Решение № 12595 от 25.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12595 гр. София, 25.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 58 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СВЕТЛАНА Й. БЪЧЕВА при участието на секретаря МАГДАЛЕНА ИВ. РАНГЕЛОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА Й. БЪЧЕВА Гражданско дело № 20251110108660 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по предявени от „М.Т.“ ЕООД срещу „Т.“ ЕООД искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: 7 200 лева – неплатена наемна цена, претендирана като дължима за периода 01.12.2024 г. – 28.02.2025 г. по сключен между страните Договор за наем от 27.02.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 13.02.2025 г. до окончателното плащане; 244,80 л е в а – неустойка за забава върху неплатените наеми вноски за периода 01.12.2024 г. – 28.02.2025 г., дължима на основание чл. 7 от договора за наем, и 2 745,78 лева – неплатена електрическа енергия за периода 14.05.2024 г. – 31.01.2025 г.

В исковата молба се твърди, че на 27.02.2024 г. между страните е сключен договор за наем, по силата на който ищецът „М.Т.“ ЕООД е предоставил на ответника „Т.“ ЕООД за временно възмездно ползване 115/219 идеални части от масивна двуетажна сграда, находяща се в гр. Н.И., ул.

„***********“ с идентификатор ************, със застроена площ от 219 кв.м., брой етажи: 2, предназначение: сграда за търговия, а наемателят се е задължил да заплаща наемна цена в размер на 2 400 лева с ДДС на месец.

Съгласно чл. 4 от договора наемната цена се заплаща до 5-то число на същия месец на посочената в договора банкова сметка, а ако този ден не е работен – в първия работен ден след тази дата. Съгласно чл. 24 от договора наемателят дължи заплащането на консумитивните разходи за ползването на помещения 1 от сградата, като се е задължил да монтира контролни уреди за изразходваната електрическа енергия и вода. В съответствие с чл. 11 от договора наемодателят е предал на наемателя наетите помещения съгласно уговореното предназначение, за което е съставен приемо-предавателен протокол. Твърди, че собственик на процесния недвижим имот е кооперация „**************“, с която ищецът има сключен договор за наем, съгласно който има правото да преотдава целия или част от наетия имот. До месец декември 2024 г. наемателят заплащал навреме дължимите наемни вноски, но след това преустановил плащанията. На 25.11.2024 г. ответникът бил уведомил ищеца, че е монтирал контролен електромер, като предвид обстоятелството, че изразходваната електрическа енергия е 2067 киловата към 25.11.2024 г., ищецът предполага, че ответникът е монтирал контролен електромер около началото на месец май 2024 г. Поради това, поддържа, че ответникът дължи суми за електроенергия за периода май 2024 г. – януари 2025 г. Съгласно чл. 7 от договора за наем при забава в плащането на наемната цена се дължи обезщетение в размер на 0,1 % от наемната цена за всеки просрочен ден след просрочието, но не повече от един месечен наем, или 2,40 лева на ден. Поради това, поддържа, че ответникът дължи неустойка за забава в плащането на наемната цена за месец декември 2024 г. в размер на 153,60 лева, изчислена за периода 06.12.2024 г. – 10.02.2025 г., 81,60 лева неустойка за забава в плащането на наемната цена за месец януари 2025 г., изчислена за периода 06.01.2025 г. – 10.02.2025 г. и 9,60 лева неустойка за забава в плащането на наемната цена за месец февруари 2025 г., изчислена за периода 06.02.2025 г. – 10.02.2025 г.

От страна на ответника се оспорват предявените искове. Поддържа, че правото на ищеца да преотдава под наем имота е прекратено най-късно на 15.11.2024 г. поради прекратяването на договора между ищеца и „**************“, която кооперация е собственик на процесния имот.

Твърди, че с покана, получена от ищеца на 26.09.2024 г., кооперацията е поканила ищеца да й предостави строителни книжа, които да докажат законността на извършените в сградата преустройства и промени, за което на ищеца е бил предоставен 15-дневен срок. С повторна покана, получена от ищеца на 23.10.2024 г., „**************“ отново е предоставила срок за представяне на строителни книжа, но такива не са представени. Поради това се счита, че най-късно на 15.11.2024 г. договорът за наем между кооперацията и ищеца е прекратен, и правата на дружеството ищеца да преотдава под наем процесния имот са прекратени. Твърди, че по предявен на 06.12.2024 г. иск на кооперация „**************“ срещу „М.Т.“ ЕООД /сега ищец/, за предаване на държането на процесния имот поради прекратените облигационни отношения, е образувано т.д. № 126/2025 г. по описа на СГС. За прекратяването на договора за наем между ищеца и кооперацията ответникът 2 бил уведомен от последната, поради което с имейл от 03.01.2025 г- ответникът е уведомил ищеца, че прекратява договора за наем, на основание т. 37 от същия.

Оспорва твърдението на ищеца, че е предал на ответника наетите помещения с приложения към исковата молба приемо-предавателен протокол, и поддържа, че същият е подписан по време на сключване на договора, и не е следствие от извършен от страните оглед на наетите помещения. С имейл от 03.12.2024 г. ответното дружество упражнило правото си на задържане, като е отказало да заплати дължимия месечен наем, докато ищцовото дружество не му предостави оригинал на приемо-предавателен протокол с изискуемото съдържание. На 09.12.2024 г. ищецът изпратил на ответника приложения към исковата молба приемо-предавателен протокол, но с имейл от 13.12.2024 г. ответникът уведомил ищеца, че счита, че ищецът не е изпълнил надлежно задължението си.

По отношение на иска за заплащане на консумативи поддържа, че посоченият във фактурата клиентски номер и адрес са недостатъчни, тъй като на адреса има повече от един абонати, а посочените количества електрическа енергия във фактурите се отнасят до целия имот, находящ се на адреса, а не само до ползвания от ответника.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, намира от фактическа и правна страна следното:

Според неоспореното съдържание на представения документ на договор, на 27.02.2024 г. страните са сключили Договор за наем на недвижим и м о т (л.8-14), според който ищецът „М.Т.“ ЕООД е отдал под наем за възмездно ползване на ответника „Т.“ ЕООД 115/219 идеални части от масивна двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. Н.И., ул. „***********“ с идентификатор ************, със застроена площ от 219 кв.м., брой етажи:

2, с предназначение: сграда за търговия. В преамбюла на договора е посочено, че наемодателят „М.Т.“ ЕООД е наемател за срок от десет години на недвижимия имот съгласно Договор за наем от 01.11.2022 г., сключен с кооперация „**************“ като наемодател, и съгласно т. 3.2, б. „ж“ от този договор за наем има право да преотдава част от недвижимия имот.

Съгласно чл. 3 от договора за наем от 27.02.2024 г., за предоставеното ползване на имота наемателят се задължава да заплаща месечна наемна цена в размер на 2 000 лева без ДДС. Съгласно чл. 4 наемната цена за съответния месец се заплаща до 5-то число на същия месец, а ако този ден е неработен – в първия работен ден след тази дата, като е предвидено задължение за ищеца да издава фактури, които да предоставя на ответника фактура в срок не по-късно от 3-я ден от месеца, за който се отнася, като при неспазване на този срок, срокът на ответника за плащане се удължава със съответния брой дни.

3

Съгласно чл. 7 при забава в плащането на наемната цена, уговорена като размер и начин на плащане в чл. 3, чл. 4 и чл. 5 от договора наемателят дължи неустойка за забава в размер на 0,1 % от наемната цена за всеки просрочен работен ден след просрочието, но не повече от един месечен наем.

Съгласно чл. 9 договорът се сключва за срок от пет години, считано от датата на неговото подписване.

Съгласно чл. 11, предаването на имота ще бъде извършено до пет дни от датата на подписване на договора, като за целта страните ще подпишат приемо-предавателен протокол, в който се описва състоянието на имота, добавя се снимков материал, включително показанията на електромер, водомер, топломер (ако е наличен) . Изрично е посочено, че Приемопредавателният протокол (по образец съгласно Приложение № 1 към договора) ще представлява неразделна част от договора. Относно състоянието, в което имотът следва да бъде предаден от наемодателя, страните са се съгласили с клаузата на чл. 10 от договора.

Съгласно чл. 24 наемателят се задължава да заплаща всички консумативи/разходи, свързани с ползването на имота – вода, електрическа енергия, Сот – охрана и други. Наемателят се задължава да инсталира контролни уреди за измерване на изразходваната електрическа енергия и вода.

Съгласно клаузата на чл. 37, договорът се прекратява едностранно от наемателя, с писмено уведомление до наемодателя с незабавен ефект, ако след сключването на договора наемателят узнае, че наемодателят няма право да преотдава част от имота.

Видно от представения по делото, подписан от двете страните Приемопредавателен протокол (л.15-17) чието авторство не се оспорва, на 27.02.2024 г., ищецът е предал на ответника 115/219 идеални части от масива двуетажна сграда, находяща се в гр. Н.И., ул. „***********“. В приемо-предавателния протокол графите относно състоянието, в което се предава имота, констатираните недостатъци, данните относно измервателните уреди, другите особености и документите, които са предадени на наемателя при предаването на наемния обект не са попълнени.

От представените по делото фактури (л.28-36) се установява, че на името на ищеца-наемодател са начислени задължения за консумирана електрическа енергия от електромер № 22329092 , снабдяване с електрическа енергия и разпределение на електрическа енергия за имот, находящ се в гр.

Н.И., ж.к. „*****“ за периода 14.05.2024 г. – 31.05.2024 г. в общ размер на 2 745,78 лева.

От представената фактура (л.103) се установява, че на името на ищеца са начислени задължения за консумирана електрическа енергия от електромер № 4

17957391, находящ се в гр. Н.И., ж.к. „*****“ за периода 12.11.2024 г. – 11.12.2024 г. в размер на 987,39 лева.

Съгласно заключението на съдебно-счетоводната експертиза (л.111113) , което съдът кредитира като компетентно изготвено и обосновано, процесните 3 бр. фактури на клиент „Т.“ ЕООД за периода м. 12.2024 г. – м.1.2025 г. са надлежно осчетоводени в счетоводството на ищеца, но не са осчетоводени в счетоводството на ответника, в което няма данни за извършени плащания по тях и не е ползван данъчен кредит. За месец февруари 2025 г. ищецът не е издал фактура за наем и консумативни разходи. Изчислената от вещото лице общо дължима неустойка по процесните фактури е 163,20 лева., като неустойките са посочени от вещото лице и поотделно.

Съгласно допълнението към заключението на съдебно-счетоводната експертиза (л.132), за периода 01.01.2024 г. – 31.07.2025 г. в счетоводството на ответника са отразени платени на ищеца фактури за периода м.3.24 г. – м.11.2024 г. на обща стойност 14 400 лева.

Съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза (л.137140), от приложените от страна на ищеца „М.Т.“ ЕООД фактури за електроенергия в периода 14.05.2024 г. – 31.01.2025 г. се установява, че за този период ищецът е бил клиент на „**************“ ЕАД, което е видно от номера на двата електромера и двата клиентски номера. На въпросите колко контролни електромера са прикачени към електромера, собственост на „**************“ ЕАД, каква енергия е ползвана в периода от 14.05.2024 г. до 25.11.2024 г. и за периода от 15.11.2024 г. до 31.01.2025 г., и колко енергия е потребил обектът, нает от „ *********** “ ЕООД за периода от 14.05.2024 г. до 31.01.2025 г., не може да бъде даден отговор, тъй като по делото няма такава информация. При разпита си в съдебното заседание, проведено на 18.02.2026 г., вещото лице дава обяснения, че не е извършило оглед на място, тъй като не му е оказано съдействие от управителя на ищцовото дружество, който заявил, че не могат да отворят таблото на електромера, при което вещото лице посочило кого трябва да потърсят за отваряне на таблото на електромера, но не последвало нищо.