Решение № 394 от 20.01.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 394 гр. София, 20.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Василена П. Мидова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Невена Чеуз Въззивно гражданско дело № 20241100509030 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „Ей Си Ди Строй“ ЕООД, чрез процесуален представител адв. Х. С. срещу решение № 1035/18.01.2024 г. по гр.д. № 19 579/2022 г. по описа на СРС, 45 състав, в частта в която е осъден да заплати на В. М. Й. сумата от 6 750 евро – неустойка по чл. 16 от предварителен договор за учредяване право на строеж от 26.11.2014 г., сключен между В. М. Й., К. М. Й. и Л.И.В., като учредители и „Ей Си Ди Строй“ ЕООД, като приемател за периода 24.02.2018 г. – 24.11.2018 г.

Във въззивната жалба са заявени твърдения, че решението в неговата обжалвана част е неправилно поради необоснованост и допуснати нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила. Изложени са съображения за неправилен извод на съда относно датата на изпадане в забава на строителя с оглед разширително тълкуване на чл. 16 от предварителния договор, с което подменил действителната воля на страните и приел, че забавата е от 27.11.2017 г., вместо правилното 28.03.2018 г.

Изложени са и възражения за неправилен извод на СРС относно липсата на поведение на ищцата, което да представлява забава по смисъла на 1 чл. 99 от ЗЗД, с което тя да е допринесла за незавършване и предаване на сградата в срок до 26.11.2017 г. като е игнорирал действителната воля на страните, обективирана в раздел трети на предварителния договор и заместването й от разширителното тълкуване на задълженията на ответника за получаване на Акт 16.

Наведени са доводи, че СРС отхвърлил възраженията на ответника – въззивник за недействителност на уговорените клаузи за неустойка като противоречащи на добрите нрави, накърняването на които е основание за нищожност по смисъла на чл. 26 ал.1 пр.3 от ЗЗД като неотчел, че чл. 16 от договора създава предпоставки за прекомерно нарастване на неустойката, предвид липсата на краен предел по отношение на срока, и е средство за неоснователно обогатяване на ищеца.

Неправилно било отхвърлено и възражението за изтекла погасителна давност.

Не било разгледано възражението на ответника, направено с отговора, че не дължи претендираната неустойка поради независещи и непредвидени от Приемателя причини или пречки. В конкретния случай, това било забавено изпълнение на „ЧЕЗ Разпределение България“ АД, който не спазил срока по договора за въвеждане в експлоатация обектите, уговорен до 11.12.2017 г. респ. изпълнен едва на 24.08.2021 г.

Неправилно било отхвърлено и възражението, че търсената неустойка е прекомерна и нищожна, защото за процесния период се претендирала двойна неустойка – по чл. 16 от договора и по чл. 11 от договора.

При тези възражения в жалбата е заявено искане до съда да отмени първоинстанционното решение, в неговата обжалвана част, и постанови ново, с което заявения иск за бъде отхвърлен. Претендират се и сторените в производството съдебни разноски.

Въззиваемата страна В. М. Й., чрез процесуален представител адв. М.

М. е депозирала отговор в срока по чл. 263 от ГПК, в който се поддържат твърдения за правилност на постановеното съдебно решение, в неговата обжалвана част, и искане същото да бъде потвърдено. Претендират се разноски за настоящото производство.

Производството е образувано и по въззивна жалба на В. М. Й., чрез адв.

М. М. срещу решение № 1035/18.01.2024 г. по гр.д. № 19 579/2022 г. по описа 2 на СРС, 45 състав, в частта в която е отхвърлен предявения от В. Й. иск за сумата от 9 125 евро – неустойка по чл. 11 от подписания между страните предварителен договор за учредяване на право на строеж от 26.11.2014 г., претендирана за периода 27.11.2017 г. – 26.11.2018 г.

В жалбата са наведени твърдения за неправилен извод на СРС, поради неправилно тълкуване на чл. 11 от предварителния договор и на раздел пети от нотариалния акт за учредяване на право на строеж от 28.12.2015 г., цитирайки грешно тяхното съдържание като опитът за тълкуване на съда изопачавал волята на страните като влагал съдържание, което не е налично в представените по делото документи и не кореспондирало с приложимата нормативна уредба. Заявени са твърдения, че никъде в документите не било посочено, че за завършване на строителството следва да се приеме етапа, посочен в чл. 7 ал.9 – достигане до етап „груб строеж“. Твърди се, че напълно погрешно СРС приел, че завършване на строителството представлява достигане на етап „груб строеж“ като се позовава на нормата на чл. 176 от ЗУТ към момента на подписване на предварителния договор, съгласно която фактическото завършване на строителството на дадена сграда се удостоверява с подписване на акт Образец 15.

Твърди се, че разсъжденията на СРС относно логиката на договорените срокове и дали същите са обективно възможни, макар и неотносими към спора, били грешни, тъй като не била прочетена в цялост въпросната разпоредба.

Иска се отмяна на решението в обжалваната му част като бъде постановено ново, с което заявеният иск бъде уважен изцяло. Претендират се разноски.

В срока по чл. 263 ал.1 от ГПК е постъпил отговор от въззиваемата страна „Ей Си Ди Строй“ ЕООД, чрез адв. Х. С., в който са изложени подробни съображения относно правилността на решението в обжалваната му част и искане за неговото потвърждаване. Претендират се и сторените в производството разноски.

При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, настоящият съдебен състав намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, 3 поради което е валиден и допустим.

Предметът на въззивното производство, което се разглежда по реда на ограничения въззив е очертан само от посоченото в жалбата и приложимите към спорния предмет императивни материалноправни норми.

В първоинстанционното производство са разгледани обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92 от ЗЗД, обосновани с клаузата на чл. 11 респ. чл.16 от сключен между страните договор.

Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.

Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнението на договора е наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка.

Страните не спорят, а това се установява и от представения по делото договор, че същите са били във валидни облигационни отношения по повод предварителен договор за учредяване на право на строеж, сключен на 26.11.2014 г. респ. последващ окончателен такъв, обективиран в н.а. 17, дело 738/15 г. на Нотариус 260 – М.И., с район на действие – СРС. Съобразно т. IX от нотариалния акт за всички неуредени с този договор въпроси, включително, но не само за предвидените неустойки за забава и/или некачествено изпълнение на строителството, сроковете за изпълнение на строителството и други се прилагат клаузите на предварителния договор, приложение 1 и анекс 1 към него.

Съгласно чл. 16 от предварителния договор, в случай, че приемателят не спази крайният срок за получаве на разрешение за ползване на сградата по чл. 7 ал.9 от договора и го надвиши с повече от 90 дни, то той дължи на учредителите отделна неустойка в размер от 1500 евро на месец, разпределена между тях пропорционално на притежаванато право на собственост върху недвижимия имот. Разпоредбата на чл. 7 ал.10 от договора установява, че построяването на сградата и получаване на акт 16 /разрешение за ползване/ от приемателя е 24 месеца от издаване на протокол за строителна линия и ниво, но не по-късно от 36 месеца от подписването на предварителния договор.

4

В сочената клауза, условията за изискуемост на неустойката включват кумулативно наличие на две предпоставки: 1. неизпълнение на задължението за получаване на разрешение за ползване на сградата в посочения по договора краен срок и 2. забавата да надвишава срока с повече от 90 дни. Така формулиран, уговореният период от 90 дни след изтичане на крайния срок за изпълнение, съставлява своеобразен толеранс или гратисен период, предоставен на длъжника, при изпълнение, в който той би се освободил от последиците на своята забава. При неизпълнение и в този гратисен срок същият следва да заплати уговорената неустойка с оглед допуснатата забава на изпълнение на поето договорно задължение.

Съобразно постигнатите уговорки и правилата за броене на срокове, получаването на акт образец 16 е следвало да бъде осъществено до 26.11.2017 г., на която дата изтича предвиденият краен срок за изпълнение на това задължение. Няма данни да е реализирано изпълнение и в рамките на уговорения гратисен период от 90 дни т.е. до 23.02.2018 г.

Страните не спорят, че Протокол обр. 16 е издаден на 24.08.2021 г. т.е. 3 години и 9 месеца след фиксирания по договора краен срок, който период от време надвишава предвидения толеранс на забава от 90 дни, посочен в разпоредбата на чл. 16 от договора, поради което уговорената мораторна неустойка се следва.

Страните са формирали спор относно началният момент относно изискуемостта на мораторната неустойка дали това е моментът на изтичане на 36-те месеца за снабдяване с акт образец 16 и изтичане на предвидения 90 дневен гратисен срок, каквито са поддържаните твърдения в исковата молба, възприети и от състава на СРС или изпадането в забава е на 28.03.2018 г., касаещо изтичането на 24 месечния срок, считано от от издаването на протокол за строителна линия и ниво, каквито са възраженията във въззивната жалба.

При тълкуване на уговорките в договора, съобразно критериите, посочени в чл. 20 от ЗЗД и съобразно използваната в чл. 16 от договора словесна конфигурация, настоящият съдебен състав счита възраженията, заявени във въззивната жалба за неоснователни. Фиксираният краен срок за изпълнение на договорното задължение е „не по-късно от 36 месеца от подписване на предварителния договор“ и ясно очертава границата на 5 последния възможен момент за точно и своевременно изпълнение на задължението.

Следващото възражение във въззивната жалба е обосновано с поведение на ищцата – въззиваема страна, попадащо в приложното поле на чл.

99 от ЗЗД. Сочената разпоредба касае договорите за цесия и същата е неотносима към процесната хипотеза. Настоящият съдебен състав намира, че се касае за техническа грешка при изписване на релевантната разпоредба и същата касае нормата на чл. 95 от ЗЗД, установяваща две хипотези на забава на кредитора, което с оглед посоченото в жалбата е обосновано с „игнориране на действителната воля на страните, обективирана в раздел III на предварителния договор“. В сочения раздел на предварителния договор за очертани правата и задълженията на приемателя – въззивник. Единственото право, релевантно към заявеното възражение е посоченото в чл. 5 ал.1 от предварителния договор – право да изисква от учредителите да му оказват своевременно съдействие във всички случаи, когато това е необходимо.

Съобразно заявеното в писмения отговор по чл. 131 от ГПК, защото във въззивната жалба, вън от общото възражение за забава на кредитора, конкретни съображения не се сочат, всички посочени съображения касаят поведение след началото на 2018 г., когато въззивникът – ответник вече е бил изпаднал в забава, по изложените вече съображения, поради което това възражение се явява неоснователно.

Следващото възражение касае такова за нищожност на неустоечната клауза, обосновано с противоречието й с добрите нрави. Твърди се, че липсва краен предел по отношение на срока, за който да бъде начислявана неустойката и неяснота по отношение базата за определяне на нейния размер.

Съобразно задължителните указания, дадени в т. 3 на ТР № 1/15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС, нищожна, поради накърнавяне на добрите нрави, е всяка неустойка, уговорена от страните извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за нищожност се извършва към момента на сключване на договора в зависимост от специфичните за всеки конкретен случай факти и обстоятелства, при съобразяване на примерно посочени критерии, като естеството и размер на обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение с други, различни от неустойката правни способи, вида на самата уговорена неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между размера на 6 неустойката и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението. Не е нищожна неустойка само заради това, че е уговорена без краен предел или без фиксиран срок, ако преценката за накърняване на добрите нрави поради свръхпрекомерност не може да се направи към момента на сключване на договора. Прекомерността на неустойката, която се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди, не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави, ако към момента на сключване на договора не са налице обстоятелства, от които да може да се направи извод, че единствената цел, заради която е договорена е извън присъщите й обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции. Настоящият съдебен състав счита, че не може да се приеме, че липсата на уговорен краен срок на начисляване на неустойката сам по себе си изключва присъщите й функции. Този извод се налага от действието на чл. 92 от ЗЗД, предвиждащ, че страните могат да уговорят неустойка за неизпълнение на задължението с цел да репарират вредите и да стимулират изпълнението. В този смисъл уговорката за неустойка без краен предел, не нарушава изискването за справедливост и липсата на краен срок сам по себе си не означава придаване на неустойката на различни от предвидените в закона цели / решение 234/17.11.2016 г. по гр.д. 1856/16 г. на Трето ГО на ВКС, решение 89/02.10.2019 г. по търг.д. 1214/18 г. Второ ТО на ВКС, т.3 от ТР 1/15.06.2010 г. по тълк. дело 1/09 г. на ОСТК на ВКС и др./ Съобразно посочените по-горе критерии, преценени към момента на неизпълнението на договора, настоящият съдебен състав намира, че предмет на задължението е построяване на обекти, индивидуална собственост на ищцата – въззиваема страна след надлежно учредено вещно право на строеж върху съсобствен недвижим имот, чиято данъчна оценка /към датата на нотариалния акт – 2015 г./ е 307 920, 30 лв., размер на неустойката – около 25 евро на ден за припадащата се част на въззиваемата, уговорен и толеранс на забава, за който не се следва неустойка при изпълнение в рамките на същия, който е със значителен период от време /90 дни/ съответства на обезпечителната функция на неустойката, която цели да стимулира точното изпълнение на задължението като в тази връзка следва да се вземе предвид, че дължимата грижа от страна на търговеца – длъжник е с интензитет, различен и завишен с дължимата грижа, съобразно нормата на чл. 63 от ЗЗД, поради което възражението по мнение на настоящия съдебен състав е неоснователно.

Разпечатката съдържа 43 от 66 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/e883276d-0c59-450f-896a-58008cbe8e49