Решение № 58 от 07.03.2022, Окръжен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 58 гр. П., 07.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – П., I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Минка П. Трънджиева

Членове:

Венцислав Ст. Маратилов

Мариана Ил. Димитрова при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова като разгледа докладваното от Венцислав Ст. Маратилов Въззивно гражданско дело № 20225200500021 по описа за 2022 година Производството е по реда на чл.258 и следващите от Гражданския процесуален кодекс.

С решение наВ.ски районен съд №260197 от 28.10.2021г. постановено по гр.д.№938/2020г. по описа на същия съд, е отхвърлен предявения от Г.К.

П., ЕГН **********, с адрес: грВ., ***, съдебен адрес: гр.П., ул.”И.В.” №5, ет.1, офис 101, против „К и Г АВАНГАРД” ООД, с ЕИК 112649921, със седалище и адрес на управление: грВ., ул.”Д.Г.” №13, представлявано от управителя К.З.Б., конститутивен иск с правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: изградената в северната част на поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири от масив пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на трайно ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка, 1 който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната граница на гореописания имот кад.номер 005044 с дължина 39.48 метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина 53.80 метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната работилница) с дължина 12метра и продължението й в посока запад с дължина 41.80 метра. Със същото решение е осъден Г. К. П., ЕГН **********, с адрес: грВ., ***, съдебен адрес: гр.П., ул.”И.В.” №5, ет.1, офис 101, да заплати на основание чл.78, ал. 3 ГПК на „К и Г АВАНГАРД” ООД с ЕИК 112649921, със седалище и адрес на управление: грВ., ул. ”Д.Г.” №13 представлявано от управителя К.З.Б., сумата от 800 лв., представляващи разноски по делото.

Решението се обжалва с въззивна жалба с вх.№264088 от 17.11. 2021г. подадена по пощата от ищеца в производството пред първата инстанция Г.П. чрез пълномощника си адв.В.Ц., в срока по чл.259 ал.1 от ГПК, с доводи за порочност като неправилно, необосновано и постановено в нарушение на материалния закон. Твърди се, че съдът неправилно е преценил доказателствата, неправилно определил момента на изискуемостта на правото на иск за сключване на окончателен договор достигайки до неправилния извод за погасяване на иска по давност. Счита, че неправилно съдът е приел, че вещните тежести, с които е бил обременен имота са вдигнати със заличаване на ипотеката, учредена в полза на кредитора „Банка ДСК“ ЕАД на 27.11.2021г. и че считано от 27.02.2013г. задължението за сключване на окончателен договор е станало изискуемо. Поддържа се, че макар ипотеката да е учредена в полза на банката на посочената дата, към същата /27.11.2021г./ не е изпълнено договореното условие в пункт II, имотът, да е освободен от всички вещни тежести. Твърди се, че според справка от имотния регистър 5/пет/ дни преди заличаването на ипотеката в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, е вписана нова договорна ипотека в полза на друга банка “Райфайзенбанк България“ АД и към датата на заличаване на ипотеката в полза на „Банка ДСК“ ЕАД имотът има вече ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ АД от което жалбоподателят навежда извода, че задължението за сключване на окончателен договор не е станало изискуемо 3/три/месеца след заличаването на ипотеката в полза на „Банка ДСК“ ЕАД. Като погрешен се определя извода на съда, че заличаването на ипотеката в полза на „Банка 2

ДСК“ ЕАД и вписването на новата ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, е станало на една и съща дата, по която ипотекарен длъжник е ответното дружество, а ипотекираният имот е същия, който е бил ипотекиран и за „Банка ДСК“ ЕАД. Допълва, че страните по предварителния договор са обусловили действието на сключения между тях договор от изпълнението на следното условие- дружеството-продавач да изплати дължимите на Банка ДСК

ЕАД суми, като само в този случай предварителния договор поражда действие, като в противен случай договорът се разваля по право, без купувачът да може да претендира възстановяване на платената от него продажна цена по сделката нито цялата нито част от продажната цена. Акцентира, че това е условието за да породи действие самият договор, като страните не са обвързани от изискуемостта на задължението на продавача за прехвърляне собствеността върху имота на купувача от момента на погасяване на кредита в полза на Банка ДСК, а от момента на освобождаване на имота от всички вещни тежести. Коментиран е момента на погасяване на банков инвестиционен кредит за изграждане на обекта автосервиз и магазин за авточасти на 26.11.2021г., като се навежда извода, че ответното дружество е изпълнило условието, предвидено в пункт 3/трети/ от предварителния договор и същият е породил своето действие. И че това е условието за да се породи действието на предварителния договор, като договорната ипотека в полза на Банка ДСК ЕАД е заличена на 27.11.2012г., но че към тази дата имотът не е бил чист от вещни тежести, защото междувременно е вписана нова ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ АД на 22.11.2012г. или 5/пет/ дни преди заличаването на предишната. Коментира се уговорката в т.2 от предварителния договор, съгласно който страните са определили срок в който следва да се сключи окончателния договор за покупко-продажба-тримесечен след освобождаването на имота от наложените му вещни тежести по повод на изтеглени банкови заеми, по които имотът се явява обезпечение и които банкови заеми се изплащат от страна на дружеството-продавач, като в договора била използвана думата „заеми“ в множествено число, тоест имало се е в предвид не само договора за заем от „Банка ДСК“ ЕАД. За това, че страните са обвързали срока за сключване на окончателен договор с освобождаването на имота от наложени вещни тежести по повод изтеглени банкови заеми, обезпечени с продавания имот, жалбоподателят посочва, че срокът за сключване на договора не е обвързан конкретно само с погасяване на кредита в „Банка ДСК“ ЕАД, а с погасяване на всички банкови заеми, обезпечени с ипотека върху този имот, респективно заличаване на всички вещни тежести .Или според жалбоподателя продавачът по предварителния договор следва да прехвърли на купувача имота, чист от вещни тежести.

Повтарят се данните от представена по делото справка от имотния регистър 3 за вписани и заличени обстоятелства върху процесния имот, според която първото вписване е за учредяване на договорна ипотека в полза на „Банка ДСК“ ЕАД на 25.09.2007г. и второ учредяване на договорна ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, от 22.11.2012г., като на 27.11.2012г. е заличена първата ипотека, а втората е заличена на 01.08.2019г., с което се навежда извода, че имотът е чист от вещни тежести след 01.08.2019г.

Коментирана е и връзката между двата кредита и двете ипотеки върху продавания имот като се поддържа, че с отпуснатия от втория кредитор „Райфайзенбанк България“ ЕАД кредит е рефинансиран изцяло банковия кредит в „Банка ДСК“ ЕАД, и че по този начин е сменен само кредитора, но че имотът остава обременен с вещни тежести, и че в случая нищо не се е променило в отношенията между продавач и купувач по предварителния договор, и че в същност срокът за сключване на окончателния договор е започнал да тече именно след заличаване на ипотеката в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД от 01.08.2019г. и срокът за доброволно изпълнение на задължението на ответното дружество за прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот е изтекъл на 01.11.2019г. и че по този предварителен договор купувачът е изпълнил своето задължение за плащане на продажната цена и че това е записано в самия предварителен договор нотариално заверен. Моли да се отмени решението и се уважи предявения иск.

В срок е постъпи писмен отговор на въззивната жалба от насрещната по спора страна “ К и Г Авангард“ ООД чрез пълномощника адв.Ц., в който се поддържа, че обжалваното решение е правилно и не са налице посочените в жалбата основания за отмяната му. Твърди се, че съдът обосновано и логично е обяснил защо смята, че волята на страните при сключването на договора е била той да породи действие след погасяване на кредита към „Банка ДСК“ АД, доколкото този кредит е съществувал към момента на подписването на предварителния договор, като страните са действали със знанието за този кредит и с оглед на него са се договаряли за условията; че спазвайки правилата на формалната логика, съдът изложил доводи за смисъла на използваните думи в уговорките между страните, достигайки до правилния извод, че те са били свързани и се отнасят само и единствено до съществуващия към момента на сключване на предварителния договор кредит към „Банка ДСК“ АД, а не и към всички възможни последващи кредити. Ответникът счита, че тези мотиви са били достатъчни за съда да отхвърли иска без да обсъжда останалите възражения на дружеството продавач за нищожност на предварителния договор, поради липса на съществен елемент на договора за покупко-продажба-цената, която не била 4 посочена в договора-каква е, платена ли е или трябва да се плати и че договор за прехвърляне на право на собственост без конкретизиране на цената не е договор за продажба. Оспорва се довода на насрещната страна, че съгласие за размера на престацията е постигнато без този размер да фигурира във формалния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, за който законът изисква форма. Посочва се, че формулировката, че „продажната цена е калкулирана в предишни договорни отношения между страните“ не представлява уговаряне на цена, като се поставя въпроса, че при такава уговорка дали това изобщо е договор за покупко-продажба или е с друго съдържание-бартер или прехвърляне на собственост срещу дълг или пък нещо друго. Моли да се потвърди решението на РСВ. и да се присъдят разноските за въззивната инстанция.

Страните не сочат нови доказателства по реда на чл.266 от ГПК пред въззивната инстанция.

Пазарджишкият окръжен съд при условията на чл.269 от ГПК провери валидността и допустимостта на обжалваното решение, а по неговата правилност съобрази изложеното във въззивната жалба с вх.№ 264088 от 17.11.2021г. подадена по пощата от ищеца в производството пред първата инстанция Г. К. П. чрез пълномощника си адв.В.Ц. , както и постъпилия отговор от насрещната по спора страна-„К и Г Авангард“ ООД, ЕИК-112649921 чрез адв.И.Ц., и за да се произнесе взе в предвид следното:

Предявен е иск с правно основание в чл.19 ал.3 във връзка с ал.1 и ал.2 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ за сключване на окончателен договор предхождан от сключен от страните писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите.

В исковата си молба, депозирана в Районен съдВ. на дата 13.11.2020г., с вх.№261216, против „К и Г АВАНГАРД“ АД, с ЕИК 112649921, със седалище и адрес на управление в грВ., ул.“Д.Г.“ №13, представлявано от управителя К.З.Б., ищецът Г. К. П., ЕГН-**********, от грВ., ул.“Орфей“ №3, чрез пълномощника си адв. В.Ц., твърди, че между страните на 09.05.2012г. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който дружеството се задължило да прехвърли 5 на Г.П. недвижим имот представляващ изградената в северната част на поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири от масив пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на трайно ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА, ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка, който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40м., който излаз към пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната граница на гореописания имот кадастрален номер 005044 с дължина 39.48 метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина 53.80метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната работилница) с дължина 12метра и продължението й в посока запад с дължина 41.80метра. Твърди се, че съгласно пункт II от предварителния договор, окончателният договор за покупко-продажба следва да бъде сключен в срок от 3/три/ месеца след освобождаването на имота от наложените му вещни тежести по повод на изтеглени банкови заеми, по които имотът се явява обезпечение и които банкови заеми се изплащат от страна на дружеството продавач, като продажната цена е калкулирана в предишни договорни отношения между страните и страните приемат, че купувачът е изплатил на продавача цената по сделката. Твърди се още, че съгласно пункт IV от предварителния договор до сключването на окончателния договор купувачът продължава да осъществява владение върху имота, обект на договора без да дължи на продавача заплащане на наемната или друга цена, свързана с ползването на имота. Ищецът поддържа, че срокът за подписване на окончателния договор е обвързан с освобождаване на имота от наложените му вещни тежести по повод изтеглени банкови кредити, по които имотът се явява обезпечение. Поддържа, че съгласно направена справка №401128 от 05.11.2020г. чрез отдалечен достъп по партидата на ответника, на 01.08.2019г., е вписано заличаването на договорна ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД с което ищецът навежда извод, че тримесечният срок за сключването на окончателния договор е започнал да тече от освобождаването на имота от наложените вещни тежести и е изтекъл 6 на 01.11.2019г., като и към момента ответното дружество не прехвърлило на ищеца собствеността върху процесния недвижим имот, поради което за купувача по предварителния договор се пораждал правен интерес от предявяване на иска. Моли да обяви за окончателен сключения на 09.05.2012г. между ищеца Г. К. П. и ответника „К и Г АВАНГАРД „ ООД предварителен договор за покупко-продажба на изградената в северната част на поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири от масив пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на трайно ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка, който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната граница на гореописания имот кадастрален номер 005044 с дължина 39.48 метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина 53.80 метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната работилница) с дължина 12м. и продължението й в посока запад с дължина 41.80 м. с присъждане на разноските в производството.