Решение № 1089 от 18.12.2024, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 1089 гр. Стара Загора, 18.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, XV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Олга Златева при участието на секретаря Лазарина Ф. Лазарова като разгледа докладваното от Олга Златева Гражданско дело № 20235530104411 по описа за 2023 година

Предявени са искове от Й. Д. Й. от .......... против А. З. Ж. от гр. Стара Загора – по чл.

55 ал. 1 от ЗЗД и по чл. 86 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че възнамерявал да купи жилище в ............, собственост на ответницата, представляващо самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ............

На 03.05.2023г. сключили с ответницата предварителен договор за покупкопродажба на имота. На основание чл. 4.2, т. 1 от договора ищецът заплатил задатък от 6700 лв., която сума превел по „Изи Пей„ на името на ответницата на 03.05.2023г., съответно в 11.11 часа - 5000 лв. и в 11.15 часа - 1 700 лв., с две отделни разписки за извършените преводи. Системата на „Изи Пей„ позволявала нареждане на парична сума за превод до 5 000 лв., за което можело да се издаде документ за извършената транзакция.

Ищецът познавал ответницата от по-рано и се отнасял с доверие към нея, поради което, преди подписването на предварителния договор не извършвал предварително справки за това дали имотът е обременен с тежести. Впоследствие установил, че била налице наложена възбрана на имота.

По тази причина, на 29.05.2023г. между страните се сключил анекс към предварителния договор от 03.05.2023г., с който се уговаряло, че страните се съгласяват да прекратят по взаимно съгласие действащия договор, без взаимно да търсят заплащане на неустойки и обезщетения за неизпълнение на сключения договор, като страната продавач – ответницата, се задължавала да върне на страната - купувач по договора, дадената сума от 6 700 лв., като задатък, в срок от един месец от подписването на анекса. Този срок изтичал на 29.06.2023г. Страната – продавач, не изпълнила задължението си по анекса от 29.06.2023г. за връщане на сумата от 6 700 лв., с което неоснователно държала заплатения задатък. В случая, не било налице неизпълнение на поетите от ищеца договорни задължения по предварителния договор 1 от 03.05.2023г., което да послужи за основание за задържането на сумата от 6 700лв., дадени като задатък, с обезпечителната функция за изпълнението на договора и доказателство за неговото сключване.

Счита, че сумата от 6700 лв. се държи неправомерно от ответницата и следва да му се възстанови, ведно със законната лихва върху тази сума за периода от 30.06.2023г. до подаване на исковата молба, в размер на общо 916,44 лв.

Моли съда да осъди ответницата да възстанови дадената от ищеца сума от 6700 лв., представляваща задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.05.2023г., действието на който е прекратено с анекс от 29.05.2023г., ведно със законната лихва за периода от 30.06.2023г. до подаване на исковата молба. Претендира разноски.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответницата, с който оспорва иска.

Сочи, че съгласно подписания на 29.05.2023г. анекс, страните се уговорили да прекратят сключения предварителен договор по взаимно съгласие без вина, както изрично било упоменато в същия.

Съгласно ЗЗД, връщане на задатък се дължало единствено, когато страната по договора не е изпълнила свое задължение по сключения договор и договорът е развален по вина на неизправната страна по договора.

Ищецът излагал твърдения, че не бил правил предварително справка за това, дали имотът бил обременен с тежести, а в последствие установил, че върху имота била наложена възбрана. Оспорва това твърдение, тъй като преди да бъде сключен предварителния договор уведомила ищеца, че имотът е възбранен в полза на „Лено“ АД, като продажната цена щяла да бъде използвана за погасяване на задълженията на ответницата към кредитора. Отделно, ищецът не положил достатъчна грижа да се информира по отношение на вписани тежести върху имота. Имотният регистър към Агенция по вписванията бил публичен и вписаните обстоятелства се считали известни на трети добросъвестни лица от деня на вписването. Ищецът не навеждал твърдения в кой момент и по какъв начин научил за вписаната тежест на имота, поради което счита, че твърдението за незнание е във връзка с целите на настоящия процес. От друга страна, наличието на ипотека не би следвало да притеснява ищеца, тъй като по силата на предварителния договор, ответницата се задължила и гарантирала, че ако имотът е обременен с възбрана, същата ще бъде заличена в срок от 14-дни след изповядване на сделката.

Макар и бидейки обезпечен с поетото от ответницата задължение да заличи възбраната върху имота след изповядване на сделката, в исковата молба, ищецът сам посочвал, че това била причината за прекратяване на договора, че „в последствие установих, че е налице наложена възбрана“.

Счита, че в неопределен момент, през който предварителният договор бил в сила, купувачът се отказал от сделката и за да не дължи неустойка и да си върне дадения задатък, предложил на ответницата договорът да бъде прекратен, без страните „да търсят заплащане на неустойки и обезщетения за неизпълнение на сключения договор“, както било посочено в анекса, именно защото той бил неизправна страна по договора.

Допълнително, във водените разговори между ответницата и ищеца, чрез мобилно приложение, ищецът посочил, че не му бил предоставен кредит, с който да заплати продажната цена. Предвид това, същият не разполагал със средства за изповядване на сделката и знаейки, че съгласно предварителния договор, чл. 6.4., ако 2 не осигури парични средства за заплащане на цената, договорът щял да се счита за развален по вина на купувача и задатъкът оставал в полза на продавача.

На следващото място, с договора се уреждало връщане на дадения задатък, при разваляне на договора, поради виновно поведение на някоя от страните. В настоящия случай обаче, договорът бил прекратен, по взаимно съгласие „без вина“. Следвало да се има предвид, че развалянето на двустранен договор и неговото прекратяване били различни способи за преустановяване на облигационната връзка между страните.

Прекратяването на договор било прекъсване на договорната връзка между страните и преустановяване на действието й. Развалянето на договора било вид прекратяване, при което действието му се преустановявало, със съответни правни последици, заради виновно неизпълнение на една от страните. Прекратяването и развалянето се различавали по правните последици, действието на прекратяването/развалянето във времето спрямо страните и възникването на допълнителни задължения и отговорности, което ставало основно при развалянето. Прекратяването имало действие занапред и правоотношението преставало да съществува за в бъдеще, а резултатите до съответния момент се запазвали. Очевидно било, че или ищецът не правил разлика между разваляне на договор и неговото прекратяване, или с цел да постигне неправомерен резултат, тълкувал неправилно уговорките в договора. Изрично в договора било посочено, че неустойка се дължи при разваляне на договора, като последствия от прекратяването не били уредени.

За да закупи имота, предмет на предварителния договор, ищецът следвало да получи кредит от „Банка ДСК“ АД, с който да заплати уговорената продажна цена.

След сключване на процесния договор, ищецът установил, че кредит няма да му бъде отпуснат. За отказа на банката да предостави заем и съответно невъзможността си да осигури парични средства за покупка на имота, ищецът уведомил ответницата и поискал предварителният договор да се прекрати, т.е., поради свое виновно поведение, купувачът се отказал от сделката. Предвид това, прави възражение за нищожност на клаузата в анекса към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.05.2023г., с която ответницата се задължавала да върне на купувача – ищеца, платения от него задатък в срок от един месец от подписване на същия, тъй като на основание чл. 26 ал.1 от ЗЗД, била в противоречие с добрите нрави. С уговаряне на такава клауза ищецът целял да получи обратно дадения от него задатък, макар и същият да не му се следвал, предвид собственото му виновно поведение. Към момента на сключване на анекса бил налице отказ от страна на ищеца да бъде осъществена покупко-продажбата на имота на ответницата, както и била налице невъзможност да осигури паричните средства, т.е. вече било налице виновно поведение от страна на ищеца, даващо основание договорът да бъде развален по негова вина и същият да дължи неустойка, изразяваща се в задържане на задатъка от страна на продавача.

Съгласно практиката на ВКС, добрите нрави били неписани общовалидни морални норми, който съществуват като общи принципи или произтичали от тях и били критерии за оценка на сделките. В този смисъл, в противоречие с добрите нрави била уговорката ищецът да получи обратно предоставения по договора задатък, който не му се следвал и който, съгласно уговореното, следвало да остане в полза на купувача, ако продавачът не осигурял парите за плащане на частта от цената за имота по чл. 4.2, т.1 от договора.

Допълнително, клаузата била нищожна и съгласно чл. 26 ал. 2 от ЗЗД, поради липса на основание задатъкът да бъде върнат. Към момента на сключване на анекса, не било налице договорно или законово основание ответницата да се задължи да върне 3 полученото по предварителния договор, доколкото същата била изправна страна.

Ответницата била в готовност да продаде имота, съгласно уговорката, и подготвила всички необходими документи за нотариалното производство.

Искът за мораторна лихва бил акцесорен по отношение на главния иск, поради което, следвал съдбата на главния иск. Неговото уважаване било възможно, само ако бъде уважен главният иск. Главният иск бил неоснователен, поради което и този иск се явявал неоснователен. Допълнително, ищецът не бил отправял покана за връщане на предоставения по договора задатък и предвид това, ответницата не се намирала в забава на свое парично задължение, за да дължала компенсаторна лихва.

Моли съда да постанови решение, с което да остави без уважение подадената искова молба срещу, като неоснователна. Претендира разноски, възразява за прекомерност на адвокатското възнаграждение, заплатено от ищеца.

В съдебно заседание ищецът лично и чрез пълномощника си моли исковете да се уважат, претендира разноски.

Ответницата не се явява, с постъпила молба от пълномощника й, моли исковете да се отхвърлят.

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и събраните по делото доказателства, намери за установено следното:

Не е спорно по делото, а и от представените доказателства се установява, че на 03.05.2023г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на имот, находящ се в .............., с идентификатор ........... – ищецът – като купувач, а ответницата – като продавач, за сумата от 81 000 евро.

Съгласно чл. 3.1 от договора, страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 31.05.2023г., до която дата продавачът трябва да осигури всички необходими документи за нотариалната продажба на имота, а купувачът трябва да плати уговорената част от цената на имота, съгласно чл. 4.2 от договора.

В чл. 4.2, т.1 не е посочен размер на задатък /но същият, в размер на 6700 лв., е посочен в чл. 6.4 и чл. 6.5 от договора/. В чл. 4.2, т. 2 не е посочена и оставащата част от цената /същата се установява от разликата между продажната цена и задатъка/, като тази част от цената се заплаща от купувача по посочена от продавача банкова сметка в деня на сключване на окончателния договор, при представяне на вписан в Службата по вписванията нотариален акт за продажба и удостоверение за тежести, от което е видно, че върху имота няма вписани тежести, възбрани и ипотеки, предхождащи вписването на нотариалния акт.

Съгласно чл. 5.2. от договора, продавачът декларира и гарантира, че имотът не е обременен с вещни или облигационни тежести, като ипотеки, възбрани или ако има такива, да бъдат заличени 14 дни след изповядване на сделката, при плащане в кеш или с ипотечен кредит, каквито и да било обезпечителни мерки, вписани искови молби, договори за наем, не е предмет на реституционни претенции, на предварителни договори с други купувачи, не е апротиран в търговски дружества, както и че трети лица нямат каквито и да било права върху него, както и по отношение на него не се водят и няма основание да се приеме, че ще се заведат правни спорове, включително изпълнителни дела, които ще засегнат правата на купувача, че представените от него документи са автентични и с вярно съдържание, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача по вина на продавача.