Решение № 41 от 27.01.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 41 гр. Несебър, 27.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20252150100853 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

От ищеца Ф.А.С. срещу ответника „С.К.В.“ ООД, е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД - да се обяви за окончателен сключен между страните предварителен договор от 17.10.2005 г. за продажба на 77/5568 кв.м. ид.ч. от дворно място, представляващо УПИ III-8035 в кв. 44 по плана на с. Свети Влас - Юг, общ, Несебър, с площ от 5568 кв.м., с граници, съгласно Заповед за одобряване на регулацията № 208/20.12.2000 г.: УПИ – IV-8034, УПИ – II-общински, улица и край на регулацията, а съгласно последваща Заповед № 560/06.11.2003 г. на Кмета на Община Несебър, при граници: УПИ – IV-8037, УПИ – XII-8036, УПИ – II-общински, улица и край на регулацията, идентичен с ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с ид. № *** по КККР на гр. Свети Влас, общ.

Несебър, обл. Бургас, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005 г. на изп.директор на АК, последно изменение засягащо ПИ със Заповед № КД-14-02/23.03.2006 г. на началника на СК – Бургас, който предварителен договор е обективиран в Договор за покупко-продажба на недвижим имот, вписан под Акт № 60, том XXVI, дело № 5171/17.10.2005 г. на СВ при РС Несебър. Ищецът излага, че по силата на посочения договор придобил от ответното дружество собствеността по отношение на Апартамент № А-23 в сграда-група „А“ в УПИ III-8035 в кв. 44 по плана на с. Свети Влас - Юг, общ, Несебър, с площ от 5568 кв.м., като съгласно обективираните в акта договорни клаузи ответникът се задължил да прехвърли на ищеца и описаната собственост в земята срещу продажна цена от 4004 евро след изтичане гратисния период, предвиден в т.3.1. от Приложение VI от Договора за присъединяване на РБ към ЕС. Твърди се, че предвиденото отлагателно условие за сключване на окончателен договор настъпило на 01.01.2012 г., което пораждало интерес за ищеца от претенцията. С тези доводи моли предявеният иск да бъде уважен. Претендира разноски. Отправя се възражение за прекомерност на претенцията за разноски на другата страна.

В срока по чл. 131 от ГПК от ответника „С.К.В.“ ЕООД е депозиран писмен отговор, с 1 който с е взема становище за неоснователност на претенцията. Не се оспорва наличието на описания от ищеца предварителен договор и настъпването на отлагателното условие за сключване на окончателен такъв на 01.01.2012г. В този смисъл се релевира възражение за погасяване по давност на породеното в полза на ищеца право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Изрично се посочва и че ищецът е гражданин на Великобритания, която понастоящем не е държавачлен на ЕС. От съда се иска да отхвърли претенцията. Претендират се разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по договора, настъпилия падеж за сключване на окончателния договор. Ищецът следва да докаже, че продавачът е собственик на процесния имот.

Видно от нотариален акт, вписан в Служба по вписванията гр. Несебър с вх. рег. № 6735 от 17.10.2005г., акт № 60, том XXVI, дело № 5171/2005г. (на л. 5 – л. 7 от делото) „С.К.В.“ ООД прехвърлило на Ф.А.С. собствеността върху апартамент № А-23, на първи етаж в секция 1 на жилищна сграда – група „А“, със застроена площ от 65,68 кв. м., ведно с 2,68 % идеални части от общите части на сградата и съответното право на строеж на имота, който имот представлява УПИ III-8035 в кв. 44 по плана на с. Свети Влас – Юг, с площ от 5568 кв. м. В пункт 2 от нотариалния акт фигурира уговорка между страните, според която „С.К.В.“ ООД се задължава на основание чл.

19 от ЗЗД (в рамките на продажната цена по договора) да прехвърли на Стоун по нотариален ред прилежащите към апартамента 77/5568 кв. м. идеални части от дворното място, в срок от 3 месеца след отпадане на нормативните пречки, а именно: след изтичане на гратисния период, предвиден в т. 3.1 от Приложение VI на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

От нотариален акт № 90, том VII, рег. № 5236, дело № 1188/2003г. от 03.11.2003г. на ноитариус Мария Бакърджиева (на л. 8 – л. 9 от делото) се установява, че „Съни Коуст Вилас“ ООД придобило собствеността върху посочения имот на 03.11.2003г.

От приложена по делото скица на поземлен имот (на л. 10 – л. 17 от делото) се установява, че позмлен имот № 8035, кв. 44, парцел III по предходен план е идентичен с настоящия поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Свети Влас, с адрес в гр. ***, площ: 5574 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг курортнорекреационен обект; предишен идентификатор – няма, при съседи: ***9, ***8, 1***, ***0, ***.

При това положение следва да се приеме, че уговорката в пункт 2 от нотариалния акт от 17.10.2005г. притежава всички елементи на предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот – съгласие за бъдещото прехвърляне от ответника на ищеца на 77/5568 кв. м. идеални части от дворното място, съгласие между страните, че цената е платена в рамките на продажната цена по нотариалния акт, както и ясно формирана воля за падеж на сключване на окончателния договор - в срок от 3 месеца след отпадане на нормативните пречки, а именно: след изтичане на гратисния период, предвиден в т. 3.1 от Приложение VI на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

Видно от Дял I „Преходни мерки“ – чл. 20 от Договор между Кралство Белгия, Чешката Република, Кралство Дания, Федерална република Германия, Република Естония, Република 2

Гърция, Кралство Испания, Френската Република, Ирландия, Италианската Република, Република Кипър, Република Латвия, Република Литва, Великото херцогство Люксембург, Република Унгария, Република Малта, Кралство Нидерландия, Република Австрия, Република Полша, Португалската Република, Република Словения, Словашката Република, Република Финландия, Кралство Швеция, Обединеното Кралство Великобритания и Северна Ирландия (държави-членки на Европейския съюз) и Република България и Румъния, за присъединяването на Република България и Румъния към Европейския съюз - мерките, изброени в приложения VI и VII към настоящия протокол, се прилагат по отношение на България и Румъния при условията, посочени в тези приложения. В чл. 3, т. 1 от Приложение № VI е предвидено, че България може да запази в сила, за срок от пет години от датата на присъединяване, ограниченията, съществуващи в нейното законодателство към датата на подписване на Договора за присъединяване, по отношение на придобиването на право на собственост върху земя за второ жилище от граждани на държавитечленки или държавите, страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство (СЕИП), които не пребивават в България и, от юридически лица, учредени в съответствие със законите на друга държава-членка или на държава, страна по СЕИП.

В чл. 22 от Конституцията на Република България е предвидено, че ч ужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон. Т.е. към настоящия случай – относно сключване на предварителния договор са били приложими условията на чл. 3, т. 1 от Приложение № VI от Договора за присъединяване. Те са намерили отражение и в разпоредбата на чл. 29, ал. 2 ЗС, според която граждани на държавите - членки на Европейския съюз, или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

Съобразно договора за присъединяване Република България е член на Европейския съюз, считано от 01.01.2007г. Т.е. посочената в приложение VI, чл. 3, т. 1 от Договора за присъединяване забрана за чужденци, граждани на държавни-членки на Европейския съюз е отпаднала, считано от 01.01.2012г. Впоследствие от Народното събрание на Република България е направен опит този мораториум да бъде продължен до 2020г., но с Решение № 1 от 28.01.2014г. по конституционно дело № 22/2013г. на Конституционния съд на Република България е обявено за противоконституционно Решение на Народното събрание от 22.10.2013 г. за налагане на мораториум върху придобиването на правото на собственост върху земя на територията на Република България от страна на чужденци и чуждестранни юридически лица до 1 януари 2020 г.

От изложеното може да се направи извод, че падежът за сключване на окончателен договор за придобиване от ищеца на право на собственост върху 77/5568 кв. м. идеални части от дворното място е настъпил съгласно изричните уговорки в пункт 2 от нотариалния акт и приложимите разпоредби на чл. 22 от Конституцията на Република България и чл. 29, ал. 2 ЗС на дата 01.04.2012г.

(три месеца след отпадане на нормативните пречки за това). В подобна насока са и твърденията на ищеца в исковата молба.

При горните изводи и съобразно направеното от ответника възражение за погасителна давност за предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да се отбележи, че съобразно тР.та 3 практика на Върховния касационен съд (Решение № 40 от 23.04.2020г. по т.д. № 2110/2019г. по описа на II търг.отделение на ВКС, Решение № 72 от 06.03.2012г. по гр.д. № 443/2011г. по описа на IV гр.о. на ВКС) искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и по отношение на него се прилага общата погасителна давност от пет години. Съгласно чл.114 ЗЗД давностният срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск на всяка от страните да иска сключване на окончателен договор. Когато в предварителния договор е уговорен срок, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване (изтичането) на срока, в който е следвало да се сключи окончателният договор. В настоящия случай такъв срок е уговорен – 3 месеца след отпадане на нормативните пречки, т.е. правото на ищеца да иска сключване на окончателен договор е възникнало на 01.04.2012г. Давностният срок по чл. 114 ЗЗД е изтекъл на 01.04.2017г., а исковата молба, по която е образувано настоящото производство, е подадена на 27.06.2025г. – след изтичането на този срок. От ответника е въведено навременно (в срока за отговор на исковата молба) възражение за погасяване правото на иск на ищеца по давност.

След като срокът на погасителната давност действително е изтекъл, то само на това основание предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен.

Извън горното – следва да се отбележи, че съгласно Решение № 33 от 30.03.2021г. по гр.д.

№ 2389/2020г. по описа на II гр.о. на ВКС и цитираното в него Решение № 1 от 29.04.2013 г. по гр.д.

№ 765/2012 г., II гр.о., доколкото вещното право на собственост се придобива чрез сделка с транслативно действие, то преценката за валидността на сделката и възможността чужденецът да придобие това право следва да бъде направена съобразно действащия режим към момента на прехвърляне на собствеността. По арг. от чл. 19, ал. 3 ЗЗД окончателният договор се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Това е и моментът, в който настъпва транслативният ефект на сделката за покупко-продажба (с оглед конститутивния характер на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Следователно съдът следва да преценява дали съобразно действащото към момента законодателство чужденецът има право да придобие земя на територията на Република България. Видно е, че споразумение за оттеглянето на Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия от Европейския съюз и Европейската общност за атомна енергия2019/C 384 I/01 е в сила (след изтичане и на преходния период) от 01.01.2021г. Т.е. към момента ищецът не е гражданин на държава-членка на Европейския съюз и би могъл да придобие право на собственост върху земя по правилата на чл. 29, ал. 1 ЗС - при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила. По делото не се твърди (и от съда не се установява) да е налице такъв договор, сключен с участието на Република България и Великобритания. Последното е пречка към настоящия момент от него да се придобие право на собственост върху посочената земя и е допълнително основание (наред с погасяването по давност) за отхвърляне на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.