобие идеална част от недвижимите имоти, предмет на предварителния договор. Двамата купувачи са се явили при нотариуса, но само П. Д. е изпълнил задължението си да придобие имотите, а М. не, въпреки че е присъствала при изповядването на сделката. Въззивникът и Д. не са сключили окончателния договор тайно от М., без да я информират за деня и часа на сделката или в нейно отсъствие. Напротив, сделката е сключена в нейно присъствие и с нейните знание и съгласие. Тримата са се явили пред нотариуса, но М. е отказала да придобие имотите като по този начин не е изпълнила задължението си да ги купи. Тя не е имала друга причина да посети нотариуса в посочените ден и час. А и служителите на нотариалната кантора не биха допуснали в кантората лице, което няма уговорен час за изповядване на сделка или за заверка на документ. Посочва, че Съдът в разрез с доказателствата по делото е приел, че предварителният договор не бил прекратен спрямо М., а бил продължил действието си. СГС не е посочил как след като недвижимите имоти, предмет на договора, са били прехвърлени на Д., и на практика предварителният договор вече няма предмет, същият е продължил да обвързва страните по него. Предварителният договор вече е бил прекратен, при това още на 10.10.2019г. с факта на сключване на окончателен договор в нотариална форма. След сключването на окончателния договор предварителният договор не може да бъде развален, защото вече не е част от правния мир - с прехвърляне на правото на собственост върху имотите, предмет на предварителния договор, предметът на последния е изчерпан, а облигационната връзка между страните, установена с него, вече е прекратена.

Отделно от горното счита, че съдът правилно е приел, че сумата от 50 851,58 лв., преведена от М. на Б., е имала функцията на задатък по предварителния договор. Този извод е в пълно съответствие с уговореното между страните в клаузата на т.2.6 от договора. В настоящия случай единствената неизправна страна по предварителния договор е М., а не продавачът. По безспорен начин от събраните по делото доказателства и от признанието на 3 процесуалния представител, въззиваемата страна се е явила при нотариуса в деня на изповядване на сделката. Няма данни, а и твърдения от нейна страна същата да е била възпрепятствана по какъвто и да било начин от Б. да придобие идеална част от процесните имоти. Следователно, именно М. не е изпълнила задължението си да придобие идеална част от имотите. По делото не са събрани доказателства за неизпълнение, още по-малко за виновно такова от страна на Б. на задълженията му по предварителния договор. Като неизправна страна по предварителния договор М. не е имала право нито да го прекратява по облекчения ред на чл.93 ЗЗД, нито да иска връщане на задатъка в двоен размер. Това право законът предоставя само на изправната страна, а тя не е такава. В нотариалната покана, изпратена до въззивника, М. е направила неуспешен опит да развали вече прекратен предварителен договор поради изчерпване на неговия предмет. Опитът е неуспешен поради факта, че не може да бъде прекратена една вече несъществуваща правна връзка.

Предварителният договор е бил прекратен, при това още на 10.10.2019г. с факта на сключване на окончателен договор в нотариална форма. Следователно, дори в предварителния договор да не се съдържаха никакви уговорки относно задатъка, предявеният от ищцата иск се явява неоснователен, тъй като не са налице елементите от фактическия състав по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, пораждащ правото на страната, дала задатъка, да иска връщането му в двоен размер. Напълно неоснователно и без мотиви СГС е уважил 50 % от размера на обратния иск. Страните са се договорили за продажна цена на недвижимите имоти в размер на 508 515,80 лв. От тази сума М. е заплатила на Д. Б. капарото (задатъка) по сделката в размер на 10 % или сумата от 50 851,58 лв. С обжалваното решение СГС го е осъдил да заплати на въззиваемата страна сумата от 50 851,58 лв., но е уважил обратния иск само за сумата от 25 425,79 лв. Крайният резултат от отхвърляне на обратния иск за половината от предявения размер е, че е получил 25 425,79 лв. по-малко от дължимата продажна цена. На посоченото основание купувачът Д. е в неизпълнение на задължението си да заплати пълния размер на продажната цена, поради което предявеният обратен иск е трябвало да бъде уважен в цялост. Претендира разноски.

Жалбоподателят-ответник и трето лице помагач П. С. Д. оспорват решението в неговите осъдителни части и молят същото да бъде отменено, а исковете – отхвърлени като неоснователни. СГС е приел, че ищцата е изправна страна по договора, която разполага с правото да иска връщане на задатъка в двоен размер в противоречие с установените по делото факти и материалния закон. След като ищцата се е явила за сделката, но не е закупила недвижимите имоти, тя е неизправна страна, а не продавачът, чието изпълнение на задължението да прехвърли собствеността е обусловено от изпълнение на нейното задължение да придобие собствеността. Съдът едностранчиво и необосновано е разглеждал присъствието на ищцата при сключване на окончателния договор като липса на съгласие за изменение или прекратяване на предварителния договор. След като предварителният договор е бил действащ към този момент, респ. ищцата е била обвързана от него, е следвало да изпълни задължението си да придобие/получи собствеността. Абсурден и нелогичен е представеният от съда житейски сценарий, при който тя присъства при съставянето на 4 нотариалния акт на 10.10.2019г., желае и има готовност да закупи процесните имоти, но въпреки това продавачът не ги продава на нея и едва след 2 години, на 28.10.2021г. изпраща нотариална покана, с която разваля предварителния договор. Следва да се има предвид, че в хода на производството ищцата отрича да е присъствала при нотариуса, а впоследствие е потвърдила този неизгоден за нея факт. В случая относимо към разрешаването на спора е обстоятелството дали ищцата е изправна страна, която може да се ползва от правото по чл.93, ал.2 ЗЗД, предпоставено от правото на разваляне на договора, което се опровергава от доказателствата по делото. В случая е налице обусловеност на задълженията, доколкото продавачът не може да прехвърли собствеността, ако купувачът не я купи, поради което не би могло да се приеме, че ищцата е имала право да развали договора.