Решение № 3577 от 21.11.2022, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3577 гр. Варна, 21.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 8 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ралица Райкова при участието на секретаря Гергана Ж. Дженкова като разгледа докладваното от Ралица Райкова Гражданско дело № 20223110102704 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявен от К. А. К. срещу Д. З. Х. осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 5000 евро, представляваща неустойка по т. 5.3.1, раздел V от Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 26.10.2021 г. за забавено изпълнение на задължението на купувача за заплащане на окончателната покупна цена в периода 22.12.2021 г. до 31.01.2022 г.

Твърди се в исковата молба, че на 26.10.2021 г. страните сключили предварителен договор за продажба на притежаван от ищеца недвижим имот, а именно апартамент № 10, находящ се в ***, със застроена площ от 75,53 кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КК на гр. Варна, ведно с 5,5641 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, както и 30,40 кв.м. идеални части от ПИ с идентификатор *** по КК на гр. Варна, целият с площ от 1784 кв.м.

Уговорената продажна цена за имота общо за жилището, подобренията и обзавеждането в него била 88 000 евро в левовата им равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 172 113 лв. При сключване на договора била платена първа вноска в размер на 8 000 евро в левовата им равностойност, като купувачът се задължил да плати остатъка от цената в размер на 80 000 евро в левовата им равностойност в деня на подписване на окончателен договор в нотариална форма. Съгласно чл. 3.1 от предварителния договор, страните се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма в срок до 30.11.2021 г. в кантората на нотариус В. Г., peг. № 549 на НК, като било уговорено датата и точният час за изповядване на сделката да се определи допълнително. Навежда се довод, че на 30.11.2021 г. нито една от страните не предприела действия за уточняване на конкретен час за подписване на окончателен договор, но след проведени разговори по искане на купувача страните уточнили, че окончателното плащане и подписване на договор пред нотариус ще извършат на 22.12.2021 г. от 13.00 ч. в кантората на горепосочения нотариус, като бил запазен съответният час в нотариалната кантора. Поддържа се, че на 21.12.2021 г. в уговорения 1 час купувачът не се явил за финализиране на сделката и не извършил плащане на цената, за което бил съставен констативен протокол от нотариуса, както и за готовността на ищеца да изпълни задължението си по предварителния договор. Излага, че отправил чрез телепоща покана до купувача да сключат окончателен договор на 17.01.2022 г. в 13.00 ч. при същия нотариус, като запазил час в нотариалната кантора.

Твърди, че нотариусът е уведомил ответницата за уговорената дата, но на 17.01.2022 г. купувачът отново не се явил в кантората на нотариуса и не извършил плащане на цената по предварителния договор. Отново бил съставен констативен протокол, удостоверяващ отсъствието на ответната страна, като ищецът насрочил последна дата за сключване на окончателен договор - 31.01.2022 г. в 13.00 ч. при същия нотариус, като заявил, че при неявяване на купувача ще счита предварителния договор за развален. Сочи, че уведомил ответницата за същото по телефона и изпратил на 19.01.2022 г. нова телепоща с покана за финализиране на сделката. На 31.01.2022 г. в уговорения час в нотариалната кантора на нотариус В. Г. успешно страните сключили договора за покупко-продажбата в нотариална форма, като и втората част от уговорената цена за имота била заплатена, а с протокол от същата дата имотът бил приет от купувача без забележки. Ищецът уведомил ответницата, че поради забавяне от нейна страна за плащане на пълната цена за имота и сключване на окончателен договор му дължи неустойка в размер на 5 000 евро, така както е уговорено в т.5.3.1, раздел V от предварителния договор за покупко-продажба на имота, така както бил отразил и в двата констативни протокола съставени от нотариуса, но плащане на каквато и да е сума като неустойка или каквото и да е предложение в тази връзка досега не получил. Навежда се довод, че считано от 22.12.2021 г. до 31.01.2022 г. ответницата е била в забава да изпълни изискуемото си задължение по договора - да плати окончателната цена по сделката, за да бъде оформена същата с нотариален акт, поради което е налице забава от 40 дни. Поддържа се, че в т. 5.3.1 от предварителния договор е уговорена неустойка в размер на 0,2 % от стойността на имота (неплатената част от 80 000 евро или тяхната левова равностойност - 156 467 лв.), като при цифровото изписване в договора на уговорения процент е допусната техническа грешка. В този смисъл ищецът счита, че ответницата му дължи сума в размер на 6 400 евро или тяхната левова равностойност от 12 517, 20 лв., но доколкото обаче отговорността е ограничена изрично до размера 5 000 евро, същата следва да му заплати именно тази сума или нейната левова равностойност, а именно 9 778 лв. При тези съображения моли за уважаване на предявения иск.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответницата Д. З. Х., в който се изразява становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Не се оспорва обстоятелството, че страните са сключили процесния предварителен договор от 26.10.2021 г. при уговорена продажна цена от 88 000 евро, която ответницата твърди, че е платила по указания в договора начин и срок. Излага се, че съгласно т. 3.1 от договора страните са се съгласили изповядването на сделката да се състои в срок до 31.11.2021 г., като точния т ден и час следвало да се съгласува между тях. Навежда се довод, че в посочения срок не се състояла сделката, тъй като ищецът не бил готов с документите – не се снабдил със схема на имота, скица на парцела, данъчна оценка, както и Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличаване от АВ - Варна, каквото задължение имал съгласно чл. 4.7 от договора. От своя страна ответницата проявила разбиране, като страните се уговорили ищецът да я информира след като подготви необходимите документи, за да уточнят ден и час за изповядване на сделката. За нейна изненада на 19.01.2022 г. ищецът я уведомил, че бил запазил час при нотариус В. Г. за 31.01.2022 г.

2 в 13 часа за изповядване на сделката, както и че бил изпратил телепоща за сделката.

Въпреки че съгласно 3.1 от договора деня и часа за сделката се уточнява взаимно между страните, ответницата се явила и изпълнила задължението си за придобиване на имота и за плащане на окончателната сума. Поддържа се, че тъй като сделката не се състояла в посочения в договора срок и няма друг фиксиран срок за нотариално изповядване на сделката, за да изпадне в забава, която и да било от двете страни, поради наличието на насрещни престации, другата следва да връчи покана с която да покани насрещната страна на основание чл. 3.1 от договора за уточняване на ден и час за сключване на окончателен договор. Едва след като страната , на която е връчена поканата, не съдейства за определяне на ден и час, другата страна може да връчи писмена покана като фиксира конкретен ден и час за изповядване на сделката и в случай че поканената страна не се яви, тя би изпаднала в забава. Излага се, че едностранно и в разрез с договореното в т. 3.1 от договора ищецът е определил деня и часа за изповядване на сделката. Твърди се, че ответницата не е получавала нито поканата, за която й е съобщено от ищецът на 19.01.2022 г., нито приложените с исковата молба покани и оспорва твърдението на ищеца, че е връчил покани за изповядване на сделката, както и за заплащане на останалата част от продажната цена.

Ищцата допълва, че за да изпадне в забава освен връчването на надлежна покана от страна на ищеца, е необходимо последният да бъде изправна страна по договора.

Посочва, че от съставения протокол рeг. №14642, т. 4, акт № 25 от 22.12.2021 г. от нотариус В. Г., рег. №549, е видно, че сред подробно описаните документи липсва Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличаване от АВ - Варна, каквото задължение ищецът има съгласно чл. 4.7 от договора. Значението на удостоверението за тежести е определено от страните в цитирания член на договора, като императивно е посочено, че в деня на нотариалното изповядване на сделката продавачът следва да представи УВТ, както и всички други необходими документи за сключване на окончателен договор. При тези съображения ищцата намира, че дори Удостоверението за тежести да не е сред изискуемите документи по смисъла на закона за сключване на сделка, страните са придали особено значение на посочения документ, като едва в представения протокол от рег. № 497, т. 1, акт № 27/17.01.2022 г. сред изброените документи е посочено Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличаване от АВ Варна № 209/13.01.2022 г. Счита, че едва към 13.01.2022 г. продавачът е бил готов с документите, съгласно договореното в сключения между страните предварителен договор, и именно едва след тази дата - на 19.01.2022 г. продавачът я е уведомил, че е запазил час при нотариус за 31.01.2022 г. за изповядване на сделка, в който ден и час, ответницата се е явила и изпълнила задълженията си. В този смисъл оспорва твърдението, че продавачът е бил изряден и готов да изпълни задълженията си към 22.12.2021 г. - каквато дата се твърди да е била уговорена между страните. Оспорва се и твърдението, че ответницата е била уведомена от нотариуса за предстоящата сделка, като се твърди, че такова уведомление не е направено, а освен това нотариус В. Г., доколкото не е страна по предварителния договор, не би могла да уведоми надлежно и съгласно изискванията на чл. 84, ал. 2 ЗЗД. Единственият начин по който нотариусът можел да участва активно е чрез връчването на нотариална покана, каквито твърдения не се съдържали в исковата молба, нито има приложена сред писмените доказателства.

Ответницата счита, че ищецът повратно тълкува договора, като приема, че неявяването за нотариално изповядване на сделката и неплащането на дължимия остатък от продажната цена са едно и също задължение. Навежда се довод, че ако след изтичането на срока по чл. 3.1 за нотариално изповядване на сделката, задължението за прехвърляне, респективно придобиване на имот, не е определено като ден, то 3 плащането на продажната цена съгласно чл. 2.2.2 от предварителния договор е строго фиксирано: в деня на нотариалното изповядване на сделката. В този смисъл забавата за плащане на сумата би настъпила само, ако в деня на нотариалното изповядване плащането на окончателната сума не е направено и от този момент ще тече неустойка за забава, формулирана в т. 5.3.1. Акцентира върху текста на т. 5.3.1, според който купувачът дължи неустойка за забава, ако не изпълни свое парично задължение, съгласно сроковете, а не изобщо ако не изпълни задълженията си по договора. В случая окончателното плащане на сумите е направено в деня на нотариалното изповядване, поради което ответницата е изпълнила надлежно задължението си за плащане на окончателната продажна цена. Счита, че само при условие, че в деня на нотариалното изповядване не изпълни задължението си за плащане на посочената сума, за ищецът би възникнало правото да претендира неустойка за забава. Обратно на договореното ищецът претендирал заплащане на неустойка за забава преди задължението да е станало изискуемо, т.е. преди нотариалното изповядване на сделката, което е в разрез в договореното между страните. В подкрепа на изложеното намира и съдържанието на нотариалния акт, в който изрично е посочено, че плащането на продажната цена ще се извърши след подписване на НА, но преди вписването му в службата по вписвания. Оспорва твърдението, че неустойката е в размер на 0, 2 % на ден, тъй като имало допусната техническа грешка. Счита също, че така формулираната неустойка за забава е прекомерна, макар да е формулирана ограничително до 5000 евро, тъй като е приравнена на неустойката за пълно неизпълнение, формулирана в т.