Решение № 4830 от 12.07.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4830 гр. София, 12.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на първи юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Маргарита Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20251100108863 по описа за 2025 година

Предявени са евентуално съединени искове от Х. Х. А., гражданин на Република Турция, с универсален граждански номер ********, срещу "ГК БЪЛГАРИЯ" ЕАД, ЕИК 202380539, с правно основание чл.88, ал.1 във връзка с 87, ал.2 от ЗЗД, евентуално с правно основание чл.55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД, за връщане на сумата от 133 560евро, представляваща общият размер на платените суми по развален поради неизпълнение договор за покупкопродажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане.

В исковата молба са изложени съображения за сключен на 19.12.2013г., между “ГК БЪЛГАРИЯ" ЕАД и Х. Х. А. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот - апартамент 01, блок Т1, етаж 5 от високоетажна сграда със смесено предназначение за сумата от 133 560 евро. В договора е предвидено, че предстои изменение на цитирания подробeн устройствен план, вкл. но не само разделяното на УПИ на два отделни урегулирани поземлени имота, при което площта му ще бъде изменена. На 26.12.2013г. Х. Х. А. заплатил на “ГК България” ЕАД сумата от 13 560евро, представляваща първоначална вноска за апартамента, за което е издадена разписка. На 31.01.2014г. “Polyplast” LTD е заплатило сумата от 120 000 евро, като в основание на платежното нареждане е записано “от името на Х. Х. А. за Гранд Каньон София Т1.L5.A01”. Тъй като проектът на строителя се променя, на 1

04.03.2015г. между “ГК БЪЛГАРИЯ" ЕАД и Х. Х. А. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на същия недвижим имот, като се променя етажът на сградата - самостоятелен обект в сграда блок Т1, етаж L7, жилищен обект № A01, находящ се в блок T1 от високоетажни сграда със смесено предназначение. Съгласно чл.4.6.3. от договора “ГК България” ЕАД е следвало да завърши всички строителни работи на жилищния обект, съгласно списъка на материА.те и техническата спецификация и да се снабди с акт обр.

16 в срок до 42 месеца след издаване и влизане в сила на разрешението за строеж на блока. На 24.02.2017г. е издадено разрешението за строеж, същото е влязло в сила на 13.03.2017г. На 27.04.2021г. с писмено уведомление А. е информиран, че етажът, на който ще се намира апартаментът му е сменен, като от L07 същият става L06. Ищецът поддържал комуникация със строителя през целия период след сключване на предварителния договор, тъй като било нА.це забавяне и спиране на строителството. В резултат на многократните опити на ищеца да разбере причината за спряното строителството от страна на инвеститора е предложено сключване на ново споразумение към предварителния договор. Между “ГК БЪЛГАРИЯ” ЕАД и Х. Х. А. са водени преговори за сключване на допълнително споразумение, чрез представители на ответника, включително работещи в корпоративната група в Турция.

Подписани са 3 различни варианта на споразумение, които са изпратени от ищеца до ответника, а представители на ответника ги подписват и пращат сканирани обратно на ищеца. Всички сключени споразумения към предварителния договор за продажба на жилищен обект съдържат следните уговорки: - Страните установяват, че към датата на сключване на споразумението купувачът е заплатил обща продажна цена в размер на 133 560 евро - Срокът за предаване на жилищните обекти се удължава до 30.12.2024г. Към датата на исковата молба не е завършено строителството на жилищните обекти предмет на процесния предварителен договор до степен на завършеност и в съответствие със сроковете, уговорени между страните. С оглед изложеното, ищецът заявява, че с исковата молба разваля всички договори, сключени между него и ответника.

Твърди, че е изправна страна по договора, заплатил пълната цена на имота, включително проявил достатъчно търпение с оглед промените в архитектурата на сградата и предназначението на обектите вътре и съдействал на строителя, приемайки промените в етажа, вследствие от техническите изменения по 2 проекта. Към настоящия момент ответното дружество не е изпълнило задълженията си по процесния предварителен договор. Не е завършен строежът на сградата, в която ще се намира апартаментът, предмет на предварителния договор. НА.це е единствено изкоп в поземления имот, в който следва да бъде изградена сградата. Най-късно на 30.12.2024г. с изтичане на допълнителния срок, даден със споразумението “ГК БЪЛГАРИЯ” ЕАД е следвало да завърши строителството на сградата, което не е изпълнено.

Ответникът “ГК БЪЛГАРИЯ” ЕАД в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Излага, че преди завеждане на исковата молба, ищецът не е отправил волеизявление, с което да даде на кредитора подходящ срок за изпълнение на договора, след изтичането на който да се счита за развален по чл. 87,ал. 1 ЗЗД. Излага съображения, че ищецът не е изправна страна по договора, тъй като не е заплатил изцяло продажната цена.

Прави възражение за изтекла погасителна давност за главното вземане и акцесорното с оглед чл.119 от ЗЗД. Освен това, счита ищеца за неизправна страна, тъй като не е платил в срока, посочен в предварителния договор, в който е предвидено продажната цена в размер на 133 560 евро да бъде заплатена в аванс, в срок до 3 работни дни от подписване на договора и по банков път, по посочени банкови сметки, като от представените доказателства не се установява да е заплатена в срок продажната цена до 27.12.2013г.

Оспорва сумата в размер на 13 560 евро да е заплатена от ищеца на 26.12.2013г. в брой срещу разписка на кредитора „ГК БЪЛГАРИЯ" ЕАД, тъй като сумата не е постъпвала в дружеството-продавач, не е осчетоводена в търговските му книги и счетоводството му и не е заплащана на негов представител. Твърди, че липсва договорна връзка между Предварителен договор за продажба на жилищен обект от 19.12.2013 г. за обект - T l.L6.A0l , блок Т1, етаж L5 и Предварителен договор за продажба на жилищен обект от 04.03.2015 г., за обект - T1.L7.A01, блок Т 1,етаж L7. Твърди, че в търговските книги на ответника не се съхраняват оригинА. на твърдените от ищеца споразумения към предварителен договор за продажба на жилищен обект.

Оспорва да дължи процесната сума. На следващо място излага, че е нА.це форсмажор за кредитора-продавач, които възпрепятстват изпълнението на договора. За проектирането и реА.зирането на комплекса със смесено предназначение „Гранд Каньон - София", в който се намира жилищният обект, предмет на сключения между страните предварителен договор, ответникът 3 трябвало да изпълни изискванията на действащия закон, като въведе изменение на ПУП - ИПРЗ и РУП. Изготвянето и одобряването на ИПРЗ и РУП са необходимо условие за издаването на Виза за проектиране с планираните от дружеството проектни параметри и след съгласуване и одобряване на инвестиционния проект на разрешение за строеж. Изменението на ПУП е част от изпълнението на продавача по сключените предварителни договори, което е основанието страните да договорят сроковете от датата на издаване на разрешение за строеж. Въз основа на подписания меморандум за разбирателство с българската държава от 11.06.2015 г. и издадения Сертификат за приоритетен инвестиционен проект 1-ви клас по чл. 22 ЗНИ, дружеството било с разумни очаквания за придвижване на проекта в съкратени срокове по реда на чл. 22 ЗНИ. Счита за обществено известно, че в периода на изпълнение на процесния договор от 2016г. се провеждат множество протести, подписки и инциативи срещу строителството в район „Младост", под мотото „За Зелен Младост". Като ефекти на протестите, всички строителни проекти са „замразени" чрез спиране на придвижването на административните преписки от районната администрация, за да намалее общественото недоволство и да се потърсят нови решения за гъстотата на застрояване в района. За да се осигури развитието на проекта „Гранд Каньон София", „ГК България" ЕАД добросъвестно и в законовите срокове изпълнявало всички изисквания на закона и Столична община, като дарява на СО 11 поземлени имота, предназначени за улици и сключва Договор за поръчка със Столична община от 16.03.2016 г. за изграждане на инфраструктурни обекти- уличен водопровод и улична канА.зация. Въпреки това, между депозирането на заявление с вх. № ГР-70- 00- 464/ 26.10.2015 г. и САГ16-ГР-00-2935/ 2015/ 12.08.2016г. с искане за разрешаване изработването на проект за ИПРЗ и работен устройствен план РУП за поземлени имоти, до одобряването на проектите с решение на Столичния общински съвет на 25.07.2019г., повече от четири години дружеството не можело да започне дори проектиране върху собствените си поземлени имоти. Излага, че към настоящия момент разрешението за строеж на проекта е презаверено със Заповед РМ122-РА-51-9/ 19.05.2022 г. и проектът Grand Kanyon се изпълнява поетапно, като първоначалните етапи от него са въведени в експлоатация. С Разрешение за ползване№ СТ-63/ 13.02.2023г. са въведени в експлоатация 1 и 5 етап на обект „Парк за ежедневен и седмичен отдих с подземна пешеходна 4 връзка към жилищен комплекс „Гранд Каньон", останА.те части на „Парк за ежедневен и седмичен отдих с подземна пешеходна връзка към жилищен комплекс „Гранд Каньон" са въведени в експлоатация, вкл. озеленената част на парка са изградени предвидените алеи. Поддържа, че с оглед на обстоятелствата, съставляващи непреодолима сила и освобождаващи продавача от последиците на забавата, към датата на получаване на исковата молба „ГК България" АД е било изправна страна по сключения с ищеца предварителен договор. При условията на евентуалност прави възражение за прихващане с неустойка по чл.3.3.2.1. Предвид неизправността на купувача по предварителния договор е изпълнена хипотезата на чл. 3.3.2 от него договор и е настъпила предсрочна изискуемост на вземането за остатъка от продажната цена. За обезщетяване на вредите на Продавача от неизпълнението и предвид предявяване на иска с волеизявление за прекратяване на договора, възниква вземане за неустойка в размер на 20% от общата продажна цена от 133 560 евро - а именно, сумата от 26 712 евро. Ако съдът приеме нА.чие на вА.дно вземане на ищеца, е направено искане същото да бъде прихванато с вземането на ответника за неустойка по договора в размер на 26 712 евро.

Направено е възражение за прихващане с правно основание чл.92 от ЗЗД за вземане за неустойка в размер на 26 712 евро- 20% от общата Продажна цена от 133 560 евро по чл.4.1. от предварителен договор от 19.12.20213г., както и възражение за прихващане по предварителния договор за продажба от 04.03.2015г. по чл.3.3.1 в размер на договорната лихва, считано от 08.03.2015г. до 05.08.2015г., в размер на 150 489евро.

Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Между страните не е спорно сключването на предварителен договор за продажба на жилищен обект на 19.12.2013г., както и че към датата на исковата молба, недвижимият имот, предмет на същия, не е завършен.

От събраните писмени доказателства се установява и между страните не спорно, че сключеният на 19.12.2013г. предварителен договор има за предмет продажбата на апартамент 01, блок Т1, етаж 5 от високоетажна сграда, със смесено предназначение, за сумата от 133 560 евро, която следва да се заплати от купувача по посочена в чл. 3.1.2 банкова сметка в срок от три работни дни 5 от подписване на договора.

От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза се установява, че по сметка на ответното дружество е постъпило едно плащане от ищеца в размер на 120 000евро, което е осчетоводено като авансово плащане. От намиращото се на стр.22 от делото извлечение от сметка се установява, че сумата от 120000евро е платена на 31.01.2014г.

Ищецът твърди, че на 26.12.2013г. е платил по сметка на ответника сума в размер на 13 560евро, представляваща първоначална вноска по предварителния договор, във връзка с което представя разписка от 26.12.2016г., в която е удостоверено плащане на сумата от 13 560евро от ищеца на Гаранти Коза Строителство ООД-проект „Гранд каньон“ за апартамент №Т1 L5 А01 като авансово плащане. В разписката се съдържа изявление „Получих в брой от Г-н Х. Х. А.“ дата 26.12.2013г. , получател Е.Д., подписал разписката.