Решение № 2535 от 14.11.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2535 гр. Бургас, 14.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВАН Г. ДЕЧЕВ при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело № 20252120102706 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по исковата молба на Х. К. С., ЕГН ********** от *** против А. Х. С., ЕГН ********** от *** за прогласяване на сключения между тях договор за продажба на недвижим имот за нищожен поради нарушаване на добрите нрави, евентуално за унищожаване на договора, поради това, че продавачът не е можел да разбира свойството и значението на извършените действия, евентуално поради измама, или евентуално за разваляне на договора поради неплащане от купувача на уговорената цена.

Твърди се, че ищцата е продала на ответника 5/8 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** в гр. ***, ведно с построената в имота сграда с идентификатор ***.1 за продажна цена от 9900 лева. Ищцата е била съпруга на Х. С. и след смъртта му притежава 5/8 ид.ч. от имота. Трите му деца, сред които и ответникът, имат по 1/8 ид.ч. Ответникът искал да надстрои сградата.

Под този предлог той завел ищцата при адвокат, като тя била с мисълта, че се подготвят документи за надстрояване на сградата. Ответникът заблудил ищцата, че е нужно нейното съдействие за получаване на документи за надстрояването. Тя е с основно образование и трудно говори и разбира български език, освен това вижда и чува зле. На 12.07.2024г. ответникът и ищцата пътували за семейно събитие, когато той й казал, че ще се отбият на едно място, за да може тя да подпише документи за надстрояването на имота.

Ищцата нямала очила и не могла да види какво пише в нотариалния акт, нито той бил прочетен. Предвид възрастта и здравето й, за ищцата е било много 1 трудно, дори невъзможно да осъзнае ситуацията. Подписвайки нотариалния акт, тя е дала съгласието си, но без да влага разум, защото е имала доверие на сина си. Тя не би сключила сделката, ако не е била въведена в заблуда и е можела да разбира какво се случва. Дълго след това ищцата била в заблуда и не знаела каква сделка е подписала. Едва през март 2025г. при плащане на данъци, се разбрало, че ответникът е собственик на 6/8 ид.ч. в следствие на сделката. Ищцата счита, че сключеният договор за продажба е нищожен като нарушаващ добрите нрави, понеже ответникът е бил недобросъвестен и се е възползвал от неравностойното възрастово, социално и здравословно състояние на ищцата, като я е накарал да подпише нотариалния акт. Освен това сделката е нищожна заради ниската цена на продажбата, която накърнява добрите нрави. Заявява, че сделката е и унищожаема, понеже е дадено съгласие без разум. Ищцата не е можела да разбира или да ръководи действията си. Евентуално се твърди, че ищцата е жертва на измама, която умишлено е създадена от ответника и касае вида на сделката, която се сключва. Налице са основания и за разваляне на договора, понеже цената не е платена, въпреки записаното в нотариалния акт. Моли исковете да се уважат.

Исковете са по чл.26 ЗЗД, чл.31 ЗЗД, чл.29 ЗЗД и чл.87 ЗЗД.

Ответникът е представил отговор, с който оспорва исковете. Заявява, че къщата е с пристроен четвърти етаж, като той е поставил покрив на етажа през 2014г. Затова не е вярно твърдението, че под предлог във връзка с надстрояване на сградата ответникът е заблудил майка си и така тя му е прехвърлила своите идеални части. Отрича да е въвел майка си в заблуждение по повод договора и че не й е обяснил нищо. Сделката е подписана по искане на ищцата, която не се разбира с двете си дъщери. Те искали да изгонят ответника от къщата през лятото на 2023г., поради което ищцата предложила да му прехвърли нейните идеални части от имота. Когато сестрите на ответника узнали за сделката, се зарекли да направят всичко възможно да я развалят. Предявеният иск не е по волята на ищцата, а е в резултат на желанието на сестрите му да развалят сделката. Ищцата е знаела, че отиват да подписват договора за продажбата и в деня на подписването е била съвсем наясно какво ще се случи. Нотариалният акт е бил прочетен на участниците в сделката. Майката е знаела за съдържанието на сделката. Тя е извършена по нейно настояване. Парите по сделката са платени. Не е налице нееквивалентност на престациите по договора. Продажната цена е определена от страните, предвид близките им родствени отношения. Цената е била заплатена в брой, както е записано в нотариалния акт. Ето защо договорът не е нищожен. Той не е и унищожаем, понеже продавачката е могла да разбира значението на своите действия. Тя самата е настоявала да се сключи сделката.

Няма измама при подписване на договора, понеже ищцата не е била въведена в заблуждение какво ще подпише. Цената е била платена, поради което не може договорът да се развали по чл.87, ал.3 ЗЗД. Моли за отхвърляне на исковете.

Бургаският районен съд, като взе предвид исковата молба и отговора, 2 събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

С нотариален акт № ***г., том ***, рег. № ***, дело № ***г., вх. рег. № ***/12.07.2024г., акт № ***, том ***, дело № *** на Службата по вписванията, Х. К. С. е продала на А. Х. С. собствените си 5/8 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, с адрес ***, целия с площ от 653 кв.м., ведно с построената в имота сграда с идентификатор *** за продажна цена от 9900 лева /данъчната оценка на тези идеални части е 17300.69 лева/. В нотариалния акт е записано заявление на продавачката, че е получила от купувача напълно и в брой цената преди сключване на договора.

По делото са събрани свидетелски показания. Св. С., дъщеря на ищцата е заявила, че майка й реално е разбрала за сделката и е осъзнала какво е подписала едва през март 2025г., когато свидетелката проверила в данъчното и узнала, че идеалните части са прехвърлени. Свидетелката уведомила майка си за сделката и тогава ищцата скочила и попитала как така няма нищо. Така свидетелката, по реакцията на майка си разбрала, че и тя не знае какво е подписала. Майката никога не е споделяла, че възнамерява да прехвърли дяловете си на ответника. Казвала, че има три деца и трябва за всички да има поравно. Според свидетелката, бил правен ремонт на покрива на къщата от всички наследници през 2013-2014г. Всички участвали с пари. Миналата година бил направен ремонт в жилището на майката на първия етаж, изразяващ се в боядисване и поставяне на ламинат. Били закупени комарници, пердета и печка, както и диван. Тези вещи били подарък от съпругата на ответника. Ищцата казала, че не е ходила при нотариус. Отбили се в една сграда на село, където седял пълен мъж, който бил нотариус. Накарана била да си напише имената на празен лист и да се подпише.

Св. М., брокерка и позната на ответника, е заявила, че му е помогнала при подготовката на сделката. Разгледала документите и казала, че идеалните части могат да се продадат. В деня на сделката свидетелката присъствала при нотариуса. Там дошла и майката на ответника, с още една жена. Говорели на български и ищцата разбирала всичко. Нотариусът прочел нотариалния акт и задавал въпроси. Говорел с ищцата на български език. Тя неколкократно казала, че е съгласна и ще подпише нотариалния акт. Свидетелката и за миг не се усъмнила, че ищцата има други намерения. Не си помислила, че ищцата е доведена там насила.

Св. Н., семейна приятелка на А., е заявила, че покривът на къщата бил завършен от него след 2011г. През лятото на 2024г., юли месец се били събрани в магазина на А.. После дошла майка му и останала известно време там. Преди тя да си тръгне, казала на сина си, че на другия ден ще се видят при нотариуса. А. обяснил на съпруга на свидетелката, че майка му ще му прехвърли нейната част от къщата. Майката още била там, чула и не възразила. Тя разбира български език. А. споделил, че са се разбрали да плати 10000 лева за къщата, като е взел сумата от приятел на негов роднина.

3

Свидетелката знае, че е правен ремонт в жилището на майката. А. и жена му купили печка, диван, боядисали, сложили комарници и ламинат.

В съдебно заседание ищцата Х. е заявила, че не е имала намерение да прехвърли къщата само на А.. Тя има три деца и за всеки трябва да има от имота. А. я завел при нотариуса да се подпише, за да може той да строи.

Ищцата знае да чете, но вижда двойно буквите. Видяла бяла книга и се подписала на нея. След като ищцата разбрала какво се е случило, синът й не дошъл да й се извини, не говори с нея и дори не я поздравява.

При това положение се налагат следните правни изводи:

Съдът намира, че се доказва като основателен първият иск, за нищожността на договора за продажба поради нарушаване на добрите нрави.

Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010г. на ВКС по тълк. дело № 1/2009г., ОСТК добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл.26, ал.1 ЗЗД).

Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.

В случая, като се вземат предвид всички данни по делото в тяхната съвкупност, БРС е на мнение, че продажбата е нарушила добрите нрави и затова е нищожна. Наистина, ангажираните от ответника свидетели установяват, че ищцата е била при нотариуса за подписване на договора, че е говорела през цялото време на български език, че нотариалният акт й бил прочетен. Установи се, че предната вечер тя е казала на сина си, че на другия ден трябва да ходят при нотариуса. Независимо от формалното изпълнение на нотариалната процедура, действията на ответника сочат на нарушение на моралните норми. Касае се за жена в напреднала възраст, очевидно в недобра интелектуална кондиция, вдовица, чието социално положение е по-ниско от това на сина й. Ето защо тя лесно е могла да попадне под влиянието на ищеца и да сключи исканата от него сделка. Дори и нотариалният акт да й е бил прочетен, очевидно е, че ищцата е имала съмнения за сделката, която е сключила, тъй като според св. С., нейна дъщеря, когато й казала, че вече няма нищо от имота, ищцата скочила и попитала как няма нищо. Това навежда на извод, че ответникът предварително не е разяснил добре и подробно на своята майка правните последици от сделката. С решение № 285 от 12.06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1511/2018 г., IV г. о., ГК, съдът, разглеждайки тогавашния казус, е прогласил за нищожен поради накърняване на добрите нрави договор за продажба, по съображения, че не се установява нужда от гледна точка на интереса на ищеца за извършване на продажбата, а договорът е сключен при наличие на интерес само за ответниците. Макар и фактите по това дело да са различни от настоящото дело, съдът взема предвид принципното положение, че ако само едната страна по договора има интерес от него, а другата няма, то 4 може да се направи извод за неговата нищожност. В случая БРС счита, че сделката не носи въобще никакви житейски ползи на ищцата /освен евентуално получената продажна цена/, понеже тя дори и не си е запазила право на ползване върху имота. По този начин ищцата се е лишила изцяло от собствеността си, което е нелогично, защото тя продължава да живее на единия от етажите. Всъщност трябва да се приеме, че сделката е изцяло инициатива на ответника, за да придобие той много голяма част от фамилната къща и така да има и съответното предимство в имуществено отношение пред двете си сестри, които също имат дял от сградата. От заявеното в отговора на ответника става ясно, че той е в лоши отношения със сестрите си, с които живее в къщата, макар и всеки да обитава различни етажи. Според ответника, двете му сестри през 2023г. се опитали да го изгонят от къщата. Следователно, отношенията му с тях са обтегнати. Според съда, житейската логика сочи, че ответникът с процесната продажба е целял именно да придобие предимство пред сестрите си, като стане собственик на много голяма част от къщата в резултат на сделката – общо на 6/8 ид.ч., от които 1/8 ид.ч. той има по наследство и 5/8 ид.ч. е купил от майка си. Така че инициативата за сделката е дошла от него. Нямало е причина майката да продава идеалните си части на своя син, който и без това е имал по наследство част от къщата и не е било възможно да бъде изгонен оттам от своите сестри. Св. С. изрично е заявила, че ищцата никога не е изразявала желание да продаде своя дял на ответника, като казвала, че има три деца и трябва за всички да има поравно. Предвид възрастта на майката и интелектуалното й ниво, тя лесно е била убедена да отиде при нотариуса и да подпише нотариалния акт. Налага се извод, че ответникът се е възползвал от неравностойното положение на своята възрастна майка и е създал условия тя да му прехвърли своите идеални части.