Решение № 3496 от 29.06.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3496 гр. София, 29.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20221100112958 по описа за 2022 година

Предявен е иск от И. Р. Г., роден на ****год. в гр.Дрезден, гражданин на Полша срещу И. К. С. иск с правна квалификация чл.236, ал.2 от ЗЗД, за заплащане на сума в размер на 30804,32лв.-обезщетение за ползване на имот, за периода от 01.10.2020год. до м.06.2022год., ведно със законната лихва от датата на исковата молба 08.12.2022год. до изплащане на вземането.

Поддържа да е собственик по силата на наследствено правоприемство от К.Т. и по давностно владение и наследство на недвижим имот: ОФИС с ШОУРУМ, с административен адрес: гр. София, район „Триадица“, ул. ****, със застроена площ от 125,90кв.м., със самостоятелно стълбище откъм улица ****, САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед No РД-18-108/13.12.2016г. на изп. директор на АГКК. Сочи между И. С. и майката на ищеца да е сключен договор за наем на имота. След смъртта на майка му на 03.07.2019г., ищецът е встъпил като страна по договора за наем с ответника при същите условия, при които договорът е сключен. Ответникът И. С. е заплащал месечния наем в размер на 750евро по банковата сметка на К.Т., а след нейната смърт е продължил да заплаща месечен наем по банковата сметка на ищеца И. Г.. Твърди договорът за наем да е прекратен с 1-месечно писмено предизвестие, връчено на наемателя И. С. по пощата с обратна разписка на 13.02.2020г. или считано от 13.03.2020 г. С влязло в сила съдебно решение е уважен предявен от ищеца срещу ответника иск с пр.осн. чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД за предаване на държането на процесния имот като имотът е предаден на 29.06.2022г.

1

В периода от 13.03.2020г. до 29.06.2022 г. ответникът И. С. е ползвал без правно основание този имот, въпреки изричното протИ.поставяне на ищеца, поради което сочи да дължи обезщетение за ползването в размер на 750евро месечно.

Съобразно горното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.

Ответникът-И. К. С. в указания по делото в срок отговор по реда на чл.131 от ГПК излага становище за неоснователност на иска. Поддържа да не е налице ползване през релевирания период, тъй като недвижимият имот не е бил годен за ползване, включително поради многократното му наводняване в периода от м.октомври 2020год. до м.януари 2021год. Сочи имотът да е доброволно предаден на ищеца през м. юни 2022год. През м. октомври 2020г. по възлагане на ищеца и на другите собственици на имоти в процесната сграда, е започнал ремонт на покрива й. Ремонтът е продължил от м.октомври 2020г. до м. януари 2021г. През този период сградата е била неизползваема. Дори след този период обектът не е бил годен за обитаване, поради което това следва да бъде отчетено при определяне на пазарната оценка за имота.

Съобразно изложеното е заявено становище за отхвърляне на исковата претенция.

Не претендира разноски.

При така изложеното след като обсъди доказателствата по делото по реда на първоинстанционното производство, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

С влязло в сила на 04,10,2022год. съдебно решение, постановено по гр.д.

№2155/2021год. на СГС, ВО, 2А състав, е потвърдено решение

№20161972/23,07,2021год. на СРС, постановено по гр.д.№16597/2020год. , СРС, 51 състав, с което е уважен предявен от И. Р. Г. срещу И. К. С. иск с пр.осн.чл.233, ал.1 от ЗЗД за предаване на ищеца на фактическата власт върху ОФИС С ШОУРУМ с административен адрес , гр.София, ул.****, с площ от 125,90кв.м., със самостоятелно стълбище откъм ул.****, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134,1001,479,1,1 по КК и КР на гр.София, одобрени със заповед №РД-18108/13,12,2016год. на ИД на АГКК.

По аргумент на т.2 от Тълкувателно решение № 3/2016год. от 22.04.2019 год. на ОСГТК на ВКС настоящият състав приема между страните по делото да са установени правопораждащите факти относно съществувало наемно правоотношение по повод на процесния имот. Съществуването на облигационното правоотношение между страните по договор за наем за имота е въведено като основание на иска по чл.233, ал.1 от ЗЗД.

Посоченият юридически факт, от който ищецът е обосновал правото си да претендира връщане на веща съставлява основание на иска, а установяването на прекратено наемното правоотношение е правопораждащ юридически факт, който съдът намира да е установен между страните.

От друга страна възражение относно съществувалото между страните наемно

2 правоотношение не са релевирани. Оспорването на ответника касае това, че е упражнявал фактическа власт върху имота, поради висящо между страните съдебно производство по иск с пр.осн.чл.19, ал.3 от ЗЗД, който спор е приключил през м.юни 2022год., когато имотът е доброволно предаден на ищеца Г..

Дори горните мотиви да не бъдат споделени, то с оглед приложените доказателства, съдът намира за установено в отношенията между страните да е възникнало наемно правоотношение за имота, за което свидетелстват извършени плащания от страна на ответника в полза на И. Г. в периода от м.03,2020год. до месец 09,2020год. и с посочено основание „наем“. Същевременно с уведомление от 11,05,2020год. ищецът е уведомил И.

С., че счита преведените суми за платени като обезщетение за ползване без основание поради прекратяване на договора за наем от 13,03,2020год. Два броя от уведомленията са връчени при отказ на адресата на 06,08,2020год. В тази връзка съдът приема между страните да е възникнало неформално наемно правоотношение с предмет процесния недвижим имот, при цена на ползването 750,00евро, като ищецът е встъпил в наемното правоотношение на мястото на наемодателя К.Т./ починала на 03,07,2019год./ като нейн законен правоприемник.

С уведомление от 11,02,2020год., връчено на 13,02,2020год. ищецът е отправил едномесечно предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение или същото се счита за прекратено, считано от 13,03,2020год.

Не се спори между страните ответникът да е упражнявал фактическа власт върху имота до 29,06,2022год., от една страна заявено в отговора на ИМ , а от друга с оглед приложен по делото приемо-предавателен протокол за предаване на държането на имота от ответника на И. Г..

По делото е представен договор за отдаване под наем на недвижим имот от 01,04,2020год., сключен с наемодател И. К. С. и Ж.П. ЕООД, в качеството на наемател за процесния обект при договорена наемна цена 500,00лв.-месечно и срок на договора 3години.

По делото е изслушано заключение на СТЕ, което като обективно и компетентно изготвено следва да бъде кредитирано при постановяване на съдебния акт, от което се установява, че за процесния период от 01,10,2020год. до м.,06,2022год. пазарният наем на офис с шоурум на адреса е на стойност 27408,00лв. В случай, че поради течове и ремонт се приеме да е неизползваем за период от 5 месеца, то следва да бъде приспадната сумата от 6500,00лв.

От показанията на св.А.И., чийто показания съдът цени по реда на чл.172 от ГПК се установява, че в периода от края на м.09,2020год. до края на януари 2021год. е осъществен ремонт на покрива на сградата поради възникнали течове.

При така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

3

По иска с пр.кв.чл.236, ал.2 от ЗЗД.

Претендира се обезщетение, за периода от 01,10,2020год. до 29,06,2022год. в размер на левова равностойност на 15750евро или 30804,32лв..

Релевантните факти касаещи основателността на исковата претенция са свързани с установяване на възникнало наемно правоотношение между страните, което е прекратено и продължило ползване на наетия обект, въпреки протИ.поставянето на наемодателя.

В процесната хипотеза не е спорно между страните, че е налице валидно възникнало договорно правоотношение по договор за наем за процесния обект. Не е спорно, че същият е прекратен, считано от 13,03,2020год.

Не е спорно и обстоятелството, че имота е бил в държане на ответника за целия релевантен период до предаването му на ищеца на 29,06,2022год. като е налице протИ.поставяне от страна на наемодателя. Ето защо с оглед реализиране на фактическия състав на чл.236, ал.2 от ЗЗД ответникът дължи обезщетение за ползването след прекратеното наемно правоотношение.

Спорно между страните е какъв е размера на дължимото обезщетение, с оглед релевираното възражение от ответната страна, че за част от релевирания период имотът не е бил в състояние годно за ползване по предназначение. Същото съдът намира за установено, с оглед ангажираните по делото гласни доказателства на св.Илиева сочещи, че за периода от м.10,2020год. до м.01,2021год. в същия е извършен ремонт, обстоятелство посочено и от вещото лице по допуснатата съдебнотехническа експертиза, в който период недвижимия имот обективно не е бил в състояние за ползване по предназначение.

В тази връзка следва да бъде извършена преценка за характера на нормата на чл.236, ал.2 от ЗЗД. Не е спорно, че при прекратена договорна връзка наемателят, който не е изпълнил задължението си за връщане на веща не дължи престацията по договора за наем, а обезщетение, което би могло да се изразява както в амортизационни вреди, така и като пропусната полза. Т.е. в хипотезата на претендирана пропусната полза наемодателят би имал право на обезщетение в размер на средния пазарен наем в случаите, когато наемната цена е по-ниска от него. Спорно между страните е какъв е размера на обезщетението в хипотеза, когато наемната цена е по-висока от средния пазарен наем. Разпоредбата на чл.236, ал.2 от ЗЗД сочи на задължение на наемателя да заплати обезщетение, в случаите на неизпълнение на задължението му за връщане на веща, като същевременно трябва да изпълнява и всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Същите включват задължение да пази веща, да заплаща съпътстващи консумативни разходи относно ползването и др., като основно задължение по наемния договор е наемната цена. Това обосновава извод нормата да има санкционен характер, в който се приема размерът на обезщетението да е не по-малко 4 от уговорената наемна цена, в какъвто смисъл е и установената съдебна практика за минимален размер на обезщетението съизмерим с наемната цена. /в този смисъл пр. решение № 701 от 22.11.2010 г. по гр. д. № 219/2010 г., ГК, 4-то ГО на ВКС, решение № 146 от 01.12.2010 г. по т.д. № 934/2009 г. на ВКС, ТК, II т.о., решение № 769 от 17.06.2011 г. по гр. д. № 1332/2010 г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 230 от 18.06.2014 г. по гр. д. № 6874/2013 г. на ВКС, ГК, IV г.о., решение № 173 от 22.03.2013 г. по т.д. № 939/2011 г. на ВКС, ТК, I т.о., решение № 422 от 21.05.2010 г. по гр. д. № 981/2009 г. на ВКС, ТК, III г.о., решение № 391 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 765/2009 г. на ВКС, ГК, II г.о., решение № 144 от 17.05.2011 г. по гр. д. № 401/2010 г. на ВКС, ГК, IV г.о., постановени по реда на чл. 290 ГПК. В тези решения е прието, че при продължаване на ползването на имота след прекратяване на договора за наем въпреки протИ.поставянето на наемодателя наемателят дължи обезщетение в размер на средния пазарен наем, като по силата на закона обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем./

От друга страна с оглед възражението, че за част от релевирания период недв. имот обективно не е бил в състояние за ползване, а именно за периода м.10,2020-м.01,2021год./ а съгласно СТЕ минимум 5 месеца/, съдът намира, че този период следва да бъде приспаднат от дължимото обезщетение. Действително без значение е това дали наемателят, който не е изпълнил задължението за връщане на имота, е извличал реална полза от него, но веща следва да е в състояние годно за ползване. Няма как в хипотезата на действащо наемно правоотношение невъзможността имотът да бъде ползван по предназначение, в неизпълнение на основното задължение на наемодателя, да е основание за неизпълнение на задължението за плащане на цената на наема, а в хипотеза на прекратена облигационна връзка този релевантен факт да бъде игнориран, тъй като вредата във формата на пропусната полза на наемодателя е обоснована именно с лишаването от ползване или това което би получил от ползването му лично или чрез предоставяне на трети лица. Тъй като по делото няма данни в какво състояние е предаден имота на наемателя, респективно доколко последният е приел веща да отговаря на придаденото й предназначение съобразно чл.230, ал.1 от ЗЗД, то обективната невъзможност за ползване на недв. имот е релевантен факт при определяне на обезщетението. След приспадане на обезщетение за периода от 5 месеца в размер на 3700евро, то дължимото обезщетение като равностойност на наемната цена в размер на 12000,00евро е 23469,96лв.