Решение № 1457 от 13.03.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1457 гр. София, 13.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-11 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петя Т. Стоянова Владимирова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Петя Т. Стоянова Владимирова Гражданско дело № 20241100106775 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по иск с правно основание чл.307 ТЗ, предявен като насрещен по гр.д.№1192/2024г. по описа на СГС, I-11 състав и отделен за разглеждане в отделно производство. Ищецът по настоящето дело "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД, ЕИК 203511753, със седалище и адрес на управление: гр. София, *** предявява претенция за изменение на договорните отношения между дружеството и ответника Н. И. Г., с Е Г Н **********, с постоянен адрес: гр. София, ул. „*******" № *********и по-конкретно за изменение на цената по Предварителен договор от 27.02.2020г. за покупко - продажба на недвижими имоти, изменен с Анекс №1 от 12.08.2020г., като договорената цена от 66900 евро бъде завишена със сумата от 33450 евро, с левова равностойност 65422,51лв.

Поддържа настъпването на непредвидими обстоятелства – пандемията от Ковид – 19 и обявеното във връзка с нея извънредно положение в страната - довели до чувствителна промяна на съотношението в стойността на насрещните задължения по договорите, при което уважаването на първоначалните искове по чл.19, ал.3 от ЗЗД не само противоречи на интереса му, но и на добрите нрави, поради нееквивалентността на насрещните престации.

Моли иска за стопанска непоносимост да бъде уважен и съдът да постанови изменение на цената по процесния предварителен договор.

В допълнителна искова молба "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД твърди, че за изграждане на сградата, в която се намира и процесния имот, са вложени строителни материали и са извършени разходи за труд, на цени, значително завишени от предвидените при сключване на предварителния договор. Посочени са подробни размери на разходите за строителство.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата по насрещния иск, с който оспорва предявения иск. Посочва, че към момента на встъпването на Н. Г. като страна по договора на 12.08.2020г., вместо първоначалните купувачи - М.О.Б. и С.Ч.Б., вече е действало решението на НС от 13.03.2020 г. за обявяване на извънредно положение в Р.

1

България и въпреки това продавачът се е съгласил да не бъдат правени никакви промени относно продажната цена. Счита, че за този период дружеството е могло да съобрази и предвиди евентуалното отражение върху цените, което може да окаже обявеното извънредно положение в страната. Поради изложеното счита, че няма реализация още на първия елемент от състава на чл. 307 ТЗ, тъй като измененията в стопанската обстановка, водещи до съществената промяна в стойността на уговорените за размяна престации, трябва да следват темпорално момента на сключване на самия договор. Считат, че между страните по предварителния договор от 27.02.2020 г., имащ и характера на договор за изработка, не е допуснато съществено нарушаване при еквивалентността между стройността на престацията на длъжника и насрещната престация, което да е настъпило от очертаните промените в икономическите условия в строителния сектор в периода 2020-2022 г.

Софийски градски съд, ГО, 1-11 състав, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 ГПК и доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти – апартамент №63 във вход А и паркомясто 19, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“ гр.София, сключен на 27.02.2020г. между ГрийнлайфПропърти" ЕООД като продавач и М.О.М.Б. и С.Ч.Б., като купувачи. Видно от чл.1 на договора продавачът се задължава да построи със свои средства и да продаде на купувача в изцяло завършен вид апартамент №63, находящ се във вход А, ет.12, кота +33,92 м., със застроена площ 58,08кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад и балкон, заедно с идеални части от общите части па сградата и паркомясто №19, находящо се в подземен гараж, в сутерен -2, кота -7,15 метра с плош 12,75 кв.м., в жилищен комплекс „1 Хоум“, с административен адрес на поземления имот, в който се строи сградата гр.София, ул.“***********, а купувачът се задължава да заплати продажна цена за придобиване правото на собственост върху имотите в размер на 66900 евро. В чл.4 от предварителния договор е определен срок за сключване на окончателен такъв – 31.07.2022г. В договора не е изрично посочено, че "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД се задължава да построи сградата, в която се намират обектите, предмет на предварителния договор, до тази дата, но в ал.2 е вписано, че продавачът се съгласява, в срока по договора, да построи със собствени сили и материали имота, като използва финансиране от банка. В ал.4, 5 и 6 на чл.4 са посочени случаите на спиране на строителството вследствие на настъпване на форсмажорни обстоятелства, при които спират да текат и предвидените в договора срокове. При съобразяване на систематичното място, на което се намира предвидения срок за сключване на окончателен договор, следва да се приеме, че това е и уговорения срок за извършване на строителството. С Анекс №1 от 12.08.2020г., в договора са внесени промени досежно купувача, като Н. И. Г. е подписала анекса в качеството на „нов купувач“. Всички останали условия на предварителния договор, включително продажната цена не са изменени.

Представена е електронна кореспонденция между страните, от която е видно, че вероятно през м.май 2023г. „Грийнлайф-Пропърти" ЕООД е изпратило на Н. И. Г. проект за споразумение към предварителния договор за изменение на съществени условия на последния – продажната цена е завишена на 95800 евро и срокът за подписване на окончателен договор е определен до 31.05.2024г. Не се спори, че това споразумение не е подписано от Н. И. Г., т.е. няма надлежно изменение на условията на предварителния договор. Не се представят доказателства за кореспонденция между страните, при която Н. Г. да е уведомявана за наличие на пречки при строителството, за причини за неспазване на уговорения срок за сключване на окончателен договор, за наличие на непредвидени изменения в цените на строителни материали или за липса на възможност за обезпечаване на такива. С електронно писмо от 26.06.2023г. „Грийнлайф-Пропърти" ЕООД е уведомило Н.

И. Г., че за комплекса е издаден Акт образец 14 и е монтирана дограма. Акт за приемане на конструкцията или т.нар. Акт образец 14, за втори етап на сградата е представен по делото, като се установява, че е от 31.08.2022г., но няма данни купувача да е уведомена по-рано от 2

26.06.2023г. Представено е писмо на дружеството, с което потвърждава заплащане на сума в размер на 20 070 евро, дължима вноска за заплащане на част от продажната цена, при достигане на посочения етап.

По делото е прието заключение на СТЕ, от което се установява, че вещото лице е установил, че жилищната сграда е с „Г“ образна схема, с общо 5 входа. Строителството се извършва на три етапа, като процесния апартамент попада в Етап I - включва изграждането на вход А, вход Б, вход В както и два етажа подземни паркинги, ситуирани под „вход А", „вход Б“ и „вход В“ (сутерен -1) и прилежащите рампи към тях, заедно с тяхното покритие.

За обекта е издадено Разрешение за строеж №38/24.02.2020r. и строителството е започнало на 22.05.2020г. с издаване на Протокол/Образец №2 за откриване на строителната площадка.

АКТ 14 за вх. А за степен на завършеност „груб строеж“ е издаден на 31.08.2022г. На 04.06.2024г. е изготвен и подписан Акт/Образец 15, с който се установява годността за приемане на строежа, включващ и вход „А“. Към датата на експертизата сградата е въведена в експлоатация с издадено Разрешение за ползване №488/19.09.2024г. за „Жилищна сграда с магазини и подземни Гаражи“-Първи етап: „вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост“, находящи се в ПИ ***, УПИ № IV - 459,450, кв.28, м. НПЗ "Средец", р-н “Възраждане", гр. София. Няма данни по делото Н. Г. да е уведомена за издаването на последните два акта, независимо, че съгласно Предварителния договор, същата дължи заплащане на част от продажната цена в зависимост от момента на издаване на двата документа.

По делото е представено Уведомление от "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД от 18.10.2023г., което е представено от Н. Г., т.е. не се спори, че е достигнало до нея, с което дружеството прави изявление за разваляне (прекратяване) на договора поради неизпълнение на задължение за заплащане на вноска след достигане на етап Акт 14, след уведомяване от 26.06.2023г. Така изпратеното уведомление обаче не може да произведе желаните, от дружеството, последици, доколкото "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД е признало в електронно писмо от 04.07.2023г., че сумата от 20 070 евро е заплатена от Н. Г..

От приетото заключение на СТЕ се установява още, че разходите, формиращи себестойността на строителната продукция включват разходи за проектиране; разходи за строителен надзор; разходи за инвеститорски контрол; разходи за организация на строителната площадка и временно строителство и техническо ръководство на обекта; разходи за изпълнение на строителството, включващи механизация, материали и работна ръка; разходи за изграждане на външни връзки; разходи за държавни такси; разходи за обслужване на финансиране за обекта, като кредити и др.; към разходите се включват и заложените печалби на всички фирми подизпълнители на обекта.

Предвид степента на завършеност на обектите, вещото лице е определил основните видове материали, които са използвани в строителството и те са армировъчна стомана, бетон, кофраж, керамични блокове, тухли, циментова замазка и вътрешна мазилка по стени, машинно положена, тръби за ВиК инсталации, външна дограма, кабели за електро инсталация. В таблица №6 на стр.9 от заключението са посочени процентните изменения на цените на строителните материали за периода 02.2020г.-04.2024г., като е видно, че големи изменения са търпели цените през 2023г. и 2024г. Цените на строителните материали през 2020г. и 2021г. са непроменени за повечето от материалите, като при фасадната топлоизолация дори е на лице намаляване. Видно е, че значително завишаване на цената на арматурата е имало през април 2022г. – над 100%, но след това цената е намаляла значително. Доколкото обаче сградата е била завършена на груб строеж към 31.08.2022г. това завишаване на цената на арматурата, например, не следва да влияе изобщо, поради това, че арматурата следва да е била вече вложена към момента на повишаване на цената. Същото се отнася за бетона, металните кофражни платна и цимент. При други материали като подова замазка и гипсова мазилка увеличението е много малко – 11.11% и 9.38%, като е настъпило едва през 2024г., поради което не следва да е относимо. При тухлите например, драстично увеличение /с 42,86%/ е настъпило през април 2023г., до който момент "ГрийнлайфПропърти" ЕООД би следвало да е осигурило нужното му количество от този материал. При 3 фасадната топлоизолация е на лице спадане на цената през 2021г.и значително повишаване след м.04.2022г., т.е. дружеството е можело да се възползва от временното намаляване на цената, още повече, че в предварителния договор е вписано, че средствата за строителство ще бъдат осигурени с банков кредит, т.е. "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД е следвало да разполага със средствата и да ги влага в материали според етапа на строителство и пазарното състояние. С електронно писмо от 26.06.2023г. „Грийнлайф-Пропърти" ЕООД е уведомило Н. И. Г., че за комплекса е издаден Акт образец 14 и е монтирана дограма, т.е. тази дограма следва да е закупена преди м.04.2023г., когато вещото лице е посочил драстично завишаване на цената на дограма и стъклопакет. Последните са и единствените строителни материали със значително увеличение на цената още през м.04.2022г. и с найголямо общо изменение на цената за периода -129,63 % за стъклопакет и 63,64% за дограма.