Решение № 141 от 24.05.2026, Районен съд - Димитровград

РЕШЕНИЕ

№ 141 гр. гр. Димитровград, 24.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДИМИТРОВГРАД в публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Огнян Хр. Гълъбов при участието на секретаря Т. Г. Д. като разгледа докладваното от Огнян Хр. Гълъбов Гражданско дело № 20245610101909 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл.26 ал.1 от ЗЗД- за прогласяване нищожността на сключен между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Ищецът Б. А. М. твърди в искова молба, че преди години ползвал услугите на заложна къща „Конетктив София“ЕООД, като винаги връщал дадените му заеми в срок.

През 2022г. имал финансови проблеми и потърсил помощ за по-голям заем. Поддържа, че с ответника Й. А. Й. се познавали от въпросната заложна къща, където тя работела. Същата обяснила на ищеца, че могат да му отпуснат 10000 лева, но той трябвало да гарантира за връщането им с къщата си. Договорили се да му бъде предоставена сумата от 10000 лева, като ответника трябвало да изготви документите при нотариуса. Разбрали се да върне парите с лихва, но конкретно не му бил казан нейния размер. Ищецът видял за първи път подготвените документи, когато отишъл при нотариуса. Оказало се, че трябва да подпише, че продава свой собствен недвижим имот, а именно УПИ ХІІ с пл.№133, с площ от 1739,64 кв.м. по плана на с.Крепост, с административен адрес в *****************, ведно с построената в имота жилищна сграда с декларирана площ от 80 кв.м. и стопанска постройка с площ от 24 кв.м., срещу сумата от 9000 лева. При подписване на договора ищецът получил от ответника сумата от 10000 лева. Същият ден, Й. му дала да подпише още един документ, за който тя му обяснила, че е за да бъде сигурен той, че когато върне парите, ще му върнат къщата. Ищецът подписал документа, но не го прочел, защото имал затруднения с четенето.

Документът подписал в два екземпляра, като единия взела ответна, а другия останал при него. Й. му предоставила банкова сметка, по която трябвало да връща парите. След това, М. започнал да връща парите, като на няколко вноски платил сумата от общо 12500 лева. В началото на м.май 2024г. върху имота му била залепена бележка от Изи кредит, че кредита му е просрочен и ако не плати веднага ще му продадат имота. Тъй като не бил теглил кредит 1 от тази финансова институция, той се свързал с нея и научил, че парите от заема идвали от там. Разбрал и че към този момент им дължи общо сумата от 70000 лева. В случай, че искал да си вземе къщата, трябвало да започне да им плаща. Опитал се да разговаря с ответника, но тя му заявила, че всичко е законно и след като не плащал редовно, сумата нараснала до този размер. Едва тогава, негови близки му прочели документа, който подписал в деня на сделката, като разбрал, че е подписал предварителен договор за покупко-продажба на същия имот за сумата от 48000 лева. Съгласно този договор, той бил купувач на собствения си имот и срещу дадените му 10000 лева трябвало в срок от 12 месеца всеки месец да заплаща по 1500 лева, а в деня на сделката за прехвърляне на имота- още 30000 лева. Счита, че е бил подведен да подпише договор за покупко-продажба на имота си, за което не се бил съгласявал. Никога не би се съгласил да продаде къщата си за 10000 лева. Мислел, че я залага, докато върне заема. Ответникът никога не била влизала в имота, за да ползва правата си на собственик. В процесната къща живеел единствено ищеца, като никой не го бил карал да напуска къщата си. Счита, че договора за покупко-продажба е нищожен, като привиден. С въпросната продажба се прикривали друг вид взаимоотношения- договор за паричен заем, който бил прикрит под формата на покупко-продажба на недвижим имот, в който е посочена сумата, която е получил- 10000 лева и под формата на предварителен договор за покупкопродажба на същия имот, в който е посочена сумата, която трябва да върне- 48000 лева.

Счита, че налице е и заобикаляне на закона,тъй като в случая се касаело за извършена лихварска дейност- давали се пари срещу лихва извън законовите рамки. Заявява, че Договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт №3, том І, рег.№131, дело №3 от 05.01.2022г. на нотариус Росен Стоименов е нищожен, тъй като заобикаля закона.

Алтернативно счита, че договора е нищожен и на друго основание- като привиден договор.

Иска съдът да постанови решение, с което да прогласи за нищожен Договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: УПИ ХІІ с пл.№133, с площ от 1739,64 кв.м. по плана на с.Крепост, с административен адрес в *****************, ведно с построената в имота жилищна сграда с декларирана площ от 80 кв.м. и стопанска постройка с площ от 24 кв.м., за сумата от 9000 лева, обективиран в Нотариален акт №3, том І, рег.

№131, дело №3 от 05.01.2022г. на нотариус Росен Стоименов, поради заобикаляне на закона.

Алтернативно счита, че договора е нищожен, като привиден.

Ответникът Й. А. Д. поддържа, че предявения иск е недопустим и неоснователен.

Посочва, че за да е налице заобикаляне на закона било необходимо извършването на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречаща на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което тези сделки да не са нищожни поради противоречие на закона; постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки; участниците в сделката да съзнават, че чрез извършената сделка(и) постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните сделки – договорите, и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел. С други думи, те трябвало да споделят обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат.

2

Предвид това, за да е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност на една или няколко сделки по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, било необходимо кумулативното наличие на описаните три елемента. Първите два елемента са обективни, а третият е субективен. С оглед изложеното и при изискването, че за да е осъществен състава на чл.26 ал.1 пр.2 от ЗЗД се установява, че в процесния случай не е налице третият елемент.

На следващо място, заявява, че съгласно чл.26 ал.2 пр.5 от ЗЗД привидните договори са нищожни. Такива са договорите, при които страните са се съгласили, че няма да бъдат обвързани от правните им последици, а целят създаването на привидност пред трети лица за това какви са действителните им отношения. Привидността била относителна и абсолютна.

Когато страните сключат договора, но не желаят да се обвържат с него, а с последиците на друго прикрито съглашение, била налице относителна симулация. В този случай привидното съглашение било нищожно на основание чл.26 ал.2 пр.5 от ЗЗД, като в отношенията между страните се прилагали правилата на прикритото, ако са налице условията за неговата действителност - чл.17 ал.1 от ЗЗД. При абсолютната симулация страните изобщо не желали да се обвържат от последиците на сключения договор и без да прикриват друго съглашение.

За да е налице привидност следвало между страните да има обратно писмо, което да установява, че е налице друг вид съглашение. В случая такива данни нямало.

Във връзка с твърденията, че продажната цена е занижена, дори и да се приемело, че уговорената цена на имота е била занижена, то уговарянето на такава цена не било незаконосъобразно, а ако ищеца установил във времето, че тази сделка за него е неизгодна могъл да се възползва от разпоредбата на чл.33 ал.2 ЗЗД и в едногодишен срок от сключването й да поиска по съдебен ред сделката да бъде унищожена от съда.

Изцяло несъстоятелни били твърденията на ищеца, че ответника стои в сянка като кредитор по всички заеми, които той е получавал от Изи кредит и заложни къщи.

Голословни били и твърденията на ищеца, че договорът за продажба бил в неразбираема форма. Касаело се за договор за покупко-продажба на недвижим имот, извършен под формата на нотариален акт. В случай, че ищецът твърдял, че не е разбрал за вида на сключваната сделка, то следвало да бъде разпитан нотариуса изповядал същата, дали е изпълнил изискванията на закона, като е прочел и разяснил на страните какво подписват.

Иска съдът да отхвърли предявения иск като неоснователен. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства- поотделно и в тяхната общност, приема за установено от фактическа страна следното:

Съгласно приетия като доказателство по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №3, том 1, рег.№131, дело №3/2022г., на нотариус Росен Стоименов, на 05.01.2022г.ищеца Б. А. М. продал на ответника Й. А. Й. своя УПИ ХII, с пл.№133,, с площ от 1739,64 кв.м. по оцифрения КРП, находящ се в квартал 11 по ПУП на с.Крепост, община Димитровград, одобрен със Заповед №2178/1990г., с адрес в *****************, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване- ниско 3 застрояване, при следните граници: УПИ I-134, УПИ II-134, УПИ III-135, УПИ IX-135, УПИ Х-132, УПИ ХI-131 и улица, ведно с построените в имота Жилищна сграда с декларирана площ от 80 кв.м. и Стопанска постройка с декларирана площ от 24 кв.м., за сумата от 9000 лева, която ще се изплати по следния начин: 5957,25 лева ще бъде изплатена напълно и по банков път по банкова сметка с титуляр ЧСИ Захари Запрянов, в деня на подписване на нотариалния акт, като сумата ще служи за погасяване на цялостното задължение по изпълнителни дела на ЧСИ Захари Запрянов, а останалата сума в размер на 3042,75 лева ще бъде изплатена изцяло и в брой на продавача в деня на подписване на нотариалния акт. В нотариалния акт е посочено изявление на страните, че горепосочената продажна цена е действително уговорената и платена между тях. В т.3 от нотариалния кат е посочено, че в случай, че в срок до 10 дни от датата на изповядване на сделката цитираните по-горе задължения по изпълнителни дела на ЧСИ Захари Запрянов не бъдат погасени и възбраната не бъде вдигната, Продавачите дължат връщане на сумата в размер на 30000 лева и настоящата сделка ще се счита за нищожна.

Видно от представения с исковата молба препис от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, на 05.01.2022г. Й. А. Й., като продавач, и Б. А. М., като купувач, се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който Й. да продаде на М. следния недвижим имот: УПИ ХII, с пл.№133,, с площ от 1739,64 кв.м. по оцифрения КРП, находящ се в квартал 11 по ПУП на с.Крепост, община Димитровград, одобрен със Заповед №2178/1990г., с адрес в *****************, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване- ниско застрояване, при следните граници: УПИ I-134, УПИ II-134, УПИ III-135, УПИ IX-135, УПИ Х-132, УПИ ХI-131 и улица, ведно с построените в имота Жилищна сграда с декларирана площ от 80 кв.м. и Стопанска постройка с декларирана площ от 24 кв.м., за сумата от 48000 лева. Посочено е, че същия имот е подробно описа в Нотариален акт №3, том 1, рег.№131, дело №3/2022г., на нотариус Росен Стоименов.

Според приетото като доказателство по делото Удостоверение за данъчна оценка от 16.12.2024г., издадено от община Димитровград, данъчната оценка на процесния недвижим имот е 8738,60 лева.

На следващо място, страните се договорили купувача да заплати на продавача договорената между тях цена от 48000 лева по следния начин: 12 месечни вноски по 1500 лева, като плащането на месечната вноска трябва да става не по-късно от 10-то число на текущия месец, считано от м.февруари, а остатъка от сумата в размер на 30000 лева- в деня на подписване на нотариалния кат за покупко-продажба.

Съгласно този предварителен договор, страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в срок до 28.02.2023г. Владението на имота следвало да се предаде от продавача на купувача в деня на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба. Предварителният договор е подписан от страните по делото, като подписите им са били заверени от нотариус Росен Стоименов на 05.01.2022г.

Според представено от ищеца Придружително писмо изх.№64485/01.11.2024г., 4 изпратено му от ЧСИ Николета Кавакова, на Б. А. М. е била връчена Покана от Й. А. Й. за освобождаване и предаване на владението на процесния недвижим имот. В поканата се посочва, че ищецът се кани в 7-дневен срок от получаването й да освободи процесния имот и да предаде на ответника владението върху него с изрядно платени консумативни сметки и ключове към него. Посочва се, че ищецът използвал имота без съгласие на ответника, поради което от получаване на поканата до окончателното предаване на имота той дължал обезщетение за лишаването на собственика от ползването му в размер на 500 лева месечно.