Решение № 711 от 21.09.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 711 гр. Бургас, 21.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Таня Т. Русева Маркова

Елеонора С. Кралева при участието на секретаря Петя Хр. Колева като разгледа докладваното от Елеонора С. Кралева Въззивно гражданско дело № 20252100500357 по описа за 2025 година

Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от Етажната собственост на сграда „А-Тайд“ с идентификатор *** по КККР на гр.Обзор, с адрес гр.Обзор, общ.Несебър, местност „Южен плаж“, бл.А-Тайд, представлявана от управителя Александър Николаевич Скулевич, подадена чрез пълномощник адв.Ирена Антонова, против решение № 388 от 05.11.2024 г., постановено по гр.д.№ 901/2023 г. по описа на РС – Несебър, с което по иск на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, представлявано от Пол Райли, са ПРОГЛАСЕНИ ЗА НИЩОЖНИ на основание чл.26, ал.1 ЗЗД взетите решения на Общо събрание на Етажната собственост в сграда с ид.№ *** по КККР на гр.Обзор – А-Тайд, проведено на 31.07.2023 г., поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност за общото събрание и при действието на изключението по чл.2 ЗУЕС. Със същото решение собствениците на Етажната собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. Обзор – АТайд, представлявана от управителя Александър Николаевич Скулевич, са осъдени да заплатят на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, сумата от 6150 лв. за направените по делото разноски, в т.ч. и за адвокатско възнаграждение.

Постъпила е частна жалба от Етажната собственост на сграда „А-Тайд“ с 1 идентификатор *** по КККР на гр.Обзор, с адрес гр.Обзор, общ.Несебър, местност „Южен плаж“, бл.А-Тайд, представлявана от управителя А.Скулевич, подадена чрез пълномощник адв.Ирена Антонова, както и частна жалба от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, представлявано от Пол Райли, подадена чрез пълномощник адв.Ангел Донев, двете жалби насочени против определение № 44 от 13.01.2025 г. по гр.д.№ 901/2023 г. по описа на РС – Несебър, с което на основание чл.248 ГПК е ИЗМЕНЕНО постановеното по делото решение № 388/05.11.2024 г. в частта за разноските, като е намален размера на присъдените съдебно-деловодни разноски от 6150 лв. на 5150 лв., както и е ОСТАВЕНО БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД за изменение на решение № 388/05.11.2024 г. по гр.д.№ 901/2023 г. по описа на РС-Несебър в частта за разноските чрез увеличаване размера на дължимото адвокатско възнаграждение.

І. Във въззивната жалба на Етажната собственост на сграда „А-Тайд“ с идентификатор *** по КККР на гр.Обзор се изразява недоволство от първоинстанционното решение, като същото се счита за неправилно и необосновано, постановено при неправилно възприета фактическа обстановка и допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон. Според въззивника, съдът неправилно е тълкувал и приложил разпоредбата на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС, респ. чл.11 ЗУЕС, като не е коментирал общото количество обекти в сградата и не е обсъдил представените от Етажната собственост уведомления за разваляне на договори за общо 26 жилищни обекта, които обстоятелства са от значение за преценка на действащите правоотношения към датата на провеждане на процесното ОС. Сочи се, че съдът не е придал значение на констатираното обстоятелство, че част от единия басейн и резервоар попадат в съседен УПИ и неправилно е приел, че това не променяло характеристиката на комплекса като такъв от затворен тип, както и не е обсъдил възраженията за осъществявана търговска-туристическа дейност от ищеца, като се счита, че за ваканционен комплекс, какъвто е процесният, не намира приложение разпоредбата на чл.2 ЗУЕС, за което се цитира практика на ВКС. За неправилен се счита и извода на НРС за обезпечен контрол на достъпа, въпреки установеното обстоятелство за наличие на безпрепятствен достъп на трети лица от северната страна на имота, като се счита, че видеонаблюдението не е начин за ограничаване и забрана на достъпа на трети лица, за което също се цитира практика на ВКС. Според въззивника, не са изпълнени всички изисквания на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС и съдът неправилно е приел наличието на жилищен комплекс от затворен тип, въпреки доказаните по делото липсващи облигационни отношения със значителен брой от етажните собственици, като изводите му не могат да се обосновават на предположения. В тази връзка, въззивникът не споделя извода на районния съд за възможност взаимоотношения по чл.2 ЗУЕС да възникнат по силата на неподписани и непопълнени приложения към предварителни договори за покупко-продажба на имот, 2 доколкото същите били приравнени на правоотношения по чл.2 ЗУЕС, като се счита, че в противоречие с чл.19 ЗЗД на една клауза от предварителен договор се придава стойност на съгласие за бъдещо встъпване в сила на договор за поддръжка, какъвто впоследствие не е подписан, за което в жалбата са изложени съображения. Сочи се също, че неправилно съдът е приел, че въпреки липсата на форма за голяма част от договорите, последващи прехвърляния на собствеността могат да дадат отражение на вече въведен режим на управление по специалния ред, въведен преди законодателната му регулация или от инвеститора още през 2007-2008 г. с първите продажби на отделни обекти, като е пренебрегнат факта, че процесната сграда е изградена и съществува преди влизане в сила на ЗУЕС. В тази връзка се счита, че сключени преди ЗУЕС и действащи към момента договори не могат да се регулират по несъществуващата към момента на сключването им разпоредба на чл.2 ЗУЕС, нито тази норма има по презумпция задължителен характер за онези собственици, които не са сключили договори тогава или впоследствие, като същото се отнася и за прекратените поради развалянето им договори. Счита се, че при липса на сключен договор по чл.2 ЗУЕС следва да се прилагат общите правила на закона, за което се цитира практика на ВКС, в противоречие с която районният съд е приел, че свикване на ОС на ЕС е било възможно, но при представителство на инвеститора за обектите, за които има сключени договори в нужната форма. В заключение се счита, че не може да се образува жилищен комплекс от затворен тип по силата на договори, които не са вписани или подписани, или на друг вид неформални взаимоотношения, или които са прекратени, поради което взетите решения на процесното ОС не са нищожни, общото събрание е законосъобразно свикано и проведено, като взетите решения са законосъобразни и са породили правните си последици. Поради това, въззивникът моли настоящата инстанция да отмени решението на районния съд и да отхвърли претенцията за прогласяване нищожност на взетите решения на ОС, проведено на 31.07.2023 г., както и да потвърди същите като законосъобразни. Не се правят нови доказателствени искания. Претендира се присъждане на направените разноски в двете съдебни инстанции.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемата страна „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, в който са изложени подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба и наведените в нея оплаквания, както и обстойни доводи за основателност на исковата претенция, като се изразява и съгласие с изводите на първоинстанционния съд. Моли се за потвърждаване на обжалваното решение като правилно и законосъобразно. Не се правят нови доказателствени искания. Претендира се присъждане на разноските по делото.

ІІ. В частната жалба на Етажната собственост на сграда „А-Тайд“ с идентификатор *** по КККР на гр.Обзор се изразява недоволство от определението на НРС по чл.248, ал.1 ГПК, като същото се счита за неправилно. Сочи 3 се, че присъждането на разноски в предявения размер – 6 пъти над минималния по НМРАВ за съответния вид дела е непропорционална насрещна имуществена отговорност за Етажната собственост, като субективната оценка на клиента за предоставената адвокатска услуга не следва да се вменява в тежест на загубилата процеса страна. Не се споделя извода на съда за фактическа сложност на делото с оглед количеството страници, изслушаната експертиза и проведените две съдебни заседания, за които на адвоката се е наложило да пътува, нито за правна сложност на спора и положените усилия за защита с оглед броя на приетите на ОС решения, като се сочи, че НРС не е съобразил практиката на ВКС и на СЕС за съобразяване на принципите на пропорционалност. Моли въззивния съд да отмени обжалваното определение и вместо него да измени постановеното по делото Решение № 388/05.11.2024 г. в частта за присъдените разноски.

В срока по чл.275 ГПК е постъпил отговор от насрещната страна „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, в който са изложени съображения за неоснователност на частната жалба и се моли за оставянето й без уважение от въззивния съд.

ІІІ. В частната жалба на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД се изразява недоволство от определението на НРС по чл.248, ал.1 ГПК, като същото се счита за неправилно. Сочи се, че съдът е присъдил на дружеството адвокатско възнаграждение без да е съобразил, че за същото се дължи ДДС, като за регистрацията са представени доказателства. Изложени са съображения за правна и фактическа сложност на делото, която обосновава присъждане на адвокатското възнаграждение в заплатения размер и се цитира практика на ВКС, която не е съобразена от районния съд. Моли въззивния съд да отмени обжалваното определение, с което е оставена без уважение молбата на ищцовото дружество за изменение на постановеното по делото Решение № 388/05.11.2024 г. в частта за разноските, чрез увеличение размера на дължимото адвокатско възнаграждение и да се постанови присъждането му в цялост.

В срока по чл.275 ГПК е постъпил отговор от насрещната страна Етажната собственост на сграда „А-Тайд“ с идентификатор *** по КККР на гр.Обзор, в който са изложени съображения за неоснователност на частната жалба и се моли за оставянето й без уважение от въззивния съд.

С оглед изложените във въззивната жалба доводи и становищата на страните, като прецени събраните по делото доказателства и разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд приема за установено следното:

Въззивната жалба на ответната ЕС е депозирана в двуседмичния срок по чл.259 ГПК и от лице с правен интерес от обжалването, поради което е допустима.

Производството по гр.д.№ 901/2023 г. по описа на НРС е образувано по исковата молба от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, с която са предявени искове против Етажна собственост на сграда с идентификатор № *** – А-Тайд, 4 представляванa от А. Н. С., за прогласяване за нищожни всички решения, взети на проведеното на 31.07.2023 г. Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда А-Тайд с идентификатор № ***, а при условие на евентуалност на основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна н а решенията като незаконосъобразни.

В исковата молба са изложени твърдения, че ищцовото дружество е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори ***,

***, *** и *** по КККР на гр.Обзор, находящи се в жилищна сграда А-Тайд с идентификатор № ***, както и на поземления имот, върху който е построена сградата, която заедно с жилищни сгради с идентификатори 2, 3 и 4, представляват част от комплекс от затворен тип, който се управлява като такъв повече от 10 години. Твърди се, че на 31.07.2023 г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на сграда А-Тайд и на същото са взети решения от компетентност на ОС, въпреки че сградата се намира в комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС и ОС не може да бъде провеждано и да взема решения, тъй като поддръжката и управлението на комплекса следва да се осъществява по реда, предвиден в чл.2 ЗУЕС, поради което така взетите решения от ОС на ЕС са нищожни. Отделно са изложени твърдения за нарушения на ЗУЕС при свикване и провеждане на събранието, както и за незаконосъобразност на взетите на него решения. Отправеното към съда искане е да бъдат прогласени за нищожни, а евентуално да се отменят като незаконосъобразни всички решения, взети от ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда А-Тайд с идентификатор № ***, проведено на 31.07.2023 г.