Решение № 11 от 05.02.2026, Апелативен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 11 гр. Бургас, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на единадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Илияна Т. Балтова

Членове:

Радостина К. Калиманова

Янко Н. Новаков при участието на секретаря Станка Ст. А. като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Въззивно търговско дело № 20252001000178 по описа за 2025 година

Производството по делото е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.

С решение № 20/28.07.2025 година, постановено по търг. дело № 34/2024 година по описа на Окръжен съд - Ямбол, е осъдено „ДВ Осем“ ЕООД, ЕИК 202741021, със седалище с. Денница, община Болярово, област Ямбол и адрес на управление ул. „Христо Ботев“ № 5, представлявано от управителя Десислава Николова Добрева, да заплати на „Ромфарм компани“ ООД, ЕИК 200732874, със седалище град София и адрес на управление район „Овча купел“, бул. „Цар Борис III-ти“ №168, ет.3, офис 34, представлявано от управителите Валентин Стоянов Георгиев и Тенчо Лъчезаров Шиков, начин на представляване - заедно и поотделно, на основание чл. 232, ал. 2, във връзка с чл. 228 от ЗЗД сумата от 40 526.72 лева, представляваща незаплатена наемна цена за стопанската 2023/2024 година по сключения между страните договор за наем на земеделска земя № 62 от 03.05.2023 година, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба 14.06.2024 година до окончателното изплащане, като е отхвърлен искът за разликата над присъдената сума от 40 526.72 лева до предявения размер от 75 526.72 лева. Присъдени са разноски.

Постъпила е въззивна жалба от „ДВ Осем“ ЕООД, ЕИК 202741021, чрез адв. Ж. К. АК - Ямбол, с адрес за връчване: град Ямбол, ул. „Бузлуджа“ №15, кантора № 3, срещу така постановеното решение в частта, в която въззивникът е осъден да заплати наемна цена за разликата над сумата от 30 920.30 лева до присъдения размер от 40 526.72 лева, ведно със законната лихва. Въвеждат се оплаквания за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на решението в обжалваната му част. Претендира се, че същото не 1 кореспондира със събраните по делото доказателства. Поддържа се направеното в първоинстанционното производство възражение за нищожност на основание чл. 26, ал. 1, предл. 4-то от ЗЗД на процесния договор в частта, в която е предоставено ползването на 192.129 дка от общо предоставените 1888.168 дка като негодни за обработване и земеделско ползване. Претендира се неизпълнение на задължението на наемодателя за предаване на имотите в състояние, отговарящо за ползването, за което са наети. Инвокира се прилагане на критериите на чл. 20 ЗЗД, общата воля на страните, принципа на добросъвестност и еквивалентност в гражданските правоотношения и се настоява за прихващане на разликата от 9 606.45 лева от дължимата по договора наемна цена. Изтъква се, че от доказателствата по делото, включително аналитични справки от СЕУ на ДФЗ, ОЗ „Земеделие“ - град Ямбол и ДФ „Земеделие“, се установява, че частта от 192.129 дка, находящи се в землищата на с.

Денница и с .Оман, не подлежат на подпомагане и са необработваеми поради самозалесяване от съседни имоти с храсти и дървета. Оспорва се изводът на съда за липса на съществена нееквивалентност между насрещните престации. Изразява се позицията, че не следва да се търси какъв е делът на негодните за обработване площи спрямо общо отдадените под наем. Сочи се, че действително наемната цена е уговорена на декар, но всички имоти следва да бъдат годни за обработване.

Моли се за отмяна на решението в обжалваната му част.

Претендират се разноски.

В срока по чл. 263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Ромфарм компани“ ООД, ЕИК 200732874, чрез юрк. Росица Орманова, с който се поддържат доводи за нейната неоснователност, респективно - законосъобразност и правилност на обжалваното с нея решение. Поддържа се, че наемодателят е изпълнил задължението си по договора, като е предоставил ползването върху наетата вещ. Инвокира се знание у въззивника за състоянието на имотите още при сключване на договора. Твърди се, че не само същият е бил наемател и за предходната стопанска година - 2022/2023 година, но и е извършил оглед на земите, при който не е констатирал недостатъци, препятстващи или ограничаващи възможността за обичайната им употреба. Поддържа се отхвърляне на направеното възражение за частична нищожност на договора. Въззиваемият възприема изцяло преценката на съда, че договорът следва да бъде разглеждан изцяло, като сключен за множество имоти с различна категоризация и площ, в различни землища, при договорена средна цена на декар.

Моли се за оставяне на жалбата без уважение.

Претендират се разноски.

Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок, от легитимирана да обжалва страна, срещу акт, подлежащ на обжалване и отговаря на изискванията на правната норма за редовност. Следователно, същата е допустима за разглеждане по същество. При извършената служебна проверка, съгласно правомощията по чл. 269 от ГПК, Апелативен съд-Бургас констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

По отношение на наведените в жалбата съображения за неговата неправилност, 2

Бургаският апелативен съд, като взе предвид доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност и съобрази и разпоредбите на закона, намира следното:

От доказателствения материал се установява, а това не се спорно между страните, че същите са обвързани от наемно правоотношение - договор за наем на земеделска земя № 62 от 03.05.2023 година, по силата на който ищецът е предоставил на ответника за временно възмездно ползване собствените си земеделски земи, подробно индивидуализирани в чл. 2 с обща площ от 1 888. 168 декара, находящи се в землището на с. Денница и с. Оман, община Болярово, област Ямбол срещу заплащането на наемна цена в общ размер от 94 408.40 лева или по 50 лева на декар. Уговорено е в чл. 7, ал. 2 от така сключения договор същата да бъде платена на три вноски, на посочените в същата разпоредба срокове и размери. Самият договор е сключен за срок от една стопанска година, считано от 01.10.2023 година до 30.09.2024 година, за която именно стопанска година е дължима и уговорената наемна цена.

Според клаузите на чл. 3 - чл. 6 от разглежданото писмено съглашение, наемодателят предава на наемателя наетите обекти в състояние, което отговаря на ползването, за което са наети - за земеделско производство (земеделско производство, обработваема земя, пасища, мери, ливади, лозя) - чл. 2, ал. 3. Наемодателят е декларирал и с подписа си е удостоверил, че е извършил оглед на имотите, описани в чл. 1, че същите нямат недостатъци, които да ги правят негодни за ползване, съгласно предвиденото в договора предназначение, че е запознат с имотите и няма каквито и да са възражения по отношение на тяхното състояние и размер, както и че не е открил недостатъци, препятстващи или ограничаващи възможностите има за обичайна употреба. Страните са се съгласили, че наемодателят не носи отговорност за недостатъци, които са били известни на наемателя преди подписването на договора или са могли да бъдат открити при обикновен преглед на обекта на наема, както и че имотите са предадени в надлежно състояние, което обстоятелство не може да се оспорва от наемателя.

Няма спор, също така, че ответникът е заплатил първата вноска в размер на сумата от 18 881.68 лева, като е останал задължен към ответника за останалите две вноски, всяка от които в размер на по 37 763.36 лева. След завеждане на делото същият е заплатил сумата от 35 000 лева, като по този начин е останал неизплатен остатък в размер на 40 526.72 лева, които са били присъдени на ищеца от окръжния съд с обжалваното решение.

Ответникът оспорва, както вече бе посочено по-горе, единствено дължимостта на сумата от 9 606.42 лева, като поддържа доводите, наведени от него в производството по делото с отговора на исковата молба, съответно с допълнителния отговор на допълнителната искова молба, включително този за нищожност на процесния договор в частта, в която са отдадени под наем 198.108 декара земеделски земи поради противоречие с добрите нрави, обосновано с липса на еквивалентност на престациите. По-специално в отговора сочи, че в една част, а именно за посочения размер земя уговореното не отговаря на действителното фактическо положение. Посочената площ е необработваема и негодна за ползване, поради което именно не е заявявана за ползване и съответно декларирана за обработване. Тези земи, 3 находящи се в двете землища са изцяло неизползваеми както поради статута им, така и поради захрастяване и липса на каквато и да е обработваема площ за земеделско ползване; отделно от това тези имоти попадат под обхвата на „Натура 2000“, поради което за тях е налице забрана за извършване почистване на храсти и изобщо каквато и да е промяна. В допълнителната искова молба, като е описал последователността, която се прилага и води до сключването на договора, ответникът е заявил използването на принуда, при което първо се подписва празна бланка - оферта, което от своя страна е предпоставка за подписването на договор. Сочи, че това съставлява обстоятелство, което го поставя в икономическа зависимост от ищеца, тъй като последният и свързаните с него дружества, които заедно притежават значителна собственост в землищата, са в състояние да налагат условия и цени.

Както вече бе изтъкнато, твърди нищожност на договора в частта за наемане на процесните 198.108 декара като противоречащ на добрите нрави, при пълна липса на еквивалентност касае се за изцяло необработваема площ, с цена от по 50 лева на декар, която е негодна за земеделско ползване и неподлежаща на обработване.

По делото липсва спор, че ползването на вещта е предоставено на ответната страна по силата на договора за наем за срок от една година, както и че тя е държала наетите площи и не е заплатила изцяло дължимата за тях наемна цена. Правото си да не плаща част от наемната цена и на практика да иска намаляване на дължимия общо уговорен за всички имоти наем тя черпи от състоянието на посочената по-горе част от земите - тези, които твърди да са негодни за земеделско ползване и неподлежащи на обработване, според уговорения с договора начин на ползване. Договорът за наем е двустранен, възмезден договор, по силата на който наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване срещу насрещното задължение на наемодателя да му плати определена наемна цена. Практиката приема, че при действието на наемния договор наемателят дължи плащане на наемната цена независимо от това, дали ползва вещта, след като действието на договора не е прекратено. Съгласно общото правило на чл. 230, ал. 1 от ЗЗД, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, като предадената вещ следва да съответства на уговореното в договора. При неизпълнение на това задължение за съответния период наемателят има право на съразмерно намаляване на цената или да развали наемния договор - чл. 230, ал. 2 от ЗЗД.

От основното си задължение наемодателят се освобождава само тогава, когато наетата вещ не може да бъде предадена на наемателя в надлежното състояние не по негова вина. Във всички останали случаи, при които наетата вещ е предадена от наемодателя с недостатъци, изключващи или намаляващи годността й за нормалното или уговорено нейно предназначение, наемателят разполага със създадена му от закона възможност да иска, съобразно вида на повредите в наетата вещ, както да бъде освободен от задължението си да плаща наемната цена за периода, през който вещта е била обективно неизползваема, така и да развали наемния договор. По силата на диспозитивното правило на чл. 230, ал. 1 от ЗЗД наемодателят е длъжен да предаде наетата вещ в състояние, което отговаря на ползването за което е наета, освен ако в договора е уговорено друго. Това означава, че когато друго не 4 уговорено между съконтрахентите, задължението на наемодателя за надлежно предаване на наетия обект е изпълнено, ако към момента на предаването му на наемателя и през времетраенето на наемния договор, състоянието му отговаря на договореното с договора предназначение. Изключение от соченото правило е предвидено в чл. 230, ал. 3 от ЗЗД, според което за мълчаливо уговорено се счита, че наетата вещ ще се предаде в състоянието, в което се намира към момента на сключване на договора, без задължение за наемодателя да отстрани съществуващите към този момент недостатъци на вещта, ако наемателят е знаел за тях или лесно е могъл да узнае и не е поискал своевременно отстраняването им. Но ако самият наемодател е заявил, че не съществува конкретния недостатък или знаейки го не го е довел до знанието на наемателя, когато е неустановим при проявено обикновено внимание от последния, то и в сочената хипотеза договорната му отговорност за неизпълнение не отпада. Тези общи правила са намерили изричен израз в сключения между страните в настоящото производство двустранен възмезден договор и по-специално в цитираните погоре клаузи на чл. 3 - чл. 6 от същия. В него изрично е залегнала констатация, че ответникътнаемател е направил оглед на имотите и същите нямат такива недостатъци, които да ги правят негодни според предназначението, за което са отдадени под наем. Възпроизведено е и правилото на чл. 230, ал. 3 от ЗЗД, посочено по-горе, съгласно което наемодателят не носи отговорност за недостатъци, които са били известни на наемателя при подписването на договора или са могли да бъдат открити при обикновен преглед. Освен, че вписаната констатация за извършен предварителен оглед на имотите не е оборена от ответника, който черпи изгодни за себе си правни последици, същият е бил напълно наясно преди и към момента на сключването на договора за статута и състоянието на отдадените под наем имоти. Това е така, тъй като видно от приобщения към доказателствения материал по делото договор за наем на земеделска земя № 43 от 05.05.2022 година той е ползвал същите тези земи, които са предмет на последващия договор, а именно процесния от 2023 година, по който се търси реално изпълнение на задължението за плащане на наемната цена, т .е. ответното дружество е ползвало възмездно процесните земеделски земи и през предходната стопанска година. Нито по този предходен договор, нито по процесния ответникът е правил възражения за наличието на необработваеми земи с искане за намаляване на наемната цена.