Решение № 183 от 04.05.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 183 гр. Несебър, 04.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20242150100757 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

От ищеца „Ю.“ ЕООД срещу М.И.П. и Х.С.М. е предявен иск с правно основание чл. 19, ал.

3 ЗЗД за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля вещно право върху недвижим имот – самостоятелен обект с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър. Ищецът твърди, че на 01.06.2017г. сключил посочения договор (като купувач) с ответниците (продавачи). Сочи, че ответниците се задължили да прехвърлят правото на собственост върху посочения самостоятелен обект в срок до 30.11.2019г. срещу продажна цена от 20 000 евро. Излага, че сумата била заплатена изцяло на вноски, последната от които на 22.11.2021г.

С тези доводи моли предявеният иск да бъде уважен. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответниците М.И.П. и Х.С.М., чрез назначен особен представител, е подаден отговор на исковата молба, с който предявеният иск се оспорва. Отправя се възражение за изтекла погасителна давност за предявяването му. Предварителният договор се оспорва като нищожен поради противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на престациите.

От съда се иска да отхвърли предявения иск. Отправя се възражение за прекомерност на разноските, претендирани от ищеца.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по договора, настъпилия падеж за сключване на окончателния договор. Ищецът следва да докаже, че продавачите са собственици на процесния имот.

По делото се установява, че на 01.06.2017г. бил сключен предварителен договор за покупко- 1 продажба на недвижим имот по чл. 19 от ЗЗД (на л. 4 – л. 6 от делото), с който М.И.П. и Х.С.М., като продавачи, се задължили да прехвърлят на „Ю.“ ЕООД – купувач, собствеността върху студио 8 на втори надземен етаж – обект с идентификатор ***, находящ се в жилищна сграда „Кот д`Азур“ в к. к. „Слънчев бряг“. По силата на чл. 2, ал. 1 от договора, купувачът се задължил да заплати сумата от 20 000 евро, от които 3748 евро били приспаднати от такси за охрана и поддръжка на апартамента (чл. 2, ал. 1, т. 1 от договора), втората вноска от 5400 евро следвало да се внесе до 30.11.2017г., третата вноска от 5400 евро – до 30.11.2018г. и последната вноска от 5 452 евро – до 30.11.2019г. В чл. 2, ал. 2 от договора било уговорено, че след заплащане на последната вноска, продавачите се задължават да прехвърлят нотариално собствеността върху имота на купувача. В случай, че сумата бъде заплатена по-рано от предвидените срокове – продавачите се задължили да прехвърлят собствеността до 2 седмици след получаване на пълната сума. В чл. 2, ал. 3 от договора бил уговорен и начин на плащане на вноските – по посочена банкова сметка на единия от продавачите. Съдът намира, че договорът е сключен надлежно, от лице упълномощено да представлява продавачите именно за тази сделка (видно от пълномощни на л. 210 – л. 213 от делото), поради което възраженията на особения представител на ответниците за липса на представителна власт са неоснователни.

По делото се установява (нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот и строителство № 180, том XIX, рег. № 12593, дело № 3736 от 25.09.2009г. на л. 5 – л. 10 от делото), че към момента на сключване на договора (и към настоящия момент) продавачите са собственици на посочения самостоятелен обект – студио № 8.

От приложени по делото платежни нареждания (на л. 11 – л. 17 – с превод на лист 216 – л.

222 от делото) се установява, че от ищеца по изрично посочената в чл. 2, ал. 3 от договора сметка на единия от продавачите (Хавиер Муньос) били осъществявани плащания по договора от 01.06.2017г., както следва: сумата от 5400 евро на дата 30.11.2017г., сумата от 5400 евро на дата 02.11.2018г., сумата от 1200 евро на 27.11.2019г., сумата от 1200 евро на 29.12.2020г., сумата от 200 евро на 18.03.2021г. и сумата от 2852 евро на 22.11.2021г. По този начин предвидените в договора вноски били погасени (макар и окончателно на 22.11.2021г.). Констатираната забава на купувача по договора, не е довела до действия по развалянето му от страна на продавачите (няма твърдения и доказателства за това), поради което съдът приема, че сумите по договора са погасени окончателно на 22.11.2021г. и съобразно чл. 2, ал. 2 от договора, от този момент е възникнало задължение за продавачите да прехвърлят собствеността върху имота. Съдът намира, че обсъдените документи доказват извършените плащания, доколкто са спазени уговорките в предварителния договор за плащане по банков път на съответна банкова сметка.

При всичко изложено до тук може да се направи извод, че са налице всички елементи от фактическия състав на предявения иск и е настъпила изискуемостта на задължението на продавачите за сключване на окончателен договор. Неоснователни са възраженията, че претенцията по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е погасена по давност, тъй като съгласно чл. 114, ал. 1 ЗЗД давността започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо. Според посоченото в договора, изискуемостта на вземането е следвало да настъпи на 30.11.2019г., а според реалното погасяване на вноските, същата е настъпила със заплащането на последната – 22.11.2021г. От своя страна давностният срок е петгодишне (арг. от чл. 110 ЗЗД) и се прекъсва с предявяване на иск за вземането (арг. от чл. 116, б. „б“ ЗЗД). Искът е предявен на 03.07.2024г., към който момент не е бил изтекъл срок от пет години нито от 30.11.2019г., нито от 22.11.2021г. Ето защо претенцията на ищеца не е погасена по давност.

2

Неоснователно е и възражението на особения представител на ответниците за нищожност на предварителния договор поради нееквивалентност на престациите. По делото е прието заключение на съдебно-техническа експертиза (на л. 240 – л. 249), което не е оспорено от страните и се кредитира от съда като обективно, компетентно и безпристрастно. От заключението на вещото лице, което е използвало надлежни методи за установяване пазарната стойност на процесния имот към 01.06.2017г., се установява, че същата е била в размер на 25 820,24 евро. Посочената сума е в изключително близък размер до предвидената в предварителния договор продажна цена от 20 000 евро. Разликата е минимална (5000 евро) и не би могла да доведе до нееквивалентност на престациите. В случая става въпрос за незначително отколонение от пазарната стойност на подобни имоти към момента на сключване на сделката, което зависи от спецификата на конкретния имот и от свободата на договоряне между страните. Не е налице несъвместимост между продажната цена и принципите на добрите нрави, респ. не е налице нееквивалентност на престациите. Точно обратното – съдът приема, че продажбата на имот за 20 000 евро, при установена пазарна стойност към момента на продажбата от 25 000 евро, установява еквивалентност на престациите и договорът не е нищожен поради противоречие с добрите нрави.

Изложеното по-горе мотивира съдебният състав да приеме, че предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обаяви за окончателен сключеният между страните предварителен договор купувачът следва да заплати дължимата нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по сметка на Община Несебър – в размер на 3 % от уговорената цена на имота съгласно чл. 41, ал. 2 вр. чл. 40, ал.

2, т. 1 от Наредба № 14 за определяне на размера на местните данъци, приета от Общински съвет Несебър, към която препраща чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ. Уговорената цена за продажба на процесния имот (която е заплатена) е в размер на 20 000 евро. Следователно дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота е в размер на 201,16 евро, а дължимият данък за придобиване на имущество е в размер на 600 евро. Ето защо ищецът следва да бъде осъден да заплати тези суми – нотариалната такса по сметка на Районен съд Несебър, а данъка – по сметка на Община Несебър.

На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищцата следва да бъде даден шестмесечен срок от влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по представен препис. Наред с това по арг. от чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС на ищцата следва да се издаде заверен препис от решението след като докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота, както и данъците и другите задължения на праводателя й към държавата.

С оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК върху процесния имот следва служебно да се впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по прехвърлянето му. Тъй като възбраната следва да се впише служебно – по разпореждане на съда, в случая приложение намират чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр. Несебър трябва да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Несебър, датата и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.

При този изход на спора в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в размер, като от него са направени следните разноски: 10 лв. за издаване на съдебни удостоверени (платежно на л.

3

25 от делото), 452,69 лв. за държавна такса (ищецът е представил доказателства за внесена такса от 500 лв., но над 452,69 лв. таксата е недължимо платена и заплащането й не е основание да се възлага на ответниците), сумата от 1016 лв. за превод на документи (разписка на л. 69 от делото и вносна бележка на л. 145 от делото), 2288,22 лв. – депозит за особен представител (вносна бележка на л. 174 от делото), 400 лв. – платен депозит за експертиза (разписка на л. 204 от делото). Общият размер на разноските е от 4166,91 лв., които след превалутирането по чл. 12 и чл. 13 от Закона за въвеждане на еврото в Република България са в размер на 2130,50 евро – по 1065,25 евро за всеки ответник.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор от 01.06.2017г., сключен между „Ю. ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ж.к. С., бл. *** – купувач и М.И.П., френски гражданин, роден на ***г., БУЛСТАТ ***, с адрес във Франция – *** и Х.С.М., испански гражданин, роден на ***г., БУЛСТАТ ***, с адрес във **********11 *** - продавачи, за покупко-продажба на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, с адрес на имота в к. к. „Слънчев бряг – запад“, ет.

1, обект ст. 8, разположен на етаж 1 в сграда с идентификатор *** – жилищна сграда със смесено предназначение, находяща се в имот с идентификатор идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: „друг вид самостоятелен обект“, нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 46,85 кв. м., прилежащи части: 13,83 кв. м. от общите части на сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***.8, ***.53, под обекта: ***.52 и над обекта:

***.21.

ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК „Ю. ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ж.к. С., бл. ***, да заплати нотариална такса в размер на 201,16 евро по сметка на Районен съд Несебър.

ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК „Ю. ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ж.к. С., бл. ***, да заплати на Община Несебър данък за възмездно придобиване на имущество в размер на 600 евро.

Разпечатката съдържа 35 от 44 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/e9e4ce12-578e-4b82-aa5a-62e895977966