Решение № 543 от 26.04.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 543 гр. София, 26.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Иво Дачев

Членове:

Мария Георгиева

Асен Воденичаров при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело № 20221000501675 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 260011 от 17.03.2022 год., постановено по гр.д.№ 472/2020 год. по описа на Окръжен съд - Враца е отхвърлен предявен от И. П. и К. П., чрез техния баща и законен представител Й. П. иск с правно основание чл.40 от ЗЗД за прогласяване недействителността на сключения между малолетните ищци И. П. и К. П., в качеството им на продавачи, чрез тяхната майка и законен представител Т. Г. И. и ответниците И. В. И. и П. С. Ц., в качеството им на купувачи, договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г., поради споразумяване на представителя и купувачите във вреда на малолетните представлявани.

Със същото решение, на основание чл.26, ал.1, пр.3-то от ЗЗД е прогласена нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 24.02.2020 г. и обективиран в нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус С. Й., с който малолетните И. П. и К. П., чрез тяхната майка и законен представител Т. Г. И. са продали на И. В. И. и П. С. Ц. собствения си недвижим имот, представляващ: поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, разположен в гр. ***, ж.к. ***, ул. *** № **, целият с площ от 543 кв.м., с номер по предходен план 154, кв.131, парцел 12, при съседи по скица с идентификатори:

***, ***, ***, ***, ***,

***, ведно с построената в същия имот жилищна сграда с идентификатор 1

*** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, последно изменение със Заповед № КД-14-06-270/19.11.2012 г. на началника на СГККВраца, с разгъната площ от 246 кв.м., поради накърняване на добрите нрави, както и на основание чл.34 от ЗЗД ответниците са осъдени да върнат имота на малолетните ищци и са разпределени разноските по делото.

Решението е обжалвано от ответниците И. В. И. и П. С. Ц. в частта в която са уважени исковете по чл.26, ал.1, пр.3-то от ЗЗД и чл.34 от ЗЗД, с доводи за неправилност. Правят се оплаквания, че съдът е нарушил нормата на чл.20 от ЗЗД, като е тълкувал неправилно договора, сключен между страните, при очевидна липса на неяснота. Неправилно съдът е приел, че сделката с която е прехвърлена собствеността върху имота е сключена на значително занижена цена, като не е отчел правилно и стойността на намиращите са в имота движими вещи, както и наличието на право на ползване върху имота. Считат, че страните свободно могат да определят съдържанието на сключвания договор, доколкото то не противоречи на повелителните правила на закона и на добрите нрави. Твърди се, че е налице еквивалентност на престациите, тъй като съдът следва да изследва всички обстоятелства, във връзка със сключената сделка, което не е сторено в настоящия случай. Молят решението да бъде отменено и вместо него бъде постановено ново с което исковите претенции да бъдат отхвърлени. Претендират се разноски.

Въззиваемите И. П. и К. П., чрез техния баща и законен представител Й. П. оспорват навените по жалбата доводи и молят за потвърждаване на решението. Претендират разноските по делото.

Жалбата е депозирана в законоустановения срок, от надлежна страна в производството и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество е неоснователна.

Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира решението в обжалваната част за валидно и допустимо. Преценявайки основателността на жалбата съобразно изложените оплаквания, касаещи нищожността на договора, поради накърняване на добрите нрави, съдът намира следното:

В исковата молба и уточнителната молба И. П. и К. П., чрез техния баща и законен представител Й. П. излагат, че са собственици на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-1843/16.09.2005 г. на ИД на АК, разположен в гр. ***, ж.к. ***, ул. *** № **, целият с площ от 543 кв.м., с номер по предходен план 154, кв.131, парцел 12, при съседи по скица с идентификатори: ***, ***, ***, ***,

***, ***, ведно с построената в същия имот жилищна сграда с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, последно изменение със Заповед № КД-14-06-270/19.11.2012 г. на началника на СГКК-Враца, с разгъната площ от 246 кв.м., като на 24.02.2020 г. Т. Г. И. като тяхна майка и законен представител е продала на ответниците И. В. И. и П. С. Ц. собствените им имоти, като сделката е обективирана в Нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 2 г. на помощник-нотариус С. Й., а сделката е осъществена след проведено охранително производство по реда на чл.130, ал.3 СК и постановено Решение № 311017 по гр.д.№ 72295/2019 г. по описа на СРС, с което е дадено разрешение за продажба на недвижимите имоти, собственост на малолетните ищци. Твърди се, че така сключената сделка е недействителна поради накърняване на добрите нрави, тъй като продажната цена от 100 000 лева е изключително занижена, в сравнение с действителната цена, възлизаща на над 400 000 лева. Поддържат, че продадените имоти, представляват луксозно жилище с площ 246 кв.м., и парцел от 543 кв.м., чиято данъчна оценка е определена на 87 351 лева, като на датата на изповядане на сделката – 24.02.2020 г. купувачите са учредили договорна ипотека върху имота с Нотариален акт № 54, т.І, рег.№ 669, дело № 40/2020 г., като тази ипотека обезпечава Договор за ипотечен кредит от 21.02.2020 г. Изтъква се, че оценката на имотите, направена от инспектор при Банка ДСК ЕАД е 398 354 лева без ДДС, като в документа се сочи, че реалната цена на сделката е 420 000 лева. Като допълнителни аргументи се посочват и обстоятелствата, че в Договора за ипотечен кредит е отразено, че отпуснатият на ответниците банков кредит за покупка на процесните имоти е 250 000 лева, както и че имотите са застраховани в Булстрад със застрахователно покритие в размер на 337 800 лева.

Молят съда да прогласи нищожността на сключената сделка, поради накърняване на добрите нрави.

Ответниците И. В. И. и П. С. Ц. оспорват исковата претенция, като излага доводи, че само нееквивалентността на престациите не е достатъчно за нищожността, поради противоречие с добрите нрави, тъй като свободата на договаряне предполага преценка на равностойността на престациите да се извършва от страните, с оглед техния интерес.

Фактическата обстановка по делото е правилно изяснена от първоинстанционния съд въз основа на анализ на приетите доказателства, като по нея не се и спори между страните.

Не е спорно по делото, че на 05.11.2019 г. е сключен предварителен договор между Т. Г. И., действаща лично и като майка и законен представител на малолетните И. П. и К. П. от една страна съответно като продавачи и ползвател с вписано доживотно право на ползване и И.

В. И. и П. С. Ц., като купувачи, по силата на който продавачите са се задължили да продадат на купувачите собствения си недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР, разположен в гр. ***, ж.к. ***, ул. *** № **, целият с площ от 543 кв.м., ведно с построената в същия имот жилищна сграда с идентификатор *** по КККР, с разгъната площ от 246 кв.м., а ползвателят е декларирал, че в деня на подписване на окончателния договор ще впише изрично волеизявление за отказ от правото си на ползване върху имота. Договорена е продажна цена от 100 000 лева, платима по банков път по банкови сметки, които ще бъдат посочени в съдебното разрешение за продажба на имота.

От договор за покупко-продажба на съоръжения и обзавеждане, сключен на 05.11.2019 г. между Т. Г. И., като продавач и И. В. И. и П. С. Ц., като купувачи се установява, че продавачът продава на купувачите всички извършени от него съоръжения, ведно с обзавеждането, изградени и разположени в процесната жилищна сграда, описани подробно в 3 договора. Договорена е обща продажна цена за съоръженията и обзавеждането от 320 000 лева, платима по банковата сметка на Т. И.. Приложен е и анекс към този договор от 11.11.2019 г., с който е допълнено, че срещу задължението на купувачите да заплатят обща продажна цена на съоръжения и обзавеждане в размер на 320 000 лева продавачът се задължава с изрично волеизявление да се откаже от правото на ползване, учредено с Нотариален акт № 44/2017 г.

С Решение № 311017/31.12.2019 г. по гр.д.№ 72295/2019 г. СРС е разрешил на малолетните И. П. и К. П., действащи чрез майка си и законен представител Т. Г. И. да продадат описания по-горе недвижими имот, като сумата от продажната цена, съобразно сключен предварителен договор за покупко-продажба от 05.11.2019 г., да бъде преведена по открити на името на децата банкови сметки.

Не е спорно, че на 24.02.2020 г. посредством нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на С. Й. - помощник нотариус по заместване, Т. Г. И., действаща съгласно Решение № 311017/31.12.2019 г. по гр.д.№ 72295/2019 г. СРС, като майка и законен представител на малолетните И. П. и К. П. е продала на И. В. И. и П. С. Ц. процесният недвижим имот за сумата от 100 000 лева, получена изцяло. Установява се, че към момента на сключване на сделката данъчната оценка на жилището е в размер на 78 259.10 лева, а тази на поземления имот е 8 698.90 лева. Към момента на продажбата Т. И. е подписала писмена декларация с нотариална заверка на подписа й, с която се е отказала от вещното си право на ползване върху недвижимия имот. Видно от приложеното по делото заверено копие, тази декларация е вписана в СВ-Враца под № 52, т.І, рег.№ 666/24.02.2020 г.

От приетото пред първоинстанционният съд заключение на изготвена съдебно-техническа експертиза се установява, че пазарната стойност на поземления имот и жилищната сграда, към датата на сключване на сделката между страните е в размер на 365 000 лева, като в допълнително заключение вещото лице е оценило стойността на имота към датата на придобиването, като е отчело наличието на пожизнено вещно право на ползване, в размер на 164 300 лева. В същото заключение е посочено, че от описаните в договора за продажба на съоръжения и оборудване трайно прикрепени към имота и не могат да бъдат отстранени без съществено повреждане са дограмата, остъклени тавани /навеси, плъзгаща врата, входна врата/, чиято стойност възлиза на общо 53 460 лева. Вещото лице е посочило, че общата стойност на всички описани в този договор подобрения, съоръжения, мебели и движими вещи възлиза на общо 150 320 лева. От приетата повторна съдебно-техническа експертиза пък се установява, че общата пазарна стойност на оборудването и съоръженията, предмет на договора за продажба е в размер на 167 568 лева. Посочено е коя част от оборудването и съоръженията не може да бъде демонтирана без съществено повреждане и е дадено заключение, че пазарната стойност на оборудването и съоръженията, които могат да бъдат демонтирани без съществено повреждане, се определя на 149 648 лева.

Решението е правилно и съдът на основание чл.272 от ГПК препраща към мотивите му.

Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр. 3-то от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който не е изрично формулиран законодателно, но спазването му 4 е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Законодателят има предвид правни принципи, които са от значение за обществото като цяло, а не с оглед на индивидуалния интерес на конкретен правен субект. Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. 3а нищожни като противни на морала следва да се прогласяват само тези сделки, които по своето съдържание, цели и начин на извършване явно и грубо нарушават основни принципи на пазарното стопанство и свободата на участие в стопанския живот при равни възможности.