Решение № 449 от 09.04.2020, Окръжен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№………./09.04.2020 г. гр. Варна

В И М Е Т

О Н А

Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,

ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХІІ в открито съдебно заседание, проведено на шести март през две хиляди и двадесета година, в състав:

СЪДИЯ: НЕЙКО Д. при секретар Галина Стефанова, и прокурора като разгледа докладваното от съдията гражданско дело №

2612 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са искове от В.Т.Т. и Н.Т.Т. срещу А.В.С. и С.Н.В. за приемане за установени правата на собственост на ищците върху недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ул. "К.Д." № 7, представляващ кафе-сладкарница на първия наземен етаж в жилищна сграда в груб строеж, със застроена площ от 85.64 кв. м, прилежаща изба с полезна площ от 27.75 кв. м, при общи граници, очертани с контур в червен цвят по комбинирана схема, изготвена от инж. Т. О.на 28.01.2019 г., ведно с 10.3117 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, построена в УПИ № II-6 в кв. 155 по плана на XI м. р. на града, при граници на дворното място: УПИ №№ III-7, VII-11, VIII-12 и XVIIII-4, основани на твърдения за придобиване чрез договор за дарение, сключен на 11.05.2007 г. с нотариален акт № 79, т. 2, peг. 4515, дело № 240/11.05.2007 г. на ВН № 196, евентуално за отричане собствеността на ответниците върху същия имот, по чл. 124, ал. 1 ГПК, с присъждане разноски.

Ответниците оспорват исковете и претендират заплащане на разноски.

Предявяват възражения, основани на твърдения, че са придобили правото на собственост върху имота чрез договор за продажба, сключен на 01.08.2003 г. с нотариален акт № 34, т. II, peг. № 7374, дело № 202/2003 год. на нот. Л. Гонова, евентуално по давност чрез добросъвестно владение от 01.08.2003 г. до 2009 г., евентуално чрез обикновено владение от 01.08.2003 г. до 2014 г. Оспорват идентичността на имота, придобит от праводателите на ищците и процесния.

Ищците оспорват възраженията. Сочат, че незавършеният строеж е бил безстопанствен.

По същество страните поддържат становищата.

Ищците представят бележки.

Съдът, като взе предвид представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Положителният иск и отговорът са допустими и надлежно предявени.

По същество:

От представения от ищците заверен препис (л. 34) се установява, че на 10.03.1998 г. е сключен договор с нот. акт № 172, т. II, дело № 1107/1998 г. ВН, черз който Д.К., Костадин К. и Катинка Панайотова са заявили, че учредяват на ЕТ "Рита-89 - Недялко Недялков" право на строеж за обект в сградата, предвидена по КЗСП и одобрен проект срещу задължението да построи сградата със свои сили и средства, а търговецът е заявил, че приема правото на строеж за сградата. Учредителите са запазили права на строеж върху по един апартамент.

Актът и датата на одобряване на проекта не са посочени. Проектът не е описан сред документите, представени при сключване на договора.

От представения от ищците в заверен препис (л. 18) констативен протокол № ОД 04.02-05 от 30.10.2018 г. на район "Одесос" на Община Варна, е видно, че в УПИ е построена жилищна сграда на пет етажа и терасовиден, в груб строеж до покрива, включително, без одобрени инвестиционни проекти и без разрешение за строеж, за която е подадено заявление от 15.01.2004 г. за узаконяване. Въз основа на констативния протокол е издадено удостоверение. В писма от 17.09.2019 г. (л. 149) длъжностните лица в района и от 17.10.2019 г. и от 05.11.2019 г. тези от общината (л. 150 и л. 497) сочат, че в архивите не са предадени за съхранение строителни книжа за тази сграда.

В учебната литература се приема, че обект на построяването и придобиването може да бъде цяла сграда или обособен обект в сграда (П., Вл., М. В.. Вещно право.

Помагало. С.: Сиби, 2017, с. 115-116).

Съдът приема, че в случая съсобствениците на парцела са учредили на търговеца право на строеж за цялата сграда, предвидена за застрояване по действащия план и по архитектурен проект, който е следвало да бъде одобрен, с изключение на трите апартамента, за които взаимно са си учредили права на строеж.

При проверка от външна страна не се установява договорът да страда от пороци, водещи до нищожност. Търговецът е придобил отстъпеното право.

От представения от ищците заверен препис (л. 33) се установява, че на 28.06.1999 г. е сключен договор с нот. акт № 23, т. II, рег. № 3800, дело № 245/1999 г. ВН № 011, чрез който ЕТ "Рита-89 - Недялко Недялков" е следвало да прехвърли на Иван Р. П. правото на строеж за магазин № 1 на партерния етаж с принадлежащите му санитарни възли: баня-тоалет, с площ от 33.50 кв. м, при граници на имота: на северозапад - улица и изток - калкан, стълбищна площадка, кафе-сладкарница, ведно с принадлежащите ид. части срещу платена цена. В акта е вписано, че сградата е на етап груб строеж.

В декларация, представена в производството по узаконяване (л. 205) Д.К. е заявил, че строежът е завършен до покрив през м. март 1999 г. Поради това съдът приема, че сградата е била завършена до покрив.

Правото на строеж е ограничено, но не е по-малко по обем от правото на собственост. То съдържа в себе си собствеността в латентен вид. Поради това изявлението за прехвърляне правото на строеж съдържа в себе си изявление за прехвърляне и на собствеността върху построеното. Съдът приема, че само обстоятелството, че сградата вече е била построена не опорочава договора (обратно решение № 334 от 1.10.2012 г. на ВКС по гр. д.

№ 1011/2011 г., I г. о., ГК към решение

№ 1131 от 27.VII.1995 г. по гр. д. № 743/95 г., IV г. о. и П., Вл. Вещното право на строеж – някои въпроси за дискусия. – Нотариален бюлетин, 2003, № 2, с. 30). лист втори от решение от 09.04.2020 г. по гр. д. № 2612/18 г. на ВОС, ХII-ти с-в Границите на магазин № 1 по ел. част от работния проект за узаконяване заснемане партера от 2005 г. на л. 453 са сходни с тези по разпределението на партера в жълта папка, приложена към корицата на делото с други документи, които са съгласувани през 2002 г. По разпределението от 2002 г. другият обект на партерния етаж е кафе-сладкарница, а магазин № 1 граничи и с вътрешния двор.

Магазин

№ 1 по В и К част от работния проект узаконяване заснемане партера от 2002-2003 г. на л. 486 е свързан със склад и канцелария. По това разпределение вместо кафе-сладкарница са предвидени друг магазин, проход от входа на сградата до вътрешния двор и обща стая.

Съдът приема, че в нотариалния акт магазин № 1 е описан по проекта за разпределение на партера на л. 453 и в жълтата папка.

Според заключението на в. л. арх. Т.-И. на л. 574 обектите на партера могат да бъдат обособени по проекта-заснемане на л. 486.

В обясненията си (л. 586) вещото лице сочи, че проектът в жълтата папка и по л.

453 не може да бъде изпълнен т.е. такова разпределение на партера не може да бъде одобрено, тъй като по него етажните собственици нямат достъп до вътрешния двор.

Съгласно чл. 98, ал. 1, т. 1 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони в многофамилните жилищни сгради се осигурява комуникация за общо ползване в хоризонтално и вертикално направление (входно пространство и др.).

Съдът приема, че изискването може да бъде изпълнено само ако по проекта бъде предвиден достъп през партера до вътрешния двор.

Разпределението на сградата е предназначено да осигури упражняване на правата върху отделните обекти.

В съдебната практика се приема, че до общите части по предназначение, с оглед необходимостта от извършването на ремонтни работи, достъп следва да имат всички етажни собственици (решение № 902 от 2.10.2008 г. на ВКС по гр. д. № 39/2007 г., I г. о., ГК).

В съдебната практика се приема още, че част от дворното място може да служи за поддръжка и пълноценно ползване дори на обект на суперфициарен собственик (решение № 363 от 17.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 663/2010 г., I г.о., ГК) т.е. общият достъп през партера до вътрешния двор е необходим във всички случаи.

Приемало се е също, че съС.ие, при което етажният собственик е лишен от достъп до обща част, е противоправно, но то не може да бъде прекратено, ако е установено с одобрен проект, въз основа на съгласие, дадено от засегнатия собственик, макар че одобряването е в нарушение на правилата и нормите по проектиране и строителство (решение № 243 от 23.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 197/2012 г., II г. о., ГК). Прието е, че този въпрос излиза извън компетентността на съда (обратно ТР № 31/84 г. от 6.II.1985 г. по гр. д. № 10/84 г., ОСГК, но само за случаите на непримиримо и нетърпимо противоречие).

В случая обаче не е дадено съгласие и не е одобрен проект. Поради това по проекта-заснемане за узаконяване следва да бъде предвиден достъп през партера до вътрешния двор и с оглед упражняване на правата върху отделните обекти в етажната собственост.

В обобщение магазин № 1, предмет на прехвърлянето, не може да бъде обособен в самостоятелен обект по одобрен проект. По проекта, който може да бъде одобрен магазин № 1 е част от по-голям магазин, заедно с допълнителна складова площ и канцелария.

Предметът на договора: магазин № 1 е правно невъзможен (ТР № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК), но окончателният извод следва да бъде направен след анализ и на следващите обстоятелства.

Договорът е вписан на 28.06.1999 г.

От представения от ищците заверен препис (л. 32) се установява, че на 08.07.1999 г. е сключен договор с нот. акт № 135 т. Ill, peг. № 3272 дело № 545 от 1999 г. на ВН № 147, чрез който ЕТ "Рита-89 - Недялко Недялков" е следвало да прехвърли на С.В.Т. магазин № 1 на партерния етаж с обща застроена площ от 56 кв. м, съгласно одобрения архитектурен проект, състоящ се от магазин, баня-тоалет и склад, при граници на имота: калкан, стълбищно помещение и коридор, обща стая и вътрешен двор и магазин №2 на същия етаж с площ от 62.75 кв. м, състоящ се от магазин, баня-тоалет и склад, при граници на имота: улица, вътрешен двор, коридор и стълбище, ведно с принадлежащите ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж срещу платена цена.

Съдът приема, че магазините не са описани по разпределението на партера по заснемането от 2005 г. на л. 453, сходно с това в жълтата папка, приложена към корицата на делото, тъй като по тях на партера няма коридор. Магазините са описани по разпределението по заснемането от 2002 г. на л. 486 от делото.

От представения заверен препис (л. 26) е видно, че е сключен договор на 11.12.2000 г. с нот. акт № 72, т. IV, рег. № 7181, дело № 696/2000 г. ВН № 147, чрез който С.Т. и съпругът й Т.Т. е следвало да прехвърлят на С. Желев Атанасов собствеността върху магазин № 1, но с площ не 56 кв. м, а 35.50 кв. м, а при същите граници, описани в нотариалния акт, чрез който се е легитимирала С.Т.: калкан, стълбищно помещение и коридор, обща стая и вътрешен двор, срещу платена цена.

Границите на магазина са описани по разпределението на л. 486, а застроената площ – по това на л. 453, сходно с това в жълтата папка.

В показанията си свидетелката С.Т. сочи, че договорът от 1999 г. е сключен от нея, но преговорите са водени със съпруга й, а за втория договор въобще не помни (л. 543).

В показанията си (л. 516) свидетелят Т.Т. сочи, че е купил сладкарницата, която е съществувала на място, а по-малкото помещение е било на И.П. т.е. описва обектите по разпределението на л. 453, сходно с това в жълтата папка. Когато по-късно станало ясно, че магазин № 1 вече е бил продаден, Тодорови го прехвърлили привидно, за да се изключи спорът с П., на посочено от него лице. Т. сочи, че нямал нищо против, защото отпаднало задължението за доплащане, а и той се интересувал само от кафе-сладкарницата. Така, независимо, че договорът от 08.07.1999 г. е сключен за два магазина, който могат да бъдат обособени, чрез договора от 11.12.2000 г. Тодорови също са се позовали на разпределението на партера, което не може да бъде одобрено. Второто изявление има значение, защото при сключването на първия договор, макар че са посочени магазините, те реално заемат целия партерен етаж. лист трети от решение от 09.04.2020 г. по гр. д. № 2612/18 г. на ВОС, ХII-ти с-в Следователно намерението на купувача и сега, 20 години по-късно, е за придобиване на сладкарницата, която не може да бъде обособена по проект и той въобще не помни, че предмет на договора са два магазина (л. 517), нито пък смята, че трябва да знае или да се съобразява с проект (л. 516, гръб).