Решение № 685 от 01.02.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 685 гр. София, 01.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

Мария Г. Шейтанова

Весела Т. Аврамова при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Мария Г. Шейтанова Въззивно гражданско дело № 20241100512542 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С решение № 1706/30.01.2024 г., постановено по гр.д. № 41 643/2023 г. на СРС, ГО, 33 състав, е отхвърлен като неоснователен предявеният от Д. Р. А. срещу етажните собственици в Етажна собственост с адрес: гр. София, район ****, сграда А3, иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на приетото решение по т. 8 от протокола на Общото събрание на етажните собственици от 14.07.2023 г., а именно:

„ Всички фактури за таксите и разходите за управление и поддръжка да се издават на собствениците и ползвателите /с вещно право на ползване/ в етажната собственост“.

Подадена е въззивна жалба вх. № 81166/12.03.2024 г. /входирана в срок по ССЕВ на 11.03.2024 г. в 15,27 часа/ от ищеца Д. Р. А. срещу решението. С въззивната жалба въззивникът обжалва решението в цялост.

Посочено е в жалбата / абз. последен/, че въпреки че е предявен иск по чл. 40 ЗУЕС единствено относно приетото решение по т. 8 на ОС на ЕС от 14.07.2023 г. относно фактуриране на таксите и разходите за управление и поддръжка на собствениците и ползвателите с учредено вещно право на ползване, то с решението съдът се бил произнесъл относно всички решения по т. 8 на ОС на ЕС от 14.07.2023 г.

Съгласно тази точка обаче съществувало и неприето решение, което не е атакувано. В случай че съдът се е произнесъл по неприетото решение по т. 8 на ОС на ЕС от 14.07.2023 г. относно наемателите, то счита че решението в тази част било недопустимо.

1

Поддържа и че решението е неправилно. Въззивникът сочи, че с решението съдът е пропуснал да се произнесе по сторените възражения относно неспазването на процедурата по свикване и провеждане на ОС на ЕС, както и дали са спазени правилата по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Въззивникът ищец сочи, че своевременно се е позовал на тези основания за отмяна на решението по чл. 40 ЗУЕС с молба вх. № 331988/20.11.2023 г.

На второ място се позовава на материалната незаконосъобразност на решението по т. 8 от протокола, понеже фактурите относно разходите за управление и поддръжка на ЕС следвало да се издават на обитателите /наемателите на индивидуални обекти/ в случай на сключен договор за наем, а с приетото решение се утвърждавало друго правило. СРС бил приел, че отговорността на собственика на имот по чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата била солидарна с отговорността на обитателя – наемател за същите разходи, което не почивало на закона. Солидарността възниквала само е предвидена в закона или уговорена. Също така въпреки неприемането на решение от етажните собственици по протокола собственикът да е солидарно задължен с наемателя за разходите, то това била действителната воля на етажните собственицибило обсъждано решение в този смисъл, макар и неприето. По тези доводи моли решението да бъде отменено, а искът по чл. 40 ЗУЕС – уважен, поради нарушение на материалния закон при приемане на решението по т. 8 от протокола на Общото събрание на етажните собственици от 14.07.2023 г.

С молба от 09.10.2025 г. въззивникът прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.

Въззиваемите - собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС с адрес гр. София, район ****, сграда А3, подават отговор на въззивната жалба от 03.04.2024 г. Излагат, че съгласно чл. 51 ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, като с приетото решение не е прието отклонение от това. С решението се утвърждавал начин на фактуриране поради това, че договорът с професионалния домоуправител / който издава фактурите/ е сключен от собствениците на обекти. След издаването на фактурата на името на собственика или вещния ползвател, то отношенията между собственик и наемател подлежали на вътрешно между тях регулиране, а и паричното задължение може да бъде изпълнено от кое да е лице, за да е налице редовно плащане.

Оспорва ищецът по иска по чл. 40 ЗУЕС да е навел своевременно възражения относно процедурата по свикване и провеждане на ОС на ЕС. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба и отговора приема следното.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо.

Искът по чл. 40 ЗУЕС е предявен в срока, предвиден в закона, от лице собственик на апартамент в сградата в режим на етажна собственост към момента на приемане на обжалваните решения. С исковата молба ищецът е оспорил приетото решение по т. 8 от протокола, а именно „ Всички фактури за таксите и разходите за управление и поддръжка да се издават на собствениците и ползвателите /с вещно 2 право на ползване/ в етажната собственост“, но не и неприетото решение за солидарно задължаване относно сумите на собственика и обитателя – наемател.

Решение относно “солидарното“ “задължаване“ на собственика с “декларация“ не е прието от ОС на ЕС, иск по чл. 40 ЗУЕС относно подобно решение не е поддържан и съотв. СРС не се е произнесъл по такъв иск. Решението е допустимо.

Решението следва да се потвърди като правилно вкл. при препращане към мотивите на СРС по см. на чл. 272 ГПК. В отговор на оплакванията по жалбата, въззивният съд приема следното.

Като безспорно в отношенията между страните и неподлежащо на доказване с доклада по делото е отделено, че към момента на взимане на решенията на Общото събрание от 14.07.2023 г. ищецът е собственик на ап. № 32, а и това се установява от нот. акт за продажба на недвижим имот № 30, том шести, рег. № 4682, дело № 953/2017 г. от 15.12.2017 г. по описа на нот. Л., рег. № НК 263.

Безспорно е, а и се установява, че на 14.07.2023 г. се е състояло общо събрание на етажните собственици при ЕС с адрес: гр. София, район ****, сграда А3, за което е съставен протокол от същата дата, в който е обективирано и взето решение по т. 8, а именно: „ Всички фактури за таксите и разходите за управление и поддръжка да се издават на собствениците и ползвателите /с вещно право на ползване/ в етажната собственост“.

На първо място следва да се посочи, че своевременно и в преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС иск за отмяна на решението на ОС на ЕС е предявен единствено при наведено основание от ищеца за материална незаконосъобразност.

В исковата молба ищецът навежда, че решението т. 8 от протокола на Общото събрание на етажните собственици от 14.07.2023 г. е материално незаконосъобразно, понеже фактури за задълженията по чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. чл. 51 ЗУЕС следвало да се издават на името на обитателите/наемателите при сключен договор за наем, а не на името на собственика. Подробно е развито в исковата молба, че ап. № 32, собственост на ищеца, се отдава под наем, в него живее наемател /обитател/ , именно наемателят по силата на договора за наем е задължен за тези разноски, поради което решението по т. 8 е материално незаконосъобразно – противоречи на чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. чл. 51 ЗУЕС. Според посоченото в исковата молба по силата на решението задълженията за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата следвало да се заплащат от фактурираното лице – собственика, което противоречало на чл. 51, ал.

1 ЗУЕС. Други оплаквания в исковата молба не се съдържат.

Своевременно с исковата молба по иска по чл. 40 ЗУЕС не са наведени оспорвания относно свикването и провеждането на ОС на ЕС. Това е сторено едва с молба вх. № 331988/20.11.2023 г. или преди първо с.з. по делото в първоинстанционното производство, след запознаване с доклада. Тези основания за отмяна на решението са преклудирани, а и не са заявени в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

Съгласно Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК недопустимо е решение на Общо събрание на етажните собственици да бъде отменено на основание, което не е посочено в исковата молба, дори и при позоваване на императивна норма на закона.

Доводи относно начина на разгласяване на протокола по см. на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС се съдържат за първи път във въззивната жалба и те също са преклудирани.

Правилно СРС се е произнесъл единствено по своевременно наведените доводи за наличие на основание за отмяна на решението на ОС на ЕС, а именно материална 3 незаконосъобразност.

В исковата молба, а и това се поддържа с въззивната жалба, ищецът сочи, че решението на ОС на ЕС по т. 8 от протокола на Общото събрание на етажните собственици от 14.07.2023 г. е материално незаконосъобразно поради това, че противоречи на чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. чл. 51 ЗУЕС, според които разпоредби собствениците, ползвателите, но и обитателите са задължени за разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост.

Ищецът отдава под наем собствения си ап. № 32 в сградата. По силата на договора за наем задължен за консумативните разноски, а и за разходите по чл. 51 ЗУЕС е наемателят /обитателят/, поради което ищецът намира, че решението на ОС на ЕС, според което фактура се издава на името на собственика /ищеца/, противоречи на чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. чл. 51 ЗУЕС.

Ответниците оспорват иска по доводи, че това разрешение е прието по съображения, че е сключен договор с професионален домоуправител, по който страна били собствениците на обекти, но не и обитателите. Поради това фактура се издава на името на собственик /вещен ползвател, а кое лице ще заплати сумата по фактурата е въпрос на уреждане на отношенията по договора за наем между наемател и наемодател.

СРС е приел, че решението не е материално незаконосъобразно. Развито е в решението, че взетото решение на ОС на ЕС фактурата да бъде издавана на собствениците на самостоятелни обекти не противоречи на ЗУЕС. Мотивирал се е, че издаването на фактура на собствениците за разходите по поддръжка и управление не е в противоречие със закона, понеже разходите за поддръжка и управление на общите части се заплащат от собствениците, ползвателите и обитателите. Взетото решение за фактуриране на първите две категории лица не е незаконосъобразно, доколкото всеки един от тях, в различен период от време, може да е носител на задължението на разходите за поддръжка и управление във връзка с отделен обект. Приел е, че атакуваното решение не противоречи на закона, тъй като и собствениците, и ползвателите могат да са получатели на услугата по поддръжка и управление, респ. да са носители на задължение за плащане. Приел е, че съдът не може да допълни решението на ОС на ЕС чрез приемането вместо етажните собственици на допълнително решение относно обитателите.

Противно на соченото във въззивната жалба никъде в мотивите СРС не е приемал, че собственик на имота/наемодател/ и обитател /наемател/ са солидарно задължени за разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост.

СГС възприема мотивите на СРС. Във връзка с оплакванията в жалбата следва да се отбележи следното.

Съгласно чл. 48, ал. 8 ЗУЕС за поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание. Съгл. § 1, т. 11 ДР ЗУЕС "Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. Съгл. § 1, 13 ЗУЕС “Поддържане на 4 общите части" е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние.