Решение № 54 от 08.02.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 54 гр. гр.Несебър, 08.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20222150100179 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.

Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя К.Т.Т.Х., твърди в исковата молба, че на 09.07.2007г. между него, от една страна в качеството му на мениджър, и ответника М.А.Ф., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен адрес в Република България: село ***, Код по Булстат ***, от друга страна в качеството му на възложител, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р. № ММС-S1-PD/28107.07/. Ответникът е собственик на имот с площ 43,53 кв.м., апартамент № ***-„Е.“, крило Е., с адрес: село *** по плана на село ***, в „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“. По силата на договора М.А.Ф. е възложил, а „П.Д.“ ЕООД се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, като плащането следва да се извърши в срок до 15-и февруари на съответната година. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации: техническото поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в 1 изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; организиране поддръжка на зелените площи в комплекса; организиране режим на достъп и вътрешния ред на сградата, санитарно-хигиенни услуги, рецепция и достъпа до спортни съоръжения. Ответникът не е заплащал дължимите по договора годишни такси въпреки водените с него разговори и опити за извънсъдебно разрешаване на спора. Прави искане ответникът да бъде осъден да му заплати следните суми: сумата в размер на 1 209,64 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2019г., ведно с мораторната лихва в размер на 364,27 лева за периода от 15.02.2019г. до 10.02.2022г.; сумата в размер на 1 209,64 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2020г., ведно с мораторната лихва в размер на 241,61 лева за периода от 15.02.2020г. до 10.02.2022г.; сумата в размер на 1 209,64 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2021г., ведно с мораторната лихва в размер на 118,62 лева за периода от 15.02.2021г. до 10.02.2022г.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, на първо място, се заявява, че се оспорват исковете по основание и размер, посочва се, че ищецът не подкрепя твърденията си за сключен с ответника договор. Оспорва твърденията на ищеца, че между страните е възникнало валидно облигационно отношение, което да е обвързвало страните през процесния период, че ищецът е изпълнявал договорните си задължения, че ответникът е поел задължение за заплащане на претендираните парични суми като насрещна престация. Моли за отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание ищецът се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявените искове и моли за тяхното уважаване като основателни и доказани, както и в полза на ищеца да бъдат присъдени направените по делото разноски съобразно приложения списък на разноските. С отделно писмено становище изразява позиция по отговора на исковата молба, в което подчертава, че ищецът е изпълнявал договорните си задължения през процесния период чрез трето лице – „Е. Х.“ ООД, а във връзка с възраженията на ответната страна прави доказателствени искания чрез назначаване на съдебно икономическа експертиза и разпит на свидетел за доказване изпълнението на договорните задължения по управлението и поддръжката на комплекса през същия период и за извършените за това разходи.

Ответникът не се явява в съдебно заседание като в едно от проведените по делото съдебни заседание се представлява от назначения му особен представител, който поддържа направеното оспорване на исковете по основание и размер. С писмено становище по същество на делото моли исковете да бъдат отхвърлени с доводите, че ищецът не е доказал изпълнение на поетите с договора му с ответника задължения да извършва целогодишна поддръжка на комплекса, като експертното заключение не обхваща изправността на всички инсталации и съоръжения в комплекса, липсва обстойно проучване дали на ответника е бил осигуряван достъп до предоставените в комплекса услуги.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени 2 поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 09.07.2007г. между М.А.Ф., от една страна като възложител, и „П.Д.“ ЕООД, от друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС – S1 – PD/281 – 07.07, в който е посочено, че възложителят е собственик на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 606, сграда „Е.“, крило „Е.“, ва 6-и етаж в „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“. За мениджъра е посочено, че е собственик на земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, зала за билярд, детска площадка, открит и закрит паркинг, wellness-център, център за 24-часово медицинско обслужване, магазини и бутици, зелените площи и паркови елементи, открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки (ресторант, воден бар, два грил-бара, лоби-бар). С договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка и провежда целогодишно организационно и административно управление на комплекса.

Техническото поддържане на общите части на комплекса включва: поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и на вентилационните инсталации, на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка, организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното управление включва организиране режима за достъп и вътрешния ред в сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори, по предварително обявена програма, а административното управление, както и оказване на всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация на възложителя след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения, които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса като създаде пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените разходи, отчет на направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено 3 отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата всички необходими разходи, свързани с отигуряването на техническата стабилност на сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим имот в комплекса, и влиза в сила от деня на подписването му.

В раздел IV, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение не покъсно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му.

Собствеността върху недвижимия имот: Апартамент тип Студио № Е606, крило „Е.“, находящ се на кота +15м., на 6-и етаж, на площ от 42,95 кв.м., включваща 33,07 кв.м. жилищна площ и 0,072% идеални части от общите части на сградата, намиращ се в сграда „А“ – „Е.“ на КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН КОМПЛЕКС „Е.“, изградена в *** по действащия регулационен план на село ***, одобрен със заповед № 828/2004г., целият на площ от 39 248 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху УПИ и с включено обзавеждане съгласно подписан протокол, е придобита от М.А.Ф. по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.06.2008г., по който той е имал качеството на купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № 186, том XIII, рег.№ 8651, дело № 2501/2008г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд.

Към момента на подписване на процесния договор за поддръжка и управление, е действал предварителен договор за покупко-продажба с предмет процесния недвижим имот, сключен между „П.Д.“ ЕООД – продавач, и М.А.Ф. – купувач, който предварителен договор е упоменат в раздел II, т.2, б.“а“ от договора за поддръжка и управление от 09.07.2007г., и със сключването на който договор ответникът е получил владението върху имота.

На 18.12.2012г. между „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, „Е. Х.“ ООД, ЕИК ***, и „Е. Х.

***“ ЕООД, ЕИК ***, е подписано тристранно споразумение към Договор за възлагане на поддръжка и управление ва „КУРОРТЕН КОМПЛЕКС Е.Р.Р.“ № ММС – PD – EH / 22.06.2007Г., според което „Е. Х. ***“ ЕООД, като дъщерно дружество на „Е. Х.“ ООД, замества последния като мениджър по Договор за възлагане на поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС – PD – EH / 22.06.2007г., както и встъпва в правата и задълженията на „П.Д.“ ЕООД по всички Договори за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“, сключени между „П.Д.“ ЕООД като мениджър и отделни етажни собственици на апартаменти в комплекса, в качеството им на възложители.

Разпитан в качеството му на свидетел, С.С. твърди, че поддръжката в комплекса се извършва от „Е. Х.“ ООД, който чрез негови служители, назначени на различни длъжности 4 и с различна професионална подготовка в различни области, се е занимавал с почистване на незастроената част от комплекса, като освен това редовно се орязват дърветата и се извършва коситба тревата в зелените площи. Твърди за осъщестяване през периода 2019г.2021г. на целия комплекс от услуги, включващи охраната, посредством видеонаблюдение и жива ограна, почистването на общите части на сградата и на незастроената част от комплекса, строителни и ремонтни дейности, озеленяване, осигуряване на гореща и студена вода, функционирането и поддържането на СПА-услугите и на басейните, на търговските обекти за хранене и развлечение, на асансьорите в сградите, които функционират непрекъснато.