Решение № 1720 от 29.11.2025, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 1720 гр. Русе, 29.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Татяна Т. Илиева при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело № 20254520102805 по описа за 2025 година

Предявени са искове с правно основание чл.231 и чл.232, ал.2 от ЗЗД.

Ищецът К. В. Т. твърди, че с Договор за наем на недвижим имот от 20.05.2024 г. предоставил на ответника жилище срещу месечен наем 300 лева в гр. Р., ул.“М.ЕМ.“ 9, бл. „П.“, вх.1, ет.8, ап.Г. Договорът бил сключен с времетраене до 20.05.2025 г. В него било предвидено прекратяване с едномесечно писмено предизвестие от всяка страна.

Съгласно чл.6.1 от договора, ищецът прекратил действието му от 20.10.2024 г., като всичко следващо било при прекратен договор за наем. Въпреки противопоставянето му, вместо през октомври 2024 г., наемателят продължил ползването на наетия имот до 10.05.2025 г., когато ищецът получил ключовете от имота. Както и при влизането в жилището, така и при напускането му, наемателят не подписал Приемо-предавателен протокол. Същият дължал на ищеца обезщетение в размер на един месечен наем - 300 лева за това, че е продължил ползването на наетия имот до 10.05.2025 г., въпреки че е получил предизвестие за прекратяване на договора още на 20.10.2024 г., а освободил имота на 10.05.2025 г. Към посочената дата, за периода 20.04.2025 г.- 10.05.2025 г. наемът бил в размер на 200 лева и не бил платен от наемателя. На основание чл.231, ал.1 от ЗЗД ищецът претендира и обезщетение поради замърсяване на стени и тавани на имота. Паркетът бил силно замърсен и се нуждаел от циклене и лакиране. Поради неизпълнение на чл.6, т.1 от договора, наемателят губел правото на възстановяване на депозита, защото не освободил имота през октомври 2024 г.

Предвид постъпилата молба-уточнение, моли да бъде постановено решение, с което ответникът да бъде осъден да му заплати сумите: 200 лева, представляваща 1 наемна цена за периода 20.04.2025 г. - 10.05.2025 г.; 800 лева - стойност на щети върху паркет за циклене и за лакиране; 1100 лева общ в размер претенция за обезщетение поради замърсяване на стени и тавани. Претендира и направените по делото разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответникът, чрез назначения му особен представител, депозира отговор на исковата молба, в който оспорва допустимостта и основателността на предявените искове. Твърди, че липсва активна процесуална легитимация на ищеца, тъй като не са представени доказателства за неговата процесуална правоспособност. Представено било пълномощно за отдаване под наем на недвижим имот, което не било доказателство за надлежко упражнявано право на иск.

Ответникът оспорва истинността на представения договор за наем относно авторството на положения подпис за „наемател“. Нямало и доказателства, че ищецътнаемодател е изпълнил основното си задължение по договора - да е предал на наемателя-ответник държането на процесния имот и то в състояние, съответно на уговореното между страните. При липса на подписан протокол, от който да е видно, че имотът и описаните в исковата молба движими вещи са в добро състояние твърди, че имотът и движимите вещи били предадени в състоянието, в което са към датата на предявяване на исковата молба. Дори да се установи, че договорът за наем е действителен и ответникът е ползвал имота, оспорва описаните вреди на жилището да са причинени от него. Оспорва имотът да е предаден на ответника в ново и чисто състояние. В настоящия случай не били налице факти, които да породят задължението на наемателя за заплащане на сумите, посочени в исковата молба и молбатауточнение. Не били налице и доказателства, от които да бъде направен извод, че в периода 20.05.2024 г. - 10.05.2025 г. ответникът е ползвал обекта, предмет на договора за наем, поради което не дължал суми като обезщетение за ползването на имота. В процесния случай ищецът не бил предал държането върху имота, поради което липсвало основание за заплащане на суми за претендирания период, както и за заплащане на заявените в исковата молба суми във връзка с ползването му. Според ответника, нямало причинено от него увреждане във връзка с ползването на процесния имот или виновно, поради което исковете се явявали неосноватетни. Дори и да били налице замърсявания върху имуществото на наемодателя, то не било в степен да се купува ново или да се обезщетява по пазарни цени, както се претендирало в исковата молба. В случай, че по делото се установи плащане на депозит от 300 лева, с отговора ответникът прави възражение за прихващане на сумата.

С оглед изложеното особеният представител на ответника счита, че по делото не са налице доказателства за наличието на всички необходими предпоставки за осъждането му да плати суми на ищеца, произтичащи от фактическо предаване държането върху имота на наемателя, както и ползване на имота от наемателя за посочения в исковата молба период, както и нанесени вреди от ответника в претендирания в исковата молба размер.

2

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за установена следната фактическа обстановка:

Към исковата молба ищецът прилага Договор за наем на недвижим имот от 20.05.2024 г., сключен между него като наемодател и ответника като наемател, по силата на който на последния е предоставен за ползване по предназначение двустаен апартамент, находящ се в гр.Р., „М.Е.“, бл.“П.“, ет.8. Съгласно контракта, наемателят се задължава да ползва имота с грижата на добър стопанин и да го поддържа в добро състояние, като извършва необходимите текущи ремонти и поправки за своя сметка.

Уговорен е месечен наем в размер на 300 лв., платим до 20-25-то число на месеца и срок от 12 месеца, след изтичането на който договорът се счита продължен автоматично за същия срок, ако никоя от страните не възрази за това до две седмици преди изтичането на всеки период. Предвидено е прекратяване на договора с едномесечно писмено предизвестие.

Съгласно чл.7.1 от контракта, в деня на подписването му наемателят дава на наемодателя безлихвен депозит в размер на 300 лв., който се възстановява след изтичане срока на договора, като от него се приспадат или дължат евентуално дължимите и неизплатени от наемателя такси и други задължения, съгласно чл.3.3 от договора или за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на повреди и други щети на имота.

Уговорено е промени в контракта да се правят в писмена форма /анекси/, валидна ако е подписана от двете страни. Макар договорът да предвижда предаването на имота на наемателя и от него да става с приемо-предавателен протокол, такъв не е подписван от страните.

На 20.09.2024 г. на ответника е връчена покана /с писмо с обратна разписка/, с която ищецът прекратява действието на договора за наем с едномесечно предизвестие.

С допълнителна молба ищецът представя по делото и анекс, подписан от него и ответника на 29.11.2024 г., с който месечният наем е увеличен на 340 лв.

Предвид направеното в отговора на исковата молба оспорване на подписа на ответника върху процесния договор за наем, по делото е прието и неоспорено заключението по назначената графологична експертиза. Според същата подписът, положен от името на Г. Н. П. в графа „Наемател“ в договора за наем от 20.05.2024 г., в анекса към него от 29.11.2024 г., както и в графа „получател“ в известието за доставяне от 10.09.2024 г., е изпълнен именно от ответника по делото.

В качеството на свидетели са разпитани съпругата на ищеца – З. Е. и В. П.управител на агенция за недвижими имоти „Реал България Пропърти“. Първата от тях излага твърдения, че е присъствала на сключването на договора за наем с ответника.

Той постоянно не плащал наема, тока и водата, затова му изпратили предизвестие да се маха. Същият дошъл с майка си да плаче да остане и заради децата му им казали да 3 останат. Напуснал имота на 20.04.2025 г., но отказал да подпише приемопредавателния , защото много бързал. Щял да направи ремонт и да освежи. После изобщо не се явил, когато трябвало да предаде ключовете, а ги оставил на майка си.

Предали апартамента на наемателя в добро състояние, паркетът в хола и кухнята не бил циклен, но бил свеж. При освобождаването на апартамента по паркета имало мазнотии, залято с вина, бил черен и трябвало да се цикли и лакира. Стените били с тъмни петна, таваните опушени от цигари.

Свид.П. от своя страна твърди, че м.май 2024 г. отишъл да види апартамента, който ищецът отдавал под наем. Имотът бил в прилично състояние, обзаведен, стените били с тапети, в перфектно състояние. Паркетът в стаите бил хубав, оригинален, санитарният възел също бил перфектен. Първата половина на месец май тази година ищецът пак го извикал да види апартамента. В него не можело да се влезе – стени, подове, санитарен възел, погнуса. Покрай леглата по стените все едно било мазано с ръка нарочно. Стените и паркетът били много зле, таваните опушени, потъмнели от цигари. Всичко било с дебел непочистваем слой. Плоскостите от окачения таван в банята вече не били бели, а на влажни петна.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Ангажирените по делото доказателства, в това число и приетото експертно заключение, безспорно установяват, че страните са били в договорни отношения по п о в о д сключен договор за наем на жилищен имот, подробно описан по-горе.

Съобразно уговореното в него, ищецът прекратил действието на контракта с едномесечно предизвестие, считано от 21.10.2024 г. От изявленията на К. Т. в съдебно заседание, както и от свид.показания на съпругата му З. Е. се установява, че въпреки прекратяването на наемното правоотношение между страните, със съгласието на наемодателя наемателят останал да ползва имота до 20.04.2025 г., като от 29.11.2024 г., съобразно приложения Анекс, наемът бил увеличен на 340 лв.

Според разпоредбата на чл.236, ал.1 ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Настоящият случай е именно такъв. С напускането на имота от страна на наемателя и връщането на ключовете чрез майка му следва да се приеме, че наемното правоотношение между страните, прекратено с изтичането на предизвестието, е било подновено за неопределен срок и впоследствие прекратено на 20.04.2025 г. с освобождаване на имота, поради което и ответникът не дължи на ищеца наем за претендирания период до 10.05.2025 г. Предявеният иск за заплащане на наемна цена от 200 лв. като неоснователен следва да се отхвърли.

Ищецът претендира и обезщетение за повредите и замърсяванията в имота, на 4 основание чл.231, ал.2 ЗЗД.

Съдът намира тази претенция за основателна, доколкото чрез ангажираните гласни доказателства се установи състоянието, в което се е намирал имотът при сключване на наемния договор и това, в което е оставен след напускането му от семейството на наемателя. Искът обаче се явява недоказан по размер. Съдът не разполага със специални знания за определяне стойността на разноските, необходими за циклене и лакиране на паркет, относно преценката дали това изобщо е необходимо, както и относно какви точно дейности са необходими за отстраняване замърсяванията п о стени и тавани /дали само почистване или боядисване и подмяна на панели/ и на каква стойност. При остойностяване обезщетението за причинени в имота имуществени вреди е необходимо да бъде съобразен и полученият от наемодателя депозит от 300 лв. при сключването на наемния договор, задържани от него при прекратяването му.

Предвид горните съображения, съдът намира, че всички претенции на ищеца следва да се оставят без уважение като недоказани.

Съобразно изхода от спора, направените от ищеца разноски по делото следва да останат в негова тежест.

Мотивиран така, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявените от К. В. Т., с ЕГН **********, против Г. Н. П., с ЕГН **********, искове за заплащане на сумите: 200 лева, представляваща наемна цена за периода 20.04.2025 г. - 10.05.2025 г., 800 лева обезщетение за вреди върху паркет за циклене и лакиране и 1100 лева обезщетение поради замърсяване на стени и тавани.