Решение № 660 от 17.10.2025, Районен съд - Враца

РЕШЕНИЕ

№ 660 гр. Враца, 17.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Калина Хр. Христова при участието на секретаря МАРИЯ Т. КОСТАДИНОВА като разгледа докладваното от Калина Хр. Христова Гражданско дело № 20251420100638 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба, депозирана от С. Д. С., ЕГН **********, чрез адв. Р. Х., против „Боната“ ЕООД, ЕИК 115814372.

В исковата молба се твърди, че на 21.09.2007 г. между трето за спора лице Ж.

Д. като купувач-възложител и ответното дружество като продавач-изпълнител бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, като ответното дружество следвало да построи със собствени сили, средства и материали АПАРТАМЕНТ № 14В, със застроена площ от 72,36 кв.м., находящ се на кота + 11,99, състоящ се от бокс-дневна, две спални, баня-тоалетна и коридор, при съседи: апартамент В13, апартамент Б19, двор, апартамент В15 и коридор, ведно с прилежащите му 0,748 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 13,16 кв.м. и със съответното му право на строеж, който обект ще се изгради в ЖИЛИЩНА СГРАДА с магазини и подземни гаражи, изграждана съгласно одобрени архитектурни проекти от ДАГ, СО и Разрешение за строеж № 469/03.07.2006 г. на ДАГ на територията на гр. София, район В., УПИ ********** от квартал 2 по плана на гр.

София, местност бул. „**********“, с площ от 1452 кв.м., при съседи: улица „********“, УПИ ******, УПИ *******, УПИ ****** и УПИ ******, от квартал 2 по плана на гр. София, местност бул. „**********“, с площ от 724 кв.м, при съседи: улица „******** , ул. „********** , улица с о.т. ********* и УПИ **********, ведно със съответното му право на строеж върху терена, върху който ще се построи описаната по-горе жилищна сграда, заедно с МАЗЕ *********, находящо се във вход В на подземния етаж /сутерен/ на описаната жилищна сграда с площ от 4,75 кв.м., при 1 съседи: мазе 55, мазе 56, мазе 52, мазе 53 и подход към гаражи, заедно с 0,014 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 0,24 кв.м.

Сочи се, че на 11.08.2008 г. между трето за спора лице Ж. Д. като купувачвъзложител и ответното дружество като продавач-изпълнител бил сключен и Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, като ответното дружество следвало да построи със собствени сили, средства и материали и ГАРАЖ ********, със застроена площ от 19,74 кв.м., находящ се на подземния етаж /сутерен/, при съседи: подземна улица, гараж № 14, мазе № 66, мазе № 65, мазе № 61 и коридор, ведно с прилежащите му 0,160 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 3,68 кв.м., и със съответното му право на строеж, който обект ще се изгради в ЖИЛИЩНАТА СГРАДА с магазини и подземни гаражи, изграждана съгласно одобрени архитектурни проекти от ДАГ, СО и Разрешение за строеж № 469/03.07.2006 г. на ДАГ на територията на гр. София, район В., УПИ ********** от квартал 2 по плана на гр. София, местност бул. „**********“, с площ от 1452 кв.м., при съседи: улица „********“, УПИ ******, УПИ *******, УПИ II-680 и УПИ ******, от квартал 2 по плана на гр. София, местност бул. „**********“, с площ от 724 кв.м, при съседи: улица „********“, ул. „**********“, улица с о.т. ********* и УПИ **********, ведно със съответното му право на строеж върху терена, върху който ще се построи описаната по-горе жилищна сграда.

Заявява, че съгласно договорите изпълнителят се задължава да построи и предаде с разрешение за ползване на купувача обектите в срок до 31.12.2009 г.

Сочи, че на 22.12.2009 г. между страните е сключен договор за покупкопродажба на описаните недвижими имоти - апартамент ***********, мазе ********* и Гараж ******** за общата сума от 54 468 лева в предвидената от закона нотариална форма, а именно нотариален акт № 127, том VIII, peг. № 36917, дело № 1441 на нотариус Румен Д., вписан в Служба по вписванията - гр. София, вх. per. № *******, акт № 81, том ******, дело № ********* г., като продавачът се задължава да довърши сградата и да я въведе в експлоатация в срока и при условията на сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот.

Твърди се още, че на 04.06.2021 г. е подписано Тристранно споразумение към предварителните договор от 21.09.2007 г. и от 11.08.2008 г., между „Боната“ ЕООД, в качеството на продавач, Ж. Д., в качеството на купувач и С. С., в качеството на заместваща страна, по силата на който С. С. замества Ж. Д. в качеството й на страна купувач по описаните предварителни договори, като поема правата и задълженията на купувача, произтичащи от клаузите на договорите, а Ж. Д. се освобождава от тях. С подписването на споразумението продавачът „Боната“ ЕООД се задължава да довърши сградата, в която са построени продаваемите имоти и да я въведе в експлоатация в срок до 31.12.2022 г.

2

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 15.07.2021 г. № 148, том I, peг. № 2318, дело № 85 от 2021 г. на нотариус Ваня Кайтазка, вписан в Служба по вписванията - гр. София, вх. peг. № ******, акт № 187, том ******, дело № ************ г., Ж. Д. продава на С. С. недвижимите имоти, изградени в груб строеж, а именно: апартамент ***********, мазе ********* и гараж ********, заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата и със съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот.

Ищецът твърди, че към настоящия момент продавачът не е изпълнил задължението си в срок до 31.12.2022 г. да завърши и предаде имотите в уговорената степен на завършеност, както и цялата сграда, съгласно изискванията на ЗУТ. Твърди, че съгласно чл. 12, ал. 3 от Предварителните договори от 21.09.2007 г. и от 11.08.2008 г., във връзка с Тристранно споразумение от 04.06.2021 г., ако продавачът-изпълнител не предаде обектите с разрешение за ползване в срок до 31.12.2022 г., той дължи на купувача- възложител неустойка в размер на 5 евро за всеки ден забава, но не повече от 1 000 евро плюс 5 % годишна лихва върху платените от Купувача суми за всеки просрочен ден.

Счита, че ответното дружество му дължи сумата от 4 387,70 лева – неустойка за забава в размер на 5% годишна лихва върху платената от купувача сума в размер на 54 468 лева за периода от 21.07.2023 г. до 20.02.2025 г. /580 дни/.

Иска се постановяване на решение, с което ответното дружество „Боната“ ЕООД, ЕИК 115814372, да бъде осъдено да заплати на ищеца С. Д. С., ЕГН **********, сумата от 4 387,70 лева – неустойка за забава в размер на 5% годишна лихва върху платената от купувача сума в размер на 54 468 лева за периода от 21.07.2023 г. до 20.02.2025 г. /580 дни/, ведно със законната лихва от предявяване на иска – 24.02.2025 г. до окончателното изплащане на сумата. Претендира се присъждане на сторените в настоящото производство разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор, с който ответното дружество оспорва допустимостта и основателността на исковата претенция.

На първо място се твърди, че искът е недопустим, тъй като с Решение № 479/19.07.2024 г. по гр. д. № 71/2024 г. по описа на РС – Враца вече е присъдено обезщетение.

На следващо място оспорва и основателността на иска. Сочи, че посоченият от продавача срок за въвеждане в експлоатация е условен, тъй като не е изцяло в неговата компетентност.Счита, че със завършване на строителните работи на 01.07.2020 г. и съставянето на Акт образец 15 дружеството е изпълнило задължението си да построи сградата, след което са продължени процедурите по присъединяване на сградата към „ЕРМ Запад“ АД, „Софийска вода“ АД и „Топлофикация София“ АД, но поради обективни причини същите са забавени. Оспорва твърдението за неизпълнение на 3 задължението на дружеството за издаване на разрешение за ползване в договорения срок, доколкото това зависи и от Столична община – НАГ, „ЕРМ Запад“ АД, „Софийска вода“ АД и „Топлофикация София“ АД, ДНСК и други. Ето защо в договора е посочено, че продавачът-изпълнител се задължава да изпълни договора освен в сроковете по същия, още и при условията на нормативните актове, регламентиращи строителната дейност. Сочи, че към момента на сключване на споразумението, ищецът е бил уведомен за забавянето в присъединителните процедури, което ще доведе и до забавяне издаването на разрешение за ползване на сградата.

На следващо място сочи, че тристранното споразумение от 04.06.2021 г. е относимо само към нотариален акт № 127, том VIII, peг. № 36917, дело № 1441 на нотариус Румен Д., вписан в Служба по вписванията - гр. София, вх. per. № *******, акт № 81, том ******, дело № ********* г., и се отнася само за апартамент Б14 с цена 45 390 лева, поради което оспорва изчислението на неустойката върху сумата от 54 468 лева.

Счита, че е налице непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ и чл. 79, т. 1 от Конвенцията на ООН относно договорите за международна продажба на стоки.

Иска се постановяване на решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен.

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От С. Д. С., ЕГН **********, чрез адв. Р. Х., против „Боната“ ЕООД, ЕИК 115814372, е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД за осъждане на ответното дружество „Боната“ ЕООД, ЕИК 115814372, да заплати на ищеца С. Д. С., ЕГН **********, сумата от 4 387,70 лева – неустойка за забава в размер на 5% годишна лихва върху платената от купувача сума в размер на 54 468 лева за периода от 21.07.2023 г. до 20.02.2025 г. /580 дни/, ведно със законната лихва от предявяване на иска – 24.02.2025 г. до окончателното изплащане на сумата.

Претендира се присъждане на сторените в настоящото производство разноски.

По иска с правна квалификация чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД в тежест на ищеца е да установи следните предпоставки: 1. че между третото за спора лице Ж. Д. като купувач-възложител и ответното дружество като продавач-изпълнител са били сключени Предварителни договори от 21.09.2007 г. и от 11.08.2008 г. за покупкопродажба и строителство на недвижими имоти за описаните имоти – апартамент с мазе и гараж; 2. наличие на клауза за неустойка за неизпълнение на задължение като елемент от съдържанието на посочените договори, съгласно която ако продавачътизпълнител не предаде обектите с разрешение за ползване в срок до 31.12.2022 г., той дължи на купувача- възложител неустойка в размер на 5 % годишна лихва върху 4 платените от купувача суми за всеки просрочен ден; 3. Че между третото за спора лице Ж. Д., ответното дружество и ищецът е налице облигационно правоотношение въз основа на валидно сключено Тристранно споразумение от 04.06.2021 г. във връзка с Предварителни договори от 21.09.2007 г. и от 11.08.2008 г., по силата на което ищецът встъпва в правата и задълженията на Д.; 4. размера на платените от купувача суми по договорите, както и 5. конкретния размер на неустоечното вземане по договора.

В тежест на ответника е да установи своите правопогасяващи възражения, а именно: 1. Че е изправна страна по договора, като е изпълнил изцяло поетите задължения; 2. Че е била налице непреодолима сила - непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключване на договора, и причинна връзка между събитието и невъзможността за изпълнението, а именно, че това, че сградата не е въведена в експлоатация, се дължи на забавяне на административни и присъединителни процедури към Столична община – НАГ, „ЕРМ Запад“ АД, „Софийска вода“ АД и „Топлофикация София“ АД, ДНСК и други С доклада, неоспорен от страните и приет за окончателен, на основание чл.

146, ал. 1, т. 3 ГПК са приети за безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване по делото следните обстоятелства: 1. че между третото за спора лице Ж. Д. като купувач-възложител и ответното дружество като продавач-изпълнител са били сключени Предварителни договори от 21.09.2007 г. и от 11.08.2008 г. за покупкопродажба и строителство на недвижими имоти за описаните имоти – апартамент с мазе и гараж; 2. наличие на клауза за неустойка за неизпълнение на задължение като елемент от съдържанието на посочените договори, съгласно която ако продавачътизпълнител не предаде обектите с разрешение за ползване в срок до 31.12.2022 г., той дължи на купувача- възложител неустойка в размер на 5 % годишна лихва върху платените от купувача суми за всеки просрочен ден; 3. Че между третото за спора лице Ж. Д., ответното дружество и ищецът е налице облигационно правоотношение въз основа на валидно сключено Тристранно споразумение от 04.06.2021 г. във връзка с Предварителни договори от 21.09.2007 г. и от 11.08.2008 г., по силата на което ищецът встъпва в правата и задълженията на Д..

Разпечатката съдържа 30 от 79 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/e84c833f-cb0f-4110-8eb0-48d1c197c549