Решение № 720 от 08.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 720 гр. София, 08.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-23, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ДаЯ. К. Топалова при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от ДаЯ. К. Топалова Търговско дело № 20231100900084 по описа за 2023 година

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът, “Адисън 7“ ЕООД извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че на 12.10.2021 г. сключил с ответника „Алди“ ЕООД предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти, представляващи поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, район „Връбница”, ул. „Академик Дмитрий Лихачов”, с площ 1204 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: друг вид застрояване, при съседи:

***; ***; *** и ***, с номер по предходен план 1027, квартал 18, парцел VI, без предишен идентификатор и построената в него сграда с идентификатор ***, находяща се в гр. София, район „Връбница”, ул. „Акад.

Дмитрий Лихачов”, вид собственост: частна, функционално предназначение: друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда, брой етажи: 2, брой самостоятелни обекти в сградата: 1, със застроена площ 405 кв. м. при цена на имотите в общ размер 380 000 евро и срок за сключване на окончателен договор – 20.12.2021 г. Твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху имотите, предмет на предварителния договор, поради което иска съдът да го обяви за окончателен. Не претендира разноски.

С отговора на исковата молба ответникът признава факта на сключен с ищеца предварителен договор, със съдържанието посочено в исковата молба. Твърди, че доколкото ищецът не го е канил, съгласно чл.3, ал.1 от договора, за сключване на анекс за избор на нотариус, нито за сключване на окончателен договор, му изпратил на 08.10.2022 г. покана по 1 телепоща за сключване на окончателен договор, в срок от 7 дни от получаване на поканата.

В отговор на поканата ищецът посочил, че се въздържа от сключване на окончателен договор, поради наличие на възбрана върху имота, наложена за обезпечаване на иска на наследник на починал съдружник в ответното дружество за заплащане на равностойността на ликвидационния му дял. В тази връзка твърди, че и двете страни имат интерес от сключване на окончателен договор, но пречка за сключването е наложената възбрана.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира от фактическа и правна страна следното:

Основателността на конститутивния иск при квалификацията на чл. 19, ал. 3 ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между страните правоотношение, с източник сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, елемент от съдържанието на който е задължението на продавача да обективира волеизявление за сключване на договора във формата на нотариален акт, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост да е елемент от правната сфера на обещателя към приключване на устните състезания по делото.

Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът следва да проведе пълно и главно доказване на положителните факти, пораждащи съдебно предявеното му потестативно право, като липсата на кумулативно изискуем елемент от правопораждащия го фактически състав, обуславя извод за неоснователност на иска.

По делото е безспорно и се установява от представения Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 12.10.2021 г., че между „АЛДИ" ООД, в качеството му на продавач и обещател, и "АДИСЪН 7" ЕООД, в качеството му на купувач приемател, е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти, по силата на който продавачът обещател се е задължил да продаде на купувача приемател, правото на собственост върху недвижими имоти, представляващи: дворно място, находящо се в гр. София, Столична община, район „********, цялото с площ от 1200 кв. м. по нотариален акт, съставляващо УПИ VI – 822, в квартал 18 по плана на София, местността ж. к . Обеля – II, утвърден със заповеди № 320/23.07.1982 г. и № РД-09-50-181/14.04.1997 г., при съседи по нотариален акт: юг – улица, запад – братя Панайотови, изток – улица; север – останалата част от имот планоснимачен номер 822, а по скица: ул.“Обелско шосе“, улица „113“, поземлен имот планоснимачен номер 940, попадащ в УПИ II, отреден за обществен център ОЖС и КОО, УПИ V – 822, всички от същия квартал, заедно с построената в него административна и производствена сграда, съгласно проектно – сметна документация, със застроена площ от 391 кв. м., състояща се от сутерен, първи партерен етаж и втори етаж за сумата 380 000 евро.

С клаузата на чл. 2, ал. 1 от договора страните са уговорили продажната цена да се заплати както следва: 280 000 евро в деня на сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт и 100 000 евро в срок една календарна година от сключването на 2 окончателния договор. Уговорено е сключването на окончателен договор да се извърши в срок до 20.12.2021 г. като страните се явят при нотариус, определен в анекс.

Предвид изложеното може да се приеме, че страните са сключили предварителен договор за покупко - продажба с предмет процесните имоти, съдържащ уговорки за всички съществени условия на окончателния, който валидно ги обвързва и не е развален или прекратен, поради което следва да бъде разгледан въпросът за настъпване на изискуемостта на задължението на обещателя да сключи окончателен договор.

Както беше посочено по - горе с договора страните са уговорили сключване на окончателния договор в срок до 20.12.2021 г. Уговорката на чл.3, ал.1 от договора, относно определяне на нотариус е относима към изпълнението на задължението на продавача ( доколкото негово е основното задължение да прехвърли собствеността ) да предложи нотариус, съответно на купувача да приеме предложения или да предложи друг, за който страните да постигнат съгласие, съответно да се яви пред определения нотариус, които задължения, съответно неизпълнението им, както и вписаната възбрана, са относими към упражняване на правото на страна да развали договора, каквито твърдения по делото не са наведени. Предвид това липсата на такава уговорка е ирелеванта, поради което всяка от страните може да упражни правото да иска съдът да обяви предварителния договор за окончателен. Към настоящия момент е изтекъл предвиденият в договора срок, поради което задължението на обещателя да сключи окончателен договор е изискуемо.

Правото на собственост върху процесните имоти е придобито от обещателя по силата на договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт № 185, том XXX, дело № 5801/1997 г. и е част от правната сфера на обещателя към настоящия момент, поради което са налице предпоставките за обявяване на процесния договор за окончателен.

Съгласно чл.2, ал.1 от предварителния договор ищецът (купувач) следва да изпълни насрещно задължение за плащане на част от продажната цена в размер 280 000 евро, при сключването на окончателния договор, а остатъкът от 100 000 евро в срок от една година от сключването. Предвид съдържанието на клаузата и особеностите на производството, в което съдът следва да замести с решението си обещания договор и не следва да внася изменения в съдържанието му, а съдебният акт следва да възпроизведе клаузите на обещания договор ( изключението е по отношение на актуалния градоустройствен статут на имота ), решението, с което се замества окончателният договор, следва да се постанови под условието, че ищецът изпълни задължението си да плати част от продажната цена в размер 280 000 евро в двуседмичен срок от влизане на съдебното решение в сила, съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК, а остатъка от цената, в размер 100 000 евро, в срок от една година от влизане на съдебното решение в сила.

По разноските за производството:

На основание чл. 364, ал. 1 ГПК и чл. 45, ал. 1 от Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/ и чл.35, ал.2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на 3 територията на Столичен общински съвет и уговорката на чл.3, ал.2, т.2 от договора, купувачът ( ищец ) следва да бъде осъден да заплати следващия се данък по чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, който е в размер на 11 400 евро ( 3 на сто върху уговорената цена ), както и сумата 906.89 евро нотариална такса в полза на държавния бюджет за прехвърляне на имота на основание чл. 86, т. 3 във вр. чл. 85, ал. 2 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност /ЗННД/ и чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД. Съгласно чл.87 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност задължено за нотариалната такса е лицето, чието искане е разгледано от държавния орган, в случая от съда, поради което следва да бъде възложено в тежест на ищеца, а уговорката на чл.3, ал.2, т.1 от договора за поделяне на нотариалната такса по равно между страните има значение за вътрешните им отношения.

Страните не претендират разноски за производството.

При тези мотиви Софийски градски съд

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 12.10.2021 г. между "АЛДИ" ЕООД, ЕИК 121220285, със седалище и адрес на управление – с. Житен 1211, район „Нови Искър“, ул. “********, като продавач, и "АДИСЪН 7" ЕООД, ЕИК 175402601, със седалище и адрес на управление – гр.Костинброд, ул.“Дружба“ № 2, като купувач, предварителен договор за покупко - продажба на следните недвижими имоти: дворно място, находящо се в гр. София, Столична община, район „********, цялото с площ от 1200 кв. м. по нотариален акт, съставляващо УПИ VI – 822, в квартал 18 по плана на гр.София, местността ж. к. Обеля – II, утвърден със заповеди № 320/23.07.1982 г. и № РД-09-50-181/14.04.1997 г., при съседи по нотариален акт: юг – улица, запад – братя Панайотови, изток – улица; север – останалата част от имот с планоснимачен номер 822, а по скица: ул.“Обелско шосе“, улица „113“, поземлен имот планоснимачен номер 940, попадащ в УПИ II, отреден „За обществен център ОЖС и КОО, УПИ V – 822, всички от същия квартал, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменени на 28.01.2013 г., находящ се в гр. София, район „Връбница”, ул.

„Академик Дмитрий Лихачов”, с площ от 1204 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: друг вид застрояване, при съседи:

***; ***; *** и ***, с номер по предходен план 1027, квартал 18, парцел VI и без предишен идентификатор, заедно с построената в него административна и производствена сграда, съгласно проектно – сметна документация, със застроена площ от 391 кв. м. и разгъната застроена площ от 855 кв. м., състояща се от: на сутерена – гараж за четири автомобила, стълбищна клетка, котелно, резервоар, три склада, вентилационно, две товарни платформи; две машинни помещения, склад за зимнина, две хладилни камери и склад за стъклен амбалаж; на първия партерен 4 етаж – кафе – аперитив с бар – бюфет и два санитарни възела за посетители, преддверие, подготвително помещение с мивки, зала, два санитарни възела, три склада, помещения за зареждане, три гардероба с прилежащи сервизни помещения, офис – управител, коридор, стълбищна клетка, помещение чистачка, кулинарен магазин, топла кухня, пълначен цех, две помещения за производство на майонеза; помещение за ел. табло, амбалажно помещение, термо камера, хладилна камера, помещение за подготовка и разливка на кисело мляко с прилежащи лаборатория, помещение „умивалня за транспортни каси“, две товарни платформи, склад за сухи продукти, умивалня буркани, две хладилни камери, помещение за подготовка на зеленчук, помещение „умивалня за транспортна посуда“, рампа и зимна градина; на втория етаж – стълбищна клетка, склад, кухня, стая, сервизно помещение, антре, офис – управител, офис – секретар, две тераси, помещение за счетоводен отдел, офис – главен счетоводител, сервизно помещение и фоайе, с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменени на 10.09.2013 г., находяща се в гр. София, район „Връбница”, ул. „Академик Дмитрий Лихачов”, със застроена площ 405 кв. м., брой етажи: 2 ( два ), брой самостоятелни обекти в сградата: 1 ( един ) и с предназначение: друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда, стар идентификатор: няма и номер по предходен план: няма, при продажна цена в размер 380 000 евро, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът "АДИСЪН 7" ЕООД, ЕИК 175402601 заплати на продавача "АЛДИ" ЕООД, ЕИК 121220285 част от продажната цена по договора, в размер на сумата 280 000 евро на основание чл. 362, ал. 1 ГПК, а в срок от една календарна година от влизане в сила на съдебното решение остатъка от продажната цена в размер 100 000 евро.