Решение № 5838 от 26.09.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5838 гр. София, 26.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Мариана Георгиева

Димитър Ковачев при участието на секретаря Христина Сп. Кръстева като разгледа докладваното от Виолета Йовчева Въззивно гражданско дело № 20221100507912 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение от 11.02.2022г. по гр.д. № 30079/2020г. на Софийски районен съд, 154-ти състав са отхвърлени предявените при условията на обективно евентуално съединяване от „ВАЛЕР“ ЕООД срещу А. Ф. М., искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 51, пр. 1 ТЗ и чл. 59 от ЗЗД за заплащане на сумата от 1 200 евро, равняваща се на 2 347 лв. по фиксинга на БНБ, представляваща възнаграждение за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца „ВАЛЕР“ ЕООД с оплаквания за неговата неправилност. Поддържа се, че решението е постановено при неправилна преценка на събраните доказателства и установени факти. Посочва се, че в първоинстанционният акт не е бил обсъден доводът на ищеца, че в отговор на покана за плащане, ответницата е признала, че е сключила договор за посредничество с ищеца, което противоречи на изводите на съда за липсата на такъв договор. Навеждат се доводи, че не са били обсъдени редица представени по делото доказателства.

Твърди се, че договорните отношения се установявали от представения по делото протокол за проведени огледи от 18.12.2019 г. Оспорва се извода на първоинстанционния съд, че е сключен договор единствено за извършване на огледи, като такъв не е познат в търговската практика. Посочва се, че провеждането на оглед е първата стъпка от осъществяване на посредническата услуга. Навеждат се доводи, че неправилно били интерпретирани показанията 1 на свидетеля Д., че свидетелката е била поканена да сключи договор. Твърди се, че подписването на писмен договор би имало доказателствено значение за вече постигнатите между страните уговорки, но няма отношение към валидността им. Поддържа се, че практиката е да не се представят документи за имота до подписването на писмен договор с цел превенция срещу недобросъвестни клиенти, целящи избягване заплащането на възнаграждение.

Твърди се, че от представения протокол за проведени огледи се установява и че ответницата е поела задължение за заплащане на комисионно възнаграждение, ако пристъпи към покупката на процесния имот. Поддържа се, че е установено, че служител на ищеца е установил контакт с продавача, като единствената причина да не състои среща между него и ответницата е поведението на последната. Излагат се съображения, че се установява размерът на дължимото възнаграждение, като вещото лице по назначената съдебно-оценителска експертиза е посочил същия размер обичайно възнаграждение при сделки като процесната. Навеждат се доводи, че изповядването на сделката по нотариален ред не е задължително условие за изискуемост на вземането, и не е част от задължението на посредника, който следва единствено да осигури възможност за свързване на страните, имащи интерес от сделката. Посочва се, че документите във връзка с имота не са били предадени на ответницата поради отказа й да посети офиса на ищеца. Твърди се, че служител на ищеца е поддържал връзка с продавача Т.К., който го информирал, че ще бъде в София на 27.12.2019 г. Оспорва се извода на съда, че ответницата е сключила договор за посредничество с „Евтин дом“ ЕООД, с помощта на което дружество е придобила процесния имот. Навеждат се доводи, че интересът на възложителя по договор за посредничество е да бъде свързан с друго лице за сключване на сделката. Посочва се, че в случая ищецът е изпълнил това свое основно задължение, като не се стигнало до подписване на предварителен договор единствено поради поведението на ответницата. Евентуално навежда доводи, че е налице обедняване на ищеца за сметка на ответницата, която е избегнала заплащане на възнаграждение за посредничество. Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи главния иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 51, пр. 1 ТЗ, а в условията на евентуалност - иска по чл. 59 от ЗЗД qс присъждането на разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна А. Ф. М., в депозиран от нея отговор оспорва въззивната жалба като неоснователна и моли съда да я остави без уважение. Поддържа, че първоинстанционният съд е обсъдил пълно и всестранно всички доказателства по делото. Посочва, че в протокола за оглед от 18.12.2019 г. процесният имот е бил дописан, като огледът му е извършен по желание на ответницата, а не е предлаган от ищеца. Твърди, че съгласно заключението на вещото лице, търговската практика е била възнаграждението за посредничество да бъде заплащано едва след сключването на сделката, при проявено съдействие от страна на посредника.

Навежда доводи, че с оглед показанията на свидетеля Д., възнаграждение се заплаща единствено при подписване на договор, какъвто в случая не е налице.

Излага съображения, че е сключила договор за посредничество с „Евтин дом“ ЕООД, неоспорен от ищеца, по силата на който е придобила процесния 2 недвижим имот. Твърди се, че от свидетелските показания се установява, че ответницата провела разговор със свидетеля Д., който й поискал капаро от 300 евро, но отказал да й издаде документ за заплатената сума, както и че не е била организирана среща с продавача. Посочва, че никога не е твърдяла, че се отказвала от закупуването на имота, напротив, поради желанието си да придобие същия, се е обърнала към друг посредник. Моли съда да потвърди решението, с присъждане на разноски.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от надлежна страна и в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. По същество решението е правилно.

Производството е образувано по предявен от „ВАЛЕР“ ЕООД срещу А.

Ф. М. иск с правно основание чл. 79 ЗЗД вр. чл. 51, пр. 1 ТЗ за заплащане на сумата от 1 200 евро, представляваща възнаграждение по договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот идентификатор ***, находящ се в гр. Нови Искър, Столична община, кв. „Курило“, местност „Ласка“ , както и предявен в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД за заплащане на сумата от 1 200 евро, с която ответницата неоснователно се е обогатила за сметка на ищеца. В исковата молба се твърди, че между страните е сключен неформален договор за посредничество, като със съдействието на ищеца е бил извършен оглед на имота. Посочено е, че ответницата впоследствие е закупила имота, като е изключила посредника от сделката, съответно не е заплатила дължимото възнаграждение. Във връзка с евентуалния иск по чл. 59 от ЗЗД са изложени твърдения, че с горепосочената сума ответницата се е обогатила без основание за сметка на ищеца, като си е спестила заплащането на възнаграждение за посредничество.

В отговора на исковата молба са изложени доводи, че по делото не се установява сключването на договор за посредничество във връзка с процесния недвижим имот. Посочено е, че въпреки че е проведен оглед със съдействието на ищеца, ответницата е била тази, която е посочила процесния имот, с който била запозната от интернет страница за продажба на имоти. Наведени са доводи, че при поискване, служител на ищеца не е предоставил исканите документи за имота, нито е осъществил среща с продавача. Изложено е, че ответницата е била принудена да се обърне към друга агенция за недвижими имоти – „Евтин дом“ ЕООД, с чието съдействие имотът е бил придобит.

Направено е възражение че процесният имот и посоченото дължимо комисионно възнаграждение са били дописани в протокола за оглед.

По делото е представен съставен между страните по делото Протокол за извършени огледи от 18.12.2019 г. на имоти, намиращи се в гр. Нови Искър, м.

„Радеви круши“, както и на процесния имот, идентификатор № 3

***, находящ се в гр. Нови Искър, Столична община, кв.

„Курило“, местност „Ласка“. Съгласно чл. 1 от протокола, в случай, че купувачът или свързани с него лица решат да закупят един от посочените имоти, дължат на агенцията комисионна в размер на 1 200 евро. Тази сума е изписана ръкописно, като е задраскан първоначално посоченият с печатни букви размер на възнаграждението от 3 %.

Представен е и протокол за оглед на процесния имот, съставен между ищеца и собственика на имота Т.К.К., с който последният се е съгласил да предлага и рекламира със снимки имота. В чл. 3 от протокола е предвидено, че при подписване на предварителен или окончателен договор за имота с посредничеството на ищеца, продавачът дължи на „Валер“ ЕООД комисионно възнаграждение в размер на 1 000 евро.

Представен е договор за сътрудничество от 28.11.2019г., сключен между ответницата и „Евтин дом“ ЕООД, с който страните се съгласяват да си сътрудничат по осъществяването на покупко-продажба на имот – парцел 400 кв.м., гр. Нови Искът, кв. „Курило“, при продажна цена от 19 000 евро.

С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 22, том I, рег. № 505, дело 21/2020 г. от 03.02.2020 г. на М.П. – нотариус, с рег. № 236 на НК, Т.К.К. и В.В.Б.-К. продават на ответницата поземлен имот, идентификатор № ***, находящ се в гр. Нови Искър, Столична община, кв. „Курило“, местност „Ласка“, срещу продажна цена от 34 227 лв.

По делото е представен отговор на покана за плащане, в който ответницата е посочила, че не оспорва сключването на Договор за посредничество от 18.12.2019г., но поради липса на сключен договор за закупуване на имота със съдействието на ищеца, не му дължи комисионно възнаграждение.

За да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че макар да е установено сключването на неформален договор за посредничество за оглед с цел покупка, с възнаграждение от 1200 евро, условие за заплащането на възнаграждението е подписването на договор с ищцовото дружество, както и извършване на всички действия по посредничество, което не се установява по делото. Посочил е, че не се стигнало до подписване на предварителен договор между ответницата и продавача със съдействието на ищеца, нито между тези лица се е състояла среща. Намерил е, че по делото се установява, че сделката е осъществена със съдействието на друг посредник – „Евтин дом“ ЕООД.

Настоящият съдебен състав намира решението за правилно и законосъобразно, като съдът препраща към мотивите на СРС по реда на чл.

272 ГПК. С оглед доводите в жалбите, следва да се отбележи следното:

Съгласно чл. 49 ТЗ посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно трайната съдебна практика, договорът за посредничество се различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството следва да се разглежда като чисто фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, 4 както и фактическо изготвяне на необходимите документи за сключване на окончателен договор. Дейността на посредника се финализира със сключване на договор за продажба на съответния продукт - така решение № 54/10.09.2010 г. по т.д. № 267/2009 г. на ВКС, ІІ ТО. Съгласно доктрината и съдебната практика, предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързването на страните по сделката и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на определени действия. С оглед изложеното, в случая задължението на ищеца като търговски посредник включва не само свързване на страните и извършване на огледи на недвижими имоти, но и съдействие при уговаряне на условията на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и при сключване на окончателния договор.

С оглед правилото на чл. 154 от ГПК, в доказателствената тежест на ищеца е да установи сключването на договор за посредничество с посоченото в исковата молба съдържание. Настоящият съдебен състав намира, че в конкретния случай това обстоятелство не се установява. Действително, по делото не се спори, че ищецът е организирал огледи за ответницата, включително за процесния имот, извършването на които се удостоверява с протокола от 18.12.2019г., но това само по себе си не води до извод, че между страните е възникнала облигационна връзка за предоставяне на услуги по посредничество. Този извод на първо място следва от съдържанието на чл. 1 от протокола, съгласно който възнаграждението от 1 200 евро се дължи единствено, ако купувачът реши да закупи имота, която клауза, с оглед правилата на чл. 20 от ЗЗД, следва да се тълкува, че възнаграждението се дължи единствено ако имотът бъде закупен със съдействието на ищецапосредник. В този смисъл са и показанията на свидетелката К., че се дължи комисионна, когато имотът е закупен чрез агенцията. Отделно от това, ангажираният от ищеца свидетел Д. дава показания, че документите за имота се предоставят едва след подписването на комисионен договор. Следователно към момента на извършване на огледа, страните все още не са изразили окончателна воля за сключване на договор за посредничество. Едва след сключването на такъв договор, за ищеца възниква задължение да предприеме същински действия по посредничество – осигуряване и представяне на документите за собствеността и липсата на тежести върху имота, свързване на страните по бъдещата сделка и подпомагане при преговорите между тях, изготвянето на необходимите документи във връзка с бъдещата сделка и прочие. Именно по тази причина свидетелят Д. е отказал на ответницата по нататъшно съдействие по осъществяването на сделката.