Решение № 2208 от 15.04.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2208 гр. София, 15.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-10 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Зисова при участието на секретаря Евдокия-Мария Ст. Панайотова като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело № 20221100107629 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба от Б. В. М., с която са предявени искове срещу „А.-ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД, „Н.-**“ ЕООД и Н.

Г. Д. искове, както следва: осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД за сумата от 39 116,60 лв., представляваща равностойността на 20 000 евро, подлежаща на връщане сума, платена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, която сума се претендира солидарно от „А.-ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД и „Н.-**“ ЕООД, в качеството им на продавачи по предварителния договор и при условията на евентуалност – от лицата, получили плащането, а именно - „А.-ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД, „Н.**“ ЕООД – за сумата от 3911,66 лв., „А.-СК“ ЕООД – за сумата от 9779,15 лв. и Н. Г. Д. – за сумата от 25425,79 лв.; осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, предявен срещу „А.-ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД и „Н.-**“ ЕООД, за сумата от 2620.81 лв., представляваща равностойността на 1340 евро, представляваща неустойка за забава в размер на 0,05 % от 20 000 евро за всеки ден забава, равняваща се на 10 евро на ден за периода от 16.02.2022 г. до 01.07.2022 г.

Ищецът твърди, че на 16.11.2021 г. е сключил с ответниците „А.-ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД и „Н.-**“ ЕООД предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот за обект, представляващ НАДЗЕМЕН ГАРАЖ № 9, находящ се на партера на сградата, вход „Б“, на кота +0,00 метра (плюс, минус нула метра) с обща площ по архитектурен проект 24,35 кв.м., със застроена площ от 19,25 кв.м., заедно с 1,081 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 5,10 кв., както и съответните идеални 1 части от земята, равняващи се на 0,515 %, равняващи се на 6 кв.м. С Анекс от 17.11.2021 г. са изменени уговорки от договора, в това число относно цената и сроковете за изпълнение на част от задълженията. Ищецът твърди още, че с чл. 4.3 от анекса страните се уговорили, че продавачът се задължава да прехвърли имота на купувача, по погрешка изписан В.Б. М. при изплащане на 100 % и в срок до три месеца да стане единствен приемател по предвидения законов ред /нотариален акт/ на правото на строеж за построяване на сградата, описана в чл. 1, включително да стане приемател на правото на строеж за построяването на подземен гараж 9 (погрешно изписано 25 вместо 9). Според чл.4.4 при неизпълнение на продавача да прехвърли правото на строеж с нотариален акт на купувача в срок до три месеца от подписването на предварителния договор, продавачът дължи неустойка в размер на 0,05 % за всеки ден до окончателното подписване и прехвърляне правото на строеж при нотариус. С платежни нареждания и в брой е заплатил 100 % от цената на недвижимия имот, както следва: сумата от 2000 евро - стоп капаро платено на 10.11.2021 г.; сумата от 13000 евро - в деня на подписване на договора в брой с приходен касов ордер или по банкова сметка в Райфайзенбанк IBAN *******, BIC RZBBBGSF, сметка лева титуляр Н. Г. Д.–К.; с платежно нареждане от 17.11.2021 г. по банкова сметка на „А.-СК“ ЕООД сумата от 9779,15 лева, представляващи 5000 евро. Твърди, че срокът по чл.4.4 от Анекса е изтекъл на 16.02.2022 г., но двама нотариуси са отказали изповядване на сделка поради нередовност на документите и погасено по давност право на строеж. Ето защо на 02.07.2022 г. е отправил уведомление до продавачите на посочения от тях електронен адрес *******bg за разваляне на сключения предварителен договор. Претендира връщане на платеното по договора солидарно от продавачите, а при условията на евентуалност – от лицата, получили по своя сметка плащанията. Претендира и уговорената с чл.

4.4 от Анекса от 17.11.2021 г. към процесния предварителен договор неустойка, доколкото ответниците са поели задължение при неизпълнение на задължението да прехвърлят правото на строеж с нотариален акт на купувача в срок до три месеца от подписването на предварителния договор, да заплатят обезщетение в размер на 0,05 % за всеки ден до окончателното подписване и прехвърляне правото на строеж при нотариус. Претендира сумата за периода на забавата – от падежа на задължението до разваляне на договора: за периода от 16.02.2022 г. до 01.07.2022 г.

Ответниците оспорват иска. Оспорват в полза на ищеца да е възникнало правото да развали процесния договор, както и оспорват да е налице неизпълнение по договора от тяхна страна. Сочат, че уговореният падеж за изпълнение на задължението им да построят процесния имот не е настъпил, тъй като уговореният срок е 31.12.2023 г., като сочат, че към момента на подаване на писмения отговор са изпълнили 50% от задълженията си по договора, включително са изградили обекта, предмет на договора – гараж №9, в етап груб строеж. Оспорват твърдението за нередовност на документите за учредените права и строителните книжа на обекта. Оспорват да е изискуемо задължението за прехвърляне на правото на строеж. Ответниците оспорват и претенцията за неустойка, с твърдение за липса на забава по отношение на задълженията си, позовават се и на недействителност на клаузата – поради противоречието й с добрите нрави.

2

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

По иска по чл. 55, ал. 1, предл. 3 вр. чл. 87, ал. 1 ЗЗД:

Не е спорно между страните, а и се установява от представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.11.2021 г., че между страните е възникнало правоотношение, по силата на което „А.ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД и „Н.-**“ ЕООД от една страна – в качеството им на продавач, са поели задължение да прехвърлят на Б. В. М. в качеството му на купувач, обект от жилищна сграда, която предстои да бъде изградена и представляващ надземен гараж № 9, находящ се на партера във вход „Б“ на сградата в гр. София, ул. *******, на кота +0,00 метра, с обща площ по архитектурен проект 24,35 кв.м., със застроена площ от 19,25 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от земята.

Ответниците, в качеството им на продавач, са се задължили да обезпечат прехвърлянето на купувача на правото на строеж за построяване на надземен гараж № 9, да осигурят одобряването на инвестиционни проекти, да поемат изцяло организацията и изпълнението на строителството на сградата, да изпълнят строежа според одобрените строителни книжа и да осигурят издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация и разрешение за ползване на сградата (чл.21, б. „а“, „б“, „в“, „г“, „д“ и „л“ от Договора).

Уговорен е единствено срок за задължение по б. „л“ на чл.21 – на задължението за въвеждане в експлоатация на сградата и издаване на разрешение за ползване – 30.12.2023 г. Договорът носи характеристиките и на договор за изработка, доколкото освен за сключване на окончателен договор (правоотношение по чл.19 ЗЗД), се съдържат уговорки за изпълнение на работа (правоотношение по чл.258 и сл. ЗЗД). Задължението на ищеца, в качеството му на купувач по договора, е да плати цена в размер на 5 000 евро в левовата равностойност на сумата по сметка на „А.-СК“ ЕООД.

Установява се от Анекс от 17.11.2021 г. към процесния предварителен договор от 16.11.2021 г., че страните по общо съгласие променят постигнатите от тях уговорки в следния смисъл: цената на недвижимия имот, представляващ надземен гараж № 9, е в размер на 20 000 евро, от която сумата от 2000 евро – стоп капаро, е платена на 10.11.2021 г.; сумата от 13 000 евро подлежи на плащане в деня на подписване на договора в брой с приходен касов ордер или по банкова сметка в Райфайзенбанк с IBAN *******, BIC RZBBGSF, сметка лева, титуляр Н. Г. Д. – К.. Страните са уговорили още срок за прехвърляне на правото на строеж върху имота – три месеца от изплащане на 100 % от дължимата цена - чл.4.3 от Анекса от 17.11.2021 г.

Следва да се отбележи, че съгласно волята на страните, уговорките, обективирани в предварителния договор, не са лимитирани по действие до сключване на анекса – последният променя съдържанието на част от уговорките, без да отменя останалата част от правоотношението. Това е така на първо място, защото предварителният договор е правоотношение със смесен характер и съдържа уговорки по договор за изработка, отнасящи се до 3 поемане на задължение от строителя да изработи – да изгради със свои средства сградата, в която се намира имотът, предмет на договора. По това правоотношение задължението на изпълнителя се погасява с изпълнение на работата и приемането й от поръчващия. На следващо място - в предварителния договор се съдържат уговорки относно задължения на страните, чиито падеж настъпва след сключването на анекса. Това води до извода, че волята на страните не е лимитирала действието на процесния предварителен договор до сключването на Анекса.

Съобразно сключения Анекс от 17.11.2021 г., изменението на правоотношението се отнася до промяна в продажната цена – на 20 000 евро и установяване на срок за изпълнение на задължението по чл. 4, а именно – с чл.4.3, съобразно която клауза продавачът се задължава да прехвърли имота на купувача, при изплащане на 100% и в срок до три месеца да стане единствен приемател на описания имот. Съдът приема, че по същество задължението на ответниците е да прехвърлят на ищеца правото на строеж и в качеството им на изпълнител по договора за изработка – да изградят сградата и да осигурят необходимите документи за въвеждане в експлоатация, не са променени.

Не е спорно между страните, а и се установява от съответните платежни документи, представени от ищеца, че в изпълнение на процесния договор ищецът е заплатил на ответниците сумите както следва: сумата от 2000 евро стоп капаро е платена на 10.11.2021 г.; сумата от 13000 евро, с левова равностойност 25 425,79 лева на 17.11.2021 г. по банкова сметка в Райфайзенбанк IBAN *******, BIC RZBBBGSF, сметка лева титуляр Н. Г. Д.– К.; сумата от 5000 евро, с левова равностойност 9779,15 лева, с платежно нареждане от 17.11.2021 г. по банкова сметка на „А.-СК“ ЕООД сумата.

Не е спорно и обстоятелството, че към момента на разглеждане на делото правото на строеж върху обекта, предмет на предварителния договор, не е прехвърлено от ответниците на ищеца.

Ищецът отправя изявление за разваляне на договора – твърди, че нарочно изявление в този смисъл е направил с писма, изпратени от собствената си електронна поща ********* до електронната поща на ответниците, посочена в предварителния договор за кореспонденция:

***********. На развалянето на договора се позовава и в исковата молба.

Доколкото няма пречка изявлението за разваляне на договора да бъде отправено и с исковата молба, и в хода на процеса по иск по повод последици от развалянето, кога е достигнало изявлението на ищеца до ответниците, няма да бъде обсъждано, доколкото моментът е ирелевантен за отговорността по чл.55 ЗЗД. Достатъчно е обстоятелството, че изявление е отправено от ищеца и в момент преди или по време на разглеждане на настоящото дело това изявление е достигнало до ответниците.

Спорен е въпросът налице ли са условията за разваляне на договора от страна на ищеца, а именно – налице ли е виновно неизпълнение от страна на ответниците на задължението им да прехвърлят на ищеца правото на строеж върху процесния имот.

Съобразно изложеното по-горе съдържание на уговорките между страните съобразно Договора от 16.11.2021 г. и Анекса от 17.11.2021 г., в 4 тежест на ответниците „А.-ГД“ ЕООД, „А.-СК“ ЕООД и „Н.-**“ ЕООД – заедно, в качеството им на продавач, са вменени задължения по две правоотношения – по предварителния договор по чл.19 ЗС – да прехвърлят на ищеца, в качеството му на купувач, правото на строеж върху конкретен обект в сградата - надземен гараж № 9, в срок до три месеца от плащане на уговорената цена и да изградят сградата, като осигурят разрешение за използването й в срок до 30.12.2023 г.