Определение № 1314 от 16.09.2026, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1314 гр. Благоевград, 16.09.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, СЕДЕМНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Атанас Иванов като разгледа докладваното от Атанас Иванов Гражданско дело № 20261200100797 по описа за 2026 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от „Би Ат Хоум“ ЕООД, ЕИК 207543919, против П. С. Д., ЕГН **********.

Навежда се в молбата, че на 15.04.2026 г. между „Би Ат Хоум“ ЕООД, ЕИК 207543919 и П. С. Д., ЕГН ********** е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на основание чл. 19 от ЗЗД.

Съгласно сключения договор, П. С. Д., ЕГН ********** се е задължил в срок до 07.06.2026 г. да прехвърли на „Би Ат Хоум“ ЕООД, ЕИК 207543919 чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма собствеността върху следния недвижим имот, находящ се в: „Жилищен комплекс за сезонно ползване-сграда 1“, - средножилищно застрояване, височина до 15м., изграден на груб строеж съгласно Удостоверение № 40/02.02.2012 г., издадено от Община Разлог, в Поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в Землището на град Разлог с ЕКАТТЕ 61813, местност „Кукурево“, община Разлог, област Благоевград, с площ от 3943 кв.м, а именно: АПАРТАМЕНТ № 14 (четиринадесет), разположен на етаж 1 (едно), с площ 33.47 кв.м, състоящ се от коридор, баня с тоалетна, дневна и тераса, който имот представлява: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор № *** (шестдесет и една хиляди осемстотин и тринадесет, точка, петстотин деветдесет и три, точка, сто и четиринадесет, точка, едно, точка, четиринадесет) по кадастрална карта и кадастралните регистри на град Разлог, община Разлог, област Благоевград, одобрени със заповед № РД-181 33/15.05.2006г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра. Адрес на обекта: град Разлог, п.к. 2760, м. "Кукурево", ет. 1 (първи), ап. 14 (четиринадесети). Самостоятелният обект се намира на етаж 1 (първи) в сграда с идентификатор № ***, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***. С предназначение на сградата: Друг вид сграда за обитаване. Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение. Брой нива на обекта: 1 (едно). Площ: 33,47 кв.м. (тридесет и три цяло и четиридесет и седем стотни квадратни метра), ведно с 8.35 кв.м.

(осем цяло и тридесет и пет стотни квадратни метра) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота. Съседни самостоятелни обекти в сградата: На същия етаж няма, под обекта няма, над обекта няма и с описание на обекта съгласно документа за собственост:

Апартамент № 14 (четиринадесет), находящ се на първи етаж, на блок 1 (едно), със застроена площ от 33,47 кв.м., състоящ се от: коридор, баня с тоалетна, дневна с кухня, балкон. При граници/съседи по документ за собственост: апартамент № 13, външна стена и апартамент № 15, заедно с 1. 61% (нула цяло и шестдесет и една хилядни процента) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 8.35 кв.м., за продажната цена размер на 17 000 евро /седемнадесет хиляди евро/.

Навежда се, че съгласно чл. 4.1. страните са уговорили, че предварителният договор влиза в сила в деня на подписването му. В чл. 2.6. от Договорът страните са уговорили цялата продажна цена - в размер на 17 000 евро /седемнадесет хиляди евро/, да бъде изплатена на Продавача от Купувача в деня на нотариално изповядване на сделката. Твърди се, че към настоящия момент, въпреки уговореното между страните изповядване на сделката по надлежния ред и въпреки че срокът за прехвърляне на собствеността върху процесния имот е изтекъл на 07.06.2026 г. , ответникът отказва да изпълни задълженията си по Предварителния договор, а именно да прехвърли собствеността върху процесния имот на ищеца, поради което предявява настоящия иск.

Поддържа се, че за да може да бъде обявен предварителен договор за окончателен е необходимо да са налице следните предпоставки: договорът, 2 чието обявяване за окончателен се иска, да е валиден, да е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД) и да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за сключване на окончателен договор. За да бъде налице основание за обявяване на договора за окончателен следва да са настъпили правопораждащите условия, уговорени от страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор. За да може да бъде обявен за окончателен предварителния договор, той трябва да има за предмет сключването на окончателен договор и ищецът да е изправна страна по договора.

Твърди се, че съгласно чл. 3.1 от Предварителния договор, в случай на забава на Продавача да изпълни свое изискуемо задължение по договора, включително да прехвърли собствеността върху процесния имот, той дължи неустойка в размер на 0.1 % от стойността на имота за всеки ден на забавата, но не повече от 10 %. Поради което претендираме и заплащане на неустойка по чл. 3.1. от ответника. Прави се довод, че в настоящия случай са налице всички предпоставки за уважаване на предявения от ищеца иск, поради което сключения между „Би Ат Хоум“ ЕООД, ЕИК 207543919 и П. С. Д., ЕГН ********** Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.04.2026 г. за окончателен на осн. чл. 19 от ЗЗД следва да бъде обявен за окончателен на осн. чл. 19 от ЗЗД.

Прави искане пред съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за покупко - продажба на недвижим имот от 15.04.2026 г., сключен между Би Ат Хоум“ ЕООД, ЕИК 207543919 и П. С. Д., ЕГН **********, при цена в размер, уговорена в договора, както и претендира ищеца заплащане на сторените по делото разноски.

При така наведеното в обстоятелствената част и петитум на иска, въведени са два предмета на делото, при обективно евентуално съединяване на искове - по първия иск е спорното материално право да се иска сключване като окончателен на предварителен договор, която правна квалификация е по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, във връзка с чл. 362 и чл. 636 ГПК.

Ищецът твърди, че искът е основателен, посочва и представя писмени доказателства - Предварителен договор; нотариален акт. Така посочените 3 писмени доказателства, ищеца не посочва конкретните обстоятелства, които ще доказва с тях, поради което това процесуално действие е нередовно. Ето защо, на основание чл. 101, ал.1, от ГПК съдът следва да укаже на ищеца, че това процесуално действие не е съобразено с изискванията на чл. 127, ал. 2 от ГПК, а именно- в исковата молба ищецът е длъжен да посочи доказателствата и конкретните обстоятелства, които ще доказва с тях, и да представи заедно с нея всички писмени доказателства, поради което следва в тридневен срок от получаване на настоящето определение, ищеца да направи писмено процесуалното действие, като посочи конкретните обстоятелства, които искат да бъдат установени с посочените писмени доказателства, като указва на ищеца, че при неизпълнение на указанията на съда в срока, неостраняването на тези нередовности, ще се смятат извършените процесуални действия за неизвършени и ще се преклудира възможността за ищеца да установява обстоятелства с представените писмени доказателства.

Следва да се укаже на ищеца, че при неизпълнение на указанията на съда в срока, неостраняването на тези нередовности, ще се смятат извършените процесуални действия за неизвършени.

Ответникът, в срока за подаване на отговор на исковата молба, е подал такъв, в който оспорва иска. Поддържа се, че предявеният иск е недопустим.

Ответникът не оспорва, че с ищеца сключили предварителен договор за продажба на описания в исковата молба недвижим имот на 15.04.2026 г. и при твърдените условия. Поддържа се, че въпреки добросъвестното декларираното от ищеца към момента на подписване обстоятелство в чл.2.4. от договора, относно собствеността върху процесния имот, действителното правно положение е, че недвижимият имот, обект на предварителен договор за продажба е в режим на съпружеска имуществена общност със съпругата му Магдалена Панайотова Везирева-Д.а и липсва нейно съгласие за разпореждане с процесния недвижим имот, обстоятелство, за което ищецът бил уведомен.

Сочи се, че отговор на въпроса за действието на предварителния договор, сключен от един от съпрузите, без участието на другия, с недвижим имот, притежаван в режим на съпружеска имуществена общност е даден с решение № 87 от 12.6.2020 г по гражданско дело № 4051/19 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение. С посоченото решение е прието, че предварителният договор не е акт на разпореждане с право на собственост.

4

Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния договор, респективно от момента на влизане в сила на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен. В този момент настъпва транслативния ефект на разпоредителната сделка, т.е. осъществява се разпореждането с вещ, съпружеска имуществена общност, по смисъла на чл.24 ал.4 от СК. По отношение на предварителния договор, съгласието на другия съпруг представлява задължително условие за сключване на окончателния договор по съдебен ред, като същото следва да бъде дадено изрично и то в изискуемата от закона форма за действителност, предвидена за самия предварителен договор. Съдът не разполага с правомощието да обяви за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, съпружеска имуществена общност, сключен само от единия съпруг, предоставяйки на другия съпруг възможността да оспори извършеното разпореждане в срока по чл.24 ал.4 СК.

Поддържа се, че ако искът е допустим, то същият се явява неоснователен.

Поддържа се, че след подписване на предварителния договор ищецът по никакъв начин не е демонстрирал пред ответника готовност и намерение за изпълнение на задълженията си по процесния договор. По договора няма заплатени суми, като датата за сключване на окончателен договор е определена в неработен ден - 07.06.2026 г. (неделя). На следващия работен ден 08.06.2026 г. представител на ищеца не се е явил в кантората на нотариус Сашка Витанова, рег.№ 489 на НК за сключване на окончателен договор или констатиране на обстоятелства във връзка с изпълнението на предварителния договор за продажба на недвижим имот.

Прави искане ответника за допускане на писмени доказателстваУдостоверение за семейно положение изх. № УГ01-9913 от 10.09.2026 г.; Акт за граждански брак № 889 от 2003 г., София 02, р-н Красно село; Нотариален акт № 109, том VI, per. № 9808, дело № 1051/2023 г. за самостоятелен обект с идент. № ***.

Така посочените писмени доказателства, ответника не е представил и не посочва конкретните обстоятелства, които ще доказва с тях, поради което това процесуално действие е нередовно. Ето защо, на основание чл. 101, ал.1, от 5

ГПК съдът следва да укаже на ищеца, че това процесуално действие не е съобразено с изискванията на чл. 131, ал. 3 от ГПК, а именно- в отговора на исковата молба ищецът е длъжен да посочи доказателствата и конкретните обстоятелства, които ще доказва с тях, и да представи заедно с нея всички писмени доказателства, поради което следва в тридневен срок от получаване на настоящето определение, ответника да направи писмено процесуалното действие, като представи посочените писмени доказателства и посочи конкретните обстоятелства, които искат да бъдат установени с посочените писмени доказателства, като указва на ответника, че при неизпълнение на указанията на съда в срока, неостраняването на тези нередовности, ще се смятат извършените процесуални действия за неизвършени и ще се преклудира възможността за ответника да установява обстоятелства с представените писмени доказателства.

Направеното с отговора на исковата молба от ответника доказателствено искане за допускане на гласни доказателства при режим на довеждане е порочно. На основание чл. 101, ал.1, от ГПК съдът следва да укаже на ответника, че това доказателствено искане не е съобразено с изискванията на чл. 156, ал. 2 от ГПК, а именно - в искането си страната не е трите имена на свидетелите, поради което следва в тридневен срок от получаване на настоящето определение, ответника да направи писмено доказателственото си искане, като посочи трите имена на свидетелите, които иска да бъдат допуснати.