Решение № 2882 от 12.05.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2882 гр. София, 12.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Иванина Ив. Пъстракова

Членове:

Димитър К. Демирев

Донка Янк. Русинова при участието на секретаря ПЕТЯ ИВ. МИЛЕВА като разгледа докладваното от Димитър К. Демирев Въззивно гражданско дело № 20231100512216 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 25096952/11.07.2023г., постановено по гр.д. № 28902/20 г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 47 състав, е уважен предявеният от С.

М. П. срещу А. Д. Д. осъдителен иск по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД за сумата от 6000лв., представляваща двойният размер на платен от ищеца в полза на ответника задатък по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – УПИ, находящ се в с.Богьовци, м.

Барата, в регулация, с площ от 1300кв.м. и лице минимум 25м., обективиран в Разписка за платено капаро-задатък за недвижим имот от 24.02.2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 06.07.2020г. до изплащане на вземането, вкл. ответникът е осъден да плати разноски в общ размер на 1640лв., както и 300лв. по сметка на СРС по чл.77 ГПК.

Производството е образувано по въззивна жалба на ответника, с която се обжалва решението с искане за отмяна на същото. Твърди се, че по делото няма н.а. за имота, липсвал предварителен договор, оспорва, че по делото било доказано безспорно, че бил собственик на имота, оспорва подписа върху разписката, вкл. счита, че цената нарушавала добрите нрави. Прави оплакване, 1 че не бил призоваван за съдебните заседания, така и особеният представител не се бил свързвал с него.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор, в който оспорва въззивната жалба, за което излага подробни съображения. Сочи, че между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба в писмена форма, обективиран в документа от 24.02.2020г., наименуван „разписка за платено капаро-задатък“, представляващ именно предварителен договор по см. на чл.19, ал.2 ЗЗД, доколкото съдържал всички съществени условия на окончателния договор, вкл. бил индивидуализиран имота, обективирал волеизявлението на ответника, че продава описания имот на ищеца, за което получава капаро-задатък в размер на 3000лв, част от продажната цена в общ размер на 21 000лв., така и е описано, че останалата част от сумата ще бъде платена пред нотариус в срок до 30.04.2020г., така и уговорка, че при разлика в площта цената се определя по 16.20лв. на кв.м., вкл. са описани качествата на страните като продавач и купувач, поради което наименуване на документа като „разписка“ не променя характера на му на предварителен договор, доколкото тълкуването на действителната воля на страните води до извод за договореност за предварителен договор. На следващо място, от заключението по СПЕ се установявало, че текстът и подписът на „получил“, „приел“ и „подпис продавач“ били положени от ответника, с което се установявала автентичността им, съответно заплатения задатък. От събраните доказателства (вайбър кореспонденция и свидетелски показания) ищецът търсил ответника за изповядване на сделката, но без резултат, за което и изпратил нотариална покана. Оспорва оплакванията за процесуални нарушения по участие на ответника по делото. Претендира разноски в размер на 1350лв. за адв. възнаграждение (л.44).

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба и отговора на същата относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта – в обжалваната му част, а по правилността на решението - само по наведените оплаквания в жалбата.

Първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

2

Производството е образувано по искова молба на С. П., с която са предявени иск с правно основание чл.93, ал.2 за осъждане ответника да заплати сумата от 6000лв., представляваща двоен размер на платен задатък по предварителен договор за продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от 06.07.2020г. до изплащане на вземането, под евентуалност за осъждане ответника на основание чл.55, ал.1 ЗЗД да плати сумата от 3000лв., представляваща неоснователно получен от ответника задатък по сключен между страните предварителен договор.

Ищецът твърди, че в началото на м.02.2020г. заплатил на ответника 1200лв. като капаро за покупко-продажба на недвижим имот – парцел с площ от 1300м2 в с.Богьовци, общ. Костинброд, м.Барата, при уговорена продажна цена от 21000лв, за което била съставена разписка, подписана между страните, в която били удостоверени, както платената сума, така и остатъкът за доплащане, продаваемият имот, както и задължението за прехвърляне на собствеността. След заплащане на сумата ответникът съобщил, че започвал да изважда необходимите документи. Последният се свързал с ищеца на 16.02.2020г., за да поиска още пари, поради което ищецът помолил свой познат (св.А.) да предаде от негово име още 900лв., за което да била оформена разписка. На 23.02.2020г. ответникът завел ищеца на мястото, но споменал, че можело да потрябват още пари, поради което на 24.02.2020г.ищецът платил още 900лв. (общо 3000лв.), за което съставили разписка за платено капарозадатък от 24.02.2020г., в който документ съдържал последните уговорки по предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, по силата на който ответникът се задължил да продаде на ищеца УПИ с площ от 1300кв.м. в с.Богьовци, общ. Костинброд, м.Барата, за продажна цена от 21 000лв., по който бил платен задатък в размер на сумата от 3000лв., удостоверен с разписката от 24.02.2020г., като изрично било договорено, че платената сума има функцията на задатък. Продажбата била договорена да стане пред нотариус в срок до 30.04.2020г. След около седмица при проведен разговор ответникът поискал още пари, за което ищецът не бил съгласен, при което ответникът спрял комуникация с ищеца. След отмяната на извънредното положение ищецът запазил час при нотариус М.Ц. за нотариално изповядване на сделката на 23.06.2020г., вкл. изпратил нотариална покана до ответника (връчена на 18.05.2020г.), с която го поканил да се снабди с необходимите документи за сделката и да се яви на посочената дата за изповядване на 3 сделката, но на посочената дата ответникът не се явил, което било обективирано в констативен протокол от нотариуса. Междувременно ищецът разбрал, че имотът представлява УПИ XVIII-179 от кв.13 по действащия кадастрален и регулационен план на с.Богьовци и бил с площ от 1020кв.м., но не бил собственост на ответника, а наследствен на наследниците на Д.Ф. Д. и ответникът в най-добрия случай бил сънаследник (при положение, че имотът бил деактуван). Поради което ответникът не е бил в състояние да изпълни поетите задължения по прехвърляне на собствеността. С молба от 01.02.2022г. уточнява, че ищецът е упражнил правото си да развали сключения предварителен договор с предявяването на исковата молба, с която доколкото претендира последиците от разваляне на договора, имплицитно съдържа предупреждение и волеизявление за разваляне на договора.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор (от назначения особен представител), който оспорва исковете като неоснователни и недоказани, поради това че сделката не била индивидуализирана, доколкото липсвало необходимото описание на имота, съответно липсвали доказателства за обвързаност по предварителен договор, вкл. оспорва авторството на положението подписи от страна на ответника в процесните разписки.

Приети по делото са три разписки, както следва: 1) „разписка за капаро за недвижим имот зададен доброволно“, без дата, по силата на която е описано, че ответникът е получил капаро от ищеца, „за парцел 1300м2 в м.Барата с лица 25м в с. Богьовци“, за която е получена сумата от 1200лв., с остатък от 19800лв. „при изповядване на сделката“; 2) „разписка за дадено капаро“ от 16.02.2020г., по силата на която ответникът е получил капаро „за продажба на имот в с.Богьовци, местност Барата от 1300м2 с лица 25м“ в размер на 900лв., както и условие, че „сделката трябва да приключи до м.април 2020г., оставаща сума за доплащане 18900лв. при изповядване на сделката“; 3) „Разписка за платено капаро-задатък за недвижим имот УПИ в с.Богьовци, местност „Барата“, същият в регулация и с площ 1300м2, лице минимум 25м, собственост на А.Д.“, съгласно която ответникът продава на ищеца (описаното) УПИ, за което получава капаро-задатък в размер на 3000лв. от продажната цена на имота, която е 21000лв., като е уговорено, че „продажбата и доплащането на остатъка от договорената цена в размер на 18000лв. трябва да се осъществи пред нотариус в срок до 30.04.2020г. При 4 разлика в площта цената се определя по 16.20лв. на кв.м.“, както и изрично изявление, че сумата е получена като капаро-задатък от А. Д. („продавач“). От приетото и неоспорено по делото заключение по СПЕ, което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено, се установява, че ръкописният текст и подписът, положени в първите два документа са изпълнени от ответника, а в подписът положен в мястото за „подпис продавач“ в последния документ са изпълнени от ответника.

Приета е нотариална покана (връчена на 15.05.2020г.) от ищеца до ответника, с която се отправя покана до последния да се яви на 23.06.2020г. в 14.00ч. в кантората на нот.Ц., на която дата и час да представи документи за извършване на покупко-продажба на недвижимия имот, с предупреждение, че в случай, че не се яви с описаните документи с цел сключване на окончателен договор в нотариална форма, спорът ще бъде отнесен пред съда. Съгласно констативен протокол от 23.06.2020г. на нот. Ц. – ответникът не се е явил на посочената дата и час.

По делото е представена (оспорена в срок) кореспонденция по вайбър, от която в кореспонденция с „Тони Богьовци Нов“ има изходяща кореспонденция, сред която и текст, в който е описано, че не е сам наследник, както и че по скица мястото е 1020м2.

Въз основа на издадено съдебно удостоверение в полза на ищеца, са приобщени писмени доказателства от общ.Костинброд, съгласно които УПИ XVIII-179 от кв.13, с площ от 1020кв.м. (без изградени в него сгради), находящ се в с.Богьовци, общ.Костинброд, е актуван с АДС № 2603/30.09.1989г., със забележка, че съгласно заповед № ДИ-1077/13.09.2001г. на Обл.Упр. на СО е отписан от актовите книги за държавни имоти - частна държавна собственост, и е предаден на общ.Костинброд, за което бил съставен АОС № 453/06.11.2001г. (л.116), в който правното основание за актуване е §42 ПЗР на ЗИД ЗОС, както и заповед № ДИ-1077/13.09.2001г. на Обл.Упр. на СО.

Съгласно удостоверение № АБ-У-140/24.02.2020г. (л.117), издадено на ответника (вр. заявление от 18.01.2020г.), УПИ XVIII-179 от кв.13 е с площ от 1020кв.м., и е при съседи: улица с о.т.26 и о.т.65, УПИ XIX-198, 254, IX-233, X-197, XI-180, XII-178, XVII-178, като по РЛ на с.Богьовци към КП имот пл.№ 179 бил записан на наследници на Д.Ф. Д.. Приобщено е и удостоверение за наследници от 10.11.2020г., от което се установява, че Д.Ф. Д. е починал на 5

18.01.2020г., като един от наследниците е ответника.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетел в режим на довеждане на страната на ищеца – св.А., който дава показания, че познава страните, присъствал на среща помежду им в началото на м.02.2020г. в кафе в Люлин, на която ответникът съставил предварителен договор и било дадено капаро, като на 16.02.2022г. в същото кафе се срещнал с ответника за даване на още капаро, за която също била съставена разписка.

След това със страните посетили селото, при което ответникът показал мястото. При първата среща ответникът донесъл документи, които показал на ищеца, но св.А. не знаел какви били. Потвърждава, че кореспонденцията (л.1619) е водена между него и ответника чрез вайбър.

Първоинстанционният съд, тълкувайки съдържанието на разписката от 24.02.2020г., предвид постигнатата между страните уговорка за продажба и доплащане на остатъка от договорената цена пред нотариус в срок до 30.04.2020г., приема същата за предварителен договор по см. на чл.19, ал.2 ЗЗД, тъй като съдържа всички съществени условия на окончателния договор, като приема, че е имотът е надлежно индивидуализиран по местоположение и площ, обективира изявление на ответника, че продава на ищеца описания имот за обща продажна цена, вкл. с уговорката, че при разлика в площта цената се определя по 16.20лв. на кв.м., както и срок за сключване на окончателния договор до 30.04.2020г. Възражението за липса на индивидуализация на имота е отхвърлено по съображения, че непълнотата на описанието не представлява липса на предмет, доколкото идентифицирането е осъществено по начин, който доказва достатъчно волята на страните за определен обект, като в случая не била налице пълна неопределеност и неопределяемост на задължението, който да съществува към момента на сключване на договора, за да се приеме, че е налице липсващ, съответно невъзможен предмет. Възражението за липсата на облигационна обвързаност по процесните разписки е отхвърлено по съображения, че от заключението по СПЕ се установява авторството от страна на ответника на волеизявлението по същите, съответно волята за обвързване по предварителния договор, както и получаване на сумите и съгласие същите да имат функцията на задатък. Приема, че ищецът е надлежна страна по договора, който валидно е развалил поради виновно неизпълнение от ответника, доколкото от нотариалната покана от 15.05.2020г. и констативния протокол от 23.06.2020г. приема, че ответникът е бил 6 надлежно уведомен за задължението си да се яви на посочената дата и час за сключване на окончателен договор, неизпълнение на което влече изпадането му в забава досежно задължението за сключване на окончателен договор, съответно представляващо основание за разваляне на договора, което СРС приема за реализирано с исковата молба (конкретно с уточнението от 01.02.2022г.), вкл. при липса на предложение от ответника за изпълнение на задълженията му в хода на делото. Съображенията дали ответникът е действителен собственик на имота, както и тази за наличието на предпоставките за прехвърлянето му по нот.ред са приети за ирелевантни с оглед предмета на делото.