Решение № 650 от 14.12.2023, Районен съд - Ямбол

РЕШЕНИЕ

№ 650 гр. Я, 14.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Я, XV СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Марина Хр. Христова Иванова при участието на секретаря Й.Г.П. като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова Иванова Гражданско дело № 20232330101686 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба на И. Д. С., с която желае да се приеме за установено по отношение на „СИД и КО 2000" ЕООД, че ищцата е собственик на основание договори за дарение и покупко-продажба 2/3/ ид.ч. от поземления имот, находящ се в с.М., местност „***", с площ 5999 кв.м. /пет хиляди деветстотин деветдесет и девет кв.м./, с трайно предназначение: земеделска, начин на трайно ползване:нива, категория на земята-четвърта, номер по предходния план-***, при съседи: имот №*** имот №***, имот №***, имот №***, както и да бъде осъден ответника „СИД и КО 2000" ЕООД, да й предаде, собствеността и владението върху описания поземлен имот.

Моли също така, при условията на евентуалност да бъде постановено решение, с което на основание чл.26, ал.1 пp. 1-во от ЗЗД, вр.чл.229,ал.2 от ЗЗД да бъде обявена за нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок на сключения между Т.М.Ш., действащ чрез пълномощник, в качеството му на наемодател и „СИД и КО 2000" ЕООД, в качеството му на наемател договор за наем на земеделска земя вписан в Служба по вписванията -Я с вх. .№***г., том 2, .№231 по силата на който Т.М.Ш., е отдал под наем на „СИД и КО 2000"ЕООД, процесния недвижим имот за срока над три години до договорения срок от 5 години.

Претендират за присъждане на направените по делото разноски.

Ищцата твърди, че е притежава 2/3 ид.части от следната земеделска земя, находяща се в землището на с.М., обл.Я, О.Т. а именно: Поземлен имот с идентификатор №*** съгласно скица на поземлен имот № ***. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.Я, с адрес на поземления имот: с.М., местност „***", с площ 5999 кв.м. /пет хиляди деветстотин деветдесет и девет кв.м./, с трайно предназначение:

1 земеделска, начин на трайно ползване:нива, категория на земята-четвърта, номер по предходния план-***. Горния имот, в съответната 1/9 /една девета/ идеална част ищцата е придобила на 21.10.2019г. чрез дарение от С.М.Д., за което е съставен нотариален акт за дарение на земеделска земя №***г. на нотариус с район на действие РС-Я. 5/9 /пет девети/ идеални части от имота е придобила чрез продажба от В. М. К., Р.М.Т. и Т.М.Д., за което е било съставен нотариален акт за продажба земеделска земя № *** дело №***.

Собствеността върху горния земеделски имот била възстановена с Решение № ***. по преписка № *** на ОСЗ - Тунджа Я на С.К.Ш. на сина й Т.М.Ш., и на двете й дъщери К.М.П. и В.М.К., съгласно плана за земеразделяне в землището на с.М.. След смъртта на С.К.Ш. починала на ***г. са призовани към наследяване нейния син Т.М.Ш. и двете и дъщери В.М.К. и К.М.П.. При това положение квотите са по 1/ 3 за сина и по 1/3 за дъщерите й. Дъщеря й К.М.П. е починала на ***. и при това положение квотите са по 1/9 ид.ч. за дъщерите й Р.М.Т., Т.М.Д., и С.М.Д.. С.М.Д., В.М.К., Р.М.Т. и Т.М.Д. като наследници са собственици на 2/3 идеални части от процесния земеделски имот.

Твърди, че на 22.05.2019г. само един от наследниците-съсобственици Т.М.Ш., притежаващ 1/3 ид.ч. от земите, без знанието и съгласието на останалите съсобственици, сключва договор за наем, чрез пълномощник М.М.К. със „СИД и КО 2000"ЕООД, за срок от пет години, считано от 01.10.2019г. Договорът бил вписан в Служба по вписванията -Я с вх. рег.№***г., том ***. За сключването на този договор нямало решение на съсобствениците взето с мнозинство минимум 50% от притежаваните идеални части от имотите и при това положение счита, че договора е непротивопоставим на всеки един от тях. Твърди, че в момента всички имоти се държат от ответника и се ползват от него, тъй като той е посочен като техен наемател.

Държането се осъществява без правно основание за това, тъй като договорът е сключен от лице, което не би могло да предоставя права за ползване на имотите за посочения срок, освен това е налице съсобственост по отношение на която намира приложение разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС.

Гореизложеното обуславя правния интерес на ищцата от предявяване на иска за собственост върху имотите против лицето, което към момента го държи без правно основание.

Съобразно разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД лицата, които могат да извършат само действия по обикновено управление не могат да сключват договори за наем за повече от три години. В настоящия случай процесния договор за наем е бил сключен от името само един от съсобствениците - Т.М.Ш. действащ чрез пълномощник, който към момента на сключването му, считано от 22.05.2019г. вписан в Служба по вписванията-Я на 28.05.2019г. е притежавал 1/3 ид.част от него и при сключването му е 2 можел да извършва единствено действия по обикновено управление на съсобствения имот, т.е. не е можел да го отдава под наем за срок повече от три години, като предвид квотата му в съсобствеността договора за наем е бил непротивопоставим на останалите съсобственици. Като е сключил договора за наем за повече от 3 години съсобственика Т.М.Ш. е нарушил императивната правна разпоредба на чл.229, ал.2 от ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява и нищожна на основание чл.26, ал.1, предл.1 - во от ЗЗД поради противоречието й със закона.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК е депозиран писмен отговор от пълномощника на ответника, с който оспорва изцяло предявените искове като недопустими и неоснователни.

Счита, че ищцата няма материално - правна и процесуална легитимация да предявява исковете, т.к. ищцата не притежава посочените идеални части от имота, предмет на договора за наем, т.к. част от имота е закупила, а друга част е наследствена заедно с други наследници, като между тях не е извършвана делба на наследство.

Отделно от това твърди, че ищцата не е била съсобственик по времето в което е сключван договора за наем, а именно на 22.05.2019 год., защото тя е придобила идеални части от правото на собственост в по-късен момент - на 21.10.2019 год.

Ответника не оспорва наличието на сключен Договор за наем на земеделска земя от 22.05.2019 год.,по силата на който ответното дружество имало право да ползва и да стопанисва процесния земеделски имот, и който Договор за наем е действащ към настоящия момент. Наемният договор бил по новата специална законова уредба в чл.4а и чл.4б от ЗСПЗЗ, които разпоредби дерогират общата норма на чл.32 от ЗС, т.е. е действителен и валидно предоставя възмездното ползване на процесната земеделска земя, и дава право на ответното дружество да ползва и обработва имота, като създава валидно правно основание за това. Посочва, ,че в процесния случай са изпълнени посочените законови изисквания, както и заявява ,че той е с характер на търговска сделка /правилата за търговските сделки се прилагат и за двете страни в правоотношението, когато за едната от тях сделката е търговска - чл.287, във вр. с чл.286 от ТЗ/, защото ответното дружество е търговец и процесната сделка е в рамките на неговата търговска дейност по обработването на земеделски земи и по производството на селскостопанска продукция. Несъстоятелен бил аргументът на ищеца, че той не бил упълномощавал наемодателя Т.М.Ш. за сключването и подписването на договора от 22.05.2019 год., просто защото към този момент ищецът още не ебил собственик, както и защото негово последващо съгласие изобщо не се изисквало за валидността на сделката и за създаването на правно основание на дружеството да ползва земята, предвид разпоредбите на специалния ЗСПЗЗ, който дерогира общите разпоредби на ЗС.

Процесният договор създавал правно основание на ответното дружество да 3 ползва и обработва процесната земеделска земя,защото е сключен от съсобственик, притежаващи повече от 25% идеални части от тази земеделска земя.ЗСПЗЗ, като специален закон уреждащ към 22.05.2019 год. - момента на сключването на договора, предоставяне ползването на земеделските земи по наем, дерогира действието на общия ЗС и общата разпоредба на чл.32 от ЗС и ЗЗД. За стопанската 2019- 2022 год. Т.Ш. получил дължимото наемно плащане. Ответното дружество е получавало години наред, и по настоящем е получило правото да ползва и стопанисва земеделския имот по исковата молба на валидни правни основания - Договори за наем, и от сключването на договорите до настоящия момент дружеството добросъвестно е изпълнявало и продължава да изпълнява задължението си на ползвател - наемател по договорите, да заплаща дължимата наемна цена -наемно плащане на всички сънаследници съсобственици съобразно притежаваните от тях квоти в наследството и идеални части в съсобствеността. Освен това, за сключването и изпълнението на договорите съществувало и знание и съгласие от съсобствениците -сънаследници именно по този начин да се използва и управлява общата вещ, предвид липсата на тяхно противопоставяне на тези правоотношения и ежегодното получаване на дължимото наемно пращане от тях.

Освен горните аргументи, ищецът бил нов приобретател - съсобственик, придобил права върху имота едва на 21.10.2019 год., т.е. след сключването на процесното договор, именно от прехвърлителите - съсобственици, които по-рано при сключването и изпълнението на договорите за наем изразявали съгласие по този начин да се използват и управляват общите вещи , както и които редовно са си получавали наемното плащане от ответника- наемател от 01.10.2014 год., до този момент, като по този начин, Договорът за наем на земеделска земя от 22.05.2019 год., е противопоставим както на тях, така и на новия приобретател, защото той черпи правата си именно от праводателите си, които по-рано са се съгласили "СИД и КО 2000" ЕООД да е наемател, включително и чрез изразеното съгласие чрез получаването на наемните плащания от ответника от 01.10.2014 год. насам, което представлява тяхно волеизявление насочено към приемане и съгласие с наемните правоотношения.

Ищецът бил наясно с факта, че по отношение на земеделската земя, която той купува, има вписан и валиден Договор за наем, който представлявал своеобразна „тежест" върху имота и давал право на ответника да обработва същия. Така приобретателят - ищец, встъпвал в правоотношенията, които са обвързвали неговите прехвърлители, които са си получавали възмездността всяка година от сключването на първия договор за наем от 31.10.2013 год., до сега, и не са оспорвали нито договорите, нито правото на ответника да ползва и да обработва земеделските земи. Като замества своите праводатели в посоченото правоотношение по ЗЗД, приобретателя - ищец е обвързан от същото, както и по силата на специалната законова уредба по ЗСПЗЗ чл.4а и чл.4б. Но в този процес обаче, ищецът оспорва действителността на наемните 4 правоотношения и на волеизявленията на своите праводатели, твърдейки че те не са се били съгласили с тях, което не е вярно. В условията на евентуалност, заявява че в тази хипотеза, приложение намира и чл.293, ал.З, във вр. с ал.2 от ТЗ- страната не може да се позовава на нищожността, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението, по сключването и по изпълнението на търговските сделки - посочените наемни правоотношения, каквито безспорно са като процесния договор за наем, така и предходния договор за наем от 31.10.2013 год., по които едната страна е търговец.Така ищецът, на още едно основание не можел да се позовава на недействителност на посочените търговски наемни правоотношения, предвид поведението на неговите праводатели по-рано, по време на тяхното изпълнение. Това поведение санира и заздравява облигационните връзки между тях и ответника, които дори да се приеме ,че не са били облечени в предвидената от закона форма - писмена с нотариална заверка на подписите, предвид факта че в писмените платежни документи е указано че се плаща и получава наемно плащане, тези облигационни връзки по договори за наем, а евентуално и за предоставянето на възмездното ползване на процесната земеделска земя,обвързват ищеца и праводателите му. Освен това, фактът че сънаследниците са получавали редовно и ежегодно наемни плащания, обосновават и правния извод, че в условията на евентуалност са влезли с ответника в нови облигационни правоотношения по наемни договори /а евентуално в договор за предоставяне възмездното ползване на имота/които правоотношения са материализирани в представените Разходни касови ордери /РКО/ за получен наем,Кантарни бележки за получен наеми , Разписки, подписани от страните, и които правоотношения са приети и съсобствениците са приели и са се съгласили да влязат в тях - в тези нови договорни правоотношения по възмездно отдаване за ползване на процесната земеделска земя на ответника за ползване, които дори и да не изпълняват законоустановената форма на договора, са действителни ,защото сънаследниците - съсобственици /в това число и тези които са праводателите на ищеца/, така и самият ищец, не могат да се позовават на недействителността - чл.293, ал.З, във вр. с ал.2 от ТЗ.Ищецът не може да се позове на тази недействителност, защото той е правоприемник на праводателите си, от които черпи права, а за тях сделките са действителни.Така ответникът посочва , че въвежда в процеса възражение срещу исковите претенции, за наличие на такива нови облигационни правоотношения по Наемни договори и моли това възражение да бъде включено в предмета на делото. Ищецът, закупил идеалните части от сънаследниците просто ги замества в облигационното правоотношение и има право да претендира от сега нататък на него да се изплащат дължимите наемни плащания или друга възмездност.