Решение № 4087 от 27.06.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4087 гр. София, 27.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър Люб. Сантиров

Членове:

Ивета Антонова

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.а като разгледа докладваното от Йоана Кр. Кацарска Въззивно гражданско дело № 20241100505079 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.

С Решение № 19796 от 30.11.2023 г., постановено по гр. д. № 20490/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 33-и състав, е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД сключеният на 19.01.2013 г. между Д. Г. Н., ЕГН **********, като купувач, заместил с допълнително споразумение в правата и задълженията по предварителния договор П.В. Н.а, ЕГН **********, и „САЙТ ИНЖЕНЕРИНГ“ ООД, ЕИК: 175186413, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „********* вх. Б, офис 3, като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изменен с допълнително споразумение към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2013 г. и с т. 2 от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 45, том I, рег. № 497, дело № 36/06.02.2017 г. по описа на нот. С.Т., рег. № 065 на НК, в частта за прехвърляне на правото на собственост върху 3,75% идеални части УПИ III-1435, кв. 134, находящ се в гр. София, район „Лозенец“, м. „Кръстова вада“, с площ 2875 кв.м., при съседи: УПИ II-1509, улица, УПИ VI-1551, УПИ VII-1435, 1551 и улица.

Със същото решение и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „САЙТ ИНЖЕНЕРИНГ“ ООД, е осъдено да плати на Д. Г. Н. сумата от 1328,00 лева разноски по делото.

С решението и на основание чл. 364, ал. 1 ГПК Д. Г. Н. е осъден да плати на Столична община, дирекция "ПАМДТ" към съответния район сумата от 153,31 лева, представляваща местен данък за възмездно придобиване на имота, както и сумата от 96,93 лева, представляваща държавна такса по сметка на Софийски районен съд.

Срещу така постановеното решение е депозирано въззивна жалба от ответника „Сайт Инженеринг“ ООД, в която са изложени оплаквания за неправилност на първоинстанционното решение поради нарушения на материалния закон и необоснованост на изводите на Софийски районен съд. Въззивникът намира за неправилен извода на първоинстанционния съд за продължаващо действие на предварителния договор, тъй като в нотариалния акт липса позоваване на предварителния договор, както и страните са декларирали, че няма други документи, касаещи настоящата сделка, които да не са 1 представени от тях. Поддържа, че евентуалното продължаване на действието на предварителния договор след подписване на нотариалния акт би представлявало новация, която в случая не е налице, доколкото последната се уговаря изрично. В тази връзка сочи, че в конркетния случай е налице воля в обратния смисъл, позовавайки се, че страните са декларирали, че няма други документи, обуславящи други задължения и отношения между тях. Сочи, че при липса на новация на задълженията по предварителния договор, възможността да се заведе иск е погасена по давност още на 19.01.2019 г., доколкото предварителният договор е подписан през 2013 г. Твърди, че дори да се приеме продължаващото действие на предварителния договор, то били очевидни разликите между двата договора, а именно цена, различно описание на спорните идеални части от УПИ, различно описание на идеалните части от общите части на сградата, припадащи се към апартамент № 4 и подземно парко място № 6. Отбелязва, че в нотариалния акт са договорени 3,80 % идеални части срещу 3,75 % в предварителния договор. Твърди, че първоинстанционният съд не е съобразил, че върху процесното УПИ са построени три сгради и че идеалните части от земята следва да се разпределят между три сгради. С оглед изложените съображения моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови ново такова, с което да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор на въззивната жалба, в който е изложено становище за нейната неоснователност. Твърди, че когато при сключването на окончателния договор страните не желаят да се запази действието на предварителния договор по отношение на задължението да се прехвърли идеална част от земята, съгласието за това следва да бъде обективирано по начин, който недвусмислено изразява намерението и волята на страните да прекратят действието на клаузите в договора, отнасящи се до това задължение. В тази връзка сочи, че доколкото в окончателния договор липсва изрично писмено съгласие за прекратяване на предварителния договор в частта му, с която е предвидено задължение за прехвърляне на идеални части от земята, то изпълнението на това задължение остава дължимо. Оспорва довода на въззивника, че поемането на задължението по т.2 от окончателния договор представлява новация на задължението по предварителния договор за прехвърляне на 3.75% идеални части от земята. Оспорва да е настъпила погасителна давност за искане за сключване на окончателен договор. Посочва, че цитираните от въззивника различия в престациите между предварителния и окончателния договор представляват изменения на разпоредбите по предварителния договор от 2013 г., които са договорени по взаимно съгласие от страните. С оглед подробно изложените съображения в отговора на въззивната жалба моли съда да потвърди обжалваното решение и претендира разноски.

Въззивната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, в срока по чл. 259 ГПК от ответника по делото, като е заплатена дължимата държавна такса за въззивно обжалване, поради което въззивната жалба е процесуално допустима.

С Определение № 8242 от 22.02.2024 г., постановено по гр. д. № 20490/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 33-и състав, е отхвърлена молбата по чл. 248, ал. 1 ГПК, обективирана във въззивна жалба с вх. № 371746/22.12.2023 г., подадена от „Сайт Инженеринг“ ООД за изменение в частта на разноските на Решение № 19796 от 30.11.2023 г. по гр. д. № 20490/2023 г. по описа на СРС. Постановеното по реда на чл. 248 ГПК определение не е обжалвано от страните, поради което е влязло в законна сила.

Софийският градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият състав намира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. По доводите за неправилност настоящият съдебен състав намира следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2013 г. за 3,75% идеални части от дворно място, представляващо 2

УПИ III-1435, кв. 134, находящ се в гр. София, СО – район „Лозенец“, м. „Кръстова вада“.

С Разпореждане № 15185 от 21.06.2024 г., постановено по в. гр. д. № 5079/2024 г. е оставена без движение подадената от Д. Н. искова молба, като е указано на ищеца да индивидуализира спорния обект, предмет на делото, съгласно действащия към момента подробен устройствен план, граници и идентификатор съгласно кадастралната карта, по начин, съгласно който може да се установи идентичност между предмета на делото и обекта на предварителния договор.

С молба с вх. № 84147/26.07.2024 г. ищецът е индивидуализирал спорния обект, както следва: Поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район „Лозенец”, с площ от 2924 кв.м, с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: високо застрояване (над 15 м), при съседи, както следва: ***, ***,

***, ***, ***, *** който поземлен имот e с номер по предходен план: 1435, квартал: 134, парцел III, и съгласно действащия към момента подробен устройствен план и регулационен план на гр. София, за местност „Кръстова вада” и местност „Южен парк“ 4 част, квартал 134 представлява УПИ III-1435 /урегулиран поземлен имот трети, отреден за имот с планоснимачен номер хиляда четиристотин тридесет и пет/.

Възникването на предявеното потестативно право се обуславя от проявлението в обективната действителност на следните юридически факти: 1/ възникване и съществуване на действително облигационно правоотошение между страните в процеса, по което е поето задължение за сключване на окончателен договор, чието конкретно съдържанието е очертано в предварителния договор; 2/ изправност на кредитора, т.е. ищецът да е изпълнил насрещното си парично задължение, съответно да е изразил готовност да го изпълни – по арг. от чл. 362, ал. 1 ГПК; 3/ изискуемост на потестативното право за сключване на окончателен договор; 4/ съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в патримониума на ответника – по арг. от чл. 363, предл. 2 ГПК; 5/ да са осъществени в обективната действителност всички специални нормативни изисквания, обуславящи валидното разпореждане с правото на собственост от обещателя – по арг. от чл. 363, предл. 1 ГПК.

Със сключването на предварителен договор се поема облигационно задължение за сключване на окончателен договор и ето защо той трябва да отговаря на всички специални нормативни изисквания за отчуждаване на правото на собственост от обещателите, както и да съдържа съществените клаузи на окончателния договор, за да може при предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът да замести липсващото съгласие на страните за сключване на окончателния договор, доколкото съдът извършва проверка каквато би осъществил съответният нотариус. Когато за действителността на окончателния договор е предвидена нотариална или нотариално заверена форма, какъвто се явява и настоящият случай, за действителността на предварителния договор е необходима писмена форма.

По делото е приет предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2013 г., сключен между „Сайт Инженеринг“ ООД, в качеството на продавач, и П.В. Н.а, в качеството на купувач, по силата на който „Сайт Инженеринг“ ООД се е задължил да продаде правото на строеж, собствеността върху земята и построи при условията на този договор, а купувачът да купи следните обекти в посочения комплекс, част от които са посочени в чл. 1, ал. 3, т. 3 и 4, а именно: 1/ апартамент №4 на ет.2 в сграда бл.2 със застроена площ 52,56 кв.м., при съседи: коридор, апартамент №5, двор, апартамент №2второ ниво, заедно с припадащите се 3,75% ид.ч. от общите части в сградата или 7,01 кв.м., прилежащото му мазе №4 с площ 2,5 кв.м. на ниво сутерен на сградата блок 2 и 3,75% ид.ч. от УПИ III-1345, кв.134, находящ се в гр. София, м. „Кръстова вада“, район Лозенец, с площ по документи за собственост 2875 кв.м., както и 2/ паркомясто №7, находящо се в подземен гараж на сграда блок 2, изградено в груб строеж и разписан Акт 14, с обща застроена площ 12,50 кв.м. при съседи: паркомясто №6 и №8, срещу посочена в предварителния договор за всеки обект продажна цена.

От представено като писмено доказателство по делото допълнително споразумение към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2013 г. между 3

„Сайт Инженеринг“ ООД, П. Н.а и Д. Н. се установява, че страните се съгласяват Д. Н. да замести купувача П. Н.а в правата и задълженията по отношение на продажбата на апартамент №4 и паркомясто №7, продавачът „Сайт Инженеринг“ ООД приема посоченото трето лице като купувач на посочените обекти, а П. Н.а се съгласява да действа от името и за сметка на Д. Н. по отношение на посочените обекти.

По делото е представен и приет Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 45, т.I, нот. дело № 36/2017 г. по описа на нотариус С.Т., съгласно който „Сайт Инженеринг“ ООД продава на Д. Г. Н. два недвижими имота: 1/ апартамент № 4, находящ се в гр. София, район „Лозенец“, м. „Кръстова вада“, ет.2, кота +2,55 м., бл.2, със застроена площ 52,56 кв.м., заедно с мазе №4, находящо се на сутеренен етаж в бл. №2, с площ 2,57 кв.м., заедно с 3,80% ид.ч. от общите части на сградата и толкова ид.ч. от правото на строеж върху дворно място, съставляващо УПИ III-1435 от кв. 134, находящ се в гр. София, район Лозенец, м. „Кръстова вада“, с площ 2875 кв.м. и 2/ подземно паркомясто №6 (с посочен стар № 7 преди екзекутивни чертежи/, находящо се в подземен гараж на сграда блок 2 и 3, с обща застроена площ 12,50 кв.м. при съседи: паркомясто №5, маневрена улица, двор, паркомясто №7 от блок №3, заедно с 3,70% ид.ч. от общите части на сутерена и съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място, съставляващо идеална част от подземен паркинг с разпределено право на ползване на паркомясто №6, съставляващо УПИ III-1345, кв.134 с обща площ от 2875 кв.м. В т. 2 от нотариалния акт е уговорено, че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост върху идеална част от УПИ III-1345, кв.134 с обща площ от 2875 кв.м. в 1- годишен срок от сключване на нотариалния акт. Посочено между страните е, че купувачът е заплатил на продавача сумата от 36750 лева с включен ДДС като продажна цена на двата недвижими имота, посочени в нотариалния акт.